[뉴리치이지영] 경매, 나는 직접 안 가봐도 내부 상태 100% 파악한다!

[뉴리치이지영]

안녕하세요.

엄마의 돈 공부 저자 이지영입니다^^

얼마 전에 텐인텐에서 나눔강의를 진행했었는데요,

정말 강의를 하면서 제가 더 많이 배우고요,

와 주신 분들의 열정에서 더 큰 에너지를 받은 뜻깊은 자리였습니다.

다시 한 번, 카페 주인장님과 카페 회원 여러분께 감사의 마음을 전합니다.

오늘부터 저의 실전 경험담을 올려보려고 합니다.

첫 칼럼으로 경매로 나온 물건의 경우, 직접 현장에 안 가고, 집에서 내부 상태를 충분히 파악해 볼 수 있는 방법을 알아보려고 합니다. 

경매를 처음 시작했을 초창기 때, 여러 저기에서 조언도 듣고 책도 읽고 강의도 들었는데요 이런 말을 듣곤 했어요.
“물건지에 무조건 방문하셔야 합니다. 현관 대문을 세게 두드리시고, 안되면 우유 넣는 구멍 알죠? 그 공간으로라도 내부를 잘 살펴봐야 합니다!”
“보통 낮에는 사람이 없으니, 2시 이럴 때 가면 소용없어요. 밤에 늦은 시간에 가서 불이 켜져 있나 보고, 문을 두드려 보세요!”
라는 무섭게 생기신 경매 강사님의 말씀이셨죠. 헐...

그러던 어느 날, 드디어 경매 초짜였던 제가 마음에 들어 하는 아파트가 경매에 나온 것을 발견했어요. “얼른 가봐야겠다!”라는 생각이 들면서 그동안 들은 말들이 있기에 가슴이 콩닥콩닥했죠. 씩씩하게 먼 지역까지 모자를 꾹 눌러쓰고 고속버스를 타고 일반 버스를 갈아타고 소위 말하는 ‘임장 (물건을 확인하는 과정)’을 갔습니다.

복도식 아파트였는데 제가 눌렀던 9층 엘리베이터 문이 열리자마자 ‘혹시 주인이 서 있는 것은 아닐까? 흑흑’라면서 괜히 가슴이 두근거렸어요. ‘경매 수업에서 배운 대로 점유자도 만나보고 가능하면 빛의 속도로 내부도 스캔해야지!!’라고 생각하고 왔는데 엘리베이터 문이 열리자 ‘정말 집에 누가 있으면 어떡하지?’ 내심 마음을 졸이던 내 모습이 아직도 생각납니다. 다행히 엘리베이터 앞에는 아무도 없어서 복도를 따라서 살살 걸어가다 보니, 집 앞에 유아용 자전거와 유모차가 보였어요. ‘어린아이가 있는 집이구나’라는 생각이 들면서 ‘그래도 여기 지방까지 왔으니 한 번 벨 이라도 눌러보고 가야지.’라는 생각이 들었죠.

무서워서 또 아무도 없기를 바라면서... 벨을 눌렀는데, 조그만 아이가 뛰어나와서 ‘누구세요?’라면 문을 열었고 엄마가 뒤따라 나왔어요. 저는 그 아이 얼굴을 보니, 무슨 말을 해야 할지 몰라서 멈칫거리다가 대충 “아! 네 부동산에서 집을 좀 보러 왔는데요.”라고 얼버무리고 뒤돌아섰어요. 집에 와서는 그 꼬마 아이 얼굴이 이상하게 계속 떠오르더군요. 다행히 그 집은 며칠 뒤 경매가 취하돼서, 지방까지 갔던 저는 괜한 헛수고를 했던 거죠. 그렇지만, ‘아! 정말 다행이다!’라는 생각이 들더군요. 왠지 그 꼬마 아이가 행복하게 자기 집에서 잘 지냈으면 좋겠다는 바람이 들어서 사실 마음이 놓이고 기뻤죠. 저야 뭐, 또 다른 물건도 많았으니까요.

