♥경제♥ 소중한 자취러 소드님의 전세금 지키기＜신축 빌라 전세 조심/ 전세 사기 사례 공유＞

[Mio Amigo]

소울드레서는 우리가 함께 만들어가는 소중한 공간입니다.

댓글 작성시 타인에 대한 배려와 책임을 다해주세요.

<카페 여성시대로 퍼가면 다른 명한테 전재산 기부하는 걸로 알겠긔>

안녕하시긔.

핑존에 글 썼다가 댓글에 소라방에 올리는 게 좋을 것 같다고 해서 글 옮기긔. 졸라 열심히 썼는데! 다음이 스팸이라고^^ 저를 튕겨냈쟈냐.. 개빡취눼,,,

저도 부동산 공인중개사나 관련 일 하는 사람이 아니라 전세 사기를 당할 뻔 해서 그 이후에 전세라는 제도에 좀 회의를 느끼고 있었던 차였긔. 말머리를 공포로 해야할지 망설였쟈냐..

우선 제 주변에 신축 빌라를 매매해서 사는 사람들도 많고, 빌라 거주에 대해 비하하는 의도는 전혀 없긔. 다만 현재 전세사기에 쓰이는 매물 대부분이 신축 빌라/신축 다가구 원룸이기 때문에 자주 예를 들게 되긔. 매매나 거주인을 욕하는 게 절대 아니니까 기분 나빠하지 마시고 저런 사기 사례도 많이 있다는 걸 알아주시긔.

제가 전세 보증금을 돌려 받으면서 회의를 느꼈던 부분은 생각보다 임차인이 보장받을 수 있는 권리가 많지 않다는 거였긔.

저는 2016년부터 2020년까지 다른 2개의 다가구 원룸에 전세로 거주했는데(관악구, 전세 5-6천) 제가 계약을 체결하던 2016, 2018년 당시에는 보증보험이 잘 안돼서 (다가구의 경우에는 선순위보증금을 증명하거나 시세를 주변 공인중개사에게 인증받아야 가입할 수 있었긔) 더 불안하기는 했지만 현재도 보증보험이 된다고 해도 보증금을 잃는 경우가 많다고 해서 사례와 예방법을 간단하게 정리해보았긔.

바쁘시면 볼드 해놓은 곳만 읽어보시긔. 아니면 지금 말고 집 구하는 나중에라도 읽어주시긔. 

일단 먼저 말하고 싶은 내용은 "깡통 전세 신축 빌라 사기"긔. 신축 빌라 매매는 아파트 청약처럼 너도 나도 줄서서 하지 않으니, 건물을 지은 건축주는 돈을 많이 벌기 위해서 컨설팅 회사을 이용하긔. 업체일 수도 있고, 이런 거(깡통) 전문 부동산 일 수도 있긔.

왜 신축 빌라 전세에 들어가지 말라고 하는 지 아주 간단하게 정리해보겠긔.

1. 건축주는 신축 빌라를 짓긔. 15세대 정도가 있는 건물에 돈이 토지 건물 15억 정도 들어갔다고 가정하긔. 

2. 컨설팅(하우징)회사에 빌라를 처리해달라고 요청하긔-대부분은 지을 때부터 함께 하긔

3-1. (다세대일 경우) 원래 분양을 하면 매매가도 정해야하는 건데, 매매가 잘 안되니 원래 받아야 할 공시가격x1.5 보다 훨씬 비싼 가격에 전세로 올리긔. 화려한 인테리어와 신축, 역세권이라는 메리트에 끌린 전세 임차인이 구해질 때마다 세대 하나당 명의비로 몇백을 주고 업체에서 구한 바지사장을 집주인으로 만들긔. 그러면서 전세 잔금일에 매매계약이 이뤄진다고 미리 고지하거나, 말 없이 바꿔버리긔. 임차인이 물어보면 "원래 이렇게 해요. 건축주에서 집주인으로 바뀌는 정상적인 과정입니다 혹은 여기 자리가 너무 좋아서 서로 매매 하려고 했어요. 건축주님도 매매 안하려다가 한 거예요" 등 되도 않는 소리를 하긔.

3-2. (다가구일 경우) 전세를 한 원룸당 1억 8천이라고 정해버리긔. 원래 정상가격은 한 원룸에 1억 정도면 개이득이라고 치긔. 전세금액이 적정 금액을 초과하니까 그 나머지 돈인 내 전세금 몇 천으로 건축주, 컨설팅 회사와 소개해준 공인중개사/보조원, 그리고 명의를 넘겨받을 바지사장이 돈잔치를 하는 거긔. 그런 식으로 모든 원룸을 전세 혹은 많은 전세세대+몇 개의 월세로 돌리긔. 월세로는 은행 융자 이자랑 건물 관리인 월급을 주긔. 

