◎ 1세대 2주택의 판정 위 1)과 2)의 경우 : 아래의 기준에 해당하는 주택수 (입주권 포함)로 계산합니다. * 지역기준 : 수도권(서울, 인천, 경기) · 광역시 소재 주택 ※ 제외지역 : 광역시의 군지역, 경기도의 읍 · 면지역 제외 * 가격기준 : 수도권 · 광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역 포함)으로 기준시가 (입주권의 경우 종전주택가격) 3억원을 초과하는 주택 |
<양도소득세>- 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세
◑ 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택
■ 1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 다음의 비과세 요건을 충족한 주택을 말합니다.
◎ 비과세 요건 * 서울, 과천, 신도시 지역 : 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주 - 신도시 지역 : 택지개발예정지구로 지정, 고시된 5대 신도시 (분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역을 말함 * 기타지역 : 3년 이상 보유
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■ 이 때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.
◑ 장기저당담보주택의 비과세 특례
■ 1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도시에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.
■ 다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않습니다.
◎ 장기저당담보대출계약 요건 (①,② ③ 모두 충족) ① 계약체결일 현재 주택담보 제공 가입자가 60세 이상일 것 ② 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월.매분기별 등으로 대출금을 수령하는 조건일 것 ③ 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것
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◑ 다음의 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.
■ 취학, 1년 이상 질병의 치료 ․ 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시 ․ 군지역으로 이사를 할 경우
■ [해외이주법]에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 (다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.)
■ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 (다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.)
■ 재개발, 재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발, 재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 1년 이내)하게 되어 팔게 될 경우 (다만, 이 경우에는 재개발, 재건축주택의 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주하여야 합니다.)
■ 임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우
■ 공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 경우(사업인정고시일전 취득한 경우에 한함)
◑ 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.
■ 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 됩니다.
- 이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
■ 1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.
◎ 고가주택
* 고가주택의 범위 - ‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말합니다.
즉, 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세 가 과세됩니다.
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◑ 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.
≪이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 경우≫
양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
다만, 수도권소재 기업(공공기관)의 지방이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 5년 안에 팔게 되면 양도소득세가 과세 되지 않습니다.
≪상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 경우≫
1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반 주택을 먼저 팔 때에는 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.
그러나, 상속주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.
≪한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 경우≫
한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.
≪집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 경우≫
양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.
≪직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 경우≫
1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
⊙ 장기저당담보주택의 비과세 특례 ⊙
장기저당담보주택을 소유한 60세 이상의 직계존속과 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우에는 양도시기와 상관없이 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 양도로 간주하며, 장기저당담보주택은 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.
따라서 세대를 합친 날로부터 2년이 지나서 팔더라도 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)에 대하여는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않습니다.
≪결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 경우≫
각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
≪농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 경우≫
1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
상속주택 |
피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 |
이농주택 |
농, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 |
귀농주택 |
농,어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1.000㎡ 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 660㎡ 이내) |
또한 1주택을 소유한 1세대가 ‘03. 8. 1 ~ ’08. 12. 31 기간 중에 농어촌 지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반 주택 양도 시 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고 판단합니다. (이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다.)
*농어촌지역 : 읍, 면(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)
*주택규모 : 대지 660㎡, 건물 150㎡ (공동주택 116㎡) 이내
*주택가격 : 농어촌주택 취득 시 기준시가 1억 5천만원 이하
◑ 이 밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
≪점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 경우≫
1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다.
구분 |
비과세 여부 |
주택 > 점포 주택 ≤ 점포 |
점포를 주택으로 보아 비과세 주택부분은 비과세, 점포부분만 과세 |
≪재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 경우≫
보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 의해 헐린 후, 당초 재개발(재건축)조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
◎ 재개발(재건축) 주택의 보유기간 종전주택의 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발 주택의 보유기간을 통산합니다. |
≪입주권(재개발, 재건축)을 팔았을 경우≫
보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동 조합원으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 종전주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 과세되지 않습니다.
◎ 비과세 요건 종전주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우 ① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 ② 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우 |
<양도소득세> - 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세
◑ 양도소득세 감면
▣ 자경농지의 양도
■ 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면됩니다.
