1주택자 양도세 비과세 9억→12억 변경 (21.12.8 오늘 시행)

[김남일]

오늘은 1세대 1주택자 양도소득세 상향 소식이며 오늘부터 시행을 합니다.

국회에서 1세대 1주택자에 대한 주택 양도소득세(양도세) 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 상향한다고 합니다.

이번 세법 개정의 배경과 세금 부담이 어떻게 바뀌는지 구체적으로 알아보겠습니다.

이번 세법 개정의 배경

최근 수년간 주택 가격이 크게 오르면서 주택 처분 시 부담해야 할 세금이 급증한 게 이번 세법 개정의 주된 이유입니다.

2008년 말 대비 올해 7월 기준 전국 주택 평균 매매가격은 87%, 아파트 평균 매매가격은 104% 상승했습니다.

특히 서울 지역의 주택 평균 매매가격은 86% 상승했고 아파트 평균 매매가격은 121% 올랐습니다.

주택 가격 급등에 의한 국민들의 세금 부담을 줄여주자는 것이 표면적인 이유이고, 선거가 얼마 안 남았다는 게 숨은 배경인 것 같습니다.

왜냐하면, 전국 기준 유주택자 비율이 무주택자보다 크며, 가장 큰 비중을 차지하는 1주택자의 표심이 중요하기 때문입니다.

얼마나 세금이 줄어드나?

6억 원 취득 아파트, 16억 원 매도 시 현재 양도소득 세액은 대략 1억 6천여만 원 개정된 세법으로는 대략 8천여만 원

결론적으로 비과세 금액이 9억 → 12억으로 상향되면서, 시가 12억 원 이하 주택을 팔 때 양도세를 한 푼도 내지 않아도 되며, 12억 원 초과 매도 시에도 과세표준이 낮아지고 그에 따른 적용 세율이 낮아져 양도소득 세액이 상당히 줄어들게 될 것입니다.

참고로, 양도소득세에 대해 자세히 알고 싶으신 분은 아래의 국세청 홈페이지 주소를 참고하세요.

https://hometax.go.kr

양도소득세 계산 방법

① 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

② 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

③ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 감면대상소득금액 - 양도소득기본공제(250만원)

④ 산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율 (양도소득세율표 참조)

⑤ 자진납부할세액 = 산출세액 - (세액공제+감면세액)

대략적인 양도소득 세액을 구하는 방법은 대강의 양도소득과세표준과 세율만 확인하시면 됩니다.

12억 원 이하 주택일 경우 양도소득과세표준이 0원이므로 세금이 없으며, 12억 원 초과 주택일 경우 대강의 양도소득과세표준은 차익 × (매도액 - 비과세액)/매도액}이며, 이때 나온 금액 기준 적용세율을 양도소득세율 표에서 찾아 곱하시고 누진공제를 빼면 양도소득세 국세분이 산출됩니다.

여기에 지방 소득세 10%를 더하면 최종 납부해야 하는 양도소득 세액을 계산할 수 있습니다.

예시로 설명드리면, 6억 원 취득 아파트를 16억 원으로 매도할 경우, 대강의 양도소득과세표준은 10억 원 × (16억 원 - 12억 원)/16억 원) = 2.5억 원이며, 이럴 경우 적용 세율은 38%, 누진공제는 1,940만 원이 됩니다.

따라서 양도소득 세액 국세분은 {2.5억 원 × 38%(세율) - 1,940만 원} =7,560만 원이 되며, 10%(756만 원) 지방세분을 더하면, 최종 양도소득 세액은 8,316만 원이 됩니다.

양도소득세율, 출처 - 국세청

얼마나 많은 사람들에게 영향을 끼치나?

앞으로 양도세 과세대상에서 제외되는 공동주택은 전국기준 약 42만 호로 집계됐습니다. 국회 기획 재정위원회 전문위원실의 '2021년 전국 및 서울 공동주택 가격분포' 자료에 따르면 올해 기준 시가가 비과세로 전환되는 '9억 원 초과~12억 원 이하'인 공동주택수는 전국기준 42만 4381호로 전국의 공동주택 1230만 4683호의 3.0% 수준입니다. 양도세 비과세로 전환되는 서울 지역 주택은 24만 7475호로, 서울지역 전체 주택 258만 3508호의 9.6% 수준입니다. 비과세를 적용받는 전국 공동주택 가운데 서울지역 공동주택의 비중은 58.3%를 차지했습니다.

언제부터 시행되나?

국회 기획 재정위원회는 11월 30일 오후 서울 여의도 국회에서 전체회의를 열고 1가구 1주택 양도세 과세 기준이 되는 고가주택 범위를 현행 9억 원 초과에서 12억 원 초과로 올리는 소득세법 개정안을 통과시켰습니다. 당초 내년 거래분부터 적용하려던 새 양도세 기준은 12월 정기국회 통과 후 법 공표 즉시 적용으로 조항이 수정됐습니다. 이에 따라 이르면 12월 중순 거래분부터 1주택자에 대해 12억 원 초과 기준이 적용될 전망입니다.

예시에서 본 것처럼 9억 원 초과 주택을 매도할 때 개정된 세법을 적용하면 상당히 많은 세금을 줄일 수 있습니다.

그리고, 양도소득세의 적용 시점은 잔금일임을 명심하세요.

오늘부터 적용되는 1세대 1주택자 양도소득세 상향 소식

에 대하여 알아보았습니다.

감사합니다.