♪낙찰기♬ 경매초보 민곰아빠의 첫 입찰/낙찰기 2부..

[mingomi]

안녕하세요! 민곰아빠입니다. ^^;

지난 번 글에서 최대한 빨리 이야기를 이어나가겠다고 했는데, 이런 저런 일들이 있어 많이 늦어졌네요.

전 아직 한참 초보라는 생각에 초보들의 이야기에 글을 올렸고, 몇일 있다가 카페에 와 봤더니 글이 없어져 있어서 ‘헉.. 내가 뭘 잘 못 했나’ 하고 있었는데, 우리들의 이야기로 글이 옮겨져 있네요. 황망하여라.. ㅎㅎ

댓글에 많은 분들이 뒷 이야기를 기대해 주셔서 감사했구요. 조금이라도 도움이 되는 것 같아 기뻣습니다. ^^ 각설하고 남은 이야기를 이어가겠습니다.

4) 입찰 및 낙찰

4월 초의 어느 날, 현장공부를 위해 서울동부지법에 한 번 방문해봤지만, 입찰을 위해 법원에 가는 첫날! 안산지법에 9시 30분쯤 도착합니다. 대부분 경매는 10시에 시작하고 1시간~1시간 30분의 입찰시간을 줍니다. 첫 입찰이기 때문에 시간에 쫓겨 실수할까봐 좀 일찍 도착했구요. 법원 주차장이 넓은 곳이 많지 않기 때문에, 늦으면 주차전쟁을 치르는 경우도 많다해서 대중교통을 이용해서 도착했습니다. 초보티를 팍팍 냈죠. ㅎㅎ. 후에 춘천지법에 입찰 갔을 때는 차를 몰고 갔는데 주차전쟁을 제대로 치뤘습니다. ㅠㅠ

안산지법 도착 후 가장 먼저 해야 할 일은 내가 입찰할 물건이 변경이나 취하되지 않았나 확인하는 것이죠. 다행이 변동사항은 없는 것을 확인합니다. 그리고 신한은행에 가서 입찰보증금을 수표 한 장으로 끊습니다.

초보의, 초보에 의한, 초보를 위한 글이기에 Tip을 몇 가지 드립니다.

입찰 보증금을 준비하시는 경우 가장 좋은 방법은 입찰 전날 수표를 끊어두는 것입니다. 그런데…

1) 보증금이 큰 경우, 운반에 불안함이 있고

2) 보증금을 마이너스 통장에서 인출하는 경우, 마이너스 통장은 이자가 일할계산이기 때문에 하루치의 이자도 발생합니다.. 머 몇 백원, 몇 천원 수준이겠지만… 당일 출금 당일 입금하는 경우는 이자가 발생하지 않아요. 패찰하고 바로 입금하면 이자는 없습니다~ ㅎㅎㅎ

저의 경우 입찰 보증금은 735만원으로 그다지 큰 금액은 아니었지만 대중교통을 이용해 가기로 했고, 혹시나 소매치기 등의 불상사를 방지하고자 아침에 법원 은행에서 인출하기로 했던 것이죠.. 당일 출금하시는 경우는 조금 일찍 도착하시는 것이 여러모로 좋습니다.. 은행 대기시간도 만만치 않아요.

그리고 가장 중요한 당일 출금시의 Tip은 그 법원에 어떤 은행이 있는 가를 알아가셔야 합니다.

서울/수도권 은행은 대부분 신한은행이 있어요. 제가 유일하게 가본 비수도권 법원인 춘천지법에는 신한은행이 없습니다.. 그래서 엄청 고생했었죠.. ^^; 그 이야기는 나중에…

아무튼, 입찰 보증금을 출금한 후 다시 경매법정으로 들어갑니다.

10시.. 판사님께서 경매 유의사항을 설명하시고 입찰시간을 공지합니다.

많은 책들에서 공통적으로 나오던 내용이 당일 법원분위기에 휘둘리면 안된다는 내용이었는데요..

초보인 저는 휘둘릴 수 밖에 없었습니다.

왜냐하면… 그날이 안산지법 Big day 였기 때문이죠.

