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‘공동주택 관리의 사각지대 해소를 위한 개선 방안’ 세미나

한국아파트신문 : 이경석 편집국장·온영란 기자l승인2019.10.23 12:17:50l1142호 

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【발제 1】 한국주택관리연구원 강 은 택 책임연구원

공동주택 관리의 사각지대 현황 및 개선 방안

공동주택에 거주하는 가구 중 약 30%는 비의무관리대상 공동주택에 살고 있다. 비의무관리대상 공동주택의 경우 공동주택관리법상 적용을 받지 못해 관리·감독의 권한이 없어 아파트 관련 문제를 해결하기 쉽지 않은 상황이다.

집합건물법의 적용을 받는다 해도 집합건물법에는 관리주체 신고, 외부회계감사, 관리에 대한 감독 등 공백이 많아 분쟁과 다툼이 이어지고 있으며, 상대적으로 집합건물법의 내용이 어렵고 관련 조문이 상세히 설명되지 않아 입주민 등이 이해하고 적용하는 데 어려움이 있다. 

비의무관리대상 공동주택의 경우에도 입주자대표회의가 구성되고 공동주택 관리규약 준칙을 참고해 규약을 제정하는 현실에서 의무사항이 아님에도 불구하고 입대의를 구성해 의무관리와 유사하게 관리를 하는 경우에 의무관리대상 공동주택이 아니라는 이유로 공동주택관리법상 관리에 관한 규정들이 적용되지 않는다는 것은 타당하지 않다고 본다.

또한 정부의 지원사업 배제, 제도적 관심 부족, 체계적 관리를 위한 공적 역할 부족 등 형평성에도 어긋난다. 

따라서 원칙적으로 비의무관리대상 공동주택은 공동주택관리법을 적용받도록 해 입주자의 비용이 발생하는 조문은 선택적으로 적용하도록 하거나, 특정 규모 이하의 비의무관리대상 공동주택에 대해서는 지자체에서 주택관리사를 고용해 공동주택 순회·공동관리하는 방식도 필요하다. 이와 함께 준주택(오피스텔)을 공동주택의 범위에 포함해야 해야 한다.

공동주택의 관리 사각지대 해소는 살기 좋은 주거환경을 조성하는 데 기여할 수 있으며 비의무관리대상 공동주택의 입주민 권익 보호를 위해 이원적 법체계의 일원화와 제도적 차별 등의 문제를 근본적으로 해결하기 위한 노력이 필요하고 다함께 지혜를 모아야 할 것이다.

【발제 2】 서울디지털대학교 부동산학과 김준환 교수

소규모 공동주택 관리제도 개선 방안

공동주택관리법 제34조에 ‘소규모 공동주택의 안전관리’에 대한 규정이 있지만 다른 법조항은 존재하지 않는다. 관련 법규에 따르면 의무관리대상 공동주택에 해당하지 않는 소규모 공동주택에 대해선 안전관리계획 및 교육 등과 안전점검, 그밖에 지자체의 조례로 정하는 사항 등 공동주택의 관리와 안전사고 예방을 위한 업무를 할 수 있도록 규정하고 있다.

 하지만 여기서 지자체의 조례로 정하는 사항은 포괄적인 개념이 아니라 ‘시설관리 중 안전관리에 대한 내용’으로 해석해야 할 것으로 판단된다. 따라서 상위법인 공동주택관리법의 개정이 전제되지 않는 한 비의무관리대상인 소규모 공동주택의 지원 등에 관한 지자체 조례의 개정 및 제정은 어려울 것으로 판단된다.

일본의 공동주택관리는 국내의 공동주택관리법, 집합건물법 등 이원화된 법과 달리 맨션관리적정화법 하나가 단지 규모와 관계없이 구분 소유된 모든 맨션에 동일하게 적용된다.

