추가부담금 줄일 수 있는지 조합원님들의 문의에 설명드립니다.

[이사 이윤섭]

조합원 분담금을 줄이는 방법은 크게 2가지입니다.

당연히 수입을 늘리는 방법과 비용을 줄이는 방법일 것입니다.

우선 분양 수입을 늘리는 방법에는

분양면적을 늘리는 방법과 분양가를 올리는 방법이 있습니다.

분양면적을 늘리는 방법은 우리조합 토지에 많은 집을 지으면 됩니다.

현재는 2배반(2.5배) 짓는데, 2.8배로 아파트를 더 짓게 되면,
분양세대수(대략 30평, 400세대)가 늘어나고 당연히 분양수입이 늘어나게 될 것입니다.
단순 계산하면 공사비를 빼고 수익이 2000억원 정도 예상되며,
세대당 1억원 정도 부담금이 줄어들 것으로 보입니다.

용적율 증가되는 수익의 10%를 기부채납을 감안하더라도 우리조합의 순수 예상수익은 2000억원이 넘을 것으로 판단됩니다.

이 2가지 이슈에 대한 조합원 결정이 필요합니다.

관리처분 인가와 착공시점 약 2년 동안에 사업시행변경인가를 받을 수 있다는 전문가 예측입니다.
또 단지에 아파트 4동이 더 들어서게 되니, 건물이 늘어나 단지가 빽빽할 수 있습니다.

분양가를 늘리는 방법은 일반분양가를 올리는 방법인데,

공사비와 그 외 비용이 평당 100만원 늘어나면, 일반분양가가 대략 300만원 정도 올라야 추가분담금이 없는 구조입니다.
우리조합 일반분양 세대수가 3,200세대 중 1,100세대 정도 되기 때문입니다.

문제는 일반분양가를 정함에 있어서, 성남시청 또는 정부(HUG)에서 규제를 하기 때문에 맘대로 안 됩니다.
또 인근보다 분양가가 높으면 매수자로부터 외면받고 자칫 미분양이 생기면 또 다른 문제, 즉 공사비로 조합에서 대출 받아야 할 금액이 증가되고 이자 비용이 늘어날 위험이 있을 수 있기에,

분양가를 맘대로 올리고 싶은 대로 올릴 수 없다는 애로가 있습니다.

다음으로 비용을 줄이는 방법입니다.

공사비를 줄이는 방법은 

공사비가 오르는 상황인데, 어떻게 공사비를 줄일 수 있냐고 물어보실 것입니다.

돈 들인 효과가 별로인 설계부분을 추가부담금 줄이는 설계로 변경시키는 것입니다.

우리 사업시행인가 설계도면은 공사비용이 많이 들어가는 구조입니다.

지하주차장을 평평한 2단으로 설계하다 보니, 땅을 많이 파야 하는데, 땅속이 전부 암반으로 되어 있어, 땅을 파는데도 돈이 많이 들어갈 뿐만 아니라,

공사기간이 보통 4년이면 되는데, 지에스 현산은 53개월을 얘기했고, 최근 조합을 찾아오는 시공사들은 60개월을 얘기하기도 합니다.

결론으로 지금 설계는 땅 파는 공사비도 예상하는 것보다 더 많이 들어갈 뿐만 아니라 공사 기간도 증가됩니다.

지형을 따라 형성되는 단지 모양보다 평평한 2단으로 인해 공사비 1,000억원 이상 더 들어가고, 공사기간 증가에 따른 이자비용 500억원 이상이 더 들어갈 것으로 건설사들은 추정한다고 합니다.

우리 조합원들은 세대당 대략 5~7000만원 이상을 더 들여서 평평한 주차장을 만들고 일반분양자들은 그 혜택을 고스란히 받는 상황이 되는 것입니다.

뿐만 아니라 주차장 전체면적( 세대당1.6대 )도 매우 커서
우리조합원들은 주차장으로 다른 재건축현장(산성포레스티아 1.2대)보다 훨씬 커서 대략 1700만원( 1500대*650만원=340억원 )을 더 주는 꼴입니다.

그러나 우리조합이 일반분양가를 높게 받을 수 없으니 일반분양자는 그 비용을 거의 내지 않고 우리조합원들이 그 비용을 전부 부담합니다.

