[인터뷰] 재건축 사업 중 비리 제일 많이 일어나는 곳은, ①조합의 마감재 지정 ②철거 ③샷시

[116동 권영상]

조선일보의 부동산 플랫폼인 땅집고에서, 대표적인 재건축 성공사례로 꼽히는 개포 디에이치 아너힐즈의 장영수 조합장님을 인터뷰했습니다. 조합의 비리없이, 조합 설립후 6년 7개월 만에 최고급 브랜드 디에이치로 완공시켜, 많은 분들의 감사와 존경을 받는 분입니다.

인터뷰에서... 

'조합이 마감재를 지정' 하는 것에서 대부분 재건축 비리의 원인이 생기며, (+철거, 샷시)

시공사의 메커니즘을 보면, 조합에서 마감재를 지정할수록 공사비는 올라간다고 합니다.

조합에서 마감재를 지정해야 시공사의 횡포를 막고 공사비를 낮출수 있다고 주장하는 분들이 계신데, 인터뷰는 그런 분들의 주장과는 상반됩니다.  예전에 이사님은 이문아이파크 사례를 모델로 말씀하기까지 하셨는데 (https://cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/4134), 여기는 조합에서 마감재의 모델명까지 지정하였습니다.

인터뷰에서 관련 부분을 발췌하여 원문 그대로 정리 하였습니다.

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(00:24) 지정 마감재를 쓰는 조합도 되게 많던데, 이게 조합장 입장에선 더 이득이라고 볼 수 있나요? 저 같은 경우는 지정 마감재는 최소한도로 했습니다. 지정 마감재라는게 이제 그 범위가 상당히 넓어요. 구체적으로 하면, 뭐 어떤 메이커의 모델넘버까지 다 찍어 놓거나, 그런 경우는 상당히 리스크도 있고 위험도 있어요. 왜 그러냐면 시공사의 그 메커니즘을 봐야 되는데, 시공사라고 하는 거는 어느 시공사나 대형 시공사들은 연간 단가라는게 있어요 

(00:56) 어떤 그 도기라던지 아니면 무슨 저 수전이라든지 엘리베이터든지, 그거는 자기네가 발전하는 공사의 50%를 오티센타에다 준다든지 뭐 대림에 다 준다든지 이렇게 약속을 하거든요. 그러면 아 그 제조업자 입장에서는 물량을 미리 확보하는 거 아니에요. 그렇기 때문에 스페셜 프라이스로 준다고. 그 스페셜 프라이스라는게 어느 정도냐, 최소한도 30%에서 50%의 스페셜 프라이스로 준다고요. 그러니까 이제 제조자는 물량 확보고, 이제 많이 확보해서 마진 적게 하면서 하는 거고, 그 다음에 시공사는 그럼으로 해서 자기네들 원가를 절감하는 건데, 그걸 갖다가 저 특정 엘리베이터에 못을 딱, 저 메이커를 딱 찍어서 이걸 사라 그러면, 시공사는 그런 얘기를 다 까발리고 얘기할 수가 없잖아요. 그럼 어떻게 돼요? 올라가는 거죠 다. 그러니까 지정을 많이 하면 많이 할수록 공사비는 올라가요. 그리고 또 하나, 지정이 됐다 그럼 지정된 업체는 어떤 경우도 네고시에이션 이라는게 없습니다. 어차피 저 공사는 내 거니까. 그니까 그거는 최소화시켜야 된다 이거지.

(02:06) 그러면 어떻게 하면 되겠느냐? 저는 이런 식으로 했죠. 석재다 대리석이다 그러면 A급 대리석이다 그거는 상관없어요. 왜냐 A급 대리석은 메이커를 지정한게 아니기 때문에. 급만 나눈 거니까. 그 A급이라는게 뭐냐, 그럼 이제 부기를 달아주는 거죠. A급이라는 건 이런 이런거다, 그니까 내가 이태리산을 쓰던 뭐 폴란드 산을 쓰던 중국산을 쓰던 A급이 이런거다. 그런 경우에는 시공사들도 그 아까 말씀드린 연간단가 계획에 포함된 메이커들이 있으니까. 그 안에서. 그리고 이제 또 하나는 그 지정 마감재를 하면 시공사들이 굉장히 그 싫어합니다.  싫어하는게 그런게 많아지면 많아질수록 자기네들이 그 연간단가라던지 이 원가 관리하는게 노출도 많이 되고, 또 하나는 거기에 소위 얘기하는 그 부정이 개입될 소지가 많고. 문제가 하여튼 뭐.. 재건축 바닥에 문제 생기는 것들이 대부분 다 원인이 거기서부터 시작이 되니까 .

