하반기에 뜰 유망 아파트 10 투자 적중가이드

[복경렬(05)]

하반기에는 판교 신도시를 시작으로 운정 신도시, 송도 신도시, 아산 신도시 등 2기 신도시 분양이 본격화한다. 또한 규모는 작지만 수도권 알짜 요지에 들어서 일명‘꼬마 판교’라 불리는 성남 도촌지구를 비롯한 의왕 청계지구, 고양 행신2지구 등 곳곳에서 아파트가 쏟아진다. 2기 신도시의 치열한 청약 경쟁률이 부담스러운 수요자들에게 이들 알짜 택지지구는 대체 투자처로 손색이 없다는 평가다. 2006년 하반기에 놓쳐서는 안 될 주요 분양 단지 10선.

기획_강승민 기자
취재_길진홍(부동산뱅크 취재팀장)

 1 분양 하이라이트, 판교 신도시

올 하반기 분양 하이라이트는 8월 판교 중대형 평형 물량이다. 대형 건설 업체들이 턴키 방식으로 대거 참여하는 만큼 벌써부터 관심이 뜨겁다. 이번 판교 중대형 공급 물량은 전용 면적 25.7평 이하 1774가구, 25.7평 초과 주택 4993가구, 민간 중형 임대 397가구 등 총 7164가구다. 중대형 아파트는 무주택 우선순위에 돌아가는 물량이 없는데다 분양권 전매 제한 기간이 5년으로 지난 3월 공급된 중소형에 비해 환금성이 좋다. 그러나 채권입찰제 적용으로 자금 부담은 더 늘어날 전망이다. 분양 물량 중 30%는 지역거주 우선 배정 방식에 따라 성남시 거주자에게 분양된다. 또 공공 분양 물량 1772가구 중 10%는 국가유공자, 장애인, 세 자녀 이상 무주택 세대에 배정된다. 전용 면적 25.7평 이하의 중소형 공공 분양 물량은 청약저축 가입자만, 공영 개발 방식으로 짓는 25.7평 초과 중대형 물량은 청약예금 가입자만 대상이 된다. 서울 지역 가입자의 경우 전용 면적 기준으로 30.8평 이하는 600만원, 40.8평 이하는 1000만원, 40.8평 초과는 1500만원의 예치금이 각각 있어야 한다. 청약 일정은 8월 중순경 입주자 모집 공고가 나가고 8월 말부터 전용 면적 25.7평 이하를 시작으로 분양이 시작될 예정이다.

△ 내 집 마련 포인트

강남을 비롯한 서울 접근성이 수월하고 에듀파크 조성 등 교육 인프라도 뛰어나 실거주와 차익을 노린 투자처로 안성맞춤이란 평가다.

2 첨단 정보화 도시(U-city), 파주 운정



파주 운정 지구 분양은 주로 판교 2차 동시 분양 직후인 9~10월에 집중돼 있는 것이 특징이다. 운정 지구는 2기 신도시로 조성 예정인 파주 신도시 핵심축을 이루는 곳으로 교하읍 일대 280여만 평에 총 4만7000가구가 들어설 예정이다. 업계에 따르면 올 하반기에 8개 단지에서 5040가구가 쏟아질 예정이다. 벽산건설은 11월 중 운정 벽산블루밍 2~6차 25~44평형 총 3114가구의 아파트를 11월 중으로 공급할 예정이고, 우림건설도 10월 25~45평형 589가구를 선보일 계획이다. 한라건설도 한라비발디 40�95평형 937가구를 내놓는다. 운정 신도시 내에서 공급되는 물량 중 유일하게 분양가 상한제와 채권입찰제가 적용되지 않는다. 이 밖에 동문건설도 9월에 34평형 400가구를 분양할 예정이다. 하반기 공급을 준비 중인 월드건설, 삼부토건, 동양메이져건설 등은 아직 세부 사항이 정해지지 않았다.

