서론
a. 한국사회는 고도성장기에 있었다.
연도별 경제성장률
한국사회는 1960년대 초반부터, 1997년 외환위기 이전까지 대부분기간동안 연평균 10%이상의 경제성장을 보였다. 이 기간동안 GDP는 100달러에서 10,000달러 이상으로 100배 이상의 높은 성장률을 보였고, 특히 이 시기에는 연평균 80만명 이상의 출생아수를 보여, 고 경제성장, 고 출산률을 보였다.
고 출산률에 따른 인구증가와 높은 경제성장률에 기인한 경제규모확대는 부동산을 비롯한 여러 분야에서 무일푼으로 시작해 자수성가한 개천용의 출현이 빈번해졌으며, 이 시기는 고금을 통틀어 계층 간 이동의 가장 수월하였던 시기가 아닐까 생각된다.
b. G20 진입 후 문화적 성숙
G20 SEOUL SUMMIT 2010
한편 G20(2010년 서울에서 개최한 G20을 의미함) 개최한 후 강남스타일, BTS 등 신한류 문화가 확산되었다. '한류'란 '00년대에도 사용되었던 용어지만, G20 이전까지만 해도, 중국, 일본, 대만 등 문화적으로 유사성이 높은 동아시아 지역으로 영향범위가 한정되었다.
하지만 '10년대 이후에는 동아시아를 벗어나 전 세계에 걸쳐 한류, K-POP 등이 영향을 미치게 되었다. 이는 '00년대 한류와 그 성격이 다른 것으로 '신한류'라는 용어로 표현해도 무방할 것이다.
이는 그 만큼 우리나라가 경제적으로 충분히 성장.성숙하였다는 것을 의미하는 것으로, 경제규모가 성장하여 세계 10위권 이내에 들어간 만큼 문화적인 성숙이 뒤따른 것으로 볼 수 있다.
c. 경제적 불평등 심화
부동산가격상승과 부동산지식의 상향평준화
하지만 경제규모의 성장과 문화적 성숙은 이후 경제불평등의 심화로 이어지게 되었다. 2010년 이후 연평균 경제성장률이 3%내외로 저성장을 이루게 되었고, 이는 무에서 유를 창조하는 것이 점점 어려워지는 것을 의미한다. 특히 2010년대 중반 이후 부동산가격이 급격하게 상승하여 학벌보다 부동산을 물려주는 부모를 만나는 것이 개인스펙이 되는 사회가 되었다.
이제 노동소득만으로는 상위급지 부동산으로 접근이 과거보다 어려워졌다. 그리고 사람들이 가진 부동산지식의 상향평준화는 급지 간 부동산가격의 양극화를 심화하였다. '10년대 중반 가장 먼저 부동산가격이 상승한 곳은 핵심지(강남)이며, '22년 가격조정이 이루어질 때, 가장 늦은시기('22년 중순) 가격조정이 시작되었고, 가장 빠른 시기('22년 말) 부동산가격이 회복된 곳 역시 핵심지(강남)이다. 이는 사람들이 부동산가격의 급지 간 양극화가 심화된 것을 의미한다.
이러한 부동산 상황속에서 참된 부모의 모습은 어떤 모습인지, 그리고 참된 부모가 되기 위해서는 어떠한 행동을 해야 하는지 알아보도록 하자
부동산과 부모
1. 이러한 시대를 살아가는 참된 부모됨이란 ?
2. 결론
1. 이러한 시대를 살아가는 참된 부모됨이란 ?
저성장, 저인구의 사회에서 부동산에 대한 지식이 상향평준화된다는 것은 가치있는 부동산의 가치가 그만큼 더 빠르게 상승함을 의미한다. 하지만 가치있는 부동산만 가격이 상승하는 것은 아니다. 강남 등 서울 내 핵심지와 접근성이 양호한 지역, 공사비 상승 등으로 인해 희소성을 띄는 신축-대단지 아파트 등은 여전히 높은 가격을 보일 것이다. 그래서 참된 부모됨이란 자녀가 미래에 가치있는 부동산을 구입할 수 있도록 준비해 줄 수 있어야 한다. 이러한 것을 준비하는 방법들은 아래와 같다.
a. 빠른 증여
미성년자 부동산 증여자산가액 증가
빠른 증여란 자녀가 미성년일 때, 작은 물건이라도 아이명의로 갭투자를 하는 것을 의미한다. 미성년자녀의 경우 세대분리를 하지 못해 미성년자녀명의로 갭투자를 한다면, 이후 일시적2주택 및 비과세매도는 어려워지지만, 자녀가 어렸을 때부터 부동산투자를 시작하게 만들어 같은 성년이 된 시점에 자녀의 자산을 불린 상태로 출발할 수 있게 만들고, 이후 자녀가 분가할 때 좋은 지역에 부동산을 매수할 수 있도록 만든다.