안산 3, 4계가 동시 진행되었고, 진행 물건만 100건이 넘었고, 무엇보다 1회 유찰된 7층짜리 토지별도등기 오피스텔이 통째로 나온 날이었기 때문이었죠. 나중에 확인한 바로는 그 오피스텔에 몰린 인원만 200명이 넘었다는…. 판사님께서도 안산지법에 이렇게 많은 인원이 온 것은 처음이라며 놀랄 정도였던 날이었습니다. ㅎㅎ

10시를 갓 넘긴 시간인데도 엄청난 인파.. 물론 제 물건에 다 들어올 사람은 아니지만 인파를 보니 고민에 빠집니다.

‘9600으로 낙찰 받을 수 있을까?’

‘하루 휴가내기가 얼마나 어려운데.. ㅠㅠ’

직장 다니면서 경매하는 사람들의 가장 큰 고민이 이게 아닐까 싶더라구요.

‘대한민국 직장을 다니면서 휴가를 내고 입찰을 하러 법원에 온다...’

좋은 물건이 있더라도 그 날 휴가를 낼 수 있는가… 그것이 가능하다면 정말 좋은 직장을 다니고 계시는 겁니다. ㅎㅎㅎ..

이 때, 아주 결정적인 사건이 발생합니다… 사실 이 후기를 쓸까 말까를 고민했던 가장 큰 이유이기도 하죠. 경매법정에 의자에 앉아서 설명을 들으며, 분위기를 살피고 있던 중에 우연히 옆자리에 앉으신 분이 A4 용지에 커다랗게 제가 들어갈 사건번호, 그리고 그 밑에 103…..이라는 숫자가 적혀있는 것을 보게 됩니다.

‘세상에 이런 일이….’

첫 입찰하러 온 날 참 여러가지 드라마가 펼쳐지네요.

입찰봉투를 받고 법원 식당에 들어가서 번뇌에 빠집니다.

103…이라면 1억 3백 이상이라는 말이니… 다음 숫자가 999999 일수도 있으니.. 일단 낙찰을 받으려면 104를 써야할 것이고… 그 상황에서 다시 수익율 분석을 해보니… 1년 후 매도차익이 500정도로 나오네요.. 요즘은 500 남겨먹으려는 사람도 많다더니.. 이런 89년식 오래된 빌라에도 이런 수익률 분석으로 입찰하시는 분이 계시네요.

30분 동안 별별 생각을 다 합니다.

‘혹시 교란작전 아닐까? 일부러 보여주고 다니고 정작 입찰하지 않는 사람인가?’

‘수리비에 명도비에.. 이렇게 쓰면 정말 남는거 없을텐데..’

‘실거주라도 해도 비싼데…’

‘저 금액으로 입찰하는게 맞다면, 104를 적어야 하는데… 내 계획에서 800이나 차이나는데…’

‘따라가다가 손해보는거 아닐까..’

‘그래도 이 물건에 공들인게 얼만데… 오늘 휴가내려고 얼마나 고생했는데…’

30분 동안 10년은 늙는 이 기분… ㅠㅠ

결론은..? 104를 쓰기로 했습니다..

본의아니게 컨닝한 것이 되었지만, 첫 입찰에 이런 보기드문 쎄뽁이 터진 것은 저의 경매인생에 큰 지표가 될 것이라 생각했죠.

‘그래.. 첫 경험이라 생각하자.. 일단 낙찰이 되어야지 다음 단계들도 다 경험해 볼 수 있는 것 아닌가. 수익이 없더라도.. 수업료라고 생각하고 가자!’

… 지금 와서는 참 어리석었다고 생각합니다. 다행히 결과가 나쁘지 않았지만, 물건은 많은데 말이죠. 휴가가 자유롭지 못한 직장인, 첫 낙찰에 대한 희망, 그 동안 공들인 물건에 대한 아쉬움 등.. 조급함이 불러온 고액낙찰…

이 첫 낙찰 이후로 저는 두 가지 원칙을 세웠습니다.

‘절대 입찰가 산정 후 법원에서 수정하지 않는다’

‘절대 입찰가를 메모지 등에 쓰지 않는다’

발표가 시작되었고, 약 1시간이 지나 제 물건이 불립니다.