△ 내 집 마련 포인트

지구 주변에 교하 지구를 비롯해 파주 LCD공장, 출판문화단지, 고양국제전시장 등이 자리 잡고 있고, 국내 신도시 최초로 첨단 정보화도시(U-city)로 개발된다. 제2 자유로 건설, 경의선 복선 전철화 등으로 취약한 교통 여건도 개선될 전망이다. 일산 신도시와 가까워 기반 편의 시설이 풍부하고, 2008년 말 완공 예정인 제2 자유로 개통으로 서울 접근성도 수월하다.

3 자족 기능 갖춘 최첨단 도시, 송도

경제자유구역으로 조성되는 송도 신도시에는 8월과 11월 4개 단지2879가구가 쏟아져 나온다. 이 중 포스코건설은 1공구에 포스코더샵 2129가구를 8월과 11월에 걸쳐 공급한다. 국제업무단지 1공구D22블록에 들어설 주상복합 아파트 센트럴파크 1차는 지상 47층 3개 동31~114평형 729가구로 오는 8월 분양 예정이다. 또 11월에는 1공구 D13/14블록에 포스코더샵 30~60평형 1400가구가 공급된다. 이 밖에 4공구에서는 인천도시개발공사에서 웰카운티 3차 33~54평형 509가구, 2-1공구에서는 코오롱건설이 주상복합 아파트 44~57평형 232가구를 오는 11월에 분양할 예정에 있다. 1, 3공구 167만 평 규모에 들어서는 국제업무단지는 송도신도시개발유한회사가 오는 2014년까지 총 24조원의 사업비를 투입해 조성한다. 이미 2공구는 11개 단지 5897가구가 입주한 상태며 1단계 사업 306만 평)은 8공구까지 매립이 2009년 완료될 예정이다.

△ 내 집 마련 포인트

송도 신도시는 송도 앞바다를 매립한 곳으로 서울과 접근성은 다소 떨어지지만 자족 도시 기능을 갖춘 최첨단 도시로 개발된다. 총 535만 평 11개 공구에 국제업무단지, 지식정보단지, 바이오단지, 주거단지 등 2020년까지 순차적으로 개발된다. 제2, 3 경인고속도로를 이용하며 서울 접근성이 수월하고 교육, 생활 편의 시설 등의 주거 인프라도 속속 갖춰질 예정이다.

4 행정 중심 복합도시 간접 수혜, 아산 신도시

문화재 발굴 등으로 분양이 지연됐던 아산 배방 지구에는 7월 주공뜨란채 29평형 334가구, 33평형 768가구 총 1102가구가 처음 선보인다. 아산 신도시는 지난해 말 탕정 지구 510만 평이 2단계 택지 개발 지구로 지정돼 1단계인 배방 지구(111만 평)를 합쳐 택지 지구가 총 621만 평으로 신도시 중 규모가 가장 크다. 오는 2012년까지 1단계 배방 지구 8125가구, 2단계 탕정 지구 4만8000가구 등 총 5만6000가구가 공급될 예정이다.

△ 내 집 마련 포인트

서울 접근성이 좋고 인근 행정 중심 복합 도시 조성에 따른 간접 수혜가 예상된다. 행정 도시 이전과 삼성전자 탕정LCD단지 조성 등의 후광 효과도 기대된다. 방배 지구 내에 경부고속철도 천안 아산역이 있어 이를 이용해 서울까지 30분 이내 도달이 가능하다. 지방 신도시라는 특성상 아산∙천안 지역 청약저축 가입자에 한해 청약 접수가 가능하다.

5 생태전원형단지, 은평뉴타운

하반기 서울 분양시장 최대어로 은평 뉴타운을 꼽을 수 있다. SH공사를 주관으로 1지구(A, B, C공구) 임대 1696가구, 분양 2818가구 등 총 4514가구 중 65평형(전용 51평형) 242가구가 오는 9월 분양될 예정이다. 2지구와 3지구는 보상 등을 거쳐 내년에 공급할 계획이다. 첫 분양 물량인 1지구 65평형 아파트는 1500만원짜리 청약예금 가입자에 한해 신청할 수 있다.

△ 내 집 마련 포인트

주변 녹지가 풍부해 주거 쾌적성이 뛰어난데다 도심 접근성이 뛰어난 생태 전원형 단지로 강북은 물론 강남권 수요자들로부터 인기를 끌 전망이다. 원가연동제와 채권입찰제 등이 적용되지 않기 때문에 5~10년간 전매 제한 조치에도 해당되지 않는다. 후분양으로 입주 후 전매가 가능, 환금성도 뛰어난 편이다.