어떤 조합원은 그렇게 지으면 일반분양을 더 비싸게 받거나 분양이 잘 될꺼라 합니다.
일반분양가 규제 또는 미분양 위험으로, 큰 주차장에, 뻥 터진 주차장으로 인해 분양가를 더 받거나 분양이 더 잘 된다는 주장은 비용 대비 효과 면에 별로입니다.

다음으로 기타 비용을 줄이는 방법입니다.
기타 사업비는 크게
설계, 감리, 행정, 세무, 법무 용역 등이 있으며, (이미 대부분의 계약 완료됨)
각종 제세공과금과 재건축부담금 등이 있으며, (금액 축소 불가능)
정비기반시설 공사비, 각종 공사 및 용역 등이 있으며, (축소 여지 있음)
각종 금융비용 등으로 (금리에 따라 변동)
구성되어 있습니다.

이번 24년 정기총회 정비사업비 예산을 약 380억원정도 감액할 것을 이사회에서 안건 심의를 예정하고 있습니다. 또 관리처분때 더 면밀히 검토하여 줄일 수 있는 것은 최대한 줄일 예정입니다.

앞으로도 조합집행부에서는 관리처분인가신청 총회 전까지 기타사업비 책정에 있어서, 거품을 걷어 내는데 신경을 쓰도록 하겠습니다.



그럼 현재 조합원분양 시점보다 추가부담금이 늘어났는가?

조합원님들은 조합원분양신청 시점에 각자가 선택한 분양평형 대비 개인별 예상되는 추정분담금을 안내 받았습니다.

조합원분양신청 당시 산출한 일반분양수입과 조합원분양수입금 합계금액은 그대로 둔 상태에서,
공사비와 기타사업비의 변화를 검토함으로써 시공사 계약해지로 인해서 추가분담금이 늘어났는지 간단히 추정해 볼 수 있습니다.

조합원분양시점 정비사업비 예산 2조1000억원 중 공사비는 대략 9천여억원(평당 490만원 적용)으로 계산되어 있었습니다.
그리고 지에스 현산의 요구공사비인 659만원일 경우 대략 1조2천여억원 정도로 3000억원이 증가될 예정이었던 것입니다.

조합원분양 당시는 전체사업비는 대략 2조1000억원정도 이였으며, 2024년 전체사업비 예산안(아직 이사회 심의 중)은 대략 1조6000억원대입니다.

이 전체사업비 중 공사비는 총9천여억원(평당 490만원)을 그대로 둔 상태로 비교한 것이며,
전체 정비사업비 예산이 대략 5000억원정도 줄었으며, 주로 재초환금과 금융비용이 줄어들고 기타 용역비 등을 약 400여억원 줄였습니다.

단순하게 계산으로 보면,
조합원분양시점보다 전체 사업비가 대략 2000억원이 줄어든 상태이며,
조합원 추가부담금이 세대당 1억원정도 줄어든 것입니다.
새로운 시공사의 공사비가 1조2천여억원일 경우입니다(평당659만원 적용).


그럼 시공사를 새로 뽑을 때,
평당 659만원보다 아래로 공사비가 내려갈 것이인가?
 
공사비 산출내역서 없는 연면적 기준으로 산출하여 뽑은 평당공사비는 신뢰할 수 없으며,

이렇게 평당공사비로 시공사 선정 및 사업 진행하면,
착공시점에 엄청난 공사비 올려달라고 시공사가 일반분양 및 착공 안 하면,

집행부에서 시공사와 싸울 근거도, 버틸 재간도 없습니다.
이주비 이자가 매달 40여억원씩 늘어나고 있을테니까요.

또 각종 언론에서 평당공사비가 오른다고 홍보를 하고 있으니, 건설사들은 이 기회에 공사비를 어떻게든 올리려고 혈안이 되어 있으니까요.

앞으로 전체사업비가 증가될 가능성이 높은 항목은 주로 공사비에 달려 있습니다.
공사비는 전체사업비의 대략 65%에 해당되는 것 같습니다.

사업 진행시 공사비 증가를 합리적으로 제어할 수 있는 방법은 무엇일까요?

많은 조합원들께서 공사비 인상을 걱정하고 계시다는 것을 잘 알고 있습니다.
집행부 역시 어떻게 사업을 계획하여 공사비 인상을 통제할 수 있을까 고민이 많습니다.

이 글 처음에 수입과 비용을 줄이는 방법을 함께 살펴보았습니다.