일견 매력없어 보였던 이 물건에 무려 10명이 입찰하였고, 저는 2위와 약 40만원 차이로 낙찰을 받았습니다. 기쁨보다는 뭔지 모를 찝찝함, 그리고 고액낙찰에 대한 후회, 앞으로 해야할 일들에 대한 두려움이 더 컷던 것 같습니다.

5) 명도

계속 말씀드리지만, 시간이 자유롭지 못한 직장인… 낙찰 후 영수증을 받고 바로 물건지로 이동합니다. 최대한 시간을 아껴야한다는 생각으로요. 정말 초보스러웠죠.. ㅠㅠ

경매는 낙찰자의 One man Play가 아닙니다. 경매의 꽃이라 불리는 명도… 너무 느긋해도 않되지만 너무 서둘러서도 안되는 일인데.. 초보인 저로써는 말 그대로 ‘저만 생각’했지요.

요즘은 낙찰 후 절대 당일에 찾아가는 일은 하지 않습니다.

물건지에 가서 문을 두들깁니다. 아무도 없어서 문에 ‘낙찰받은 사람입니다’는 내용과 연락처를 남긴 쪽지를 붙여두고 나옵니다.

집에 도착해서는 언제나 연락이 올까... 버티기 들어가지는 않겠지… 소유주인 점유자인데 배당금 한 푼 없으니 이사비 많이 달라면 어쩌지… 강집하려면 휴가 3번 내야하는데… 에휴…

경매 초보는 모든 일이 다 걱정이네요…

그런데.. 그날 저녁 모르는 번호로 전화가 옵니다.

‘두근두근’

전화 받기 전까지 짧은 시간에 또 오만가지 생각이 듭니다..

중년 남성 목소리가 들리네요. 제가 아는 선에서 설명을 해주고, 향후 이사 계획을 이야기 듣고…

이사비 이야기는 안 하지만. 지금 상황이 너무 어려우니 시간을 달라는 내용입니다.

자세한 이야기는 주말에 만나서 이야기 하기로 하고, 일단 전화를 끊습니다.

여기서 또 한가지.. 시간이 지난 후 배운 점은.. 명도 때는 최소한으로 이야기하고, 간단명료하게 진행하며, 딱 필요한 이야기만 해야한다는 것 입니다.

낙찰 후 점유자와의 첫 미팅은 낙찰받은 집에서 만났습니다. 집도 둘러볼 겸 집에서 만나자고 한 거였죠. 첫 대면의 불안함으로, 실수할 것 같아 저의 멘토님과 함께 갔죠.

임장 때 만난 점유자의 여동생 말처럼 큰 하자는 없는 것 같았지만… 점유자 부부가 15년을 살면서 손보지 않고 그냥저냥 살아온 집… 세월의 흔적이 장난이 아닙니다.. 느낌이 옵니다..

‘제기랄… 수리비 장난 아니겠다… ㅠㅠ’

점유자 부부는 다행히 첫인상은 매우 매너 좋은 사람들로 보였습니다. 잔금계획을 알려주고, 이사는 언제까지 하셨으면 좋겠다는 이야기에 ‘알겠다고, 폐 끼치지 않겠다고’ 말하며 좋은 분위기에서 미팅이 마무리 되었습니다.

‘아.. 다행이다.. 명도는 어렵지 않겠구나.. 첫 낙찰에서 이런 신사들을 만나다니.. 정말 행운이 따르는 낙찰이야!’

라는 생각은…… 너무 성급했나 봅니다. ㅠㅠ

상호간에 구두로 이사 날짜를 잡았으니, 상호간에 귀찮게 하지 말아야지.. 하는 생각으로 연락없이 지내고, 잔금 날짜에 완납, 소유권 이전을 받으면서 혹시나 있을 불상사를 대비해 법무사를 통해 인도명령신청을 부탁했습니다.

그렇게 다시 시간이 지나고, 약속한 이사일인 6월 30일을 보름 남긴 시점에서 점유자 분이 전화가 옵니다.