 1 판교 신도시 후광 효과, 용인 신봉∙성복 지구

판교 신도시 후광 효과가 예상되는 용인 성복 지구에서는 8월께 7개 단지 4653가구가 쏟아진다. 34만 평 규모인 성복 지구는 민간 택지 지구로 다른 2기 신도시처럼 전매 제한, 채권입찰제 등의 규제가 없는 것이 장점이다. GS건설은 수지자이 2차 36~58평형 500가구, 성복자이 1차 39~55평형 822가구, 2차 33~61평형 747가구, 4차 33~50평형 897가구 등 총 2966가구를 3/4분기 내에 분양할 계획이다. 또 CJ개발에서는 성복나무엔 1차 39~94평형 838가구, 2차 33~48평형 476가구 총 1314가구를 9월에 공급한다. SK건설은 SK VIEW 39~57평형 373가구를 오는 10월 선보일 계획이다. 성복 지구와 맞닿아 있는 신봉 지구에서는 동부건설에서 33~53평형 943가구를 오는 12월 분양할 계획이다.

△ 내 집 마련 포인트

판교를 비롯한 분당 신도시 편의 시설을 그대로 이용할 수 있는데다 주변 녹지가 풍부해 주거 지역으로 안성맞춤이란 평가다.

2 강남 접근과 주거 쾌적성 탁월, 의왕 청계 지구

의왕 청계 지구 B1, B2블록에서는 오는 12월 주택공사가 30평형 79가구, 33평형 289가구, 34평형 244가구 총 612가구를 공급한다. 의왕시 청계동, 포일동 일대에 걸쳐 있으며, 서울 외곽순환도로(의왕 IC), 과천�의왕 간 고속도로와 지하철 4호선 인덕원역을 이용할 수 있다. 10만2000평 규모로 최초 입주자 모집 공고일까지 1년 이상 의왕시에서 거주한 자에 한해 100% 우선 공급되고, 원가연동제가 적용되지 않아 소유권 이전 등기 후전매를할수있다.

△ 내 집 마련 포인트

판교 신도시에 비해 규모는 작지만 강남 접근성이 뛰어난 편이다. 남서쪽으로 평촌 신도시가 인접해 있어 교육 및 편의 시설도 풍부한 편이다. 백운호수, 청계산, 학의천 등이 있는데다 개발제한구역을 해제한 지역으로 주거 환경도 쾌적하다.

3 미래형 주택‘U-city’, 용인 흥덕 지구

용인 흥덕 지구에서도 올 하반기 5개 단지 2767가구를 시작으로 분양이 본격화한다. 경기지방공사에서는 2-2블록에 32평형 506가구를 12월에 내놓는다. 경남건설도 3-1블록과 3-3블록에 43~58평형 각각 555가구, 375가구를 오는 10월 분양할 예정이다. 신동아건설은 3-2블록에 39~54평형 802가구를 12월에 선보일 예정이다. 호반건설에서는 3-2블록에 위치한 민간임대 호반베르디움 34평형 529가구를 오는 9월 공급한다. 흥덕 지구는 65만 평 규모로 2008년까지 9180여 가구가 들어선다. 북쪽으로 광교테크노밸리(335만 평), 남쪽으로는 영통 신시가지(100만 평)와 연결돼 있다. 지구 녹지율이 29.9%에 달하고, ㏊ 당 인구 밀도가 133명에 불과한 저밀도 친환경 단지다. 녹지 축도‘광교산~원천유원지~태광CC~흥덕 지구~청명산’으로 파노라마처럼 연결돼 있다. 경부고속도로 수원 IC에서 차로 2~5분 거리로 서울과 교통 접근성도 좋은 편이다.

△ 내 집 마련 포인트

인근 신봉, 성복 지구에 비해 서울 접근성이 다소 처지지만 지구 내 생활 편의 시설이 풍부하고, 첨단 IT 인프라와 유비쿼터스 정보 서비스가 이뤄지는 미래형주택‘U시티’로 조성된다.