- 상속받은 농지는 피상속인의 경작기간도 포함됩니다.
- ‘농지소재지’란 농지가 소재하는 시, 군, 구(자치구)안의 지역이나 이와 붙어 있는 시, 군, 구 안의 지역 또는 농지로부터 20km 이내의 지역을 말합니다.
- 경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다.
■ 또한 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국농촌공사 또는 농업법인(영농조합법인, 영농회사법인)에 양도하는 경우에는 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건(자경기간)을 완화하였습니다.
-대상농지 및 자경기간
대상농지 |
자경기간 |
적용기한 |
경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지 |
3년 이상 |
2010. 12. 31 까지 |
■ 그러나 다음의 농지는 감면되지 않습니다.
- 시지역(광역시의 군지역, 시의 읍, 면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역(대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지
◎ 대규모개발사업지역 * 사업지역 내의 토지소유자가 1,000명 이상인 지역이거나 * 사업시행면적이 100만㎡ 이상인 지역 (택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만㎡) |
- 농지 외의 토지로의 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지
- 또한 농지가 2002. 1. 1 이후 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의하여 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세를 감면합니다.
- 상속인이 상속받은 농지(8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않는 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지
■ 감면 한도액 : 자경농지대토 감면과 합산하여 5년간 1억원 (‘06.1.1 이후)
▣ 자경농지의 대토
■ 경작상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때에도 양도소득세가 감면됩니다.
- 종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지의 면적 1/2 이상이거나 가격이 1/3 이상인 다른 농지를 사야 하며 (다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)
- 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날로부터 계속하여 3년 이상 경작하여야 합니다.
- 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 농지소유기간 중 3년 이상 경작했어야 합니다.
■ 감면 한도액 : 자경농지 감면과 합산하여 5년간 1억원 (‘06.1.1 이후)
◑ 양도소득세 비과세
■ 경작상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하여야 하고
- 교환하는 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작하여야 합니다.
<양도소득세> - 기타 양도소득세가 감면되는 경우
(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면
임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모(85㎡ 이하)의 주택을 2000. 12. 31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면합니다.
(2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
▣ 감면대상
■ 2000. 11. 1~2001. 12. 31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축국민주택을 취득한 경우(2001. 1. 1 이후 양도분부터 적용)
■ 2001. 5. 23~2003. 6. 30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우 (2001. 8. 14 이후 양도분부터 적용)
※ 다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정, 고시된 5대 신도시 (분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역 내 소재한 신축주택의 경우는 2003. 1. 1 이후 취득분부터 감면을 배제함.
▣ 감면내용
■ 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고,
■ 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.
▣ 감면배제
신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않습니다.
(3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
다음 중의 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2009. 12. 31까지 양도하고 그 대금을 현금으로 받는 경우에는 양도소득세의 10%(보상채권으로 받는 경우에는 15%, 보상채권 만기보유 20%)를 감면합니다.
1. [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
2. [도시 및 주거환경정비법]에 의한 정비구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
3. [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 및 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
<양도소득세> - 1세대 3주택 양도소득세 중과세
◑ 1세대 3주택 이상 보유자가 보유주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과됩니다.
(1) 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
■ 3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~80%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
(2) 60%의 높은 세율이 적용됩니다.
■ 미등기양도자산(70%) 다음으로 60%의 높은 세율이 적용됩니다.
◎ 1세대 3주택 이상의 판정 → 아래의 기준에 해당하는 주택수(입주권 포함)로 계산합니다. * 지역기준 : 수도권(서울, 인천, 경기) · 광역시 소재 주택 ※ 제외지역 : 광역시의 군지역, 경기도의 읍 · 면지역 제외 * 가격기준 : 수도권 · 광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역 포함)으로 기준시가 (입주권의 경우 종전주택가격) 3억원을 초과하는 주택
→ 다만, 다음의 경우 3주택 이상 판정 시 주택 수에는 포함되나 당해주택 양도 시에는 중과세 되지 않습니다. * 다음요건을 모두 충족한 2003. 12. 31 이전 취득한 소형주택 - 건평 60㎡, 대지 120㎡ 이하 주택 - 기준시가 4천만원 이하 주택 ※ 다만, 오피스텔 및 정비구역(재개발, 재건축 등)으로 지정, 고시된 지역에 소재한 주택은 소형주택이라도 중과세 됩니다. * 조특법상 양도소득세가 감면되는 장기임대주택, 신축주택 등 * 장기임대사업용 주택 : 국민주택규모이하, 기준시가 3억원 이하, 5호이상을 10년 이상 임대, 동일 시, 군 소재 주택에 한함. * 장기사원용주택, 문화재주택, 5년 미경과 상속주택, 저당권실행 및 채권변제로 취득한 주택 등 |
<양도소득세> - 비사업용 토지 양도소득세 중과세
◑ '07년부터는 비사업용 토지를 양도하는 경우에도 양도소득세가 중과됩니다.
