부동산올마스터 2주차 숙제입니다.

[똘끼충만]

동대문지역상권

동대문 지역은 소매와 도매 상가들이 밀집되어 있는 지역이어서 소매상인과 일반소비자들이 전국에서 온다. 두타나 밀리오레 상가가 있는 서쪽에는 일반적으로 소매로 판매하는 상가들이고, 동쪽으로는 도매로 판매하는 상가들이 모여있다. 그래서 보통 동대문은 초광역상권이라고 표현하는데, 그 이유는 소비자들이 오는 범위가 전국이기 때문이다. 그리고 과거에도 외국에서 관광객들이 방문하여 동대문에 와서 소비하였지만, 지금은 한류 때문에 훨씬 많은 외국 관광객들이 소비하고 있다. 이제 동대문 상권은 범 아시아 상권이라고 표현 할 수 있지 않을까.

동대문 지역의 상권 변화에 대하여 보면 2000년대 초반에서 중반까지는 동대문 상권은 매우 활성화된 지역이었다. 그러다가 2000년대 중반부터 후반까지 인터넷 쇼핑몰의 발달, 쇼핑몰의 과잉 공급과 중국으로 의류 공장들의 이전, 대형할인점 증가 등으로 인하여 동대문 지역 상권은 급격히 위축되었다. 상권의 위축은 2000년대 후반까지 동대문지역에 있는 쇼핑몰의 공실이 상당히 많았고, 경매시장에 나온 물건도 정말로 많았으며, 입찰가도 매우 낮았다. 보통 우리가 상권이 좋지 않은 지역을 판단하는 근거 중에 하나는 그 지역에 매물이 많이 있거나 공실이 많은 지역은 상권이 좋지 않다고 판단하고, 상권이 좋은 지역은 공실이나 경매 물건이 없다고 판단한다.

그렇다면 현재 동대문 지역 상권은 어떨까? 먼저 소매상권 지역부터 보면 자체적으로 문제가 있는 굿모닝시티와 라모도 쇼핑몰을 제외하고 나머지 쇼핑몰은 현재 공실도 거의 없고, 경매 물건도 거의 없다. 2000년 후반에 비하여 상권이 무척 활성화된 것을 피부로 느낄 수 있다. 그리고 도매상권 지역은 구조적으로 문제가 있는 몇 개의 건물을 제외하고는 역시 공실이 눈에 띄게 줄어들었고, 경매 물건이 없다. 즉 상권의 활성화로 인하여 현재 동대문 상권은 매우 좋다고 할 수 있다. 이러한 상권의 변화에는 여러 가지 이유가 있는데,

첫째로, 옛 동대문 운동장 자리에 동대문디자인플라자(DDP)가 2014년 3월 개관하였다. 동대문디자인플라자 내에는 컨벤션 센타와 문화역사관 등이 들어서고 서울의 대표 명소가 되었으며, 동대문의 랜드마크가 되었다. 즉 동대문디자인플라자로 인하여 더 많은 사람을 동대문으로 유인하여 동대문 지역 상권 확장에 기여하고 있다.

둘째, 한류 열풍이다. 이미 언론에 의하여 수차례 보도되어 알겠지만 외국인 관광객의 구매력은 우리의 상상을 넘어서고 있다. 동대문 지역은 이제 동남아시아에서 온 관광객의 필수 쇼핑코스로서 상권 확장에 크게 기여하고 있다.

셋째, 동대문역사문화공원역에 있는 패션tv쇼핑몰과 도로 맞은편에 있는 라모도 쇼핑몰은 준공된지 약 5년정도 개관을 하지 못하여 경매시장에 꾸준한 단골메뉴였다. 그러다 2013년 5월 롯데산업개발이 패션tv와 장기임대계약을 맺고 ‘롯데피트인’이라는 이름으로 개관을 하였다. ‘롯데피트인’마케팅과 아이템의 다양성으로 인하여 동대문문화역사공원역 인근의 침체된 상권의 분위기가 활기를 띠게 되었으며, 그로 인하여 상권이 더욱 활성화되었다.

넷째, 신도시나 택지개발지구에 상가의 꾸준한 공급으로 인한 창업자의 증가와 청년들의 쇼핑몰 창업이 계속적인 증가로 인하여 소매상가가 증가하고 있다. 소매상가의 증가는 도매상권의 확장으로 나타남으로 동대문 도매상권도 역시 상권이 확장되고 활성화된 것으로 판단된다.

