![](https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fimage.chosun.com%2Fsitedata%2Fimage%2F201110%2F23%2F2011102301350_0.jpg)
부동산투자신탁회사(REIT)
2011년 우리나라의 부동산투자신탁회사(REIT: Real Estate Investment
Trust)는 총 자산 규모가 8조원이 넘은 것으로 추정됐다. 2011년 말
기준 부동산투자신탁회사는 총 70개로 전년 말보다 18개가 늘었다.
총자산 규모는 2010년 말 7조6천억 원에서 8조3천억 원으로 증가할
전망이다. 2014년에는 리츠 총규모가 10조원을 넘어설 것으로
예상된다. 리츠의 투자 대상과 형태가 다양해지면서 투자에 따른 위
험도 커질 것으로 예상된다.
부동산투자신탁회사(이라 리츠(REITs)라고 한다)는 이익창출자산에
투자하는 투자자소유의 법인, 신탁 또는 협회를 말한다. 미국에서 시
작된 리츠는 연방법인세 대상에서 제외되며, 주주배당금이 전액 과세
대상이지만, 투자자에게 회사의 이익금의 90% 또는 그 이상의 분배를
규정하고 있다. 리츠는 투자대상에 따라서 (1) 지분부동산투자신탁회
사(Equity REIT)는 상점가와 공동주택건물과 같은 이익재산을 소유하
며 운영하거나, (2) 저당대출부동산투자신탁회사(Mortgage REIT)는
담보로서 건설저당대출 또는 장기부동산저당대출을 보유한 개발업자
에게 자금을 대출하며, (3) 이러한 회사가 혼합된 형태의 혼성부동산
투자신탁회사(Hybrid REIT)가 있다.
미국의 경우 리츠의 설립형태는 회사형과 신탁형이 있다. 회사형은
뮤추얼펀드(mutual fund)와 같이 주식을 발행해서 투자자를 모으며,
신탁형은 수익증권을 발행하는 형식을 취한다. 회사형은 투자자에게
일정한 기간단위로 배당을 하며, 주식시장에 상장해 주식을 사고팔
수 있는 반면에 신탁형은 상장이 금지된다.
리츠의 역사를 보면, 1960년대 미국 의회는 소액투자자에게도 부동
산 투자 기회를 주기 위해 세법 개정을 통하여 일정한 요건을 갖춘 부
동산투자회사에 리츠 자격을 부여하고, 법인세 면제혜택을 주었다. 리
츠는 세법이 정한 요건을 갖추기 위해 투자자에게 안정적인 배당을 할
필요가 있었기 때문에 대부분 임대수입이 있는 상업용 부동산 투자에
주력했다. 리츠 시장은 1990년대 중반 이후 급성장하였다.
국내의 리츠제도는 회사형 부동산투자신탁회사로 자본금 250억 원
이상이면 설립할 수 있고, 발행주식의 30%를 공모할 수 있다. 리츠의
지분은 부동산증권화상품의 일종이다. 따라서 일반인도 소액자금으로
부동산에 간접적으로 투자할 수 있고, 주식의 형태로 거래되기 때문에
언제든지 투자자금을 회수할 수 있어 환금성도 높다. 국내의 리츠제도
는 미국의 리츠제도에 근간을 두고 있지만, 국내에서는 투기적 거래
방지를 위하여 개발사업이나 단기매매 등을 제한하거나, 법인세 면제
혜택이 부여되지 않는다는 점 등의 차이가 있다.
리츠는 다수의 투자자들에게서 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련
대출과 유가증권 등에 투자하고, 발생하는 수익을 투자자들에게 배당
하는 부동산투자회사법상의 주식회사 또는 투자신탁으로, 부동산뮤추
얼펀드라고도 한다. 리츠는 상법에 따라 설립되는 회사이기 때문에 주
식을 증권거래소에 상장할 수 있다는 것이 특징이다. 주식을 팔면 언제
든지 투자자금을 회수할 수 있다. 부동산신탁회사의 경우 부동산을 위
탁받지만, 리츠는 현금을 받는다는 점이 큰 차이이다. 은행권의 부동산
투자신탁상품에 비해서도 환금성이 높고, 부동산 전문가들이 참가할 수
있다는 점이 다르다. 리츠는 주로 부동산개발사업, 임대와 주택저당채
권 등에 투자하여 수익을 올리며, 만기는 3년 이상이 대부분이다. 리츠
는 주식처럼 100만 원, 200만 원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있
어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있으며, 부동산이라는 실물자산에 투자
하여 가격이 안정적이고, 리스크가 적은 편이다. 가치상승에 따른 이익
을 목적으로 하기보다는 가격상승에 따른 수입증가분의 분배를 목적으
로 하는 경우가 많다. 리츠는 안정적인 간접투자상품과 자산유동화의
성격을 가지고 있으며 우리나라에서는 부동산투자회사법상 일반부동산
투자회사와 기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs)로 분류된다. 일반
리츠가 상법상 주식회사로 부동산 간접투자기관의 성격을 가지고 있다
면, 기업구조조정부동산투자회사는 가공회사(paper company)로서 기
업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 함으로써 자산유동화를 통한
기업의 구조조정을 지원하는 데 초점을 맞추고 있다.
이러한 경제 및 제도적인 변화는 1998년 9월 주택저당대출유동화제도
가 법으로 제정되고, 2001년 7월에 부동산투자회사법의 제정을 통해 리
츠제도를 도입하였다. (이때 법률의 명칭도 부동산투자신탁회사법이라고
하는 것이 적확하다고 할 수 있다)
우리나라의 부동산투자회사법은 자산운용방법 및 투자자보호 등에 관한
사항을 정함으로써 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하
고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지
함을 목적으로 하는 법률이다. 김조원