시공사들이 입찰에서 제안하는 특화 내지 대안설계에 대해 적정성 검토란 ?

[이사 이윤섭]

8월경 시공사들의 입찰마감에 따라

조합집행부는
시공사들이 조합원안에 대한 산출내역서와 함께 특화 내지 대안설계안의 제안 내용이
적절한 설계와 일정 품질 이상의 자재를 반영한 공사비 단가를 산정한
내역서를 제출하였는지 검토하여야 할 것입니다.

즉, 시공사 선정을 위해 내역입찰로 진행함에 따라
시공사가 제출한 산출내역서의 세밀한 검토를 통해,
만약 제출한 각각의 서류가 서로 일치됨이 없이 제각각임에도 불구하고,
시공사의 제출서류 하자를 별도 절차를 통해 보완하는 것 없이

대의원회의와 총회에 선정안건을 상정하게 된다면,
2018년 시공사 선정때 대안설계로 선정하는 상황과 똑같은 결과가 될 것입니다.

통상 시공사들은
눈에 띄는 특정마감재만 강조하고 다른 비용을 깍아서 공사비를 낮게 책정하고,
향후에 여러 핑계를 대며 공사비를 올리는 식이라고 합니다.

조합과 조합원들이 전문가가 아닌데다가,
수백개에 달하는 항목을 일일이 확인하는 경우가 드물다는 점을 이용해 눈속임을 한다고 합니다.

우리조합은 관리처분과 이주/철거 후 착공시점(대략 2026년쯤)에 이르면,
또다시 시공사와 공사비 협상(실시설계에 따른)을 하게 될 것인데,

2024년 시공사 선정당시 제출받은 입찰서류에 대해, 
공사비 산출내역에 상응하는 설계도면이 있네?, 없네?, 
도면도 없이 산출된 그 내역서를 믿을 수 있네? 없네? 
특화 내지 대안설계의 공사비가 모두 들어갔네? 일부밖에 안 들어가 있네? 
자재 단가가 맞네? 틀리네?
등등의 진실게임 속에 또 혼란에 빠질 것입니다.

조합집행부가 이런 상황을 헤쳐나갈 자신이 없으면, 무조건 올려주어야 한다고 할 수도 있겠네요~

그럼 설계의 적정성 검토가 무엇인지 궁금해질 것입니다.

아래 동영상은 국가기관인 조달청에서 작성한 설명자료로 이해하기 쉽게 잘 설명이 되어 있습니다.

https://youtu.be/9PXuJEXdxvk?si=bkr4hgozY6TsqIQB

저 역시 조합원들처럼 새로운 시공사 선정과 사업이 빨리빨리 진행되기를 바라는 마음을 똑같습니다.

그러나 시공사가 제안한 사업계획에 대해 충분한 검토와 제출서류의 하자를 보완하는 절차에
1~2개월정도 걸릴 수도 있는 과정을 "시간 낭비"라고 생각하신다면,

그리고 시공사 선정 입찰을 위해 제출된, 
조합원안에 대한 산출내역서의 적정성 검토, 그리고 시공사의 대안설계에 대한 설계도면, 자재사양서, 산출내역, 공사비 내역세에 대한 적정성 검토 없이

시공사 선정을 진행해 버리면,

우리조합은 또다시 착공시점에, 시공사와 공사비 협상을 위해 시간을 허비하게 될 것이며,
그때는 단지 시간만이 아닐 것입니다. 이주비 이자가 매달 30억이상씩 없어질테니까요.
(산*구역에서 2020년 이주시작, 2024년에서야 착공시작한 사례를 보세요)

엉터리로 시공사 선정 및 계약을 진행하면,
그때는 어쩔 수 없이 시공사 요구사항을 그대로 수용할 수 밖에 없을 것입니다.