증여의 경우 최초증여시점부터 10년 동안 과세표준이 합산되고, 증여세 비과세금액이 2,000만원이기 때문에, 증여세 등에 대한 부담으로 인해 증여를 꺼리는 경우가 많다. 하지만 증여세율이 소득세율보다 낮으며,(종합소득세의 경우 연 8,800만원을 초과하는 금액에 대해 35%이다. 하지만 증여세의 경우 5억원 초과금액에 대한 세율이 30%이다.) 주식 등에 비해 부동산이 장기적인 가격안정성이 높고, 갭투자 등 레버리지를 활용할 수 있어 증여를 통한 갭투자가 더 효율적 것이다.
b. 결혼시 증여
2024년 증여재산 공제 한도액
자녀가 충분히 장성하여 결혼을 앞두고 있다면, 결혼시 증여를 통해 자녀가 부동산을 구입할 수 있도록 만들 수 있다. 성년 직계비속의 경우 증여재산공제 한도액이 5,000만원 이지만 2024년 1월 1일부터 결혼시 여기에 1억원 상당의 자금을 추가적으로 비과세 공제를 할 수 있게 된다. 이는 증여시 과세표준금액상으로 보면 그리 높은 수준은 아니지만, '증여세'라는 높은 장벽을 넘기에 좀 더 수월해지게 만들 수 있게 된다. 특히 양가에서 각각 1.5억원씩 증여를 하면, 부부합산 3억원의 증여금액이 형성되고 여기에 각각 부부가 저축한 금액 및 개인신용대출 등을 합산하면, 최소한 3~5억원 상당의 갭을 활용해 투자를 할 수 있게 된다.
이 금액을 활용해 현재 매수할 수 있는 가장 상급지에 갭투자를 하는 것이 좋다. 서울의 경우 대단지 기축아파트 30평대 및 서울 외곽에 위치한 20~30평대 신축아파트에 갭투자를 하는 것이 좋고, 수도권의 경우 구성남이나 범 경기권(광명, 안양 등 대단지 신축아파트가 밀집한 지역)에 위치한 신축 및 준신축 대단지 아파트를 매수하는 것이 좋다. 그래야 높은 소득의 일자리가 밀집한 서울 및 경부축에 대한 직주근접이 가능하고, 향후 더 좋은 지역으로 이동할 수 있는 밑바탕이 된다.
c. 홀로서기 훈련
홀로서기 훈련이란 증여 이외에 자녀가 스스로 자립할 수 있도록 만드는 과정을 의미한다.
1) 자녀가 직접 시드머니를 만드는 훈련을 시키자
시드머니
자녀가 직접 시드머니를 만드는 훈련이란 처음 취업하였을 때부터 시작된다. 사회초년생 때 최소한 소득의 6~70%는 저축할 수 있도록 만들어야 하며(수도권에 거주하는 경우 자녀가 집에서 출퇴근할 수 있도록 만들고, 교통비 등 부대비용을 최대한 지원해주는 형식으로 공식적으로 자녀가 저축할 수 있는 자금을 키우게 만드는 것을 의미한다.) 이를 통해 가능한 빠른 시일 내 시드머니를 모을 수 있도록 만들어야 한다.
대체로 20대 중반 취업을 하고, 3~4년 정도 일을 한 30세 전후 시점에 1억원 가량을 자녀가 직접 만들 수 있도록 하였다면, 홀로서기 훈련이 비교적 성공적으로 되었다고 볼 수 있다.
2) 직접 부동산을 취득할 수 있게 하자
자녀가 가장 편하게 부동산을 취득할 수 있는 방법은 '분양권'이다.