사업계획 수립에 있어서
첫째, 분양수입을 늘릴 수 있는 방법
둘째, 전체사업비 중에서 공사비를 줄이는 방법에 대해 구체적으로 살펴본 것입니다.


이번에는 총공사비 증가와 관련해서 새로운 시공사와 공사계약 측면에서 살펴보고자 합니다.

분양면적을 늘리거나, 가성비 높은 효율적인 건축계획을 위한 설계변경을 하려고 할 때, 가장 중요한 것은 새로운 시공사 선정과 공사계약서 체결이 될 것입니다.

우리는 새로운 시공사를 선정한 후 추가부담금을 줄일 수 있는 가성비 높은 설계로 변경하여야 하고
그 사업계획을 시공사와 함께 적용하기 위해서는,
시공사 선정때 공사비내역서를 근거로 하는 공사계약을 하여야 합니다.

그래야 설계변경에 따른 공사비 조정시 시공사와 협상이 가능합니다.

그렇지 않으면, 시공사는 “싯가”로 공사비 산출하겠다고 으름장을 놓을 것입니다.

최근 새로운 시공사들이 조합사무실에 와서, 우리조합이 인가받은 사업시행계획은 공사비와 기간만 많이 들어가며 조합원들은 망하는 설계라며,

사업시행인가변경을 위한 대안설계를 받아 시공사를 선정하라고 이구동성으로 얘기합니다.

그런데, 우리조합은 대안설계를 통한 시공사 선정방식의 문제점을 2018년에 이미 겪었듯,
시공사들이 입찰서류로, 충분한 기본설계도서, 공사비내역서, 산출근거, 자재사양서, 시방서를 제공하지 않기 때문에,

대안설계로 사업시행(변경)인가를 하고, 착공시점에 공사비 협상을 할 때, 진정성있게 협상하지 않고, 공사비 협상을 미룸으로써 또다른 사업지연이 될 수 있다는 것이 염려가 됩니다. (2023년 지에스&현산 과의 본계약 협상 때처럼 )

그래서 새로운 시공사 선정시 우리조합에서 자재의 품질수준(특정브랜드가 아닌)을 정한 내역서를 제공하고 입찰건설사가 거기에 산출내역서를 제출하도록 한다는 것입니다.

현 설계도면을 가지고 공사항목과 수량을 대략 90%정도 뽑을 수 있습니다(1달 소요).
그리고 모자란 10%는 건설사에게 추가하여 내역을 산출하게 하고 그 공사비 총액을 공사계약금으로 하자는 것입니다.
이 방식은 “국가 또는 지방자치단체에서 사용하는 총액계약”방법입니다.

따라서 우리조합의 사업시행인가설계도를 기준으로 공정별 내역서를 작성하여 입찰하려는 건설사들에게 공사비산출내역을 제출토록 하고,

이를 근거로 2024년 국토부 정비사업 공사계약서를 체결하여야

착공시점(실시설계도서 완성)에 빠르게 공사비 협상을 완료하고 착공 및 일반분양이 가능할 것입니다.


우리조합의 사업시행인가설계도면 검토 후 변경을 고려할 사항은

* 관리사무소부터 103동 공원부지를 아파트로 변경하고, 그 공원부지를 107동 옹벽 쪽으로 이동하는 것이 현 사업시행인가 설계도면 중 토목공사비를 획기적으로 줄일 수 있는 방법입니다.
인허가 담당전문가가 가능하다고 합니다.


* 구릉지 지형을 평평한 2단으로 설계함으로써 지하 암반 터파기를 해야 하는데 많은 공사비와 시간이 필요한데, 이것은 토목공사비가 많이 증가될 것이기 때문에,

단지의 지형을 고려하여 설계변경을 하여야 합니다.
관리처분계획총회 후 인가(6개월정도 예상)를 기다리는 시점부터 설계변경을 시작하여 설계변경 인허가를 진행하면서 조합원 이주 시작하고, 바로 철거 및 착공이 들어갈 수 있도록 가능하다는 전문가 의견입니다.
(기존 설계안으로 사업진행해도 이주후 착공까지 2년이 소요됨)


* 현재 용적율(250%)를 상향하여 280% 내지 300%(성남시 조례 변경 절차 착수)로 증가시켜 더 많은 세대수를 확보하고 이를 통해 일반분양수입금을 획기적으로 증가시켜서 조합원분담금을 줄이는 사업계획을 수립하여야 합니다.