그 후에 여기저기서 알아봤는데, 이런 경우 이사비를 좀 준다 하던데, 좀 도와주실 수 없느냐는 내용이었죠.

덜컥… 초보심이 발동합니다.

‘이 분들.. 첫 대면 때 어려운 사정 많이 들었는데… 좀 드려야하나.. 아.. 고액낙찰에 수리비도 많이 들텐데… 이사비까지 들어가면…’

바로 답변을 주지 않고 좀 생각해보겠노라 이야기하고 전화를 끊습니다.

그리고 다음날… 점유자에게서 문자가 한 통 옵니다.

‘가타부타 이야기를 해 줘야지. 연락도 안 주면 어쩌라는 거요?’

문자의 분위기가 이전까지 젠틀하고 매너있던 점유자가 아니라는 느낌이 옵니다.

왠지 여기에서 전화를 하면 싸움이 날 것 같은 예감…

문자로 답변 합니다.

‘저는 선생님과의 약속을 믿고, 그간 별 연락없이 기다려 드렸습니다. 소유권 이전 후 약 2달간의 임료를 받지 않는 것으로 이사비는 지급하지 않는다는 조건이었습니다. 저도 약 2달 동안 대출에 따른 이자비용이 약 50만원이 발생한 상황입니다. 그런데 이제와서 이사비를 요구하시는 건 경우가 아닌 것 같습니다’

이에 대한 답변이 옵니다..

‘깡통차게 된 사람이 경우 따질 일 없소.’

… 지킬박사와 하이드가 떠오르네요…

그동안 너무 젠틀하게 명도를 진행했구나.. 하는 생각 듭니다…

그리고 한편으로는 괘씸하다는 생각이 드네요.

‘두달 가까운 시간을 주었고, 상호간에 협의도 했으며, 그것을 믿고 이행각서도 안 쓰고 기다려줬는데, 보름 남겨놓고 이사비 달라고 하다니… 지금 강제집행 신청하고, 실행하려면 앞으로 시간이 얼마나 걸릴지 모르는데.. 이걸거면 그냥 소유권 이전하자마자 강제집행 신청할 걸…’

법원에 전화해서 강제집행 비용을 물어보니, 약 70만원 정도라고 하네요..

집행비 수준에서 이사비 줄 수도 있지만, 그러기에는 너무 당하기만 한다는 느낌이 드네요.

차라리 바로 이사한다 하고 이사비 좀 달라했으면 모를까.. 대출이자 2달치도 있는데!!!!

‘시간 버리고 집행비 들어도 절대 이사비는 줄 수 없다’는 결론을 내리고 최후 통첩을 합니다.

‘선생님께서 경우를 따지지 않는다고 하시니, 저도 더 이상 경우 따지지 않겠습니다. 이사비를 요구하시며 이사를 거부하시면, 저는 강제집행 신청할 수 밖에 없겠네요. 이미 인도명령은 내려져 있는 상황이니, 오래 걸리지는 않을 것 같습니다. 오늘 중으로 이사에 대한 확답주시지 않으시면 내일 강제집행 신청하겠습니다’

말은 이렇게 했지만, 또 골치가 아프네요.. 집행신청 하루, 계고장 하루, 집행 하루… 3일 휴가 내어야 하는 상황은 저도 싫으니까요..

그런데… 그날 저녁에 문자가 한통옵니다.. 모르는 번호네요…

점유자의 부인입니다.

‘저희 남편이 급한 마음에 경우에 없는 말을 하였네요. 대신 사과드립니다. 약속한 날짜에 이사하고 사진도 찍어 보내드리겠습니다. 가스비, 전기세, 수도세 다 정산하고 나갈 테니 걱정마세요. 죄송합니다’

이겼다는 마음보다는, 어려운 사람을 괴롭힌 것 같은 마음에 가슴이 무거웠습니다…

다시 한 번, ‘명도 할때에는 최소한으로 꼭 필요한 이야기만…‘

6월 28일 점유자 부인으로부터 이사 후 짐을 다 뺀 집과 수도계량기, 전기계량기 사진과 각종 공과급 정산 영수증이 찍힌 사진이 전송되었습니다.

