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<DIV>최근 반포미도아파트에 대해 주민들간에 리모델링이든, 재건축이든 논의가 되고 있다는 사실이 무척 고무적이라고 생각 됩니다.</DIV>
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<DIV>하지만 비전문가인 우리 주민들이 확보할 수 있는 정보에는 한계가 있는 반면, 리모델링 추진위(?)의 미스인포로 인해 마치 재건축이 리모델링과 같은 수준으로 비교가능한 방법인 것처럼 인식되는데 안타까움이 앞섭니다.</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV>저는 건축쪽에 전문가는 아니지만 그래도 나름 공부한 것을 바탕으로 재건축, 리모델링과 관련된 정보를 정리해보고자 합니다.</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV>무엇보다 중요한건 중립적인 전문가가 주민들의 이해득실을 잘 따져 최적의 방법을 찾는 것이겠지요<BR>
<P>좋은 논의의 장이 되었으면 합니다. </P>
<P> </P></DIV>
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<DIV>[1] 대지지분 17.7평과 재건축 ?</DIV>
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<DIV><BR></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 반포미도가 재건축 되었을때 세대당 대지지분 17.7평은 어떤 의미를 가지는지 먼저 계산해보겠습니다</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 여기는 정보와 가정이 다음과 같이 필요합니다</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> 1) 정보 / 가정</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 반포동 60-4번지 대지면적 : 22,923평</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 현재 용적률 178% </DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 현재 연면적 : 43,807평 </DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - (가정) 향후 재건축시 평당 건축비 : 6백만원 </DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - (가정) 재건축후 일반분양시 평당 : 3천만원 </DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - (가정) 재건축시 받을수 있는 용적률 : 250% (제3종 일반주거지역은 국계법상 300% 이지만, 이는 상한용적률이며 기부채납 등의 결과 이므로 현재 서울시 조례의 상한인 250%를 적용)</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV><BR></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> * 분양가 3천만원은 인근 새 아파트 시세 대비 다소 낮은수준으로 책정</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> * 공사비 평당 6백만원은 일반적인 공사비 수준으로 산정 </DIV>
<DIV></DIV>
<DIV><BR></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> 2) 무상지분율 공식</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 무상평수 = 대지지분 * 무상지분율</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 무상지분율 = 개발평수 / 대지면적 * 100</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 개발평수 = 개발이익 / 평당 분양가</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 개발이익 = 대지면적 * 용적률 * (평당 분양가 - 평당 건축비) </DIV>
<DIV></DIV>
<DIV><BR></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> * 상기와 같은 정보, 가정과 공식속에서 반포미도를 검증해 보겠습니다</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> * 상기의 정보, 가정, 공식이 잘못된 경우 말씀 주세요</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV><BR></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> 3) 계산</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 개발이익 = 22,923평 * 250% * (30,000,000 - 6,000,000) = 1,375,380,000,000원</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 개발평수 = 1,375,380,000,000원 / 30,000,000원 = 45,846</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 무상지분율 = 45,846 / 22,923 * 100 = 200%</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 무상평수 = 17.7평 * 200% = 35.4평</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV><BR></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 여기서 무상평수 35.4평이 나왔는데, 이는 반포미도가 재건축할 경우 35.4평까지는 무상으로 받을수 있고 그 이상 면적이 될경우에만 추가부담금이 발생합니다</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - "추가부담금 = (원하는 배정평수 - 무상평수) * 분양가의 80%수준" 으로 계산할 경우 추가부담금은 계산이 가능합니다.
<P> (40평 배정희망할 경우 추가 부담금 1.2억원 수준) </P></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 이와같이 용적률이 250% 가정으로도 35평까지는 무상으로 받을 수 있는 것으로 나옵니다</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 중층 아파트 치고는 꽤 괜찮은 수준입니다.