4. 컨설팅 업체에서는 은행 근저당을 포함한 모든 임대차 계약, 다가구의 경우 한 건물 명의나 다세대의 경우 개별 세대 집주인 명의를 새끼바지 (컨설팅 회사가 데려온, 신용이 보장되지 않은 바지사장) 에게 넘겨버리긔. 이 바지사장은 한 세대 당 몇 백을 받고 저 건물 주인이 되는 거긔. 물론 저 몇백만원은 내가 지불한 뻥튀기 된 전세금이긔.

다세대나 다가구나 수법은 똑같긔. 다세대가 오히려 사기꾼들이 더 많이 오긔 (다세대는 한 건물에 여러주인, 다가구는 건물 통으로 주인 한명) 건물 하나가 아니라 집 한개만 가지면 되는거니까요.

둘 다 위험한 건 마찬가지니까 다세대 다가구 그 어느것도 나은 게 없긔. 

어차피 토지+집 지은 돈 16억도 본인 돈이 100프로 들어간 게 아니라, 융자가 어느 정도 있긔. 한 6억 정도 (그럼 근저당은 8억 언저리) 는 은행에서 빌렸다고 치긔. 그럼 10개만 전세 계약을 체결해도 이미 넘치는 돈으로 컨설팅 회사(공인중개사/보조원 포함)는 크게 이익을 보게 되는 거긔. (융자 금액에 대한 이자는 관리비와 월세로 대체하는 거긔. 운이 좋으면 내가 나갈 때까지 이게 문제가 생기지 않는거고, 내 운이 좋지 않다면 내가 전세로 들어있을 때 돈 돌려막기를 실패해서 바지사장이 파산하거나 잠적하거나 압류가 들어와서 분쟁이 발생하는 거긔)

저는 전자였긔 (아직 터지지 않았을 때 계약 만료) 그리고 그 사실을 요즘에서야 알았기 때문에 양심상 많은 사람이 당하지 않도록 글을 쓰게 되었긔.

이게 가장 유명한 깡통전세의 수법이긔.

이게 왜 깡통이냐고? 라고 물으신다면 

1. 저 바지사장 집주인은 보증금을 돌려줄 수 있는 자본이나 능력이 전혀 없고, 건물 관리에 대한 상식이 거의 전무하긔. 

2. 집을 매매했는데 오히려 돈을 받긔. 명의를 빌려주는 값으로 오히려 부동산이나 컨설팅 회사에서 돈을 받은 거긔.

집은 원래 돈내고 사는 건데 이상하죠???? 그 돈은 소드님이 전세대출 받은 돈이쟈냐.. 더 이상하져? 내가 지불한 전세금은 원래 은행에 조용히 잠들어 있어야 하는게 정상이지 않긔?

이런 경우에 가장 많이 중개사/보조원이 하는 말이

"건축주에서 건물주로 매매 계약이 진행될 예정이다, 요새는 다 이렇게 한다.",

(이미 새끼바지로 명의 바뀌어 있는 경우) "집 주인분이 이 일대에 건물이 매우 많다, 부자다, 크게 임대 사업을 하고 있다" > 이러면 무조건 신축빌라 바지사장 의심해봐야하긔.

대출이자 지원, 중개수수료 감면, 원하는 인테리어나 가전제품을 지원해주겠다고 하는 경우, 이유 없이 입주지원금을 준다고 하는 경우, 중개수수료를 아예 받지 않는다고 하는 경우 > 이것도 대출한 내 전세금으로 주는 거긔. 그리고 당일에 매물이 좋아서 가계약 해야 한다고 여러 차례 강조하고 요구하는 경우도 마찬가지긔. 빨리 자기 리베이트를 챙기려고 그러는 거긔.

Q. 1억짜리 원룸을 어떻게 1억 8천이라고 감정평가를 내릴 수 있긔? 은행에서 왜 대출 해주는 거긔?

이래서 신축 빌라가 무서운 거긔.

신축 빌라는 매매를 체결한 기록이 없기 때문에 외부감정평가만 부풀려 받으면 이게 원래 얼마짜리의 가치를 가지는 지 정확하게 알 수 없긔. 부동산에서 감정평가서를 커넥션이 있는 자에게 부탁해서 원래 받아야할 공시가격보다 더 큰 금액으로 감정평가를 받긔. 그래서 신축을 제일 사기에 많이 이용하는 거긔. (밑에 관련 일 하는 분의 댓글: 일부러 한 세대를 매매로 비싸게 진행하기도 한다고 하긔)

제일 조심해야 하는 건물은 꼭 특정 은행에서만 HUG안심전세대출이 가능하다고 고지하는 곳이긔. 대놓고 외부공시로 뻥튀기 한 너의 전세금을 등쳐먹겠다! 라는 의도쟈냐. 정상적인 전세 매물은 내가 원하는 금융회사에서 내가 원하는 상품으로 대출이 가능해야 하긔.

