문) 현 상가주택을 양도신고 하려는 지금 1세대 3주택에 해당되어 실거래가로 신고 해야합니다. 그런데 상가는 총면적의 80% 이고, 주택은 20%로 상가부분이 더 큽니다.
그러면 주택과 상가를 별도로 양도소득세를 계산해야 한다는데~ 그럼 주택은 실거래가로 하고 상가 부분은 기준시가로 계산해야 하는 것인지 궁금합니다.
답) 지역에 따라 다릅니다. 3주택인 상태에서 양도하는 경우에는 실거래가로 신고합니다.
또한, 주택투기지역인 경우에도 실거래가로 신고합니다. 투기지역은 두가지로 구분되며
현재 투기지역의 대부분은 주택투기지역이며, 몇몇곳은 토지등의 투기지역으로 지정된
상태여서 이곳에서 상가건물을 임대하시는 경우에는 반드시 실거래가로 신고하셔야
합니다. 그렇지 않은 경우에는 상가부분과 주택부분의 기준시가를 토대로 실거래가액에
대하여 주택부분에 해당하는 금액을 안분계산하여 양도소득세신고를 하셔야 합니다.
주택은 실거래가로 안분된금액으로 신고하시고, 상가는 기준시가로 신고하시는 것입니
다. 토지부분또한 마찬가지입니다. 주택에 부수되는 토지는 주택전체로 보아 실거래
가액으로 환산된금액을 양도가액으로 하여 계산합니다. 취득가액또한 마찬가지입니다.
이를 환산하여 계산하기위해서는 건축물대장이 필요합니다. 또한, 정확한 취득 및
양도시기또한 필요하며, 건축물대장상에 있는 건물부분의 각각의 연면적과 사용승인일
및 취득일, 부속토지의 면적이 필요합니다. 나머지 토지에 대한 개별공시지가나
건물기준시가 계산은 위자료로 충분히 계산됩니다.
또한 환산을 위해서 취득당시의 실지거래가액과 양도당시의 실지거래가액이
필요합니다. 쪽지주시면 바로계산가능합니다.