(10:48) 견제 장치가 사실은 좀 부실하죠. 제가 이제 조합 처음 맡고 나서, 그 시공사에서 철거 업체를 어디 썼으면 좋겠냐고 얘기하더라구요. 그래서 계약사 갖고 와 보시오. 계약서 어느 구석에 조합에서 철거 업체를 레코멘데이션 한다고 되어 있냐. 없다. 당신네들 소관이니까 당신네가 해라. 그러니까 뭐라 그러냐면, 아 뭐 관례가..  이런 것들은 조합장님이 추천해 주시면 뭐 거기꺼... 그런 소리 하지 마시고 당신네들이 알아서 하시오. 당신의 워크 스코프 안에 들어 있으니까 하시오. 저희가 이제 시공사 현대 건설이었는데, 뭐 그 말이 어 어디까지 사실인지 제가 끝까지 확인을 안 해봤지만, 현대건설에서 재건축 사업을 하면서 철거 업체를 입찰로 철거 업체를 선정한 거는 저희 단지가 처음이었다. 그 정도로. 다른 데는 조합장이 어디 하라 그러면 그거 다 이거죠. 입찰이 아니라. 대부분은 입찰로 하지 않으니깐. 입찰로 하지 않고 물어보고 한다는 얘기 뭐겠습니까. 냄새가 나는 거 아니냐.

(12:06) 샤시도 마찬가지예요. 샤시는 사실은 특별히 차이날게 없어요. 물론 차이날게 있다면, 이제 두 가지, 뭐 진공유리냐 진공유리가 아니냐, 단창이냐 이중창이냐 그 정도만 구분해 주면 되지, 그걸 뭐... 근데 원래 그 사실 제일 유명했던게 재건축 바닥에서는 철거업체하고 샤시가 재건축 브로커들이 제일 많았다고 그래요. 

https://www.youtube.com/watch?v=1dfa3uFdjjg

[이사 이윤섭]

이사들이 만든 입찰지침서의 공사비 산정 기준을 보시면,

* 마감재 지정은 없습니다.

"일정 품질 이상의 제품을 사용해라"라고 규정했습니다.

* 철거업체는 시공사들이 선정해야 할 범위입니다.

조합집행부에서 어디를 쓰라고 할 수 없습니다.

그럼에도 지정한다면, 최고권력자는 가능하겠지요?

* 샤시에 대해서 이사들은 어느 특정제품을 지정하지 않았습니다.

조합사무실에 명함들고 오는 분이 있었고 명함에 특정회사 제품이 기록되어 있었습니다.
조합장님은 그 분을 잘 알고 계시더군요.
그 분이 한화건설을 데리고 와서 명함 받고 얘기를 나눈 적은 있습니다.

그런데도, 왜 이사들에게 이런 누명을 씌우는 것인지 짐작하실 수 있을 것입니다.

그동안 1년 넘게 공사비 협상한다고 시간 끌더니, 시공사 계약해지가 되니,

2018년 입찰지침서와 계약서를 보여주었고, 이사들이 안된다고 하니,

슬금슬금 이사들이 말하는 것으로 조금씩 고치면서, 이사들이 발목 잡는다고 문자 보내고....



특정이익을 원하는 조합원들이 교묘한 방법으로 조합원 추가부담금을 올리면서
자신들이 원하는 방법으로 이익을 가져가도록 할 것입니다.

[119동 안병현]

제가 왜? 그렇게 공사용 자재 선택은 시공사에게 모든 권한을 주어야 하는지
수차에 걸쳐 욕먹어가며 주장한 이유를 아시겠지요?

아마도 제가 여론 조성을 하지 않았다면 틀림없이 동영상에서와 같은 사태가 우리조합에
발생할 가능성이 있었을 것으로 예단합니다.

공사전 공사중이라도 절대 마감재와 관련한 자재선정 참여를 조합에서 하는 순간
공사원가는 기하급수적으로 인상되며 그 책임을 시공사는 조합때문이라며 설래발떨고는
공사비 인상액을 과도하게 정한것으로 통보하는 겁니다.

그래서 절대 공사원가 절감을 위하여는 공사공법과 마감재에 대하여 제안을 받고 그 제안에 따라
시공하는지만 왕눈을 뜨고 감독감시하면 되는 겁니다.