경매에는 ‘임장’이라는 용어가 있죠. 임장은 물건의 현장에 가서 직접 물건을 확인하고 조사하는 것을 말하는데요, 회사로 비유하자면 한 마디로 가을 1박 2일 야유회 가기 전 실무담당자가 가는 (?) ‘현장 답사’와 같은 거예요. 상태도 보고, 비용 조사도 하죠. 처음에 몇 번 마음에 드는 물건이 있을 때마다 선생님들의 말씀대로 매번 임장을 다녀오자 시간이 엄청나게 많이 소요되더군요. 저는 직장도 다니고, 아이도 있어서, 주말에 보통 다녀와야 했는데요, 정말 힘들다는 생각이 들었어요.

문을 두드리는 것도 일단 무서웠지만, 강심장으로 두드리고 나니 다음 날 취하되는 물건도 있어서 시간까지 아깝다는 생각에 점점 의문이 생겼어요. 몇 번 다녀오고 나자, ‘내가 꼭 들어가고 싶은 물건 위주로만 가봐야겠다!“라는 생각이 들더군요. 그러다가 점점 진화되어서, ”내가 꼭 들어가고 싶은 물건 위주로, 집에 앉아서 좀 더 알아봐야겠다!“라는 생각이 들었어요. 그러다가 나중에는 ”내가 꼭 들어가고 싶은 물건 위주로, 집에서 알아봐서 좋은 물건만, 꼭 필요하면 빨리 다녀와야겠다!“로 바뀌면서 사전에 핵심을 파악하고자 여러 가지 고민을 하게 됐죠.

직접 임장을 가고 인근 지역을 방문하려는 이유는 물건의 상태를 파악하고 정확한 시세를 알아보고, 최적의 입찰가를 정하기 위해서인데요, 집에서 사전에 할 수 있는 여러 가지 방법이 있습니다.
 
보통 기업에서는 면접을 통해서, 지원자에 대해서 파악을 해요. 그렇지만, 모든 지원자를 일일이 다 만나는 회사는 없죠. 직접 면접을 보기 전에 ‘서류 전형’을 통해서 이력서와 자기소개서 등을 통해서 그 사람을 파악하고 대상자를 좁혀나가요.

저 역시 직접 가서 보기 전에 여러 가지 방법과 서류 파악을 통해서 물건을 가려내기 시작했어요. 그렇다면 어떤 방법으로 진행했을까요? 직장과 육아 등으로 시간이 별로 없는 분들이나, 시간은 있으나 심장이 두근거려서 벨을 잘 못 누르시는 분들을 위해서 저의 방법을 부족하지만, 공유해 보려고 합니다. 그 주요 방법은 다음과 같았어요. 

첫째, 마지막 매매/임대 거래일자는 언제인가? (아파트 연식은 어떠한가?)
둘째, 사진으로 새시의 상태가 어떠한가? (수리 정도를 판단할 수 있는가?)
셋째, 관리비 미납금액은 얼마인가? (공실일 가능성이 있는가?)
넷째, 국토교통부 실거래가는 어떠한가? (최근 거래 금액 및 물량은 어떠한가?)
다섯째, 동일 번지 매각물건 및 최근 매각물건 낙찰가율을 어떠한가?)

자, 하나씩 알아보려고 합니다.

첫째, 경매에 나온 물건이 최근에 매매 계약이나 임대 계약이 체결된 내역이 있는지 살펴봅니다. 보통 최근에 거래가 되었던 물건이 나와 있으면, 집 상태가 양호합니다. 예를 들면 다음과 같은 현황입니다.

   

 

경매로 나온 물건의 최근 매매 거래일이 2014년 11월입니다. 이런 물건은 보통 주인이 들어오면서 수리를 하고 들어오는 경우가 대부분입니다. 특히 24평이나 32평 정도의 중소형이라면 신혼부부일 가능성도 많기에 집 상태가 양호한 경우가 대부분입니다. 대부분의 경우, 실거주로 들어온다고 하여도 어느 정도의 도배, 장판, 도색 등 기본이라도 하고 이사를 들어오기 때문입니다. 실제로 이 집은 신혼부부가 올수리를 하고 온 집이었어요!! (신기가 발동되었습니다! ㅎㅎ)

그런데요, 만약 매매일자가 최근이 아니고요, 오래 전이라면요?!