4 쾌적한 저밀도 주거 단지, 고양 행신 2지구

주택공사는 12월 고양 행신 2지구 C1, C2블록에 47~51평형 500가구를 분양한다. 행신 2지구는 24만2000평 규모로 국민 임대 2708가구, 공공 분양 968가구, 25.7평 초과 1320가구 등 모두 4966가구가 들어선다. 2007년 복선 전철화 예정인 경의선 행신역과 지하철 3호선 화정역이 차로 5분 거리. 일산 신도시와 가깝고 행주대교를 통해 서울 강서권과 도심권 진입이 쉽다. 국가지원지방도 23호선, 지방도 310, 398호선 등 기간 교통망이 잘 갖춰져 있다. 이미 개발된 고양 행신∙능곡∙화정 지구와 붙어 있어 신도시나 다름없다. 지난해 1차로 공공분양 아파트 968가구가 공급됐다. 전용면적이 25.7평 초과로 채권입찰제 적용과 5년 동안 전매가 불가능하다.

△ 내 집 마련 포인트

개발제한구역을 대규모 택지개발지구로 지정∙개발한 것으로 평균 용적률이 156~168%고, 녹지율도 22%에 이르러 쾌적한 저밀도 주거 단지로 조성된다. 서울 도심과 불과 12km 거리로 서울~일산~파주를 연결하는 수도권 서북부 지역 성장축 선에 있다.

5 편의 시설 많은‘꼬마 판교’, 성남 도촌 지구

일명‘꼬마 판교’로 불리는 성남 도촌 지구(B-1)에서는 11월 주공뜨란채 30~33평형 408가구가 나온다. 24만2000평 규모로 단독주택 202가구, 공공 분양 1140가구(전용 18~25.7평), 국민 임대(전용 18평 이하) 2920가구 등 모두 5242가구가 들어설 예정이다. 또 민간 건설 업체가 분양하게 될 전용 면적 25.7평 초과 물량도 980가구가 예정돼 있다. 택지개발예정지구 지정일인 2002년 6월 28일 이전부터 성남시에 거주한 사람에게 공급 물량의 30%가 먼저 돌아가고, 나머지 70%는 수도권 청약자 몫이다. 청약은 저축 가입자만 할 수 있다. 원가연동제가 적용이 되지 않아 분양가가 비싼 반면 소유권 이전 등기 후 곧바로 전매가 가능한 이점이 있다.

△ 내 집 마련 포인트

분당선 야탑역이 차로 10분 거리에 있고, 서울 외곽순환도로(성남 IC), 경부고속도로(판교 IC), 분당~수서 간 고속화도로 등을 쉽게 이용할 수 있다. 지구 남서쪽으로는 분당 신도시와 맞닿아 있어 인근 편의 시설을 그대로 이용할 수 있는 게 장점이다. 지구 앞으로 여수천이 흐르고 동쪽으로는 검단산이 있는 등 임대 주택을 짓기 위해 그린벨트를 해제한 지역으로 주거 환경이 쾌적하다.

◆ 하반기 달라지는 부동산 정책&내 집 마련 전략

하반기부터 부동산 제도가 많이 바뀐다. 특히 무주택자 위주로 민간 아파트에 가산점제가 도입되는 등 청약제도의 큰 변화가 예고된다. 이에 따라 실수요자들은 청약 전략을 다시 짜야 할 것으로 보인다.

실수요자가 알아야 할 바뀌는 부동산 정책 4

1_새 청약제도는 무주택자 중심

공공 택지 내 중소형 주택의 청약 자격은 청약통장 구분에 관계없이 무주택자에게 혜택을 주는 방안이 검토 중이다. 현재 75%를 무주택자에게 우선 공급하고 있지만, 앞으로는 주택 전체를 우선 배정하는 방안이 유력하다. 1주택 이상 보유자는 사실상 신도시 중소형 아파트의 청약 기회가 없다고 봐야 한다.