그래서 조합소속 직원으로 감리를 해야 한다는 겁니다.
감독관청에서 파견된 감리자는 절대 우리 조합편 아닙니다.
그들은 시공사와의 카르텔 속에서 먹고사는 기생충(?) 이라 보면 되는 겁니다.

그래서 조합장이 이번에 결정하여 대의원회에 상정한 입찰지침서는
아주 잘한 업무로 환영하며 대의원 여러분들의 "찬성의견"을 요청합니다.

[이사 이윤섭]

그럼 제 질문에 답 좀 해 주세요.

시공사들이 입찰서류로 산출내역서를 엉터리로 작성,
즉 우선 보이기 좋게 평당공사비를 낮추기 위해, 자재항목을 숨기거나 빼버릴 경우,
또 어떤 자재를 사용할 것인지 명기하지 않거나, 단가를 아주 낮게 하거나 등등,

산출내역서의 공사비를 신뢰할 수 없는 문서를 제출하는 경우,

1. 산출내역서의 오류를 확인할 방법은 무엇인가요?

2. 오류가 발견되었는데, 해결할 방법 즉, 이런 내역서를 제출한 업체를 어떻게 처리해야 하나요?

3. 조합장님이 작성한 입찰지침서에 이런 문제를 해결하기 위한 방법이 명확히 정해져 있나요?

[이사 이윤섭]

1. 시공사 제출서류 적정성 검토에 대략 3~4천만원 들어간다고 합니다.
기간은 대략 7일 소요

2. 시공사가 제출한 산출내역서의 적절한 금액이 들어갔는지 확인하는 정도,

즉 시공사와 산출내역서를 첨부하여 본계약을 체결할 수 없을 정도로 제출서류에 문제가 있는지 검토 정도,

여의도 대교아파트 재건축현장 입찰 서류
현대건설에서 평당 1000만원, 산출내역서 대략 500페이지,
포스코 평당 780만원, 산출내역서 14페이지

현대건설이 수주했다고 하더군요.


3. CM을 전체 계약을 하자고 한 적 없음.
강남에서 재건축 전체기간 동안 용역비 20억 정도라는데,

저는 CM용역 필요할 때마다 부분적인 용역으로, 가능하다거 생각합니다.

그렇게 CM으로 프레임 씌우고 싶겠지만, 난 절대로 CM을 전체계약으로 진행하는 거 찬성하지 않습니다. 당신이 나를 물어뜯는 것이 너무 기분 나빠서, 내가 좀 고생하더라도, 필요할 때마다, 필요한 만큼만 쓸 수 있으면 좋겠어요.

CM은

시공사 선정 관련 공사비 산출내역 검토,
시공사의 공사비 인상에 대한 검토(착공시점, 공사 중간에 설계변경으로),
시공사의 준공시점 공사비 정산요청 검토할때 필요

[116동 권영상]

객관적인 정보를 바탕으로 한, 안병현님의 여러 분석 글 덕분에, 상황을 제대로 이해하고 문제점등을 발견할 수 있었습니다. 감사합니다.

[121동 강성채]

안병현님, 이 글을 본문 글로 올리시면 어떨까요?

사업 염려하는 조합원들께 희망을 더할거 같습니다.

[121동 강성채]

유용한 소식 공유 고맙습니다.

우리 사업이 장황한 거짓말에 속아 산으로 갈수도 있었는데, 판단기준이 될만한 유용한 글입니다.

고맙습니다 ^^

[117동 이준수]

유용한 정보 공유 감사합니다

[108동 최순옥]

정보 감사 합니다 ~

[118 동 우운식]

중요한 정보 고맙습니다

[106동 오정목(딸 오순주)]

유익한 정보 감사합니다

[121동 강성채]

야간 모드에서는 글이 잘 안보입니다. 잘 보이도록 편집 요청드립니다 ^^

[116동 권영상]

네~ 노란색 음영을 제거하였습니다.

[고성환]

세부적인 내용은 좀 차이는 있을 수 있으나, 조합마감재 지정은 문제가 있다는 내용이군요

[119동 안병현]

CM업자는 절대 조합편 들어주지 않습니다.

CM업자는 돈주는이가 이런저런 의견제시 하면 하느님 말씀으로 알고 100%수용하는 보고서 만들어 제출합니다.

CM업자는 발주자 책임회피용 방패에 부과합니다.

그래서 저는 초지일관 CM 주장하는자 = 예비도둑넘 이라 말하는 겁니다.

[116동 최수호]

이런 디테일한 현장 정보를 원했었는데 ㅎ 공유 감사합니다.