국내 소규모 공동주택의 경우 방화, 방범, 방재 등 안전문제가 발생하고 있으며 집합건물법 등에 대한 입주민들의 지식이 부족하고 체계화된 관리방식 미비로 관리 사각지대에 놓여 있다. 비의무관리대상 공동주택은 집합건물법의 적용을 받기 때문에 입대의 구성, 관리비 부과 및 집행·공개, 장기수선계획 수립과 장기수선충당금 적립 의무화 등은 조례 내용에 포함시킬 수 없다.

따라서 소규모 공동주택의 체계적인 관리를 위해서는 공동주택관리 관련 법의 통합이 무엇보다 필요하다. 관련 법의 통합이 어렵다면 주택규모별로 ▲의무관리대상 단지와 유사한 수준의 관리방식(100가구 이상) ▲관리사무소장만 두고 관리하는 방식(70~100가구) ▲경비 등의 최소한의 인력을 두고 관리하는 방식(30~70가구) ▲입주자 중 총무를 선임해 전방위적 업무를 수행하는 방식(30가구 이하) 등의 관리방식도 필요하다고 본다.

■ SH도시연구원 오정석 수석연구원  

소규모 공공임대주택의 관리문제에 더 큰 관심 필요

집합건물법은 관리에 대해 구체적인 사안들을 명시하지 않고 있다. 그렇다 보니 비의무대상인 소규모 공동주택의 경우는 입대의를 구성하고 싶어도 할 수 없고, 관리규약 등을 제정할 의무와 법적 뒷받침도 돼 있지 않다.

최근 서울의 경우에는 택지확보 문제로 소규모 공동주택이 주로 건설·공급되고 있다. 이는 비의무대상 단지의 관리문제와 직결되는 사안이지만, 현행법은 소규모 공동주택의 관리문제 해결에 명백한 한계를 보이고 있다. 특히 공공임대주택에 초점을 맞춰 얘기하고자 한다. 소규모 공공임대주택의 대표적인 유형으로 행복주택, 공동체주택 등이 있다.

 이런 유형은 입주자 특성을 고려한 맞춤형 임대주택으로 대부분 비의무관리대상이다. 그렇다 보니 관리 사각지대에 놓여 있다. 소규모 공동주택의 관리비는 대규모 단지의 경우보다 훨씬 높다. 규모의 경제 때문이다. 결과적으로는 모든 공동주택의 관리를 위해 법적 개선을 우선시해야 하고, 그 관리를 위한 비용문제는 정부와 입주민이 각각 부담해야 한다.

장기적으로는 모든 공동주택을 의무관리대상으로 바꿔야 한다. 특히 안전과 관련된 부분에 대해선 확실한 규정을 두도록 해야 한다. 또한 소규모 공동주택의 효율적인 관리에 대한 정부와 공공의 관심, 그리고 개선 노력이 뒷받침돼야 한다.

■세명대학교 부동산학과 김행종 교수  

비의무관리 공동주택 등 포함하는 법체계 정비 필요

공동주택의 개념범위를 재조정해 현재 비의무관리 공동주택 등을 포함하는 법체계 정비가 필요하다. 현행 공동주택 관련 법률에서 다루기 어려울 경우엔 별도의 특별법을 제정하는 방안도 검토할 수 있다. 우리 현실에 맞게 공동주택관리업자 등록제도 의무화, 안전점검 실시 의무화, 장기수선계획 수립 등 공동주택관리 법체계를 재정립할 필요성이 있다.

  매년 정기적으로 공동주택관리 및 단지 주변 상황 등의 종합실태조사를 실시하고 DB화해 관리토록 하며, 중장기수선계획 등을 수립하고 실행 추진의 상황 등을 점검하고 구체적으로 매뉴얼을 표준화하며, 교육 및 홍보를 의무화해야 한다.