그리고, 전세대출이 안 될 시 계약금을 돌려준다는 특약 또한 조심해야 하는 게 저렇게 2금융권이나, 특정 은행(저 부동산/컨설팅회사랑 거래하는)에서만 대출이 가능할 수도 있긔. 그럴 때는 이 특약이 적용되지 않는다고 우길 수 있으니 본인의 주거래 은행이나 대출을 진행하려고 했던 은행명을 명시하시기를 바라긔. 물론 대출이 다른 은행에서 다 가능하다고 해서 좋은 매물이라는 뜻은 아니긔.

또, 지어진 지 1년 정도가 지나면 제가 알기론 https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm

공시지가 알리미에서 대략적인 공시지가를 알 수 있긔. 

1년 후에 보면 (다세대의 경우) 하나가 대략 뭐 8천 정도의 공시지가를 가지고 있다고 나올거긔. 그러면 거기의 150프로가 정상적인 전세가액 범위긔. (공시지가x150%) 건물 하나가 주인이 같은 다가구의 경우, 통으로 얼마인지가 나오는 걸로 알고 있긔.

ex) 제가 거주했던 건물의 경우 저기에 공시지가 9.9억으로 나와있고 세입자 보증금이 8억 이상, 그리고 1금융권 융자가 6억(근저당 8억)... 그야말로 깡통이었긔. 보증금은 그 건물이 통으로 매매에 나오면서 알게되었긔.

Q. 내가 현재 거주하는 곳이 저런 것 같은데 내가 보증금을 지키기 위해서는 어떻게 해야 하긔?

일단, 가능하시면 전세보증보험을 드시긔. 전세권 설정해도 임대인이 튀면 소용없으니까 보증보험을 일단 신청하시긔. 보증보험은 무조건 돈 안주면 지급되는 게 아니라, 적절한 때에 계약만료를 통보해야하고, 연락이 닿지 않으면 내용증명도 해야하고 공시송달에 임차권 명령까지 여러 할 일이 많긔.

그리고 계약 만료 최소 6개월 전부터는 계속 주인과 연락하면서 계약 만료 요청에 대한 대답을 꼭 문자로/카톡으로 남기시긔 (통화일 시에는 속기록으로 만드는 금액이 들긔) 보증보험은 HUG, SF, SGI 등 세 곳이 있는데 가입 가능한 곳으로 가시면 되긔. SGI 전세보증보험은 매매가/분양가의 90프로라고 판단되면 가능하다고 하긔. 

하지만 전세보증보험은 만능이 절대 아니긔. 위에 잠깐 말했지만 이것도 어디까지나 보험사에서 지급하는 금액이기 때문에 내가 이걸 받기 위해서 모든 준비를 법적으로 다 해야하긔. 이거 자체가 굉장한 스트레스쟈냐... 

보증보험가입이 된다=보험금을 무사히 수령할 수 있다(이행청구) 이게 절대로 아니긔. 제가 계속 집 주인이랑 연락을 해야한다고 말하는 게 이런 이유긔. 뭐든지 빨리 알아야 빨리 대응할 수 있긔. 만약 어느 날 연락이 안되면 바로 등기부 떼보고, 아니면 연락 안되니까 바로 내용증명 발송하고 계약 만료되면 방 뺄거라고 보내야하긔. 이런거 안하면 계약 만료되어도 이행 청구했을 때 보증보험에서 보험금 지급 안하긔. 

제가 만능이 아니라고 언급한 게, 이행 청구 시에 HUG전세보증보험 지급 보류가 일어나는 케이스가 많긔. 그러니까 가입=지급보증 이 아니라는 말이긔. 지급 보류는 주로 대항력이 생기기 이전 바지사장으로의 매매 계약이 일어난 세입자들에게 많이 뜨는데, 무조건 지급 못한다!는 아니고 관련해서 서류를 더 제출해야 한다고 하긔. 하지만 보증보험 가입 중에도 매매계약이 이뤄진다면 임차인이 임대인 둘의 매매계약서 원본이나 사본을 HUG에 제출해야 하는 경우도 많긔 (전세계약승계에 대한 내용 확인을 위해). 이렇게까지 했는데도 이행이 안되고 지급 보류로 나오는 경우가 있으니 제가 계속 만능이 아니라고 강조하는 거긔.

그리고 돈 아까워 하지 마시고 꼭 한달에 한 번 정도는 등기부등본을 떼어보시긔. 빨리 봐야 빨리 대응을 할 수 있긔. 어플로 열람도 가능하긔! 단돈 700원! 

건축주가 직접 님과 임대차 계약을 체결했다고 해도 어느 순간 문제가 있는 바지사장으로 임대인이 바뀌어서 국세 체납 혹은 압류가 들어와있을 수 있긔. 그리고 주인이 튀는지 튀지 않는지 항상 연락하고 확인해봐야하긔. 저는 이게 가장 중요한 내용이라고 생각하긔. 보증보험을 들어갔다고 해도 집주인이 바뀌었거나 튀었으면 보증보험에서 받는 과정이 두 배로 험난해지긔.

