2006년 부동산 시장 복기를 통한 미래 예측(by.쥰의 보물창고)

[하늘위]

안녕하세요 쥰입니다..

제가 경제 전문가는 아닙니다만, 2000년대 초부터 지금까지 20년이란 적지않은 세월동안 주로 서울의 부동산 시장에 참여하면서 서울의 고가, 중가, 저가 지역까지 서울내 동서남북 모두 투자해본 경험과 오랜 기간 과거를 파온 그간의 겨험에 기반하여 한번 반추해 봅니다.

시간을 돌려서 2005년부터 2006년 여름까지 가용한 모든 자원을 총동원하여 방배동을 비롯하여 서울에 등기를 여러 채 치면서 한창 투자에 열을 올리고 있을 때였습니다.

주변에서 "집값도 잘 안 오르는 이런 시기에 왜 저러는지 모르겠다"는 일부 비아냥거리는 소리와 얼마전 실토한 주변 친인척 한 분은 "당시 미친놈인줄 알았는데 지금 보니 잘못된 판단이었다, 사과한다"는 말까지 들을 정도로 당시에도 이미 열을 올리고 있었습니다.

실제2006년 여름까지 상꼐주공 아파트값이 너무 안올라 상꼐주공 부동산 사장조차도 "여긴 투자로 사는 곳이 아니다"라는 신문 인터뷰 기사까지 본 기억이 납니다.

그러나 당시 부동산 시장을 고찰해본 결과 단지 시기 문제일뿐 다시 한번 부동산 시장이 힘차게 비상할 것이라 예상하였기 때문에 기용한 모든 역량을 총동원하고 있었습니다.

이미 올림픽 급등기를 겪으면서 수많은 사람들이 부동산을 통해서 서민에서 탈출하는 것을 지켜본데다가, 구한말부터 오랜 기간 지속된 부동산 사이클이 갑자기 뚝 끊길만한 이유가 없다고 판단했었기 때문이었습니다.

또한 서울 내 선호지역과 호재가 있는 지역 위주로 야금야금 계속 상승하고 있었습니다. 가령 2004년에는 용산 시티파크 광풍이 불어닥쳤죠.

당시에도 서울 신규아파트 공급 부족은 여전한 상황이었습니다.

2002년 MB가 서울시장이 되면서 뉴타운을 대거 지정하였으나 해당 지역의 믹 재개발이 진행되고 있었지만, 그렇지 않은 지역이 더 많았죠. 즉, 서울 전체적으로 보아 재개발, 재건축이 진행되고는 있었지만 안정적인 공급물량은 아니었다고 볼 수 있습니다.

서울의 공급 물량은 많지 않고, 서울 주변의 용인 등 경기 지역이 신규로 지속개발면서 서울보다는 겨익로 나가거나 아예 경기도에 자리를 잡은 분들이 연일 증가세였습니다.

이렇게 서울 아파트의 신규 공급이 원활치 않은 상황에서 2005년에는 서울시에서 도시 및 주거환경정비기본계획이 발표됩니다.

이 발표에 수백개소나 되는 지역들이 대거 서울내 정비예정구역으로 지정되면서 저를 포함하여 일부 투자자들 위주로 매수 열풍까지는 아니나 매수세가 붙기 시작했습니다.

다만 당시 신규 지정된 수백개 구역도 빠른 시일내에 공급하기는 어려운 곳이 대부분이었죠. 실제 2005년에 포함된 지역 중 하나가 방배 6구역인데, 2023년 혅 ㅐ분양을 준비중이죠.

이런 상황에서 2006년 7월에 새로이 취임한 오세훈 시장 하에 그해 9월 신규아파트 분양 소식이 하나 들려옵니다.

하나는 SH공사 발, 즉 서울발 은평 뉴타운 신규 분양소식이었죠.

사실상 빈땅이나 다름없는 곳을 개발한 은평뉴타운 분양가가 최고 평당 1500이란 기사가 나옵니다. 당시 인근 지역 신축 대장아파트였던 불광 북한산현대홈타운의 평단가 1000여만원을 웃도는 상당한 분양가라고 할 수 있습니다.

그런데, 이보다 한 술 더뜬 지역이 있었죠.

비슷한 시기에 2006년 9월 파주시가 승인한 파주 한라비발디 분야가가 그것으로 평당 분양가가 무려 1300만원에 달하며 고분양가 논란이 본격저으로 불거지게 됩니다.

