부동산 재건축 연한 축소시 가장 수혜받는 아파트 단지

[1004님]

재건축 연한 축소 계획이 발표되었습니다

기존 40년이던 재건축 연한을 30년으로 줄인다는 내용이 골자죠..

7월에 상정해서, 9월부터 적용되는걸로 계획하고 있습니다

수혜 대상이 강남권이 아닌 강북권이라, 언론에서는 큰 문제없이 해당 법이 상정될걸로 말하고 있습니다

해당 법률로 인한 최고 수혜지역으로 뉴스에서는 아래 두 아파트를 언급하고 있습니다

노원구 월계동 시영 아파트(미성,미륭,삼호 3~4차) // 마포구 성산동 시영(대우,선경,유원)

두 아파트 모두 1986년에 완공 및 입주한 아파트로 법이 바뀌면,

올해부터 재건축 진행을 할 수 있습니다,, 4000~5000 세대의 대형단지이면서

140% 정도의 낮은 현 용적율로 인해서, 재건축시 최고의 수혜지역이 될거 같습니다

현 14층을 최소 25층 이상으로 지을 수 있고(3종 주거지역입니다), 140% 용적율이 300%로 늘어나니, 괜찮죠.

마포구 성산 시영 아파트의 실거래 최고가는 대우 21평 (대지지분 13평)이 4억2천 이었고

유원 25평(대지지분 15평)은 5억3천이었습니다..

전세가는 1억수준이니, 좀 투자금액이 많이 필요하고요.

월계동의 경우 전세가는 비슷하나, 최근까지 큰 호재가 없고 주변 환경이 좋지 않아

실거래 최고가는 낮은 편입니다.

삼호 3차 25평(대지지분 16.8평)은 3억6천5백, 삼호 4차 22평(대지지분 12평대)은 2억7천8백이

실거래가로 국토해양부 홈페이지에 나와있습니다.

지금은 누가봐도 성산동이 주변환경이 좋으나, 성산동도 월드컵 공원 조성이전에는

난지도 쓰레기 하치장 앞이었던걸 감안하면, 앞으로 월계동 시영도 눈여겨 볼만합니다.

(23년전에 서울시에서 서민들용으로 지은 대단지 자리가 좋을수가 없죠)

아래 계획도 몇년의 시간이 더 필요하겠으나, 최소의 비용으로 최대의 이익을 얻기 위한

투자처를 찾아본다면, 아래와 같은 이유로 월계동 시영 아파트를 추천하고 싶습니다.

최소의 비용으로 최대의 이익율을 만들어보세요.

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최근 몇주 사이에 부동산 관련해서 주요 뉴스 3가지가 나왔습니다.

1. 서울 시내 노른자위 땅 16곳 개발 된다

2. 동북권 르네상스 개발

3. 서울 재건축 아파트의 재건축 연한 축소 계획

1번 뉴스에서 언급된 곳 16곳 중, 성북역 민자 역사 개발과 성북역세권 개발, 2곳이 포함되어 있습니다.

성북역 철도를 지상에서 지하로 변경하고, 성북역을 2010년에 사업자 선정해서 2012년 착공, 2014년 완공하는

것으로 되어 있습니다.. 지금 성북역에 있는 두 곳의 시멘트 공장은 이전하고요.

소음의 주요 원인 중에 하나였던, 경춘선은 2010년 부터 성북역을 경유하지 않습니다.

성북역 민자역사를 30층으로 건설하고, 호텔,쇼핑센터,영화관등 복합 시설로 건설한다고는 하나

아직 정해진건 없는거 같고요.

성북역과 월계동 시영 아파트 (삼호3~4차/미성/미륭) 아파트 사이에 있는 공터에 4000가구의 주상 복합단지가

조성되고, 주변 아파트 (월계동 시영 아파트)의 재건축이 병행됩니다.

동북권 르네상스의 주요 내용은 중랑천 개발 과 창동 차량 기지 이전입니다.(성수동 내용은 언급하지 않았습니다)

중랑구의 중랑천 까지만 해도, 정비가 그럭저럭 되어 있으나, 노원구의 중랑천은 정말 형편 없습니다.

중랑천이 해당 계획에 맞게 정비되는 경우, 최고 수혜지역은 노원구의 상계동과 월계동이 될거라고 하네요.

1,2번 뉴스에서 언급된 성북역과 중랑천 개발로 가장 수혜를 보는곳이 월계동 시영 아파트 입니다

지도를 보시면 아시겠으나, 월계동 시영 아파트는 왼쪽에 성북역이, 오른쪽에 중랑천이 붙어 있습니다.

성북역과 중랑천 사이에 있는 땅에 지어진 아파트가 월계동 시영 아파트 입니다.

위쪽에는 이마트가 붙어있고, 아래쪽에는 석계역이 있습니다.

해당 아파트가 1986년에 지어졌기에, 지금까지는 일부 발빠른 투자자들 중심으로 매수가 이루어져 왔습니다.

현행법상으로는 7년을 더 기달려야 하니까요. 일부 건설사 직원들도 들어와 있고요.

하지만 저번주에 발표된 3번 뉴스로 인해서, 7월에 해당 법만 통과가 되면,

월계동 시영 아파트의 재건축 가능시기가 올해 부터 가능해 집니다.