지금 우리조합은
시공사의 입찰제안서에 대한 적정성 검토를 통해 시공사의 자료가 하자가 있을시
보완을 요구하는 절차 등은 그냥 지나쳐서는 안 될 것이며,

우리 입찰지침서에
“산출내역서의 누락 등은 입찰자의 책임이며, 추가공사비 인상은 없다”라는 문구로
시공사와의 협상에서 이길 수 없습니다.
법원에서는 시종일관 “산출내역서에 없는 공사비항목은 조합에서 지급해야한다”라고 판결해 왔으니까요.

이러한 이유때문에
서울의 재개발 재건축 현장에서 내역입찰을 하였음에도, 
시공사들이 내역입찰서와 함께 대안 내지 특화설계를 제안하고,
조합이 산출내역서, 대안설계에 따른 설계도서(도면, 자재, 시방서, 산출내역서 등)에 대한
검토와 하자보완을 꼼꼼히 진행하지 못하는 사례들이 대부분이고,
그런 절차로 진행하게 되면,
항상 공사 중간 또는 완공 시점에 조합이 예상하지 못한 시공사의 추가공사비 청구를 받게 되고,
조합은 어쩔 수 없이 시간에 쫓기어 수용하게 됩니다.

이런 이유 때문에 내역입찰의 성공한 사례가 있네? 없네? 하는 것입니다.

지금 우리조합에서
시공사 선정에 시간에 쫓기어 선정을 한다하여도,
또다시 시공사와 계약서 조건 협상(현장설명회에서 3개월 제시)을 해야하기에,
실제로 빨리 진행도 안 되는데, 급하게 서두르기만 하는 상황으로 전개 될 것입니다.

우리조합원들이
시공사의 공사비 산출내역서가 계약을 체결하기에 많은 문제가 있음에도 불구하고,

조합집행부와 시공사가 알아서 잘 해주겠지 하는 마음으로, 총회에서 시공사를 선정하게 된다면,

결국 조합원님들의 추가분담금 결정을 조합집행부와 시공사에게 떠맡겨버리는 선택이 될 수 있습니다.


아래 언론기사를 다시한번 상기해 드립니다.

[121동 강수길]

임원 선거전인데도 일정표까지 만들어서 5월이면 시공사 선정되다는 분....나와서 해명 좀 해주세요. 이 일정이 정말 가능한 일정이었는지..임원까지 되셨는데..뭔가 책임있는 모습을 보여야 하는거 아닙니까..

[102동 김교학]

책임 있는 모습을 보여야 하는거 공~감합니다.
앞으로 이런 문제점들을 최소화 하기 위한 방법으로~
조합 집행부는 시공사가 제출하는~ 산출내역서등등, 충분한 적정성 검토을 통해 과거의 오류을 되풀이 되지 않도록 철저한 검토가 필요치 않을까? 생각이 되네요...
능력과 재능이 부족하면 때로는 머리를 빌려쓰는 지혜도 필요합니다.

[이사 이윤섭]

위 일정표에 대해,

조합원님께서 짐작하고 계시듯,

하나(시공사 계약해지 4월 중순에 총회결의)가 해결되어야 다음(6월 20일 선정공고)을 진행할 수 있습니다.

중간에 해야 할 업무를 건너뛰고 할 수 없다는 의미입니다.

빨리하면 빨리 할 수 있다고 생각되시겠지만, 각 단계별로 하자없이 하는 것이 중요합니다.

2018년 시공사 선정때 대안설계자료를 충실하게 받아서 검토하여 하자없는 문서를 받아서 계약을 체결하였다면,
굳이 지에스 현산을 계약해지할 이유가 없었겠죠?

새로운 시공사 선정 역시 마찬가지 입니다.

제대로 일을 안 하거나 못하면, 또 착공때 난리 날 것입니다.
협력업체들이야, 조합원들 지칠때까지 기다려도 상관없습니다.

물가상승분만큼 공사비는 올라갈테니까요.

조합원여러분들의 재산을 지켜줄 사람들은 오직 조합집행부 밖에 없습니다.

