<p> </p><p><!-- end article_writer --> </p><div class="bbs_contents" id="bbs_contents"><div class="bbs_contents_inbox"><div class="user_contents tx-content-container scroll mobileCont " id="user_contents" name="user_contents"><table width="712" class="protectTable" id="protectTable" style="width: 712px;"><tbody><tr><td style="width: 708px; height: 271px;"><!-- clix_content 이 안에 본문 내용 외에 다른 내용을 절대 넣지 말 것 --><p><br></p><p class="cafe-editor-text">안녕하세요?<br>Robert Kim입니다. 지난번 여수웅천 디아일랜드가 왜 입주전 최소 1천5백이상 갈거라고 생각하는지를 부동산의 절대적희소성 및 상대적희소성으로 설명했습니다. 공감하시는 분도 계시고 다른 요인을 제시해주시는 분도 더러 있었습니다.</p><p class="cafe-editor-text">미리 말씀드리자면 부동산의 가격이 결정되는 원인은 수만가지도 되지요. 지난번 제시했듯이 거시적인 측면과 미시적인측면 또는 사회적 경제적 행정적 법적요인 등 디테일하게는 얼마든지 나열할 수는 있습니다.</p><p class="cafe-editor-text"><br></p><p class="cafe-editor-text">여수 웅천 디아일랜드가 왜 입주전 1천5백을 찍는가? 이번에는 대체가능성으로 설명해보겠습니다.</p><p class="cafe-editor-text"><br>2.대체가능성</p><p class="cafe-editor-text">부동산가격이 결정되는 여러요인 중 ""대체가능성""이란 부동산가격은 대체가능한 부동산끼리 상호 경쟁의 과정에서 가격이 형성된다는 것입니다. 예컨대 신영지웰 505호와 1205호가 동일한 가격으로 매물로 나왔다고 가정하면 시장에서는 상호 대체되는 부동산이지만 같은값이면 1205호를 선호하는 사람이 많을 경우 1205호의 가격이 더 비싼가격으로 살려는 사람이 있다는거죠. </p><p class="cafe-editor-text">우선 여수지역만 볼때 장래 디아일랜드와 대체가능한 부동산은 무엇이 있을까요?. </p><p class="cafe-editor-text"><br></p><p class="cafe-editor-text">아시다시피 디아일랜드는 생활형숙박시설입니다. 주거생활이 가능하면서도 숙박시설로서의 기능도 하는거죠. 따라서 공동주택으로서의 기능과 숙박시설의 기능을 함께 할 수 있으므로 여기에서 법적 장점이 있습니다<span style="color: rgb(0, 0, 0); background-color: rgb(102, 232, 255);">.(</span><span style="color: rgb(255, 255, 255); background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="color: rgb(0, 0, 0); background-color: rgb(102, 232, 255);">경우에 따라서는 단점이 될 수도 있겠지요</span><span style="color: rgb(0, 0, 0); background-color: rgb(102, 232, 255);">^^)</span></span></p><p class="cafe-editor-text"><br></p><p class="cafe-editor-text">어쨌든 공동주택으로서 가격적인 측면에서 대체가능한 부동산으로서는 크게 잡아서 일단 신영지웰, 한화꿈에그린, 한화꿈에그린 더테라스, 부영분양아파트(??사실 대체불가능일수 있음)과 덕충동 엑스포힐스테이트, 엑스포씨티프라디움, 순천에서는 두산위브, 롯데캐슬 그리고 신대지구 중흥S클래스 오천지구 호반 등등이 있을것입니다. </p><p class="cafe-editor-text">그리고 숙박시설로서도 대체가능한 부동산이 있는데 가장 가깝게 농협토지(웅천동1701번지)와 여수시 매각토지(1702-1)가 상가, 레지던스 및 오피스텔로 개발될 가능성이 크고 더 넓게는 엑스포부지 베네치아 호텔 앤 리조트, 유탑, 라마다프라자호텔 등 수익형호텔이 있고 더 넓게는 분양은 아니지만 M/V호텔, 디오션호텔, 히든베이호텔 그리고 각종 펜션 등도 대체가능한 역할을 할것입니다.</p><p class="cafe-editor-text"></p><p class="cafe-editor-text">이중 공동주택의 대체가능성으로 입주단지 중 신영지웰과 두산위브는 이미 1100만원/평당 이상을 찍고 있으며 건설중인 한화꿈에그린의 경우 분양가상한제적용되서 프리미엄 감안하면 평당 1000만원 정도를 찍고 있는것으로 보입니다. 더 테라스의 경우는 분양가가 1160~1250까지 기록하고 있죠. 조금 먼 얘기일 수 있지만 인구344,000(2015년 기준)의 진주시 혁신도시 아파트는 이미 1200만원 이상을 기록하고 있고 광주광역시의 경우 1700만원 이상을 기록하고 있습니다. 제주시의 경우 당초 여수시와 순천시의 아파트가격과 비슷하였으나 최근 5년새 가파르게 상승하여 최근 2000만원을 기록하기도 하였습니다. </p><p class="cafe-editor-text"><br></p><p class="cafe-editor-text">이중 여수 웅천 디아일랜드와 대체가능한 공동주택은 어디로 볼 수 있을까요? 