그 주 주말에 만나 뵙고, 현장확인을 하고 배당금은 없지만, 명도확인서를 요구하셔서 전해드리고,

깔끔하게 정리해주셔서 감사하다는 말과 함께 헤어졌고, 명도는 마무리되었습니다.

지금와서 생각해보면 난이도가 매우 낮았던 경우였습니다.

명도에 들어간 비용은 대출이자 2달치인 50만원 정도였으니까요.

하지만 첫 명도였기에 여러가지로 심장이 쫄깃해졌던 일들이 있었던 것 같네요. ㅎㅎ

6) 잔금납부(대출)

잔금납부에 관련한 글을 쭈우우욱 쓰고… 다시 읽어보니.. 책에 나오는 내용이나 다른 분들 쓰신 내용과 다를 게 없는 것 같네요. 글이 너무 길어지는 것 같으니, 요 부분은 생략합니다 ^^;

7) 인테리어

저의 첫 낙찰 일지를 돌아보면, 경매의 꽃은 명도가 아니라 인테리어 였던 것 같습니다. ㅎㅎ

위에서도 이야기했지만 15년을 한 가족이 살면서 세월의 흔적이 곳곳에 남아 있는 집…

이사가 끝난 후 빈 집을 구석구석 살펴보니... 바닥의 시멘트는 곳곳이 깨져서 파여있고, 나무로 된 창틀, 문틀은 썩어있고, 유리에는 찌든 때, 싱크대 타일은 기름 때… 가장 압권은 화장실…

30년 된 욕조는 차마 눈 뜨고 볼 수 없는 지경에… 다 깨진 타일…

이대로는 임대는 무리… ㅠㅠ..

첫 글에서 언급했듯이, 이 지역이 재개발이 8년째 지지부진하게 진행되고 있기 때문에 대부분 집들의 상태가 매우 좋지 않다는 이야기가 있어, 깨끗하게 수리하면 임대에 큰 도움이 될 것 같기도 했기에 눈물을 머금고 결국 추가지출을 하더라도 많은 부분 손 보는 것으로 마음 먹었습니다.

셀프 인테리어를 할 수 있는 능력이 안되기에 업자를 알아봅니다.

광명동은 구옥이 워낙 많아 인테리어 가게가 조금 보태서 한집걸러 한집 입니다.

5곳애서 견적을 내었고, 올수리에 가까운 견적이 700~800을 부르네요. 꺄아아아악~~!!!

초보를 위한 중요 Tip!!!

인테리어를 업자에게 맡길 경우 한 곳에서 하시면 편하겠지만, 비용이 큽니다.

대게 인테리어 가게를 운영하시는 분이라도 도배, 장판, 페인트, 미장 등등을 다 하는게 아니라 전문분야 한가지만 하고, 나머지는 다른 업자를 섭외하는 방식으로 일들을 합니다. 이 과정에서 소개비 등의 수수료가 발생하고, 그 수수료는 온전히 집주인 몫으로 돌아옵니다.

그래서, 어떻게 했느냐!? 인테리어 관련 카페들이 많이 있는데, 그 중 가장 유명한 곳이 네이버 카페의 레몬테라스라는 곳이죠.. 여기에 역경매 글을 올리면 연락 많이 옵니다. ㅎㅎ

레몬테라스 인테리어 Q&A 게시판에 도배, 장판 / 페인트 / 화장실 및 미장 / 싱크대 업자를 구하는 글을 각각 올렸고, 쪽지나 문자로 연락 온 중 가장 낮은 가격을 부른 업자를 컨택해서 따로따로 진행했어요.

그 결과는?! 700~800만원 부른 광명동 인테리어 가게대비

페인트 : 40만원

장판/도배 : 80만원

싱크대 : 70만원

화장실 : 200만원(바닥 미장 + 도어락 설치 서비스(구입은 제가하고 시공만))

후에 알았는데, 화장실 하면서 싱크대 타일도 같이 부탁하면 서비스 해준다 하던데, 그걸 모르고 싱크대 타일은 손수 죽어라 닦았습니다. ㅠㅠ 아스토니쉬 좋아요~! ㅎㅎㅎ

부자재 포함 총 400만원으로 올수리에 가까운 수리 진행!!