그리고 보증보험 반환요구는 계약이 끝난 날부터 할 수 있고 아무리 착착 준비해도 빨라도 계약만료 한 달 뒤에 입금이 되기 때문에, 바로 이사를 나갈 수도 없긔. 그렇기 때문에 전세대출을 받으셨으면 대출 연장도 2개월 해놔야 하긔. 그래서 제가 보증보험을 들었다고 해도 등기부를 자주 떼어보라고 하는 거긔. 

만약 보증보험이 안된다면... 보증금을 못 돌려줄 때 정말 진흙탕 싸움으로 가야하긔. 임차권 등기 명령하고 민사로 소송걸고 등등.. 정말 안 가는게 상책이긔.

Q. 죽어도 신축 빌라에 전세로 가고 싶으면 어떻게 해야하긔?

저는 절대로 추천하지 않지만 굳이 가고싶으시다면, 전세보증보험을 가입하시는 걸 기본으로 하고 계약시 특약에

"전세 잔금 완료 후 다음 날까지 타인에게 소유권 이전이나 등기부 등본에 임차인과 합의되지 않은 어떠한 근저당 설정도 하지 않는다. 만약 잔금일 다음날까지 소유권 이전이나 근저당 설정으로 임차인에게 경제적 손해가 발생할 시 현 계약의 당사자이자 현재 임대인인 XXX가 모든 손해를 배상한다." 라고 넣으시긔.

하지만 사람 앞일이 어떻게 될 지도 모르는데, 이 특약 내용을 순순히 써줄 리 없긔. 안 된다고 하면 잠재적 사기의 가능성이 있다고 보고, 저는 계약을 추천하지 않긔. 그리고 저대로 특약을 써준다고 해도 압류 들어가고 배째라 하거나 잠적해버리면 계약이고 전세권 설정이고 아무런 소용이 없쟈냐.. 그러니까 안 가는 게 좋긔.

Q. 그럼 모든 신축빌라가 이런 거긔? 안전한 전세 매물은 어떻게 찾아보긔?

100프로 안전한 전세 매물이라는 건 사실 제 생각을 말씀드리면 존재하지 않는다고.. 말하고 싶긔. 이러면 안전하긔? 저러면 안전하긔? 물어보셔도 전세는 지금 현재 등기부 등본이 깨끗해도 불량 바지사장한테 명의 이전하고 튀면 끝이긔.

다만 보증보험을 가입하고, 받을 수 있는 요건을 갖춘다면 이게 안전한 전세가 아니기 때문에 보험으로 전세금을 수령할 수 있다는 거긔. 저는 이런 매물을 안전하다고 표현하지는 않긔. 왜냐면 보증 사고가 나서 보험금을 타기 위해 임차인이 갖은 노력을 하는데 어떻게 안전한 매물이라고 표현하겠긔. 전세 사기 당한 사람들도 20-30대 선량한 사람들이 많고, 그들도 다 인터넷에서 이런 저런 조심해야 할 사항들을 확인하고 꼼꼼하게 계약한 사람들이긔. 누차 말하지만 속이려고 작정하면 모두 속긔.

최근에는 구축으로도 사기가 번지고 있다고 하는데, 구축의 경우에는 아주 한 사람이 오랫동안 건물을 관리하면서 낡았지만 대부분이 월세인 건물에 몇 세대만 전세인 경우가 있긔. 그런 경우에는 사실 사업이 망하거나 특이한 사항이 없는 이상 임대인이 전세금을 떼먹고 나르거나, 은행 융자 이자를 못내서 압류가 되거나 하는 일은 거의 없을 거긔. 전문 임대사업자의 경우에는 임대인에게 양해를 구해 국세 체납 없다는 증명서를 떼달라고 하는 걸 추천하긔. > 이건 임차인이 직접 못떼긔.

이런 매물은 건물 내에 몇 세대만 존재하기 때문에, 나오자 마자 계약되고 (심지어 친구한테 넘기는 경우도 많긔) 구하기도 힘들고 낡아서 사실 신축빌라처럼 화려하지도 않긔. 하지만 돈을 모으고 싶어 전세로 들어간다고 하면 그정도는 감안을 해야한다고 생각하긔. (온리 제생각) 하지만 선순위 보증금 (내 앞에 몇명이 있는지)을 확인할 방법이 전혀 없기 때문에 공인중개사가 돈에 눈이 멀어 이 매물이 그런 거라고 속이면 임차인은 속을 수 밖에 없긔.