용적율 증가(30%)를 통해 분양면적은 대략 400세대( 약 3,000억원 이상 수입 중 공사비 약 1000억원을 뺀 약2,000억원 ) 정도 추가로 지을 수 있고
위 수익은, 성남시 조례에 따라 정해진 기부채납조건을 제공한 후의 수익입니다.
이것은 추정치입니다.

만약 성남시 조례 용적율을 300%로 변경된다면, 분양수입이 더욱 늘어나서 추가부담금은 계획 줄어들 것이며
사업성은 조합설립 당시 추정부담금까지로 전환될 수 있을 것으로 예상합니다.

그럼 조합원님들은 조합원 분양을 다시 해야 되는지 궁금해 하십니다.
총회에서 그대로 진행하자고 결정하면 변경없이 진행할 수 있고 불만이 있는 분들만 바꾸자고 하면 할 수 있습니다.

우리조합은 용적율 증가로 분양물량이 늘어나기때문에, 얼마든지 조합원님들이 원하는 방법으로 진행이 가능합니다.

 

이 글의 결론으로

추가부담금 세대당 약 2억원을 줄이기 위해,

입찰지침서에 산출공내역서 작성하여 제공하고, 국토부 24년 공사계약서로 시공사 입찰 진행하여 선정 후,

기타사업비 예산 산출근거로 최대한 줄여서 관리처분계획 총회 한 후,
 

용적율 증가 및 설계변경 진행하면서 이주시점 정하고 ,
빠른 인허가 진행하여 철거/착공하는 사업계획을 제안드립니다.

추가 글:
우리 사업시행인가설계는 지역난방으로 되어 있습니다.

만약 성남시에서 지역난방 공급이 불가 하다고 하면,

설계변경은 필수조건 입니다.

개별난방으로 바꾸어야 합니다.

성남시는 우리조합에게 지역난방 공급여부를 답하지 않았습니다.
만약 지약난방 공급이 확정되지 않으면, 우리조합은 설계변경을 결정해야 하는 문제도 존재한다는 점을 상기시켜 드립니다.

위 추가부담금 줄이는 방안에 대해 
지난 2023년 11월 해임총회이후 하나하나 조합장님께 보고를 드린 내용이고,
그렇게 진행하자고 집행부 비공식 회의에서 논의된 내용입니다.
그런데, 지금은 왜 반대하시는지 잘 모르겠습니다.
 

조합원님들이 조합집행부에게 이러한 사업계획을 협력업체들과 검토하여 보고해 보라고 결정해 주신다면,
빠르게 준비하여 보고드릴 수 있도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

조합원님들께서 위 내용을 좀더 이해하기 쉽도록 편집된 문서를 정연훈 이사가 조만간 보고드릴 예정입니다.

[102동 정순임]

이윤섭씨 각설하고

사퇴 하세요~~~!!!

너무 뻔뻔 하네요 정 말~~~!!!!

[120동 이화자]

고생하셨습니다~~

[123동 백승호]

그래서 25년 6월에 이주할 수 있나요???

[112동 조합원 지한상]

확정된 데이터는 아니겠지만 정비업체로 인해 박살난 우리 사업을 개선할수있도록
고민해주세요. 정비업체 계약해지가 최우선 과제입니다.

[112동 조합원 지한상]

아이구야.. 이규태씨는 회사가서 화장실에서 사나봐요? 이 댓글도 화장실에서? ㅎㅎ

[112동 조합원 지한상]

다리 저릴텐데 화장실 그만 나와요 ^^

[112동 조합원 지한상]

이규태씨는 정비업체 그대로 가야한다고 생각해요? 조합장은요?

[109동 이혜경]

이규태님 글에 동의 합니다.

[111동 최창호]

사업성 회복하여 조합원 분담금을 줄이는 방안에 대하여는 개인적으로는 찬성합니다.
(단, 사업기간 내에 병행 진행이 가능하다면 좋을 거 같습니다.)