조합집행부가 잘 할 수 있도록, 관심 가지고, 자료 보여달라고 하고, 매의 눈으로 감시하는 길이 유일한 방법입니다.

[121동 강수길]

질문에답하세요. 딴소리하지마시고..
지켜지지도 못할 저딴 일정표가나오게된 이유를 묻는겁니다..

[이사 이윤섭]

"하나(시공사 계약해지 4월 중순에 총회결의)가 해결되어야 다음(6월 20일 선정공고)을 진행할 수 있습니다.

중간에 해야 할 업무를 건너뛰고 할 수 없습니다."

인지하고 계시듯 1월에 계획을 공지한 것이며, 선임총회(2월3일) 이후 지에스 현산과 2월 말까지 협상을 더 하였고, 대의원 의결 후 총회(4월13일) 후 계약해지 한 것입니다.

4월 중순부터 시공사 선정에 관한 방법으로
조합장님(평당 630만원, 2018년 입찰지침서와 도급계약안)과 이사들(내역입찰, 서울시 입찰지침서와 도급계약서 안)이 각각의 이유로 이사회 심의 의결없이

조합장님 직권상정으로 대의원회의에서 결정하였으며,
선정절차가 진행되고 있음을 조합카페를 통해서 확인하셨을 것으로 짐작됩니다.


조합원님이 충분히 이해하실 수 있겠지만,
조합의 운영은 개인사업 하듯이 업무를 추진할 수 없잖습니까?
집행부에선 실현 가능한 계획과 일정을 공지하지만, 다양한 사정으로 변경이 될 수 있습니다.

마음을 조급하게 먹고 다긋친다고 빨리 될 수 없습니다.
전체조합원들이 만족할 수 있는 계획과 절차를 통해 총의로 진행할 수 있습니다.

[103동이휘련]

일정이 늦어지는것은 전임원이나 현 임원이나 다를바 없는듯해요. 이제 과거의 잘잘못 보다 미래를 응원했으면좋겠습니다
우리아파트 재건축 너무 늦어졌어요.조합장님 임원분들 최대한 서둘러주세요..

[121동 강수길]

그렇게 계속 봐주고 응원만하다가 이지경된거죠.
조합원님. 서둘러 달라고 댓글만 쓰시면 읽어보기나 할까요?

[110동김순주]

남이 하면 무능력 내가 하면 계획차질 언제까지
남탓만 할겁니까들. 기간 정해서 책임지고 진행하지 못할땐 핑계대지 않고 자리에서 바로 내려 오겠다는 서약서 쓴 사람들만 임원선거에 나오세요 쫌

[111동 최창호]

시공사로부터 받은 내역에 대한 검토는 당연히 해야될거로 생각합니다.
검토하여 허위 or 잘못된 내역을 제대로 기재되지 않은 상태의 시공사는 선정된다면
과거와 같이 조합원이 원하는 내용을 받어 낼 수 없고
본 계약 시 결국 많은 시간이 소요될거라 생각합니다.

[117동 유호자]

설계의 적정성 검토로 시공사가 선정되나요?
아무리 설계를 잘 해왔더라도 조합원이 원하지 않는 시공사라면 어떻게 하나요?

[이사 이윤섭]

집행부는

시공사의 제안서(산출내역서, 대안설계자료)가 계약체결을 하는데, 문제가 없도록,

검토 및 보완을 하는 절차를 준비하여, 입찰자에게 보완하도록 하여야 합니다

입찰에 참여하는 시공사가 제출문서를 계약체결에 문제가 없도록 보완하였다면,

총회에 상정하여, 조합원님들이 결정해 주시는 시공사와 빠르게 계약을 체결하고 사업진행이 가능할 것입니다.

오해 없으셨으면 합니다

[116동 이병옥]

결론은 시간이 해결하고 늦은만큼 손해는 조합원이 안고가야한다는것 누구라도 알수있는 해답.