이번에는 임차인 현황을 다시 살펴봅니다. 임차인의 전입일을 알 수 있는데요, 전입일이 최근이라면 (5년 이내) 상태가 양호하다고 할 수 있습니다. 특히, 월세 계약이라면 상태는 더 좋을 가능성이 높습니다. 그리고 월세 중에서도 월세 보증금이나 차임이 그 단지 내 같은 평형의 월세 보증금이나 차임 평균 가격보다 단돈 5만 원이라도 ‘높게’ 책정이 되어 있다면, 분명히 내부 상태가 아주 양호할 가능성은 높아집니다.

전세나 월세로 임대를 하게 되는 집은 최소 2년마다 내부 상태를 계속 업그레이드가 하는 경우가 대부분입니다. 거래 일자도 최근인데, 보증금이나 월세도 시세보다 높다면, 이 집의 상태는 ‘상’이라고 추측해볼 수 있습니다.

바로 이런 경우입니다. 보통 당시 월세 시세가 60만 원 정도인데, 70만 원으로 되어 있다면, 이 집은 상태가 상이라고 생각되는 것이죠.  

그런데 반대의 경우가 있어요. 소유주가 10여 년 전부터 거주하거나 장기간 임대 계약이 전혀 없던 집은 집인데요, 이런 집들은 상태가 그리 좋지 않습니다. 바로 이런 집인데요, 2002년에 상속으로 물려받은 집입니다. 상속으로 물려받은 집은 대부분 수리 없이 그냥 명의만 바뀌는 경우가 많기 때문에 내부 상태에 기대를 할 수가 없습니다. <협의 분할에 의한 상속>이라면, 거의 상태는 기본이라고 할 수 있습니다.

또한 상속인데, 주인이 거주하는 경우가 있습니다. 매매일자가 아주 오래 전이고, 임차인 현황을 보았더니, 전입일이 1999년입니다. 이렇게 되면, 이 집은 주인이 계속 거주한 집이 됩니다. 주인이 10년 이상 거주한 집은 내부 상태를 크게 기대하기가 힘듭니다. 보통 우리도 그렇죠. 매일 보는 사람은 뭐가 달라져도 달라진 건지 잘 알아보지 못합니다. 집도 점점 노후화되지만, 매일 그 집에 살고 있는 사람은 노후화된 것을 체감하지 못합니다. 점점 더 익숙해지는 거죠.

심지어 상속은 2002년이지만, 거주가 1999년부터 지금까지인 경우입니다. 1999년 전입하여 주인 거주라면 이 집 상태는 상, 중, 하 중에 ‘하’라고 자신 있게 추측할 수 있게 됩니다.

     

이때 아파트의 연식도 함께 살펴봅니다. 아파트가 새 아파트라면, 주인이 계속 거주하였다고 해도 문제 될 것이 없습니다. 상속이어도 문제 될 것이 없죠. 다만 오래된 아파트인 경우 문제가 됩니다.

내부를 직접 보지 않아도 아파트의 연식과 최근 매매 형태 및 임대 현황을 통해서 상태를 유추할 수 있습니다. 그렇지만, 추가로 또 몇 가지 더 파악할 것이 남아 있어요.

경매지의 물건을 보면, 물건 사진이 있습니다. 사진을 보면, 집의 내부 상태가 나오는 경우도 있지만, 거의 대부분은 방문해도 아무도 없는 경우가 많아서 내부 상태까지 사진으로 나오는 경우는 그리 많지 않습니다. 그렇지만, 내부 상태는 나오지 않아도 외부 상태 사진은 꼭 나와 있습니다.

아파트 연식이 오래되었다고 하여도, 외부 사진을 반드시 확인해 보세요. 이 사진을 보면, 2층과 3층은 섀시가 교체되어 있음을 그냥 봐도 확인할 수 있어요. 하얀 색인 거죠. 2층에 표시된 곳을 봐주세요~ 하얗죠?