- 설계변경(용적율 변경 포함) 사항은 관처 후 변경인허가가 가능한지 여부
- 변경인허가가 가능할 경우 범위는 ?
- 용적율 변경이 가능한지 여부
- 용적율 변경 시 늘어나는 용적율 대비하여 공사비 늘어나는지 ? 와 기부채납금은 얼마를 예상되는지 ?
그에 따른 사업성이 있는지 검토
- 기타 등

분담금을 줄일 수 있다면
전문가가 세부적인 검토를 통해 비용대비 수익을 고려하여
조합원에게 알려주고 진행되길 희망합니다

[112동1104ㅎ최정의]

의견이야 낼수 있겠지요
믿음이 가지 않습니다
기존에 해왔던 공약 같은거라 생각되는건 왜 일까요?
지켜도 되고 안되면 그만이고

[109동 이혜경]

현 상태에서 공사비 비싸다고 시공사 해지 해 놓고 왜 설계를 들먹이시는지요?
아파트 잘 지어 놓으면 가격도 더 받을 수 있고, 입주민이 좀 더 쾌적하게 지낼 수 있다고 생각합니다.
현 임원들 조합 뒤집을때 조합원들에게 홍보 한 내용 *공사비 비싸서 시공사 바꾼다* 하셨으니 사업시행인가 도면 그대로 시공사 잘 선정해서 빨리 이사가게 해주세요.
긴 설명 구구절절 쓰실 필요 없고, 현 설계 절대 건드리지 마십시요.

[115동 신수혁]

아파트 비싸게 지어놔봤자 정책상 그리고 현실적 측면상 분양가를 비싸게 측정못한다는 내용인데 이게 이해가 어려운가요?

[110동김순주]

이윤섭씨!!!!!!! 당신 뭔가 단단히 착각하고 있는 모양인데 은행주공 조합원들이 우스워요? 부실시공하는 GSHD현산 갈아치우고 새 시공사 뽑자고 했지 누가 당신 맘대로 재건축사업을 쥐고 흔들라고 이사들 갈아치운줄 아나? 어디서 주민번호 하나 없는 종이 쪼가리 갖고 와서 차용증이네 말 갖지 않은 소리나 하고 창피한 줄 아셔.

[이사 이윤섭]

저와 이사들이 그동안 업무를 수행하면서 고민하고 조사한 내용을 적은 글입니다.
글 양이 길다보니, 중요한 이슈가 묻히는 감도 있습니다.

또 카톡방에서 부정확한 정보로 인해 논점이 흐려지는 것이 안타깝고 마치 2018년 시공사 선정때가 연상되네요.

이사들이 조합원님들의 추가부담금을 줄일 현실적인 방안들입니다.

어느범위까지 할 것인지를 선택은 조합원님들의 판단입니다.

"추가부담금 줄이기"와 "빨리 가자"를 동시에 진행할 수 있습니다.

6년동안 조합원님들에게 조합집행부가 단 한번이라도, 사전에 이런 고민과 방안들을 제시한 적이 있는지 기억해 보시고, 고민해 주시면 좋겠습니다.

[118동-윤용창]

저는 토목 전문가 입니다. 주차장은 2단으로 하는게 맞다고 보고요
토공사나 가시설 시공도 큰 문제 안됩니다. 경사면이기 때문에 높은쪽 절토해서 낮은쪽
성토하기 때문에 성절토 작업도 그리 어렵지 않습니다, 공사기간도 크게 오래 걸리지 않고요
지금 제가 근무하는 현장에도 3만평에 2단 주차장 토공사 제가 감리하면서 8개월 밖에 걸리지 않았고요
가시설도 큰 문제 없어요 시공사는 단지 어렵다고 자꾸 인식 시켜야만 자기들의 이익이 발생하는 원리 이니까요
절대로 넘어가지 마시기 바랍니다.
그리고 주차대수는 지금 세대당 1.6~1.8대로 보통 설계가 나옵니다.

[이사 이윤섭]

만약 지하가 암반이라면, 최대 지하 40미터 깨내어야 한다면 같은 얘기를 하실 수 있을까요?

저는 토목전문가는 아닙니다만, 태양광 시설 설치를 위해 절토지 암반을 깨내어 평평하게 만든 후 그곳에 시설하는 것을 몇개월 보았습니다.
주택가와 학교가 상존하는 도심지에 일반 대형장비로 깨낼수 있을지 걱정입니다.

거주하는 조합원들은 남한산성 순환로 확장공사 굿모닝아파트 아파트 앞 암반 깨내는 것을 몇년간 목격했습니다.
전문가이시니 저보다 훨씬 전문식견을 가지고 계실 것으로 보입니다만, 올바른 정보를 전달해 주시면 감사하겠습니다