(1) 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
■ 3년 이상 보유한 토지를 양도하더라도 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
◎ 비사업용 토지의 판정 비사업용 토지란 아래의 기준을 모두 충족하는 토지를 말합니다. 1) 기간기준 보유기간 중 사업용으로 사용되지 않은 토지 ※ 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 봅니다. ① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용 ② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용 ③ 보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용
2) 대상토지기준 다음 중 하나에 해당되는 토지 * 농지 : 다음에 해당되지 않은 전, 답, 과수원 - 재촌, 자경 농지 - 농지법에 소유가 인정되는 일부 농지 등 ※ 주말 : 체험영농소유농지, 상속-이농농지, 20년 이상 소유 농지 등
* 임야 : 다음의 임야는 제외 - 영림계획인가를 받아 사업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야 ※ 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야에 한함. - 재촌하는 자가 소유하는 임야
* 목장용지 : 다음의 목장용지는 제외 - 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적 이내의 토지 - 종중소유 목장용지(2005.12.31 이전 취득분에 한함) - 상속받은 목장용지(상속일로부터 5년 내 양도시) - 2006. 12. 31까지 20년 이상 소유한 목장용지(2009. 12. 31까지 양도시)
* 비사업용 나대지 : 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지 등의 토지 - 다만, 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외 * 운동장, 경기장 등 체육시설용 토지 * 휴양시설업용, 주차장용, 청소년 수련시설용, 예비군훈련장용 토지 * 개발사업시행자가 조성한 토지, 기타토지 |
◑ 계산절차
양도가액 |
... 실지거래가액 |
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- |
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취득가액 |
... 실지거래가액 |
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- |
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필요경비 |
... 양도비 등 실제경비 |
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↓ |
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양도차익 |
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- |
(토지·건물의 양도차익) × 공제율 |
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장기보유특별공제* |
... |
3년 이상 보유 : 10% 10년 이상 보유 : 30% 5년 이상 보유 : 15% 15년 이상 보유 : 45% |
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↓ |
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* 1세대 2(3)주택이상자의 중과대상 양도주택, 비사업용 토지, 미등기 양도자산은 적용배제 ** 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 주택의 보유기간이 15년 이상인 경우 |
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양도소득금액 |
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- |
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양도소득기본공제 |
... 250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제) |
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↓ |
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양도소득과세표준 |
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× |
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세율 |
... 양도소득세율표 참조 |
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↓ |
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산출세액 |
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- |
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세액공제 + 감면세액 |
... 예정신고납부세액공제 (10%), 조세특례제한법상 감면세액 등 |
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↓ |
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자진납부할 세액 |
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◑ 양도차익 계산
양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비
▣ 실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.
▣ 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.
▣ 기타필요경비 (①+②+③)
① 취득 시 부대 비용
- 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세 및 등록세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용
- 소유권 확보를 위한 소송비용, 명도비용, 인지대 등도 포함
② 취득 후 지출 비용
- 부동산을 취득한 후 용도변경, 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용
- 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함.
③ 양도비용
- 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등을 말함.
◑ 장기보유특별공제는 토지와 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다.
<< 장기보유특별공제>>
보유기간 |
공제율 |
3년 이상 5년 미만 |
양도차익의 10% |
5년 이상 10년 미만 |
양도차익의 15% |
10년 이상 |
양도차익의 30% |
* 15년 이상 보유한 과세되는 1세대 1주택 |
양도차익의 45% |
■ 공제 제외 : 미등기양도자산과 60%세율이 적용되는 3주택이상자의 주택, 비사업용 토지, 50% 세율이 적용되는 2주택자의 주택
◑ 양도소득기본공제는 다음과 같이 적용합니다.
