집합건물에 관리위원 선출을 위한 선거관리위원회 임의구성이 가능합니까?

[소중한 하루]

[질의에 대한 대한법률구조공단 답변 자료입니다]

1. 민원이첩경로

귀하가 국민신문고에 제기한 민원은 집합건물의 선거관리위원회 구성에 관한 것으로 법률상담 사안으로 분류되어 우리 공단 부산동부출장소로 이첩되었습니다.

2. 민원요지

귀하의 민원요지는 집합건물 괸리규약에 관리위원 선출을 위한 선거관리위원회 구성 등에 대한 규정이 없음에도 불구하고 일부 구분소유자들이 임의로 선거관리위원회를 구성해서 활동하는 것이 유효한지 등을 질의한 내용으로 이해됩니다.

3. 질의에 대한 답변

1). “공동주택관리법”에는 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성해야 한다고 규정하고 있습니다.(공동주택관리법 제15조 참조)

2). 그러나 귀하의 질의처럼 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”에는 관리인 등 관리주체의 선임 등에 있어서 선거관리규정 등 구체적인 규정은 없습니다.

3). 따라서 반드시 선거관리위원회를 별도로 구성하여 그에 따라 관리인 등의 선임절차가 진행되어야 하는 것은 아닙니다. 다만, 관리규약에 별도의 선거관리 규정이 있다면 그에 따라야 합니다.

4). 귀하가 첨부한 관리규약에는 관리위원 선출을 위한 선거관리위원회 구성 등에 대한 규정은 없습니다. 그러나 “집합건물의 소유 및 관리에관한 법률”에는 선거관리규정 등에 대한 구체적 내용이 없으므로 일부 구분소유자들이 임의로 선거관리위원회를 구성하였다 하더라도 무효라고 단정하기는 어렵습니다. 입후보자의 자격충족 여부, 선출과정의 공정성 여부 등을 따져야 할 것으로 사료됩니다.

5). 끝으로 업무방해죄는 허위의 사실을 유포하거나 기타 위력으로 사람의 업무를 방해하는 경우에 성립하는 범죄입니다.(형법 제314조). 귀하의 민원내용만으로는 구체적인 사실관계를 확인하기 어려워 업무방해죄가 성립하는지를 판단하기 어렵습니다. 이점 양지하시기 바랍니다.

감사합니다.

참고 : 공익의 목적을 위해 상세하게 서술되고 작성되었으나 무단복제되어 의도와 다르게 활용되고 있어

          질의 내용만 당분간 내리고 답변으로 대신합니다(2018.12.13)

[죠온]

본문의 질의해답은 전적으로 해당 단지의 "집합건축물 표준관리규약( 2017.02.21)"에서
해결책을 강구해야 될 사안입니다.
"부산광역시청 www.busan.go.kr/" 홈피의 검색창에서 "집합건축물 표준관리규약"을 입력하고 크릭하면
집합건축물 표준관리규약이 2 종류로 나옵니다
집합건축물 표준관리규약(상가형, 단지형)
부산시-단지형_공동주택_집합건물_표준관리규약.hwp (파일크기: 63 KB, 다운로드 : 407회) 미리보기
부산시-상가형_집합건물_표준관리규약.hwp (파일크기: 61 KB, 다운로드 : 468회) 미리보기

위 표준규약의 "미리보기"를 크릭하여 제69조【선거관리위원회 구성】을 참조하시면 도움이 되겠읍니다.

[소중한 하루]

생활 숙박시설로 집합건물법에 따라 관리규약이 관리단에 의거 80프로 이상 서명 설정되어 있습니다
그 관리규약에 선거관리규정이 없으면 상기 관리규약 제19조 제2항에 따라야 되지 않습니까?

[죠온]

생활숙박시설이라도 곧동주택관리법 제93조에 근거해서 관활관청에 문의 바랍니다.

[죠온]

2. 임의로 만든 조직으로 관리업무에 영향을 미치고 있다면 업무방해 등 어떤 처벌을 받습니까?

부산시-단지형_공동주택_집합건물_표준관리규약
제84조(의무위반자에 대한 조치)
단지건물소유자 등이 집건법 제5조제1항,제2항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우,
단지관리인 또는 단지관리단집회의 결의로 지정된 단지건물소유자는 법 제43조 내지 제46조에 따라
필요한 조치를 할 수 있읍니다.