<P> - 이런데도 반포미도가 재건축의 수익성이 없다고 할 수 있나요?<BR> - 반포미도가 수익성이 없으면 대한민국의 그 어떤 중층아파트도 재건축 못합니다. (용적률 200% 넘는 중층아파트 많습니다) </P>
<P> </P></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV>
<P> </P><BR></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV>[2] 도로 사선제한으로 인한 고층아파트 건축 불가 ?</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> </DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 도로 사선제한이 재건축 아파트에서 용적률 300%를 적용 받지 못하게 하는 주 요인임은 사실입니다</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 상기와 같이, 향후 적용 용적률 250%로 가정했을 때에도 이미 높은 수준의 수익성이 나옵니다만</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 반포미도가 도로 사선제한 때문에 고층아파트 건축이 불가해서 용적률 300%가 안나온다는 주장에 대해 생각해 보겠습니다.</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV><BR></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 도로사선제한이란?</DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 건축법에 따라 도로 반대편 부터 거리의 1.5배만큼의 높이로 건축할 수 있게하는 규정입니다. 다음 그림으로 보면 이해가 될 것입니다. </DIV>
<DIV>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2347B44953208FE306" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="252" data-filename="캡처.jpg" exif="{}" border="0" hspace="1" vspace="1" width="252" id="A_2347B44953208FE3061A9F"/></P>
<P> </P></DIV>
<DIV><BR></DIV>
<DIV> - 이러한 도로사선제한을 반포미도에 적용해 보겠습니다.<BR>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/265CF838532091061D" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="501" data-filename="캡처2.jpg" exif="{}" border="0" hspace="1" vspace="1" width="501" id="A_265CF838532091061DF8D4"/></P>
<P> </P></DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> </DIV>
<DIV></DIV>
<DIV> - 도로에서 가장 가까운 부분이라 할 수 있는 302동의 경우 도로 끝에서 50m입니다. 건축높이는 사선제한에도 불구하고 75m 입니다</DIV>
<DIV> - 75미터가 건축높이일 경우 한층당 3미터만 잡아도 25층까지 건축됩니다 </DIV>
<DIV> - 도로에서 가장 가까운 부분이 25층까지 건축가능한데 도로에서 많이 이격되어 있는 303동 부분은 훨씬 높은 층이 건축 가능합니다.</DIV>
<DIV> - 이런데도 불구하고 사선제한 때문에 높은 층의 건축이 불가능해서 용적률 300%를 다 못먹는다는 것이 말이 되겠습니까?
<P> </P>
<P> (계속) </P></DIV>
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반포미도와 재건축 시리즈1
싸울아비
추천 1
조회 2,401
14.03.13 01:53
댓글 5
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첫댓글 다음 연재 내용이 궁금해집니다.^^
303동은 지하철 구간아닌가요?
네 정확하게 하자면 지하철은 302동과 303동에 걸쳐있습니다. 현 302,303동에 고층을 올리자는 말은 아니고반포미도 대지 모양중에서 가장 폭이 좁은 부분의 사선제한을 검증해 본 것입니다. 도로로 이격되어있고 폭이 넓은 다른 곳에는 높은 층 올릴수있다는 내용으로 이해해주세요. 그리고 지하철 노상 위에는 고층 건축 불가라는 말이 어디서 나온건지 저는 궁금합니다. 근거가 무엇인가요?
좋은 글 감사드립니다. 그러나
[1]의 대지지분 문제는 저도 글을 썼지만 어떤 계산방법에 의하건 최종적인 분담금은 용적률에 의존할 수 밖에 없습니다. 17.7보다는 현재 용적률 178에서 재건축시 300(기부채납, 임대주택을 빼면 250)을 고스란히 받을 수 있냐의 문제입니다. 이 용적률에 대한 몇가지 근거중 하나인
[2]의 경우 싸울아비님께서 측정하신 도로는 50m라고 하셨으나 306동이나 307동쪽은 길어봐야 30m 내외입니다. 건물이 더 뒤로 후퇴하게 되고 그러면 303동이나 305동쪽으로는 건물간 거리때문에 건물 위치나 높이가 제대로 나올 수가 없죠.
단순히 50m 이격 도로가 있다는거보다는 전체적인 설계를 봐주시면 좋겠네요
이글 퍼가도 될까요?