결론적으로 동대문 지역 상권은 2000년 중후반 이우에 위의 열거한 이유로 인하여 상권이 더욱 더 활성화되었다. 향후 몇 년간은 이러한 현상을 계속 유지할 것으로 보인다.

용인 동백쥬네브

1만7천세대가 자리잡은 동백지구는 영동 고속도로를 연결하는 구성IC와 어정, 신갈로 빠지는 길과 용인으로 통하는 도로를 끼고 삼각지형태로 자리를 잡고 있다. 그러한 대단위 아파트 단디 한 가운데에 쥬네브가 자리를 잡고 있다.

쥬네브는 동백지구와 어정, 구갈3지구의 한 가운데에 위치하고 있어 그 파금효과가 상당하리라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

문제는 이러한 대단위 쇼핑 위락단지가 들어서게 되어 미치는 파급효과중에서 꼭 좋은 점만있는 게 아니라는 점이다. 다양한 홍보와 파급력으로 인해 불필요한 기대감을 갖게 된다면 오히려 복이 아니라 독이 될 수도 있다.

가장 큰 문제점은 거대 쇼핑 위락단지가 들어 서면서 발생하는 점포에 대한 문제를 들 수 있다. 점포 물건의 과잉 공급문제가 표면으로 떠 오를수도 있다는 점이다. 현재도 공실이 많은 구갈3지구도 상권의 상당 부분을 동백지구로 흡수 당할 게 분명하지만 그 수요가 쥬네브의 문제를 해결할 수 있는 장치가 되지는 못한다. 오히려 주변 상권이 침체되는 계기만 될 것이 분명하다. 그러한 수요까지 다 흡수를 한다고 해도 공급과잉 문제가 발생한다면 쥬네브는 깊은 수렁으로 빠져 들 수 있는 것이다. 점포투자로 큰 재미를 보지 못했던 다른 택지지구에서의 경험을 갖고 있는 사람들이 쉽게 접근하기에는 아직도 미심쩍은 부분으로 작용할 소지가 있기 때문이다.

동백지구의 경우 2007년 12월에 준공되는 쥬네브 상권보다는 동네상권인 코아루 5단지 앞 근린상업지역과 동백역 앞 중심상업지역이 먼저 발전 할 것이 분명한 상황에서 접근성과 이용편의성면에서 쥬네브 보자 더 높은 점수를 받을 만 하기 때문이다.

경기 침체로 한정된 수요안에서 상업지역 두 공ㅅ이 수요의 일정부분을 흡수하는데 성공한다면 반대로 늦게 준공되는 쥬네브의 활성화가 더 늦춰질 가능성은 충분히 높아지는 것이다. 이렇게 근린상업지역이 1~2년 내에 활성화하는데 성공한다는 것을 가정하면, 쥬네브가 정상적으로 준공하여 활성화의 길을 걷게 되는 데는 많은 시간이 필요할 수 있다. 즉, 준공 후 2년 정도는 침체기를 겪을 위험성이 도사리고 있는 것이다.

쥬네브 A블럭 앞에 있는 중심상업지역의 상가들도 같은 상권에 있기 때문에 서로가 치열한 경쟁을 해야만 하는 입장이다. 오히려 접근성과 가시성면에서는 쥬네브A블럭이 중심상업지역에 비해 열세라고 봐야 한다.

또 다른 문제다 있다면 동백지구로 인해 촉발되는 어정가구단지에서 구갈3지구까지 이어지는 곳에 대한 투자 활성화를 들 수 있다. 동백지구의 상업지 비율이 3.6%라고는 하지만 쥬네브가 주변 상권을 흡수하는 것과 마찬가지로 동백지구의 수요도 외곽으로 빠지는 효과가 분명히 있기 때문이다. 쥬네브에서 바로 보이는 어정교 주변이 활성화 된다면 거꾸로 상업지 비율 3.6%가 갖는 의미가 퇴색될 수 있다는 뜻이다.

최초 입주가 시작 된지 5년여가 지난 파주 운정신도시는 제법 도시의 모습이 갖춰져 있었다. 평일 낮에도 거리에는 사람들의 이동이 비교적 많았고, 도로에도 오가는 차량들이 많았다.