시장참여자가 결정할 일이지만 장래의 웅천모습을 그려보면 위 공동주택 중 1:1로 대체할 수 있는곳은 없을거라고 봅니다. 소호동~웅천 다리건설, 웅천마리나항 건설, 에울마루 공연장, 경도리조트개발, 화양지구개발, 여수~고흥간 연도교가설 등 외적인 측면 외에도 내적인 요인만 보더라도 <span style="color: rgb(0, 0, 0); background-color: rgb(102, 232, 255);">전용면적율은 83%</span>에 이르고 (통상 아파트의 전용면적율은 75%내외) 같은 단지내에서 호텔과 풀장 등 부대시설이 갖춰져 있으며 은퇴자의 로망인 해변을 끼고 있는점 등으로 볼때 훨씬 비교 우위에 있는것이죠. 비근하게 제주도의 아파트가격이 2000만원, 부산의 아파트가격이 2500만원은 5년전만 해도 생각하질 못했던 가격이거든요.(사실 홍콩, 런던, 뉴욕의 한복판 레지던스가 2억/평당 씩 거래되는것을 보면 서울 아파트가격은 여전히 비싸지 않다고 주장하는 사람도 있습니다. 이들도시의 대형건물들은 하나같이 레지던스를 끼고 있답니다)</p><p class="cafe-editor-text"><br></p><p class="cafe-editor-text">다음으로 디아일랜드와 대체가능한 숙박시설 등의 부동산은 무엇으로 볼 수 있을까요?. 농협토지와 여수시매각토지는 가장 근접한 대체가능한 용도로 볼 수 있겠지요(사실 아직 허가전이지만 상가, 레지던스, 오피스텔의 복합용도가 아니면 개발타당성이 안 나오는 토지죠)</p><p class="cafe-editor-text">먼저 농협토지와 여수시매각토지는 시행사측에서 평당 토지가격이 870만원~1070만원에 매수계약을 했습니다. 특히 농협토지는 여천농협과 일부 상업시설면적을 저렴한가격으로 제공하는조건으로 알고 있습니다. 제가 생각컨대 이들 토지를 개발하여 일정한 수익율을 발생시킬려면 최소1200~1300만원에 분양을 해야 하거나 건물도급원가를 낮추거나 해야 일정한 수지가 나올 수 있을것입니다. 상대적으로 디아일랜드의 경우 이들보다 훨씬 낮은가격에 토지를 매수한 장점에다가 위치적으로도 탁월하며 시공사 네임벨류도 조금 더 낫죠(???). 분양가에서 이들이 더 비싼가격에 분양될것이 예상되거나 아니면 상호간 대체가능성에서 상당히 밀리거나.... </p><p class="cafe-editor-text">또한 수익형호텔의 경우 소유권이 나에게 있으나 내것이 아닌 이상한형태의 소유입니다. 수익율6%보장이라고 하나 수익이 더 실현되더라도 내것이 아니며 상대적으로 가격이 상승할수도 없는것이죠. 그러나 레지던스는 중대형의 평형에 테라스기능을 갖추며 다목적으로 이용할 수 있는 장점이 있습니다. 제주 롯데에서 분양하는 드림타워 레지던스도 마찬가지로 25평형 내외의 크기를 수익형호텔로 운영하면서 1700만원/평당 에 분양하고 있습니다.</p><p class="cafe-editor-text"><br></p><p class="cafe-editor-text">뭐 디아일랜드가 뭐든지 엄청나게 좋은점만 있다는것은 아닙니다. 약간의 단점도 내포하고 있죠. 그러나 보완할수 있는것들은 보완하고 수인할 수 있는것들은 수인할 수 있는가의 문제입니다.</p><p class="cafe-editor-text">※ 위에 기록된 숫자는 실제와 약간의 차이가 있을 수 있으니 더 알아보실 분은 직접 찿아보시고 내용을 댓글로 달아주시기 바라며 다시 말씀드리자면 이글은 제 생각을 적은글이므로 ......아시겠죠?</p><p class="cafe-editor-text">다음주제는 제가 11월22일 부터 12월7일까지 뉴질랜드여행을 다녀와서 연재하도록 하겠습니다. 좋은 사진 많이 올려 놓을께요^^^<br><br></p><p class="cafe-editor-text"><br></p><p class="cafe-editor-text"><br></p><p class="cafe-editor-text"></p></td></tr></tbody></table><br></div></div></div><p><br></p>
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아파트 가격은 지구 단위 개발이 진행되는 동안 가격이 급격하게 상승하는 경향이 있는데 지웰 가격 상승도 꿈에그린 ,더테라스 ,디아일랜드 개발에 따른 가격 맞춤 현상에 따라 상승하였으며 , 웅천 택지 지구 개발이 진행되는 동안에는 웅천지구 아파트 가격은 계속적으로 상승 할 것이고 그 중에서도 최고 입지 조건을 자랑하는 디아일랜드는 그 중에서 최고가 되지 않을까 생각합니다 .
첫댓글 넘 오래가시는듯요 빨리오세요
농협토지는 쌍용에서 시공예정이고 건너편은 강원도에서 매입했다지요. 개인적인 생각이지만 둘 다 레지던스가 들어오더라도 대형평수로는 못갈것 같습니다.
그리고 같은 입지 조건이라면 브랜드를 따진다네요. 쌍용이나 강원도 개발업체는 한수 접힌것 같고 디아 자체의 문제 해결을 어떻게 하느냐에 달린게 아닌가 생각됩니다.
쌍용 건너편이 지에스자이라는 소문이 있던데 아닌가보군요 ㅠ
깊이있게 분석하셨습니다.
좋은 결과로 이어지길 바랍니다.
아파트 가격은 지구 단위 개발이 진행되는 동안 가격이 급격하게 상승하는 경향이 있는데 지웰 가격 상승도 꿈에그린 ,더테라스 ,디아일랜드 개발에 따른 가격 맞춤 현상에 따라 상승하였으며 , 웅천 택지 지구 개발이 진행되는 동안에는 웅천지구 아파트 가격은 계속적으로 상승 할 것이고 그 중에서도 최고 입지 조건을 자랑하는 디아일랜드는 그 중에서 최고가 되지 않을까 생각합니다 .