■ 다음과 같은 소득별로 각각 연간 250만원을 공제합니다.
- 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
- 주식 또는 출자지분
■ 1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 연중에 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제합니다.
■ 공제 제외 : 미등기양도자산
◑ 양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용됩니다.
<<양도소득세 세율>>
구분 |
‘07 1. 1 이후 양도분 | |||
토지·건물 부동산에 관한 권리 |
보유기간 1년 미만 |
50% | ||
보유기간 1년 이상 ~ 2년 미만 |
40% | |||
보유기간 2년 이상 |
과세표준 |
세율 |
누진공제 | |
1천만원 이하 4천만원 이하 8천만원 이하 8천만원 초과 |
9% 18% 27% 36% |
90마원 450마원 1,170만원 | ||
1세대 2주택자의 양도주택 |
50% | |||
1세대 3주택 이상자의 양도주택 |
60% | |||
비사업용토지 등 |
60% | |||
미등기 양도 |
70% | |||
기타자산 (보유기간 제한없음) |
9% ~ 36% 누진세율 |
(1) 예정신고 ◑ [예정신고, 납부]란?
■ 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 예정신고기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.
■ 예정신고기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 내야할 세액의 10%를 공제받을 수 있으므로 부동산을 양도하면 반드시 예정신고를 하시기 바랍니다.
◑ 예정신고, 납부기한
■ 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우
☞ 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내
■ 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우
☞ 토지거래허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내
(2) 확정신고
■ 당해연도에 양도소득이 있는자는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
■ 다만, 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
■ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정․고지하게 되며, 특히 확정신고․ 납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세 20%(또는 40%), 무납부가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 됩니다.
(3) 양도소득세 분납
■ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
■ 분납할 수 있는 세액
- 납부할 세액이 2천만원 이하인 때 : 1천만원을 초과하는 금액
- 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액
(4) 양도소득세 물납
■ 공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상채권으로 받는 경우에는 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.
- 세액이 1천만원을 초과하는 경우
- 양도소득세 예정․ 확정 신고기한 10일 전가지 물납 신청
■ 양도소득세 신고시에는 세무서에 비치된 ‘양도소득 과세표준신고 및 자진납부게산서’, ‘양도소득금액 계산명세서’를 작성하여 다음 서류와 함께 관할세무서에 제출하여야 합니다.
<신고인 제출대상 서류>
■ 당해 자산의 매도 · 매입에 관한 계약서 사본 - 이 경우 부동산의 양도에 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야 합니다. ■ 부동산을 양도하는 경우에는 양수자의 인감증명서 ■ 환지확정 전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등 ■ 자본적 지출액 · 양도비용 증빙, 감가상각비 명세서 |
<공무원 확인대상 서류 : 신고인 제출생략>
■ 토지 · 건물 등기부등본 - 다만, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우에는 신고인이 폐쇄 등기부 등본을 제출하여야 합니다.
■ 토지대장 및 건축물대장 등본
■ 개별공시지가 확인원 ※ 담당공무원이 행정정보의 공동이용을 통하여 확인하는 것에 동의하지 아니하는 경우에는 신고인이 직접 제출하여야 합니다. |
증여를 받은 사람은 증여를 받은
날로부터 3개월 안에 신고·납부하여야 합니다.
■ 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 안에 주소지 관할세무서에 증여세를 신고 · 납부하여야 하며, 이 기간 내에 신고를 하면 내야할 세금의 10%를 공제하여 드립니다.
■ 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10~40%의 가산세를 더 물게 됩니다. 또 증여세를 신고만 하고 납부를 하지 않으면 미납기간에 따라 내야할 세금의 1일 0.03%를 가산세로 더 물게 됩니다. 따라서 증여세의 신고 · 납부가 늦으면 늦을수록 더 많은 세금을 물게 됩니다.
◑ 납부할 세금이 많으면 나누어 내거나 부동산 등으로 낼 수 있습니다.