중앙정부와 지방자치단체 등은 공동주택 관리의 사각지대 지원을 위한 재원을 마련하고 관리시스템의 정비를 위한 운영제도 등을 마련해야 한다. LH와 주택관리사 등을 활용해 정기적인 실태조사, 안전점검, 시설수선 등을 할 수 있도록 운영 및 관리토록 하는 시스템의 구축방안이 모색돼야 한다.

서울 및 수도권의 공동주택관리 사각지대와 지방의 공동주택관리 사각지대의 현황 및 실태조사 등은 또 다른 시각에서 접근하고 모색해야 할 것으로 본다. 특히 현재는 단독주택의 빈집문제가 대두되고 있는 실정이지만 향후 공동주택의 빈집문제 역시 커다란 사회문제로 대두될 것이 예상되므로 이에 따른 대안을 모색해야 한다.
 

■ 서울신문사 류찬희 국장  

소외계층일수록 관리지원대상 제외, 형평성 결여

비의무관리단지 수는 전체의 54%, 공동주택 수로 따지면 13%에 달한다. 여기에 원룸 등 사실상 공동주택이 증가 추세에 있다. 그러나 이들은 관리지원에 배제되고, 제도적 지원대상에서도 제외돼 있어 주민지원체계 형평성이 결여된 상태다.

관리 사각지대 주택 주거상태의 특징을 보면 ▲소외계층이거나 생애 첫 주택 마련 ▲갈등, 분쟁은 많지만 사회적 관심은 등한시 ▲분쟁, 갈등 원인 복잡하고 솔루션도 부재 ▲자체 해결능력과 기능 미흡 ▲안전사고 노출 ▲주거만족도 저하, 생활의 질 저하 악순환 ▲신규아파트 선호 증가, 수급 불균형 초래 부작용 등이 있다. 이를 개선하기 위해선 법 적용 이원화 문제를 해소하고, 제도적 관리를 확대할 필요가 있다. 하지만 체계적 관리를 하려면 관리비가 증가한다는 한계가 있다.

 이를 극복하기 위해선 소규모 공동주택을 통합, 공동관리하는 방안이 있다. 여기에 상설조직을 최소화하고 주민 참여를 확대할 필요가 있다. 또 성공적 관리 사례를 발굴하고 시범사업을 확대하며, 노하우를 전파해야 한다.

비의무관리단지를 제도화된 법 제도로 끌어들이더라도 반발이 있을 수 있다. 이를 최소화하려면 제도적 방안의 하나로 도시재생사업과 연계하는 것이다. 이를 통해 재정적 문제를 해결할 수 있을 것이다.

■ 김창현 주택관리사·부동산학 박사  

소규모 단지도 ‘공공재’란 인식하에 ‘공영관리제’ 도입해야

공동주택관리법의 적용을 받는 의무관리 공동주택의 경우엔 주택관리사에 의한 전문관리 등 보다 안전하고 쾌적한 주거환경이 조성됨과 동시에 자산가치가 유지 보전되고 있는 반면에, 소규모 비의무관리 공동주택의 경우 상대적으로 열악한 주거환경, 빠른 노후화, 분쟁의 심화, 더 큰 경제적 부담 등의 문제로 많은 갈등과 사회적 비용이 초래되고 있다.

월 2만~5만원의 관리비로 유지 보전할 수 있는 공동주택을 방치함으로써 빠른 노후화와 악화된 주거환경을 개선하기 위해 많게는 몇 백 배까지의 수선비 등을 한번에 납부해야 하는 경제적 부담을 떠안는 상황이 유발되기도 한다.

관리 사각지대 해소를 위한 개선방안으로 첫째, 집합건물법 등으로 이원화된 관리 관계법령을 공동주택관리법으로 일원화해야 한다. 둘째, 관리 사각지대에 놓인 소규모 비의무관리 공동주택에 대해 ‘공공재’란 인식을 갖고 ‘공영관리제’를 도입해 국가 및 지방자치단체의 적극적인 정책지원이 법제화돼야 한다. 셋째, 상대적 주거약자인 소규모 공동주택에 거주하고 있는 국민들 또한 쾌적하고 살기 좋은 주거생활을 영위하고, 규모의 경제를 통한 경제적 부담을 절감할 수 있도록 현재 김철민 의원이 대표 입법발의한 ‘주택관리사법’을 신속히 제정해 공동주택관리 전문가인 주택관리사에 의한 순회관리와 공동관리 등의 제도를 도입 시행할 것을 제안한다.
 