연식이 오래된 아파트라고 하여도, 베란다를 보셔서' 섀시'가 교체되어 있다면, 그 집은 내부까지도 예쁘게 수리가 되었을 가능성이 아주 높습니다. 수리를 할 때, 가장 돈이 많이 드는 항목이 욕실과 섀시인데요, 이 부분을 할 정도라면 내부의 자잘한 항목에도 돈을 들이는 경우가 대부분이기 때문입니다. 만약 직접 가서 방문할 때도, 내부를 보지 못했다고 그냥 뒤돌아서서 오는 것이 아니라, 아파트 섀시 교체 여부, 누수 여부, 미납 관리비 여부 등은 반드시 확인해야 합니다. 

예를 들어서, 매매 일자도 오래되었고, 주인이 예전부터 거주하고 있는 경우라도 경매 정보 사이트에 나와 있는 사진을 보니, 섀시가 하얗게 되어 있다면, 상태는 갑자기 ‘하’에서 ‘상’으로 급상승됩니다.

우선, 가장 쉬운 두 가지 방법인 ‘등기부 현황’‘임차인 현황’과 ‘외부 사진‘을 통한 내부 상태 추측 방법을 알아보았어요.

이렇게 내부 상태를 추측하려는 목적은 입찰가를 정확하게 선정하기 위해서입니다.

만약 정황상 상태가 좋지 않을 것으로 생각된다면 ‘수리비’를 감안하여 보수적으로 접근하여야 하고요, 만약 상태가 좋을 것으로 예상된다면 ‘수리비’가 들어가지 않으니까, 공격적으로 입찰가를 적어도 되겠죠.

이렇게 몇 가지 방법을 알아보았는데요, 이 외에도 집에서 물건을 확인할 때 알아볼 수 있는 몇 가지 방법들이 더 남아 있습니다.

다음 칼럼에서 다시 연재하도록 할게요~!
저의 글이 부디 직장과 육아로 먼 곳에 있는 물건을 직접 확인하기 힘드신 분들께 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다.

다음 시간에는 내부 상태 확인의 방법 중 하나인 관리비 미납 금액 및 기간을 확인하는 방법과 일일이 부동산 수십 군데를 직접 방문하지 않아도 경매지에 나온 정보를 통해서 낙찰가를 예측해볼 수 있는 방법들도 함께 알아보도록 할게요~. 저의 긴 글을 읽어 주셔서 감사합니다!

성공적인 투자를 기원합니다!

<엄마의 돈 공부> <엄마의 가계부 2017> 저자 이지영

블로그 주소: http://blog.naver.com/humblemystic

[방지거(빈아아빠)]

감사합니다

[뉴리치이지영]

방지거님~ 소중한 댓글 감사합니다 ^^ 늘 응원합니다!

[우주속바다]

좋은정보 감사합니다..

[뉴리치이지영]

우주속바다님~ 소중한 댓글 감사합니다 ^^ 늘 응원합니다!

[스뭉]

거래일자, 새시를 통해 임장가기전에 미리 필터를 할 수 있군요.
직장인들한테 정말 유용한 꿀팁 입니다. 감사합니다~

[하늘샘물나라]

좋은글 감사합니다

[김민석]

잘보았습니다 도움이되었습니다

[적금만땅]

좋은정보 감사합니다~

[kjclub]

좋은 내용 감사합니다~

[이반쟝]

경매는 어려워서 ㅠㅠ 접근하기가.. 덕분에 조금은 이해가 갑니다

[고급인력자원]

덕분에 조금 이해가 갑니다

[향기롭고 맑게]

잘 봤습니다

[덴도]

언제나 배우고 갑니다~~~~
감사합니다!

[월세300]

감사해요

[jazzflow]

경험에서 나오는 통찰력이 대단하십니다~ ㅎㅎ

[대쭈]

좋은 글 감사합니다

[청학동1]

힌트네요^^