전세 사기 사례를 소개하긔

1. (과거에 빈번했던) 원래 보증금을 반환할 능력이 없는 경우/ 갭투자 실패, 집주인 바지사장

바지사장, 전문 갭투자자(라고 쓰고 투기꾼이라고 읽는)는 돈을 돌려줄 수 있는 여유가 없는 사람이긔. 그래서 내 뒤에 세입자가 구해진다면 나는 보증금을 받아 나갈 수 있지만, 만약 임대인에게 압류나 보증보험금 반환 사고가 먼저 일어나서 등기부상에 그 내용(압류, 임차권 등기 명령)이 들어온다면 아무도 들어오려고 하지 않긔.

그 때부터 그 사람이 투자한 건물에서는 아무도 보증금을 돌려 받을 수가 없게 되는 거긔. 여기서 나쁜 놈은 보증보험에 신고한 사람이 아니라, 자기 능력과 돈 없이 소액이나 명의 하나로 집 주인이 된 사람이쟈냐... 후.. 집주인들은 대부분 누가 나를 신고해서 사고가 터졌다, 피디수첩 방송때문에 이렇게 됐다고 하지만 사실 애초에 자기가 사서는 안될 거였긔.

최근 서울 강서구 3가족 사건이나(강서, 구로, 관악, 부천에 전세로 거주하시고 집주인 이름이 (여자이름) ㅂㅈ*, ㅂㅎ* 인 경우- 알려지지 않은 피해자도 많으니 확인 한번 하시긔) 전주시 전세 사건, 수원 S전자 앞 빌라 사기, 최근 부산시 오피스텔 전세 사기, PD수첩에 나온 대부분의 사례가 저 바지사장 사기에 해당하긔.

위험한 매물인 것을 알면서도 중개보조원과 중개사무소가 짜고 리베이트(불법 수수료)를 받기 위해 선량한 세입자들을 속이는 거긔. 크게 논란이 되지 않은 것까지 합하면 아마 전국 어디에서나 가장 많이 일어나는 사기일거긔. 아마 깡통전세? 신축전세? 라고 했을 때 가장 많이 소드님들이 우려하는 내용이기도 할거긔.

많이 일어나는 일이라 사례는 기사로 링크하겠긔.

https://www.joongang.co.kr/article/25007363 (중앙일보^^...)

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2021/08/29/BUFEC6VQ4JCXFBL2EFKDSXQC3I/ (조선비즈^^..)

(강서구 세 가족 사건)

또, 요즘 사기치는 놈들 수법이 날로 발전해서 HUG전세보증보험 들게 해줄게! 해놓고 대출 잔금일 당일에 건축주에서 바지사장으로 매매 계약을 체결해 세입자의 대항력을 무력화 시키는 수법이 있긔. 이 수법은 위에서도 특약으로 설명했고, 조금 알려진 것 같아서 기사 링크만 하겠긔.

https://www.sedaily.com/NewsView/22RH30074U

(전입일에 소유권 변경 사례)

저런 전문 갭투자자(라고 말하기도 싫긔 투기꾼...^^쉨...) 들은 대부분 보증보험 사고가 있어 보증보험사 특별관리대상인 블랙리스트쟈냐.. 그래서 보험 가입도 절대 안되긔. 그런 임대인 매물은 절대로 들어가지 말기를 바라긔. 만약 제가 위에서 말한 세가족 사기단이 본인의 등기부상 집주인과 일치하고, 보증보험 가입이 되어있다면 hug는 전담팀..^^이 있으니 연락하셔서 도움받으셔야 하긔. 아주..악독하쟈냐...저 세모녀 사건은 서울 서남권+서울전체+부천까지 매물을 가지고 있었긔. 꼭 확인 하시긔.

이런 경우는 대부분 구축 빌라를 싼값에 매입하는 or 명의만 집주인이되는 경우인데,

구축에서 그럴 경우에는 이전의 임대차 계약 금액이나 1년이 지난 건물은 공시가격 조회가 가능하기 때문에 전세가 적절한 수준의 금액인지 살펴보셔야 하긔. + 미리 뽑아놓은 등기부등본이 아니라 지금 바로 인쇄를 요청해야하긔 하지만 저는 정말로... 빌라 전세를...정말... 정말.. 추천하지 않긔... 

2. 공인중개사가 사기를 치는 경우(전세 계약이 아닌데 전세라고 속이고, 보증금을 챙겨 달아나는 경우)

이 사례는 드물 것 같지만 굉장히 많긔. 제 주변인 어머니 지인도 당한 사기긔. 요즘 정말 많은 사기형태고 대역으로 집주인을 데려오고 이미 위임장과 인감증명서를 받은 상태이기 때문에 정말 사기 치기가 쉽긔. 이건 정말 작정하고 치면 모두 속을 수 밖에 없긔.

집주인에게는 월세계약으로 속이고, 세입자에게는 전세계약으로 속이긔. 아래 창원 M 오피스텔 건이 가장 크게 터진 사건이긔. 저도 엄청나게 충격 받았던 사건이고, 엄마 친구가 엄마한테 저한테 원룸 전세 절대 살게하지 말라고 울었다고 하긔.