분 납
■ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
■ 분납할 수 있는 세액
1. 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 : 1천만원을 초과하는 금액
2. 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액
연 부 연 납
■ 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우에는 세무서에 담보를 제공하고 각 회분 분납세액이 1천만원을 초과하도록 연부연납기간을 정하여 매년 세액을 균등하게 나누어 낼 수 있는데 이를 ‘연부연납’이라고 합니다.
■ 연부연납기간은 연부연납허가일로부터 5년 내로 합니다.
■ 연부연납을 하려면 증여세 신고기한(세금고지서를 받은 경우에는 고지서에 기재된 납부기한) 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
※ 연부연납 허가를 받은 세액에 대하여 일정한 이자를 부담하여야 합니다.
물 납
■ 증여받은 재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산가액의 1/2을 초과하고 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 증여받은 부동산이나 유가증권으로도 세금을 낼 수 있습니다.
■ 유가증권 중 비상장주식등은 제외되며, 다만 다른 증여재산을 충당하고 부족한 경우 등에는 물납할 수 있습니다.
■ 물납을 하고자 하는 경우에는 증여세 신고기한(세금고지서를 받은 경우에는 고지서에 기재된 납부기한) 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
■ 물납을 할 수 있는 재산
- 국내에 소재하는 부동산
- 국채·공채·주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권·수익증권
다만, 상장 주식은 제외함.
◑ 신고 시에는 서류를 빠짐없이 제출하여야 세금부담이 가벼워집니다.
■ 제출할 서류(해당되는 서류만 내면 됩니다.)
- 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서
- 증여재산 및 평가명세서, 채무사실 입증서류
- 연부연납(물납) 허가신청서 및 납세담보제공서
- 기타 첨부서류(행정정보 공동이용 가능시 제출 생략)
* 주민등록등본, 증여인과 수증인의 관계를 알 수 있는 가족관계등록부
* 등기부등본, 토지대장등본
* 건축물관리대장 등 재산평가 관련서류
증여세 계산방법
증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산 공제를 하고 나머지 금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산합니다.
증여재산 |
- |
증여재산공제액 |
= |
과세표준 |
과세표준 |
x |
세 율 |
= |
산출세액 |
(1) 증여재산의 평가
■ 증여받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가합니다.
■ 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 당해재산의 매매가액·감정가액·수용가액등 및 유산재산의 매매가액·감정가액·수용가액등을 포함합니다.
■ 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음의 방법으로 평가합니다.
- 토지 및 주택 : 개별공시지가 및 개별(공동)주택가격
- 주택이외 건물 : 국세청 기준시가(일반건물, 상업용건물 및 오피스텔 등에 대하여 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액)
(2) 증여재산공제
■ 증여가 친족간에 이루어진 경우에는 증여받은 재산의 가액에서 다음의 금액을 공제합니다.
관계 |
공제금액 |
배우자 직계존 · 비속 기타친족 |
6 억원 ('07.12.31 이전에는 3억원) 3,000 만원 (수증자가 미성년자인 경우에는 1,500만원) 500 만원 |
■ 다만, 수증자를 기준으로 당해 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여에서 공제받을 금액의 합계액은 위의 공제금액을 한도로 합니다.
■ 창업자금 및 가업승계 주식등 사전증여시 5억원을 증여재산 공제한 후 증여세 특례세율(10%)을 적용합니다.
사 례 ① 아버지로부터 여러 번에 걸쳐 재산을 증여받은 경우 ☞ 10년 이내의 증여재산가액을 합한 금액에서 3,000만원만 공제함 ② 아들이 아버지와 어머니로부터 각각 재산을 증여받은 경우 ☞ 아버지로부터 증여받은 재산가액과 어머니로부터 증여받은 재산가액의 합계액에서 3,000만원을 공제함. ③ 아버지와 삼촌으로부터 재산을 증여받은 경우 ☞ 아버지로부터 증여받은 재산가액에서 3,000만원을, 삼촌으로부터 증여받은 재산가액에서 500만원을 공제함.
|
세대생략 증여에 대한 할증과세
: 직계비속에 대한 증여 중 한세대를 생략하고 이루어진 증여에 대하여는 산출세액의 30%를 가산합니다.