지난 2003년 총 사업비 13조6천92억원을 들여 개발을 시작한 운정신도시는 경기도 파주시 교하읍 일대 1천650만㎡에 주택 8만6천여가구, 21만2천여명 규모로 조성되고 있다.

현재 가장 먼저 개발이 시작된 1·2지구 5개 마을은 입주가 완료됐고, 도시 기반시설들도 어느 정도 규모가 갖춰졌다.

또한 지난 2004년 지정된 운정신도시 3지구는 현재 토지 보상이 99%완료 됐으며, 내년 상반기 토지판매를 실시할 계획이다.

운정 3지구 공사가 완료되면 기존 개발된 교하택지지구와 운정신도시 1·2 단지와 함께 대규모 신도시를 형성하게 된다.

가람마을에 위치한 K공인 대표는 “3지구 공사가 완료되면 운정신도시는 정말 어마어마하게 커진다. 여기에 교하택지지구를 합하면 560만평 규모다. 분당신도시(최초 개발 556만평)보다 크다”며 “게다가 상업지는 최소화 하고, 녹지비율을 높여 실거주 위주의 녹색도시가 된다”고 전했다.

▲도시 넓고, 녹지비율 높아 “살기 좋다.”…상업시설은 “부족!”

기자가 방문한 운정신도시는 대규모 호수공원과 넓은 녹지공간 및 잘 조성된 도로망이 인상적이었다.

제2자유로를 빠져나와 도시로 진입하자마자 곳곳에 조성된 크고 작은 공원은 운정신도시의 얼굴과도 같았다. 특히, 도시 한 가운데 자리 잡은 호수공원과 그 주변으로 나지막한 야산들을 그대로 공원 조경에 활용한 도시 계획은 친환경적이었다.

한빛마을에 거주하는 이 모(남·62)씨는 “지금은 눈이 와서 잘 안 보이는데 여기 호수에 철새들이 와서 월동을 한다”며 “그만큼 호수가 깨끗하고, 주변이 쾌적해서 운동하고 여가생활을 즐기기에 좋다”고 말했다.

또한 사방으로 널찍하게 조성된 도시를 남북으로 가로지르는 중심 도로를 기반 해 방자형으로 촘촘하게 조성된 도로망은 잘 계획된 도시의 인상을 풍겼다.

해솔마을에 사는 박 모(남·57)씨는 “일산에 살다가 아파트도 노후 되고, 답답해서 이사 왔다. 일산은 남북으로 길기만 해서 재미가 없었다”며 “여기는 사방으로 넓고, 도로도 널찍하고, 깔끔하게 잘 만들어져 있다”고 전했다.

▲ 최초 입주가 시작 된지 5년여가 지난 운정신도시는 제법 도시의 모습이 갖춰져 있었다. 평일 낮에도 거리에는 사람들의 이동이 비교적 많았고, 도로에도 오가는 차량들이 많았다.

하지만 상업시설 및 상가 부족으로 주민들이 불편을 겪기도 한다. 운정역 주변의 중심상업시설 조성 계획은 컨소시엄이 취소돼 지지부진하고, 도시 내 상업시설들은 필지 분양 이후 미착공 된 곳이 많아 상권형성이 활발하지 않다.

LH파주사업본부 판매부총괄 윤경수 차장은 “최초 운정역 앞 개발 계획은 고층의 주상복합 용도로 분양했는데 부동산 경기가 안 좋아 지면서 PF가 취소됐다”며 “현재 용도를 변경해서 인가신청을 다시 하고 있는 중”이라고 답했다.

이어 “운정신도시 내 상업시설로 지정된 곳은 많은데 땅을 산 사람들이 착공을 못하고 있다”며 “부동산 경기가 꺾여서 상가 착공이 잘 안 이뤄지고 있다”고 말했다.

때문에 현재는 상가세가 비싼 편이다. 가람마을에서 반찬가게를 운영하는 이 모(남·30)씨는 “여기 사람들이 북적북적해서 장사하기 좋다. 그런데 상가가 별로 없어서 월세가 비싸다”고 밝혔다.

한울마을에 거주하는 유 모(남·59)씨는 “녹지도 많고, 아직은 개발단계지만 그럭저럭 살만하다. 그러나 편의시설이 너무 없기는 하다”며 “백화점은 없고, 마트도 현재 이마트만 들어와 있다”고 밝혔다.