이런 경우에는 둘 다 피해자고 돈을 돌려받을 길이 없어 집주인과 세입자 양쪽 모두에게 엄청난 경제적 손실을 입히긔. 지금 현재도 분쟁중이라고 알고 있긔. (집주인은 나가라고 하고, 세입자는 내 보증금 돌려달라고 하는...)

http://www.gnmaeil.com/news/articleView.html?idxno=380679

창원 오피스텔 사기 피해액 60억 육박 - 경남매일

가장 잘 예방하는 방법은 직접 만나서 실물 신분증을 보고 (면허는 맡기는 경우도 많아서, 주민등록증으로 확인하는 게 낫긔) 계약하고 중개사 명의의 통장이 아닌 무조건 등기부 상 집주인 통장으로 입금해야 하긔. 저 오피스텔 사고의 경우에는 모든 피해자에게 정말 치밀하게 문서를 위조하고 대역까지 등장시켜서 모두가 속을 수 밖에 없었쟈냐..

그리고 임대인 통장에 돈을 입금 시켜도 기사 내용 중에 보면 <이뿐만 아니라 세입자들이 계약 잔금을 ‘진짜’ 임대인에게 입금을 시켰더라도 A씨가 임대인에게 전화해 ‘다른’ 계약 건의 돈이 들어갔다고 속이고 잔금 대부분을 다시 받아냈다.> 라고 되어있을 정도쟈냐.. 위임장도 위조된 것들이 있다고 하긔.

http://www.kukinews.com/newsView/kuk201808200158

그 공인중개사는 어떻게 눈 뜨고 코 베어갔나?

등기부 상 집주인을 (가족x 지인x) 만나서 계약하고, 신분증 상의 이름과 등기부 상의 이름이 일치하는 거 확인을 기본으로 해야하긔. 저 또한 회사 다니다 보니까 아예 안 만나고 계약한 적도 있는데 정말 위험한 짓이었긔. 

3. 신탁 사기

신탁 사기는 정말 정말 정말 정말 많긔. 심지어는 울산에서는 아파텔 준공 중에서도 이런 사기가 일어난 적이 있긔(신탁 회사에 잔금을 입금해야하는데 갑자기 건설사에서 공문을 보내서 잔금 지금 다 입금하면 할인해주겠다고... 하지만 그럴 권리가 없긔).

신탁이라는 회사 자체가 안좋은 건 아니긔. 앞에서 말한 것처럼 아파트 지을 때도 신탁이 끼는 경우도 있쟈냐.. 하지만 신축 빌라에서 신탁 계약이라는 건 많이 의심해 볼 필요가 있긔.

일단은, 신탁이 들어왔단 거 자체가 융자를 과도하게 냈다는 증거일 수가 있고, 계약서상의 신탁 말소에 관한 특약은 지키지 않으면 끝이긔.(관악구 신림동 전세 사기 참고하면, 집 주인이 신탁 말소 잔금 받고 바로 한다고 했는데 - 애초에 신탁이 임대인이 되어야 하기 때문에 이 집주인이라는 위탁자는 계약할 권리가 아예 없는 사람이긔. ) 

일단 등기부 상 갑구에 있는 신탁을 제대로 설명하지 않았다는 것 자체가 저는 사기의 낌새라고 생각하긔. 신탁원부는 임차인이 인터넷으로 볼 수 없기 때문에 법원 등기소 방문이 필요하고, 당연한 권리로 계약시 요구해야 하긔. 하지만 굉장히 어려운 내용이라 봐도 속을 수 있긔.

아래 기사들이 신탁 전세 사기에 해당하긔. 용인 명지대 근방이랑 서울 당산동 근처에서도 아주 큰 신탁 사기 사건이 있었긔.

http://www.idomin.com/news/articleView.html?idxno=773142

창원 오피스텔 대규모 전세계약 사기 - 경남도민일보

http://www.bizhankook.com/bk/article/22555

[신림동 전세사기①] '담보신탁' 원룸 소유권 갈등에 청년층 23세대 보증금 날릴 판

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=19568014&memberNo=34429994

'신탁계약 뭔지 모르겠지?'…원룸촌 휩쓴 대형 사기극

이것 또한 저는 최근에 알게 된 수법이고 너무 어이가 없는 사기라 공유 하는데 저는 신탁이 낀 매물은 굳이 들어가지 않는게 좋을 것 같다고 생각하긔.

위에 분들은 아예 속이려고 공인중개사랑 위탁자(집주인 행세를 하는 사람)가 작정한 거라 누가 갔어도 속을 것 같은 상황이고 보통 사람은 신탁 원부를 보는 법을 잘 모르기 때문에, 아예 계약하지 않는 게 상책이라고 생각하긔. 말하다보니 전부 다 하지말라고 하는데.. 이게 저의 솔직한 심정이긔 ㅋㅋㅋㅋ 위험합니다....