(예:할아버지가 아버지를 건너뛰어 손자에게 증여하는 경우)
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과세표준 |
세율 |
누진공제액 |
1억원 이하 1억원 초과 ~ 5억원 이하 5억원 초과 ~ 10억원 이하 10억원 초과 ~ 30억원 이하 30억원 초과 |
10% 20% 30% 40% 50% |
- 1천만원 6천만원 1억 6천만원 4억 6천만원 |
※ 창업자금 및 가업승계 주식등 증여의 경우 10% 단일세율 적용
증여세의 계산사례 아버지로부터 1억 5,000만원을 증여받은 경우(증여받은 사람은 성년임)
■ 계산내용 - 증여재산 공제 : 3,000만원 - 과세표준 : 1억 2,000만원 (1억 5천만원 - 3,000만원) - 산출세액 : 1,400만원 (1억 2,000만원 × 세율20% - 누진공제 1,000만원) - 납부할 세액 : 1,260만원 (자진신고시 산출세액의 10% 공제)
|
증여세 면제, 비과세
(1) 증여재산(금전 제외)을 반환하거나 재증여하는 경우의 증여세
■ 증여 후 당사자간의 합의에 따라 증여세 신고기한(증여일로부터 3개월)이내에 반환하는
경우
- 당초부터 증여가 없었던 것으로 봅니다.
다만, 반환 전에 정부의 세액결정을 받은 때는 과세합니다.
■ 증여받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월 (증여일로부터 3개월 이후 6개월 이전) 이내에 증여자에게 다시 반환 또는 재증여하는 경우
- 반환 또는 재증여에 대하여는 증여세를 과세하지 않습니다.
(당초 증여분에 대하여는 증여세를 과세함)
(2) 농지 등에 대한 증여세 면제
■ 자경농민이 영농자녀에게 농지 등을 2011. 12. 31까지 증여하고 증여세 과세표준 신고기한
까지 감면신청을 하는 경우에만 증여세를 면제합니다. (5년간 1억원 한도)
※ 자경농민 : 당해 농지 등이 소재하는 시·군·구(자치구)나 이와 연접한 시·군·구(자치구) 또는 해당 농지로부터 20km이내에 거주하면서 증여일로부터 소급하여 3년 이상 계속하여
직접 영농에 종사하고 있는 농민을 말합니다.
※ 영농자녀 : 위 자경농민의 요건을 갖춘 만18세 이상의 직계비속을 말합니다.
※ 농지 등의 범위 : 농지(29.700㎡ 이내), 초지(148,500㎡ 이내), 산림지 (297,000㎡ 이내),
영농조합법인 출자지분 포함
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 따른 주거·상업지역 및 공업지역 외에 소재하는 농지 등
- 「택시개발촉진법」에 따른 택지개발예정지구 그 밖에 조세특례제한법시행령(별표6의2)에서 정하는 개발사업지구로 지정된 지역 외에 소재하는 농지 등
※ 감면신청하지 않는 경우 적용되지 않으며, 세금이 감면된 농지 등을 정당한 사유없이 5년 이내에 양도하거나 직접 농사를 짓지 아니할 때에는 감면받았던 세금이 즉시 추징됩니다. (추징시 이자상당액 포함)
(3) 공익법인 등이 출연받은 재산
■ 사회복지 및 공익을 목적으로 하는 공익법인 등이 출연 받은 재산에 대해서는 증여세를 과세하지 않습니다.
■ 다만, 공익법인 등에 출연하는 재산에 대해서는 일정한 요건과 규제조항을 두어 조건부로 과세가액에 불산입한 후, 이에 저촉될 때에는 증여세를 추징하고 있습니다.
(4) 장애인이 증여받은 재산의 비과세
장애인이 친족(배우자 제외)으로부터 증여받은 금전, 부동산, 유가증권을 증여세 신고기한(3월) 이내에 신탁업법에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익 전부를 당해 장애인이 지급받을 때에는 5억원까지 증여세가 부과되지 않습니다. 또한 장애인전용 보험상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급받는 경우에는 연간 4천만원까지 증여세를 내지 않아도 됩니다.
