[공유] 성남재개발-이주수요의 흐름보기 (이주 수요를 고려한 주변 갭투자 팁 포함)

[하니야]

얼마 전 재개발/재건축 특강을 해주신 열정이넘쳐님의 블로그 글입니다.

재개발 시행에 따라 얼마나 많은 사람이 이주했는지, 어디로 이주했는지 살펴보는 방법 그리고 이주 수요를 고려한 이주 주변 단지 갭투자 팁을 알려주고 있습니다.

(원문: http://blog.naver.com/jyleenew/220849638448)

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현재 성남재개발 지역중에서 이주를 하고 있는 사업장은 

신흥주공재건축, 중1구역,금광1구역 재개발 사업장입니다.

중1구역, 금광1구역 재개발 사업장은 위례신도시에 이주단지가 있어서 

적격 세입자와 주인은 위례로 이주를 거의 마쳤습니다.

그럼 얼마나 이주를 했는지 궁금하실때 참고할 방법이 있습니다.

성남시청 홈페이지에 가면 인구통계현황이 매월 업데이트 됩니다.

아래표는 7,8,9월 인구및 세대현황입니다.

이표를 보면 재개발 이주를 얼마나 했는지 확인할수 있습니다.

금광1구역은 7~8월에 902세대가 감소했고 8~9월에 551세대가 감소해서 총 1,453세대가 감소했습니다.

중1구역이 위치한 중앙동은 7~8월에 490세대가 감소했고 8~9월에 250세대가 감소해서 총740세대가 감소했습니다.

금광1동과 중앙동 이동 세대의 총합은 2,193세대입니다.

이동 세대 전체가 재개발 이주세대는 아니지만 이분들이 어디로 갔는지 확인해 보면

위례신도시 위례동이 7~8월에 1759세대, 8~9월에 627세대가 증가해서 총2,386세대가 증가했습니다.

위례신도시에 중1,금광1구역 재개발 이주용 아파트는 2,018세대이기 때문에 위례신도시 이주단지에 입주하시는 분들은

거의 이주를 끝낸것으로 보입니다.

그럼 얼마정도 이주세대가 남았는지 계산이 필요합니다.

중1구역은 총이주세대가 3775세대 정도 됩니다. 여기서 중앙동에서 이사한 세대인 740세대와 비교하면 아직도 약3천세대가 

이주를 준비중인것으로 보이고

금광1구역은 총이주세대가 7499세대 중에서 현재 이주한 세대인 1,453세대를 빼면 6,046세대가 이주를 준비중입니다.

이 결과를 보면 아직 재개발 구역에서 이주한 세대수는 약 20%정도인 것으로 보이고 

아직 10월 통계가 발표가 안되었긴 하지만 약10%정도는 이주했다고 보면 약30%정도 이주를 한 것으로 보입니다.

자세한 것은 10월달 자료가 나오면 확인이 가능할 것으로 보입니다.

신흥주공재건축 사업장이 위치한 신흥2동을 보면 7~8월에 270세대가 이사했고 8~9월에 509세대가 이사해서 

총 779세대가 이사를 했습니다.

이분들이 어디로 갔는지 확인해 보면 태평1,2동,산성동,복정동 세대수가 전달에 비해 증가한 것을 알수가 있습니다.

일부는 이쪽으로 이주한 것으로 보입니다.

이주수요는 사업장인근으로 이사하려는 경향이 강합니다.

그리고 일부는 집값이 저렴한 경기도 광주로 이사를 한것으로 보입니다.

아래는 경기도 광주 인구현황입니다.

경기도 광주가 집값이 성남구시가지 보다 집값이 저렴하기 때문에 이주수요때문에 이사하시는분들이

계속 늘어날것으로 보입니다. 경기도 광주 9월까지 8553명 인구가 증가했네요.

작년에 1만3천명 정도 증가했는데 올해도 작년과 비슷하게 인구가 증가할 것으로 보입니다.

몇년뒤면 경기도 광주 인구가 40만에 육발할것으로 보입니다.

내년 8월부터 내후년까지 경기도 광주에 아파트 약1만2천세대 입주가 예정되어 있습니다.

성남시 재건축 재개발 때문에 이주해야할 세대수가 약3만3천세대입니다.

전체세대중에서 10%정도 이주한 것으로 보이고 있고

2~3년간은 지속적으로 이주를 할것으로 보입니다.

이주수요가 지속되면 인근 아파트 빌라 전월세를 자극하고 이후에 매매가격도 상승을 하게 됩니다.

아래표는 구시가지 어느 아파트 1~3월 매매 임대 실거래가 환황입니다.

아래표는 8~10월 아파트 매매 임대 실거래가 현황입니다.

매매는 약 3천만원, 전세도 약3천만원 정도 상승한 것으로 알수 있습니다.

이기간동안 성남재개발 프리미엄은 3천~5천정도 상승을 했기 때문에

투자수익은 거의 비슷합니다. 

투자수익률로 보면 오히려 사업장 인근 물건 갭투자 수익률이 더 좋습니다.

재개발 재건축이 핫한 요즘 재개발 재건축 물건만 보시지 마시고 이주한 사람이 살만한 물건을 선점하는것도

아주 좋은 방법입니다.

이주수요는 2~3년간 계속 지속될거이고 입주는 2020년부터 2023년까지 약 2만6천세대가 예정되어 있기 때문에

입주전에 잘 빠져나오시면 됩니다.

[심시티]

좋은 내용 감사합니다~ 경강선개통 등으로 광주는 계속 보고 있는데 생각보다 갭이 커서 쉽지 않네요~

[여나]

정말 좋은 정보네요~ 인구 이동을 통계로 보니 한 눈에 들어오고 좋네요^^
열정이 넘쳐님께 감사드립니다~
퍼오신 하니야님도 감사함다~^^