신탁원부와 함께 꼭 봐야할 내용이 위탁자(집주인 행세를 하는 이 사람)가 수익자(금융 회사) 및 수탁자(신탁의 동의를 받았는지에 대한 문서긔.  원래는 신탁회사가 임대인이 되어야 하는데 어째서 집주인인 위탁자가 임대 계약을 체결하는 지에 대해서요..하지만 조작 못할까 싶긔. 저 사기사례 중에는 신탁과 집주인이 서로 문구를 다르게 해석해서 터진 일도 있긔.

이 계약에서 중요한 사항은 기본적으로 신탁을 끼게되면 집주인이라는 사람은 임대차 계약을 체결할 권리가 없는거긔. 특별한 경우에만 수익자와 수탁자의 동의를 받아 임대차 계약을 체결할 수 있긔. 수익자(돈 빌려준 금융회사), 수탁자(신탁) 의 동의서 원본/사본이 있어야 하긔.

또, 등기부 상 주인이 신탁이고 계약서 상에는 집주인이 사람이면 당연히 이런 경우엔 대출이 안 되어야 맞는 건데, 대출을 해준 은행에서도 사실 안일하게 관리한 거쟈냐.. (물론 신탁 말소에 대한 특약이 있었지만은 원칙은 그렇긔)

보증 보험을 들어도 당연히 계약할 권리가 없는 사람이랑 체결한 임대차 계약이라 보장이 되지 않긔...아예 계약 성립이 안되는 제일 쓰레기같은 사기라고 생각하긔.

이런 경우에는 우선수익자가 존재하기 때문에 신탁이 있으면 정상적인 계약을 체결했다고 해도 압류가 됐을 때 경매, 공매 후 건질 수 있는 보증금도 거의 없긔.

*신탁 계약이 만약 전세 대항력을 가진 후에 체결 되었다면 내 전세 보증금이 우선수익자(금융회사)보다 먼저 보장되긔.

하지만 반대로 내가 신탁 계약 후에 들어간다면 우선수익자 뒤에 대항력을 가지게 되니까 음.. 그래서 제가...먼저 신탁..낀거... 들어가지 말라고 한 거긔. 그리고 수탁자(신탁)는 임대차 계약에 대한 임대금 반환 의무가 없긔...

이 상태에서 내가 계약을 굳이 해야할까? 내 보증금이 어떻게 보장받을 수 있을까? 를 생각해보면 당연히 안가는게 맞다고 생각하긔.

허접하지만 요즘 너무 많은 사기가 일어나서 노파심에 적어봤긔.

전세 사시는 분들은 이 글을 통해서 등기부등본 오늘 한번씩 결제해서 보시고, 혹시 이상있으시면 빠르게 대응하시긔. 핑존에 먼저 올리고 소라방에는 안 오려고 했는데, 등기부 떼봤는데 모르는 가압류가 걸려있다는 소드님이 있어서 혹시나 이 글을 보고 한 분이라도 더 빨리 사기나 전세 보증금 피해에 대응 할 수 있지 않을까? 해서 써보았긔.

소드님들의 자산은 한 푼이라도 소중한 것이니 스스로 공부하고 무한하게 의심하고 좋은 집 보다는 안전한 집을 들어가셨으면 좋겠긔. ^_^

[여름의묘약]

우와 진짜 정성스러운 글이긔 나중에 혹시라도 이런 상황이 올 때 유용하겠네요 정말 감사하긔!!

[종편꼴도보기싫다]

글이 정말 정성스럽긔! 점심시간에 정독하겠긩

[오조오억개웅앵웅앵허버버]

이런 계산에 약한 저는 눈뜨고 코베이기 딱좋겠다긔. 정성스러운 글 감사해요 잘 읽어보겠다긔

[대기만성_]

와….. 진짜 나빴긔 감사하긔 소뿌님 저희아부지가 건축쪽 일하시는데 죽어도 전세 안하는 이유가 뭔가했더니 이거였네긔…

[스눕피]

정성스런 글 감사하긔 정독하고 오겠긔

[소다미숫가루]

생에 처음 독립하려고 계획 중인데 감사하긔ㅠㅠㅠ 읽으면서도 너무 무섭네긔... 그냥 월세로 알아볼까 고민중이긔ㅠㅠㅠ

[할수있당]

휴 감사하긔 안그래도 요즘 전세사기 많아서 불안한데 ㅠㅠ

[블링블링is종현]

소드님 글 읽고 바로 저도 등기부등본 한번 열람했긔 아직 주인은 그대로인데... 몰랐는데 건물 올수리된 상태에서 바로 들어갔는데 수리 시작 직전에 지금 주인으로 바꼈네요... 전세 좋긴한데 정말 큰돈 턱 하니 있으니 정말 걱정이긔 ㅠㅠ 소드님 꼭 일 잘 해결되셨길 바라긔 ㅠㅠㅠ

[사초롱]