그리고 자녀가 직접 부동산을 취득할 수 있도록 하는 것이 필요하다. 어렸을 때부터, 모델하우스 등을 다닐 때 자녀와 같이 다니며 '부동산'에 대해 긍정적인 인식을 심어줄 수 있도록 하며, 추후 자녀가 부동산을 매수하여 홀로설 수 있는 무기를 가질 수 있게 해야한다.
일반적으로 나이가 많지 않고 가용자산이 풍부하지 않은 경우 가장 효과적으로 신축아파트를 매수할 수 있는 방법은 청약(혹은 분양권)이다. 청약의 경우 경쟁률이 높을 것으로 생각하지만, 최근 일반분양가가 상승하여 청약을 신청하는 사람들이 줄었으며, 규제지역도 특히 25평(전용 60형 미만)의 경우 추첨제비율이 높아 청약가점이 높지 않아도 충분히 청약당첨을 노릴 수 있다.
힐스테이트e편한세상문정
이런 의미에서 현재 무주택자인 경우 '이문아이파크자이', '힐스테이트관악센트씨엘', '힐스테이트e편한세상문정' 등 9~10월에 분양이 예정된 곳을 잘 볼 필요가 있다. 특히 '힐스테이트e편한세상문정'의 경우 규제지역이며, 청약시점이 임박하였기 때문에, 일반분양세대가 많은 20평(전용 49 B타입)과 같은 틈새평형을 잘 노려 청약을 한다면, 의외로 당첨될 가능성이 적지 않을 것이다. 참된 부모가 되기 위해서는 이러한 청약 단지들의 가격 및 청약가능성 등을 파악해 자녀가 청약에 잘 임할 수 있도록 만들어야 한다. 기회는 스스로 만드는 자에게 주어진다.
2. 결론
a. 자본주의는 잔인하다.
자본주의
동방예의지국에서 돈을 이야기하면 안된다 하였지만, 돈을 이야기하지 않을 수 없는 시대가 되었다. 부동산가격이 크게 상승하기 이전인 2010년대 중반까지는 베이비붐세대의 은퇴임박과 더불어 '연금', '수익형부동산' 등 안정적인 자산형성수단이 각광받았지만, 부동산가격이 크게 상승한 2018년 이후는 부동산 및 부동산에 접근하기 어려운 사람들을 위한 단기적 자산부양수단(가상자산 등)에 대한 관심이 높았다.
그리고 부동산가격이 조정된 2022년 및 2023년 현재까지는 부동산 및 부동산을 구입하기 위한 수단으로서 '주식'에 대한 관심이 높아진 것을 볼 수 있다. 이러한 일련의 관심사는 '부동산'의 가격변화에서 기인하였다. 그 만큼 자본주의는 파워풀하다. 그리고 한국인의 사고를 변화시킬만큼 잔인하다.
b. 자본주의형 신분제 사회
자본주의형 신분제사회
2021년 8월 본 블로그에서 제시한 '자본주의형 신분제사회'글에서는 부동산자산이 사실상 신분제화되는 모습을 이야기하였다. 위 글에서는 보유부동산에 따라 향후 신분이 고착화되는 모습이 미래에 벌어질 것을 예견하였다. 그리고 이러한 모습은 지금도 진행되고 있다.
하지만 현재 부동산을 보유하지 못하였다고 해서 실망할 필요는 없다. '22년 12월 모든 사람들이 기대하였던 '올림픽파크포레온'청약이 예상외로 낮은 경쟁률을 보였으며, '23년 9월 현재까지도 많은 부동산들이 아직 가격이 회복되지 않았기 때문이다. 기회를 찾기 위해 노력한다면, 지금도 좋은 기회를 찾을 수 있다. 다만 기회인지 아닌지에 대한 확신감이 없어 주저할 뿐이다. 주저함을 없애기 위해서는 부동산에 대한 스스로의 관점을 키우는 것이 필요하다. 대체로 많지 않은 나이에 좋은 부동산을 보유한 사람들을 보면, 대부분 부모님의 역할이 적지 않은 것을 볼 수 있다. 내가 가진 부동산에 대한 관점은 자녀가 물려받기 마련이다.
부동산 등 자산취득에 있어서 부모와 자녀간 연결고리가 과거보다 중요해졌다. 그리고 이러한 연결고리 속에서 가치를 만드는 것이 한 가정의 영속을 결정하게 되었다. 그렇기의 부모와 부동산은 불가분의 관계이다.
[출처] 부동산과 부모|작성자 까르