[죠온]

집건법 대상 아파트라도 아래사항은 곧동주택관리법의 적용을 받읍니다.
1). 안전관리(곧동주택관리법 제34조),
2). 용도변경 등 행위허가(곧동주택관리법 35조),
3). 사업주체 하자보수의무 등(곧동주택관리법 제36조),
4). 장기수선계획 수립(곧동주택관리법 제29조제1항),
5). 지자체의 감독(곧동주택관리법 제93조)

[소중한 하루]

집합건물법대상 아파트가 아니고 생활숙박시설 입니다.

[죠온]

560세대의 집합건물이라면서요?

[소중한 하루]

네 설명 감사드립니다.

[죠온]

공동주택관리법 시행령
제2조 (의무관리대상 공동주택의 범위)
「공동주택관리법」제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택의 범위는 다음 각 호와 같다.
...1. 300세대 이상의 공동주택
...2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
...3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택
...4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한
.......건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물.

560세대의 집합건물로 실제 아파트처럼 입주하여 거주하는 생활 숙박시설이면
위 시행령 제2조에 해당하는 건축물이 맞지 않읍니까?

[죠온]

공동주택관리법의 의무관리대상 공동주택의 범위에 해당하는 것이 아닌지 궁급하네요.
공동주택관리법 적용대상이 되면 관리면에서 제도가 구체화 되여있고 처벌규정도
세분화 되여 있어서 입주민의 권리보호에 집건법 보다는 더 유리하다고 봅니다.
감독관청인 관활구청에 가셔서 건물의 당초 건축목적이 뭔지 알아보시고 자문을
받아보시기를 권합니다.

[소중한 하루]

상세한 설명 감사드리고요
4번항은 주상복합(상가+주택)에서 주택부분이 150세대 이상을 뜻하는것 같습니다
생활숙박시설이라 함은 주택이 아니고 호텔을 뜻하기 때문에 집합건물법 적용으로 알고 있습니다.

[죠온]

아파트 + 호텔 + 오피스텔의 복합구조로 되여있는 건물이군요.
서비스드 레지던스(serviced residence),
주택법이 아닌 건축법 적용을 받는다고 하니 집건법이 적용될 수 밖에 도리가 없네요

[소중한 하루]

네 많이 배웠습니다 이런 건물의 감독기관은 어떻게 됩니까?

[죠온]

집합건물법이 상가 등 집합건물 소유권자에게 상대적으로 사적자치권을 폭넓게 인정하고 있고.
또한 집합건물법은 법 체계상 주택법과 같은 공법이 아니라 사법인 민법의 특별법이며,
이런 이유로 집합건물법 소관 정부 부처도 국토교통부가 아니라 법무부입니다.
이 법 개정안 등을 다루는 국회 소관 상임위도 국토교통위가 아니라 법사위라네요.
생활숙박시설등은 준주택에 속해 민법인 ‘집합건물 소유 및 관리에 관한 법률’을 적용받아
지방자치단체나 행정관청의 감독권을 인정받지 못하기 때문입니다.
시 산하 "집합건물 분쟁조정위원회"에 조정을 요청하는것은 어떤가요?
<집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제52조의2 .참조>

[소중한 하루]

감사합니다 참고할께요.

[까뭉이]

집합건물법 제26조의3(관리위원회의 구성 및 운영) ① 관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 "관리단집회의 결의"에 의하여 선출한다. 다만, 규약으로 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

즉, 법률에서는 선관위의 구성이 부정되고 있는 것으로써, 명백하게 관리단의 결의에 의해 관리위원들이 선출되도록 규정되어 있습니다. 그러나 기존에 관리위원회가 구성되어 있고 관리인이 선임되어 있는 상태에서 관리위원으로 피선되고싶은 사람이 많다면... 기존 관리위원외의 결의에 따라 "효율적으로 후보자들을 검증하고 투표를 관리하기 위해" 선거관리위원회를 구성하는 것이 선거의 결과를

[까뭉이]

뒤바뀌게 하는 공평하지 못한 결과를 초래할 수 있는 사정이 없는 한 위법한 행위는 아니라고 보여집니다.
다시말해.... 관리단집회시 투표에 의해 선출이 되어지는데, 관리인이 이를 모두 감독할 수 없어 오히려 선거의 결과가 모호해 질 수 있는 상황에서 선관위로 하여금 공정하게 선거/투표를 관리하게 하여 모두가 인정할 수 있는 결과를 도출하기 위한 것이라면.... 선관위로 하여금 선거를 관리하도록 하는 것이 더 공정한 것이라고 생각되어집니다. 그렇다면 선관위구성에 의한 선거관리는 정당한 것으로 보여집니다.