좋은 정보 감사하긔

[허니그릭요거트]

이렇게 수고스러운 정보 넘넘 감사하긔 소드님ㅜㅜ

[보습으로피부를빛나게하는]

제가 1번 겪었잖아요.... 어휴 겨우나왔지만... ㅠ 저때 생각만해도 제 인생 망하는줄알았긔...ㅠ3억가까이 되는돈을..ㅠ

[21년부터 새시작]

님 너무너무 감사하고 수고많으셨긔 언뜻이해가 안되서 두세번 읽어봐야겠긔..전세 진짜 위험한 제도고 법이 세입자 편이 아니더라긔 ㅠㅠ다시는 전세 안살꺼긔..등기부등본 오늘 떼봤는데 다행히 08년도에 바뀐 집주인이 계속 가지고 있긴하네요..융자도 저 들어왔을때 그대로고..1월이 계약만료인데 제발 보증금 다받고 평화롭게 나가는게 소원이긔

[배달끊고살빼기]

님 너무너무 감사하긔!! 현재 다가구 신축빌라 전세대출 받아서 거주중이고 12월 전세만기라 어떡해야하나 전전긍긍하던차에 이글 읽게되서 도움 많이 되었긔!! 다행히 제가 사는 집은 주인이 안바뀌고 계속 한사람이긴한데 그래도 불안하긔 ㅜㅜ 그렇다고 쉽게 이사나갈수 없는 현실이 ㅜㅜㅜ 참 어렵긔!!! 또 읽고 또 읽을게요 너무 감사하긔!!!

[ⓧ라디오천국ⓘ]

와~ 정성 가득한 게시글이긔! 집 관련 이런 걸 너무나 몰라서 덕분에 읽고 조금이나마 알게 됐긔! 소중한 자료 스크랩해가긔 정말 좋은 글 감사하긔

[벨린이]

와 전세사기 진짜 환장하긔ㅠ 감사하긔!

[잉티즌]

감사하긔! 주의깊게 읽어보겠긔.

[선호쓰]

몰랐던 부분 알고가긔! 너무너무 감사하긔!! 전세 원룸 살고있는데ㅠㅠ 사실 조건이 안전하지 않은 계약이라 걱정도 되고 무섭긔ㅠㅠ 위험부담이 커서 이후에는 이 글 참고해서 구해봐야겠긔!!!ㅠㅠㅠ

[Circles]

숙부님 정성스러운 글 감사하긔 정독하겠긔ㅜㅜ

[혼자잘먹고잘살긔]

몰랐던 부분도 이 글 읽으면서 알아가긔 정말 감사하긔

[Ouioui]

참 어렵긔.. 사회초년생이 아니더라도 계약에 밝은 사람이 얼마나 되겠냐긔 저는 두번째 자취집 계약할 때 등기부상 주인의 남편이 와서 너무 불안하고 걱정이었는데(무조건 주인하고 계약한다고 생각했어서) 그 남편이 위임장보여주면서 오히려 짜증냈었긔. 며칠 후에 대리인(남편)이 와이프(명의자)랑 같이 와서 본인 맞다고 확인시켜주긴 했으나... 정말 이러나저러나 세입자만 불안하고 피해긔

[구경도 못 하냐]

우와 진짜 정성들인 글 올려주셔서 감사합니다!!!

[루다닥]

완죤 대박이긩.. 글쓴님 정말 상세히 올려주셔서 감사하긔!

[비빅]

정성들여 쓰신 글 감사하긔!

[Mio Amigo]

대출종류랑 상관 없이 전세면 계속 주의하셔야 하긔,, 중기청 100으로도 사기당한 사례(집주인이 갑자기 법인에 집을 넘겨서 퇴실해야 하거나, 집주인이 잠수타거나 경매 넘어가거나)들을 종종 봤었긔. 불안을 야기하는 것 같아 죄송하지만 요 몇년새 안전한 전세 원룸, 신축 빌라는 드물쟈냐. 지속적으로 등기부 떼보시고 거주하시는 동안 안전하시기를 바라긔. 보험을 들어도 대응을 해야하고요 ㅠ 전 진짜 전세에 학을 뗐쟈냐...

[백만송이.]

진짜진짜 감사하다긔!!!!!!!!열심히 읽어보겠긔!!!!

[21c한량]

정성스러운 글 감사하긔. 저 진짜 이런거 하나도 몰랐는데 소쁘님 덕분에 겨우 개념 잡았긔! 복받으시라긔

[GRREEN]

어후 진짜 조심해야겠긔ㅠㅠ 유익한 정보 감사하긔!

[면역길러]

정보 넘치는 글 너무 잘봤긔 글 감사하긔!!

[푸우링]

자세한글감사하긔ㅜㅜ 그런데 바지사장은 몇백 벌자고 자기 명의로 된 집에 돌려줘야할 전세금이 어마어마한데 저런짓하는거긔?ㅜㅜ