물론 안전진단이라는 단계를 거쳐야 하나, 성북역세권 개발에 해당 아파트의 재건축이

포함되어 있으므로, 재건축 연한만 변경된다면, 문제없이 진행되리라 봅니다.

월계동 시영 아파트는 5천 가구의 대단지로, 1986년에 완공 및 입주한 아파트 입니다.

현 용적율은 140%로, 대지 지분이 가장 큰 삼호 3차 25평형은 16.8평의 대지 지분이 있고

가장 작은 대지 지분을 가진 삼호 4차 22평형은 12 평 대의 대지 지분을 가지고 있습니다.

3종 지역임에도 불구하고, 지금은 최고 14층으로 지어져 있습니다.

(3종 지역이므로 재건축시  최소 25층 이상 지을 수 있는 지역입니다)

성북역이외에도, 6호선 석계역과 7호선 공릉역과도 도보 거리내에 있습니다.

기존 5층짜리 주공 아파트를 제외하면, 서울시에서 가장 큰 지분을 가진

5000가구 대형단지 입니다.  이외에도 주변 반경 2km이내에 "북서울꿈의 숲(드림랜드)"가

올해까지 완공되며, 용적율 300%의 장위 뉴타운이 곧 완공 예정입니다. 

재건축 연한 관련 뉴스가 나오기전에, 마포구 성산 시영아파트에 대한 뉴스가 있었습니다

재건축 연한이 8년이나 남았지만, 삼성과 롯데에서 재건축 실사를 진행했다고 합니다

그만한 가치가 있으니, 미리 미리 재건축 단지를 선점하려는 것 같습니다.

마포구 성산 시영아파트도 1986년에 지어진 4천가구의 대단지 아파트로 월드컵 경기장 앞에 있습니다.

성산동앞에 월드컵 경기장이 건설되기 전에는

월계동 시영 아파트가 가격이 높았으나, 성산동이 난지도 쓰레기장에서 월드컵 경기장으로 바뀌면서

지금은 더 넓은 대지 지분에도 불구하고, 월계동 시영이 1억~2억정도 가격이 낮습니다.

지금으로써는 당연한 낮은게 정상입니다..

하지만 이러한 호재들을 생각하면, 월계동 시영 아파트의 투자 수익율은 상당히 좋을거 같습니다.

가격이 올랐다고는 하나, 아직 기존 최고가를 넘지 않았습니다.

주변의 기존 아파트만을 보더라도 30평형의 가격이 4억후반~ 5억 이상에 형성 되므로

가장 지분이 큰 삼호 3차의 경우, 장위 뉴타운의 300% 용적율만 받아도

30평은 무상으로 받지 않을까 싶네요.

(대지지분 16.8평에 용적율 300% 적용시 거의 50평 정도 나오니 32평은 무상으로 주지 않을까 생각합니다..)

성북역 역세권 개발로, 추가 혜택을 받는 경우 더 좋아 질 수도 있고요.

기존에는 재건축 연한이 7년 남았기에, 해당 기간에 대한 금융 비용 (이자비용)이 있어

주변 아파트와의 어느 정도 가격차는 당연했으나

올 7월에 해당 법이 통과되는 경우, 금융비용이 없어지는 만큼

주변 아파트와의 가격차는 없어질 것이며

신규 아파트로 건설되는 경우, 신규 아파트에 대한 프리미엄으로

주변 아파트보다 가격이 오를겁니다.

또한 전에 성동구 건국대 앞, 야구 연습장에 "스타 시티" 주상복합이 들어서면서

주변 아파트가 재건축이나 리모델링에 관계없이 가격이 치솟은거 처럼

2014년에 성북역세권에 주상복합 4000가구가 신규로 완공되면

이로 인한 주변 아파트값의 상승이, 해당 재건축 아파트의 분양가 및 프리미엄을 높여서

아파트 소유주의 이익을 극대화 해줄겁니다.

최근 최고의 투자 수익율을 가져다 준 지역은, 지금의 월계동과 같이 모든 사람이 관심을 두지 않던

변두리 소외 지역이었던 잊지마세요..

길음 (미아리 사창가), 용산 (미군 기지, 사창가 지역), 봉천동(달동네), 성산동(난지도 쓰레기 매립장)

연신네, 천호동,뚝섬,영등포 등등.. 지금은 누구도 뭐라고 할 수 없는 살기 좋은 곳이 되어 가고 있죠..

10년전에 5층짜리 재건축 아파트에 투자 하셨다면, 지금은 이렇게 모두가 눈길 주지 않는곳에서

남들보다 먼저 투자처를 찾아 보셔야 합니다.

해당 아파트이 가격이 최근 꾸준히 오르나, 아직 2년전 최고 실거래가를 넘지 못했으니

아직 투자시기가 늦지 않았다고 생각합니다. 

해당 아파트를 가지고 계시거나, 투자처를 찾고 계신분들은 참고하시길.. 성투하세요

[백조와호떡]

긴 글 감사히 잘 읽었습니다. ^^* 1004님도 성투하세요~!

[꿈이야기]

삼호3차의 현행 용적율은 140%가 아닌 107% 정도가 아닌가요? 전용면적 59 나누기 대지지분 55.(소숫점 이하 생략) ^^

[피터[이호진]]

전용 면적과 대지면적의 비율은 아니라고 하네요. 정확히 계산 하는 것은 좀 복잡합니다. 대충 140% 정도로 이해하시면 될 것 같아요