불과 5~6년 전인 2000년만 해도 평당 1000만원의 분양가는 강남이나 여의도 같은 일부 지역에서나 가능했습니다.

그런데 여기서 불과 6년이 지난 2006년이 되면 경기도 파주에서조차 평당 1300만원이라는 분양가가 승인이 날 정도로 상황이 변해버린 것이죠.

이 2건의 고분양가로 인해서 서울의 중고아파트 시장은 순식간에 뒤숭숭해지더니 급기야 민심이 폭발합니다.

은평은 그렇다 쳐도 어떻게 파주의 분양가가 서울 지역 중고 아파트의 2배나 되는가라는 분노 내지 울분에 가까운 폭발이었습니다.

실제 당시 상계주공 평당 시세가 파주의 거의 반값 수준인 평당 700 수준으로도 매수할 수 있었기 때문입니다.

이렇게 고분양가가 촉발시킨 성난 민심은 노원을 비롯하여 서울 곳곳에서 부녀회, 입대의, 소유주 등을 중심으로 기존 아파트 제값받기 운동을 들불처럼 번져가게 합니다.

그로 인해 올림픽 급등기 막바지였던 1991년 이래 큰 상승기 없이 15년간이나 침체했던 서울 내 일부 지역들은 물론 서울 인접 경기지역까지 단 두세달만에 거의 2배 가까운 급등세를 보이게 됩니다. 실제 고분양가 논란에 이어 중고아파트마저 급등을 시작하자 이에 놀란 대기수요자들이 대거 매수에 동참하며 거래량이 폭등하면서 상승세에 기름을 끼얹었습니다.

그리고 이러한 급등세는 서울 다주택자들에게 함박웃음을 안겨주었죠.

결국 신규 분양 아파트 가격이 지속적으로 상승한다면, 기존 아파트 가격도 움직일 가능성이 올라갑니다. 사실 신규 아파트 분양가의 상승 원인은 토지대 상승, 자재비 상승, 인건비 상승 등 여러 요인이 복합적으로 작용하겠지요.

다만, 아파트값이 실제로 상승하려면 이 한 가지 변수만으로는 어렵고 다른 변수들도 복합적으로 작용하기 때문에 그 시점을 예측하는 것이 쉽지 않습니다.

실제 상꼐주공 아파트가 본격적으로 재상승하는데 무려 15년이나 걸렸죠.

그렇다면 규제를 통해서 신규 분양아파트 가격을 제한하면 되지 않는가라고 할 수 있지만, 그것 또한 문제가 됩니다.

5공 정권 시절 전두환 대통령이 분양가 상한제를 통해 오랫동안 분양가를 일괄 규제하자, 처음에는 효과가 있었죠.

그러나 수년 내내 평당 105만원(긱문주택 쵸과는 평당 135만원)에 묶어놓자, 건설사들은 서울의 땅값으로 수지를 맞추기가 점점 어려워져 사업을 포기해보렸고, 이는 공급부족을 불러와 1987년 가을부터 시작된 대폭등의 원인중 하나로 적용합니다.

당시 금리는 지금과 비교할 수 없을 정도로 높았지만 그런 것은 대세 상승에 장애물이 되지 못했습니다. 물론 지금보다 주택담보대출이 활성화되지는 않았으나, 이미 당시에도 대출을 통한 주택 구매에 열을 올리는 분들은 적지 않았습니다.

실제 은행원이셨던 아버지는 물론 장인어른조차도 80년대 고금리에도 불구하고 대출을 통한 부동산 투자에 돌입하였습니다.

결국 물가가 오르는 상황에서는 분양가상한제 등의 규제나 금리 같은 것으로 부동산가 상승을 막기엔 한계가 있다는 것입니다.

마지막으로 아래는 구한말 한국에 온 미국 기자가 150달러를 한국 동전으로 환전한 후 놀라서 찍은 사진입니다.

실제 구한말 한국 화폐의 가치는 하루가 멀다 하고 하락하고 있었습니다.

그 덕분에 구한말에도 서울 집값은 급등의 연속이었죠. 그 때부터 오늘까지 120년 이상의 기간 내내 원화가 처한 환경은 근본적으로는 큰 변화가 없어보이네요....

결론 : 미래의 일이라 100% 장담할 수는 없지만 구한말부터 현재까지 140년 이상 작동한 기제는 아직 끝나지 않고 현재 진행형일 가능성이 높다는 판단입니다. 그 힘을 믿고 때를 기다리십시오,

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2006년 부동산 시장 복기를 통한 미래 예측