한빛마을에 사는 주부 박 모(여·56)씨는 “일산에서 10년 정도 살다 왔다. 행복센터에서 이런저런 강연이나 문화 행사를 하긴 하는데 부족하다. 문화시설이나 강좌가 너무 없다”고 말했다.

현재 운정신도시 내에는 이마트가 입점해 있으며, 지난 12월 초 홈플러스가 착공(2014년 말 완공예정)했다. 또한 대규모 농수산물유통센터(2014년 중 착공예정)가 들어설 예정이다.

▲신도시의 가장 큰 문제 ‘교통’…운정은 어떨까?

운정신도시에는 2013년 11월 말 현재 10만2천860명의 주민들이 거주하고 있다.

일부 거주민들의 경우 파주 LCD산업단지 및 파주출판도시 등 인근의 산업단지로 출퇴근하지만 서울 등지로 출퇴근하는 인구의 비율이 높은 수준이다.

운정신도시에서 서울로 가는 방법은 크게 철도와 버스 그리고 자가용을 이용하는 방법이 있다.

철도는 경의선 운정역을 이용할 수 있다. 운정신도시 내에서 운정역까지는 도시 어느 곳에서 출발하던 대략 자가용 기준 약 15분 내외가 소요되며, 운정역에는 지하주차장이 조성돼 있다.

가람단지에 사는 김 모(여·35)씨는 “경의선 이용하면 홍대까지 1시간 정도 걸린다. 강북 특히, 홍대, 공덕, 서울역, 신촌, 광화문 등은 출퇴근할 만하다”며 “그런데 강남은 못 다닌다. 너무 멀다”고 말했다.

▲ 파주운정신도시 개발지도

현재 경의선은 서울역까지 개통돼 있지만 2014년에는 용산역까지 경의선 2단계가 완전 개통된다. 이에 맞춰 운정신도시 내에 경의선 야당역이 2014년 착공돼 2015년 개통될 예정이다.

운정신도시에 운행되는 버스노선은 20개 중 광역버스노선은 서울역, 강남역, 여의도 등을 오가는 광역급행(M버스) 3개 노선, 서울역, 합정역, 김포공항, 영등포 등을 잇는 직행좌석 6개 노선 등이 있으며, 이들의 하루 총 운행대수는 79대로 전체의 약 32% 수준이다.

한빛마을에 거주중인 김 모(남·58)씨는 “버스노선은 그나마 많이 나아지기는 했지만 서울 가는 시간은 여전히 많이 걸린다”며 “아들이 서울 강남으로 출퇴근 하는데, 강남 가는 버스는 자리가 없어서 매일 당산으로 가서 9호선 탄다. 회사 출근하는데 총 3번 갈아타고, 하루에 3시간 정도 출퇴근에 쓴다”고 말했다.

서울시청 기준 운정신도까지의 거리는 약 42㎞이며, 강남역 기준으로는 약 52㎞이다. 네이버지도 기준 서울시청과 강남역까지의 소요시간은 각각 약 1시간 30분, 1시간 50분이다.

앞서 지난 11월 중순 운정신도시 1·2지구 광역교통개선대책의 일환으로 추진 중인 지방도 359호(일산~금촌)선 및 국지도 56호(자유로~광탄)선 확포장 공사가 사업 준공일 보다 50여일 앞당겨 전면 개통됐다.

한편, 파주시청 관계자는 파주시 자체적으로 광역교통개선대책 비용 3천억원 있다”며 “GTX 유치의 경우는 정확하게 건설 여부를 알 수 없지만 기재부 검토 결과에 따라 유치할 수도 있어 국토부에서 기본 설계용역비 100억원을 책정했다”고 전했다.

지난 2011년 파주시가 한국교통연구원에 의뢰한 ‘파주시 철도계획 수립 연구’에 따르면 수도권광역급행철도(GTX) 고양 킨텍스역∼파주 운정신도시 구간에 대한 건설 사업이 경제성이 있다는 연구결과가 나왔다.

[크리에이티브 조]

숙제 확인했습니다~^^! 수고하셨습니다!

[뜨거운복학생]

과제 수고하셨습니다 똘끼충만님^^
▼아래는 숙제시 유의사항입니다. 참고해보십시오^^
http://cafe.daum.net/dgbudongsantech/RL7H/457

[한여울]

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