인테리어는 말보다는 사진이죠 ㅎㅎ

Before 사진부터 갑니다!!

 을씨년 스럽죠? ㅎㅎㅎ요놈이..

 

제가 사진을 잘 못 찍어서 .. ㅠㅠ ㅎㅎ

실제로 보면 괜찮습니다.. ㅋㅋㅋ

8) 임대/매매

드디어 마지막.. 결론이네요... ㅎㅎ..

위에서 말한 듯이 제 물건지의 월세 시세는 1000/40 정도였습니다.

고액 낙찰 + 예상보다 높은 수리비.. 처음 분석한 수익률은 이미 무너진 상태... 였는데...

7월 20일 쯤 수리가 마무리 된 후에 제가 다녔던 부동산 중에서 가장 긍정적으로 대해주었던 사장님께 전화를 하고 월세를 내려 하니, 등록해 달라 했지요. 집 상태를 한 번 보러 오신다 하네요. 그리고는 사장님 말씀이..

'이 동네에서 이렇게 깨끗한 집 없어요.. 이 정도면 1000/50으로 진행해 볼께요.'

그리고는 정확히 2일만에 전화가 왔네요.. 계약하실 분 계신다고..

1000/50으로 깔끔히 계약 완료.. ^^

그리고 또 다른 이야기..

위에서 언급한 듯 8년째 지지부진했던 재개발의 건축심의가 명도일 직전에 통과되었네요.

월세 계약하던 날, 부동산 사장님께 1년 후 매매할 생각이라 이야기 했었는데..

'건축심의 통과하고 분위기가 매우 좋아요.. 최근 비슷한 물건이 135,000에 매매되었어요. 내년 이맘 때 쯤이면 더 오를 것 같아요. 매매하실 때 꼭 저희 쪽에 연락주세요'

^^...

첫 낙찰이기도 했고, 많은 공도 들였고, 쎄뽁도 터졌고, 재개발 호재도 딱 타이밍에 맞춰 뜨고....

평생 기억에 남을 첫 낙찰이었습니다. ^^

마지막으로 결과 분석을 첨부하며 글을 마치겠습니다..

4월 초 낙찰 - 5월 초 잔금 납부 - 6월 말 명도완료 - 7월 20일 수리/인테리어 완료 - 7월 30일 계약완료 - 8월 30일 첫 월세 입금!!

입찰금 : 104,012,000

대출금 : 83,000,000

초기투자금 : 21,000,000

명도비 : 0

공실비(2달 이자) : 500,000

인테리어 : 4,000,000

취등록세 + 법무비 : 2,000,000

월세계약 : 10,000,000 / 500,000

실투자비 : 17,500,000

대출이자 : 230,000

월 소득 : 270,000

수익율 : 약 18.5%

1년 후에 시세가 어찌될지 모르겠지만, 현 시세인 1억 3천 정도에서 매매시

양소세 제하고 약 2,000만원 정도 남을 것 같네요.

재개발 진행이 긍정적으로 진행되길 간절히 빌어봅니다.

긴 글 읽어주신 모든 분들께 감사드리고, 저의 이 글이 많은 분들께 도움이 되었으면 합니다.

[행볶이]

좋은글 잘읽었습니다.^^부럽네요.

[이제는 실행하자]

부럽습니다. 재밋는 소설책 한권 읽은 기분입니다 ~~~~~

[기본이라도하자]

단숨에 후기 1,2 편을 읽었네요.
월차 맘껏 내는 회사 부럽습니다 ㅋ
전업투자를 목표로 몇년간 도전해 보겠습니다~^^

[자판기]

내용이 너무 좋네용 ㅋㅋ 축하드립니다!

[은하수맘바다]

좋은 포스팅이었습니다~ 감사합니다

[엄기사]

초기 성공 후기를 보니 시작하는 입장에서 용기가 생기면서도 조심할 점들이 보이네요~ 감사합니다.

[헤이쥬드]

오 너무 유용한 팁을 주셔서 감사합니다