■ 대한주택관리사협회 김흥수 충남도회장  

주택관리사는 입주민 권익보호와 국가경제발전에 기여

주택관리사 제도가 본격 뿌리내리기 전인 1990년대 초반의 소독비, 승강기유지비, 물탱크청소비 등을 비교해 보면 현재의 관리비가 더 싸다. 화폐가치를 고려할 경우 무자격 소장 시절의 관리비에 상당한 거품이 끼어 있었음을 알 수 있다. 이런 자료는 주택관리사에 의한 전문적·체계적 관리의 필요성 주장이 집단이기주의로 왜곡되는 것을 방지하는 객관적 사실이다. 

현재 비의무관리단지의 과도한 관리비 거품에서 발생하는 부당이득을 취하는 세력이 존재하고 있다는 사실을 심각하게 인식해야 하며, 이는 사회정의 관점에서 논의를 확대할 필요가 있다. 대부분 지자체에서 지원하는 예산은 의무관리단지에 편중돼 있다. 이를 열악한 환경에 놓여 있는 비의무관리단지의 전문가 운용을 위해 배분한다면 형평성과 적절성에 부합한다.

소규모 공동주택 관리를 위해 지자체에서 고용한 주택관리사의 순회공동관리 제도 도입 제안은 매우 유용하며 지금 당장이라도 시행이 가능하다. 공동주택일 경우 그 규모가 아무리 규모가 작다 해도 공동재산이며 따라서 관리전문가의 체계적 관리가 필요하다는 사회적 인식 제고가 시급하다. 주택관리사의 존재 이유는 입주민 권익보호와 국가경제발전에 기여하는 데 있다는 점을 분명히 하고, 모든 논의의 초점은 주택관리사의 배타적 이기주의가 아니라 국리민복에 있다는 점에 모여야 한다.

■ 법무법인 로고스 권형필 변호사  

이원화된 법체계 관리혼란, 결국 입주민의 피해

집합건물법은 구분소유 형식의 건물에 대한 소유와 관리에 관한 사항을 규정하고 있는 바 모든 집합건물은 원칙적으로 집합건물법이 적용된다. 아파트와 같은 공동주택의 경우에도 집합건물이 명백하지만 이에 대해선 별도의 법을 만들어 주택법과 공동주택관리법이 적용된다.

문제는 공동주택관리법에서 규정하고 있는 의무관리대상 단지가 아닌 ‘소규모 공동주택’의 경우 실무상 법 상호 간의 정확한 차이점 및 달리 적용되는 경우 등을 제대로 이해하지 못해 결국 법원에서 법의 취지와 다르게 판단하는 경우가 발생한다. 현재 실무상으론 소규모 공동주택에 대해 구체적으로 집합건물법과 공동주택관리법이 적용되는 범위나 사안 등을 여전히 혼재해 판단하고 있고, 이로 인한 피해는 결국 해당 주택 입주민들에게 돌아갈 수밖에 없는 상황이다.

어느 공동주택이나 공동주택관리법상의 투명하고 안전하며 효율적인 관리의 필요성은 자명하다. ‘소규모’란 이유로 법의 사각지대가 생겨 관리주체의 자의적인 관리업무 수행이나 그로 인해 무분별한 관리비용이 발생하는 것은 불합리하다.

그러므로 가구수에 관계없이 공동주택관리법이 적용돼야 하고, 해당 주택에 대한 관리업무가 제대로 이뤄지고 있는지에 관해 행정청의 지도감독이 필요하다.