① 장애인의 범위
■ 장애인복지법에 의한 장애인
■ [국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률]에 의한 상이자 및 이와 유사한 자로서 근로
능력이 없는 자
■ 기타 항시 치료를 요하는 중증환자
② 다음과 같은 사후관리요건을 위배한 때에는 그 때 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과합
니다.
■ 신탁을 해지하거나 신탁기간 만료시 연장하지 아니하는 경우
■ 수익자를 변경한 경우
■ 증여재산가액이 감소한 경우
■ 신탁이익이 장애인 외의 자에게 귀속되는 경우
③ 다만, 다음의 경우는 부득이한 사유로 보아 증여세를 부과하지 않습니다.
■ 신탁회사가 관계법령 등에 의하여 영업취소 등이 되어 신탁을 해지한 경우로서 신탁해
지일부터 2월 이내 동일종류의 신탁에 가입한 때
■ 신탁회사가 신탁재산 운영 중 그 재산가액이 감소한 경우
④ 신탁기간 만료일부터 1월 이내에 동일 종류의 신탁에 가입한 경우에는 신탁기간을 연장한 것으로 봅니다.
증여세 과세대상
◑ 타인으로부터 재산을 무상으로 받으면 증여세를 내야합니다.
■ 증여는 당사자의 일방(증여자)이 재산권을 무상으로 상대방(수증자)에게 주는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약이라고 할 수 있습니다.
■ 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 내에 주소지 관할세무서에 증여세를 신고 · 납부하여야 합니다.
◑ 다음의 경우에도 증여로 보아 증여세를 과세합니다.
■ 특수 관계자 간의 거래에 한정하여 과세되는 경우
- 배우자 또는 직계존 · 비속간에 재산을 양도하는 경우(제44조)
- 부동산을 무상으로 사용하는 경우 (제37조)
- 1억원 이상의 금전을 무상 또는 저율로 대부 받은 경우(제41조의 4)
- 결손 · 휴업 · 폐업법인의 주주 등이 재산 또는 용역을 무상 또는 저가로 제공받은
경우(제41조)
- 기업의 합병 또는 증자 · 감자로 인하여 주주가 이익을 얻은 경우(제38조, 제39조,
제39조의2)
- 전환사채 등을 인수 · 취득 · 양도하거나, 주식으로 전환 · 교환 또는 주식을 인수함
으로써 이익을 얻은 경우(제40조)
- 유 · 무상 취득한 주식이 취득 후 5년 이내 상장됨으로써 얻은 이익 (제41조의3)
- 유 · 무상 취득한 주식 등이 취득 후 5년 이내 다른 상장법인과 합병됨으로써 얻은
이익(제41조의 5)
다만, 허위, 기타 부정한 방법으로 상속 · 증여를 감소시킨 경우에는 특수 관계자 및
기간에 관계없이 과세됩니다.
- 재산을 시가의 70% 이하 또는 130% 이상 가액으로 양도하거나, 시가와 대가의 차액
이 3억원 이상인 경우(제35조)
다만, 특수관계가 아닌 경우에는 시가의 70% 이하 또는 130% 이상 가액으로 양도한
경우에 한합니다.
■ 특수 관계가 없는 자 간의 거래에도 과세되는 경우
- 다른 사람의 재산신탁으로 신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우(제33조)
- 보험료를 내지 앟은 사람 및 보험계약기간에 보험금을 증여받아 불입한 사람이 보험금
을 타는 경우(제34조)
- 채무의 면제를 받거나 다른 사람이 채무를 대신 갚아줌으로써 이익을 얻은 경우(제36조)
- 기업의 증자 시 저가로 실권주를 재배정 받거나 제3자가 직접 배정받은 경우(제39조)
■ 기타
- 재산을 취득한 자금 또는 채무를 상환한 자금이 출처가 분명하지 않은 경우(제45조)
- 위에 예시된 경우 이외의 타인 재산의 무상사용 등과 법인의 자본거래 등을 통해 얻은 이익(제42조)
- 미성년자 등이 취득한 재산이 타인의 기여에 의해 재산가치가 증가한 경우(제42조)
- 제3자를 통해 우회하거나 거래 형식을 변형함으로써 상속 · 증여세를 부당하게 감소시킨
경우 (제2조4)
※본 기사는 조세일보에게 저작권이 있습니다.