2_청약 순위는 가산점제로 변경

청약 순위도 기존 추첨제에서 가산점제로 바뀔 예정이다. 전용 면적 25.7평 이하 중소형 아파트에 청약할 수 있는 청약부금과 예금(서울 기준 300만원) 가입자는 무주택 기간, 나이, 부양 가족 등을 따져보고 방향을 설정해야 한다. 나이와 부양 가족 수가 많고무주택 기간이 길수록 당첨 확률이 높아진다.

3_세 자녀 이상 무주택자 특별 공급

8월 중순부터 3자녀 이상 무주택 가구는 민영 주택 및 공공기관이 건설∙공급하는 주택의 3%를 특별 공급 받을 수 있게 된다. 이에 따라 하반기에 분양할 판교와 은평 뉴타운 등에서 3자녀 이상 무주택 가구는 전체 물량의 3%를 우선 배정받을 수 있게 될 전망이다. 그러나 채권입찰제가 적용되는 공공 택지 내 전용 면적 25.7평 초과 주택을 특별 공급 받을 경우, 일반 분양주택과의 가격차 조정을 위해 채권을 매입해야 한다. 채권 매입액은 해당 주택이 속한 단지, 해당 평형 당첨자의 평균 채권 매입 예정액이다.

4_도심 재개발 사업 급물살

하반기에는 기반시설부담금제, 재건축개발부담금제 등의 시행으로 재건축 사업이 더욱 난항을 겪을 전망이다. 반면 도시정비법제정에 따라 뉴타운 등 강북 구도심 재개발 사업은 급물살을 탈 것으로 기대를 모으고 있다. 따라서 강북 U턴 프로젝트의 호재를 안은 도심 재개발 물량을 눈여겨볼 필요가 있다.

내 집 마련 출발, 청약 전략 다시 짜라

1 전용 25.7평 이하 청약예∙부금(서울 300만원) 가입자_전용 면 25.7평 이하 중소형 아파트에 청약할 수 있는 청약부금과 예금은 서울 기준 300만원이다. 이 가입자는 주택 보유 여부와 나이, 부양 가족 등을 고려해 방향을 설정해야 한다. 만 35~40세 이상, 무주택 세대주 기간 5~10년 이상 중소형 우선 공급 조건을 갖춘 가입자라면 청약을 서두를 필요가 없다. 청약제도가 바뀌면 중소형 물량 전체의 분양 우선권이 주어지므로 서두를 선택의 폭이 넓어진다. 만약 주택이 있거나 나이가 어리다면 청약제도 개편 전에 서둘러 통장을 사용하는 게 좋다. 중대형 평형으로 통장 예치금을 증액하는 것도 한 방법. 하지만 큰 평형으로 증액할 경우, 1년 후에 신청 자격이 주어진다는 것을 알고 있어야 한다.

2 전용 30.8평 이하 청약 예금(서울 600만원) 가입자_25.7~30.8평 이하의 공급 물량이 드물기 때문에, 꼼꼼한 청약 전략이 필요하다. 무주택자로 높은 가산점을 받을 수 있다면 25.7평 이하를 노리고, 불리하다면 증액해 평수를 늘리는 방법을 고려한다.

3 전용 30.8평 초과 청약 예금(서울 1000만원) 가입자_크게 달라지는 것이 없다. 다만 공공 택지 내 채권입찰제 대상 아파트는 채권액이 같을 경우, 가점제로 당첨자를 가리는 방안이 검토 중이므로 2008년 이전에 분양하는 인기 지역에 적극 가담해야 한다.

4 청약저축 가입자_원래 무주택자만 가입할 수 있는 청약저축의 인기는 더 높아질 예정이다. 나이, 무주택 기간, 납입액 등을 따져 당첨자를 가리는 현행 제도가 그대로 유지된다.

5 청약통장 없다면_청약통장을 쓰지 않아도 되는 미분양이나 미계약 아파트를 찾아보는 것도 한 방법. 무이자 융자, 이자 후불제,발코니 확장 등 다양한 혜택이 주어진다. 하반기에도 부동산 시장이 약세로 점쳐지면서 미분양 물량은 더욱 늘어날 전망이다. 다만 미분양된 이유를 꼼꼼하게 파악하고 접근하는 게 우선이다.