*조던* 100억이 있다면 강남의 빌딩을 살까? 국채를 살까?

[★조던★]

100억이 있다면 강남의 빌딩을 살까? 국채를 살까?

강남의 100억짜리 꼬마빌딩과 미국의 국채를 비교하는 것이다.

어딜 강남빌딩과 미국국채를 비교해? 이렇게 생각하고 강남빌딩이 더 갑이라고 생각하는 사람들이 있다.

그것은 착각도 아주 큰 착각이다.

세계에는 2007년 현재 100조 달러 규모의 채권시장이 있다.

우리나라 돈으로 따지면 무려 약 10경6570조원이다.

그것은 현재 미국의 양적완화와 유럽, 일본의 양적완화로 더 커지고 있는 실정이다.

글로벌 채권시장 100조달러

http://vip.mk.co.kr/news/view/21/20/1127205.html

9일 국제결제은행(BIS)이 내놓은 분기 보고서에 따르면 2007년 6월 70조달러였던 글로벌 채권시장 규모가

지난해 6월 현재 100조달러대를 훌쩍 넘어서면서 6년 만에 40% 이상 커졌다.
글로벌 채권시장 규모가 확 커진 것은 2008년 글로벌 금융위기 이후 경기 부양을 위한 실탄 마련을 위해

전 세계 각국이 대거 국채발행에 앞다퉈 나섰기 때문이다.

지난해 6월 말 현재 국채 발행 규모는 2007년 6월에 비해 80% 증가한 43조달러로 집계됐다.

그러니 제발 어디 채권따위를 강남의 빌딩님에게 비교해? 라는 무식한 소리를 하지 않기를 바란다.

강남의 빌딩 전체를 팔아도 세계채권시장의 0.1%에도 못 미치니 말이다.

그리고 강남의 빌딩 가격이 앞으로 상승할 것이라는 가정을 빼고 이야기가 진행될 것이다.

마찬가지로 채권의 이자와 채권의 이자를 재투자했을 때의 복리 개념 그리고 신흥국의 16% 이상의 채권시장 등을 비교 한 것이 아니라 미국의 안전한 국채와 비교를 하는 것이다.

16% 이상의 채권에 30년 장기투자했을 때 이자만으로 1억에 대한 이자가 복리개념으로 들어갔다면 8억4천만원이 되고 10억이라면 84억원이 이자로만 붙는다.

그것은 엑셀표를 첨부해 놓을테니 강남의 빌딩이 앞으로 오르는데 어쩌구하는 소리를 안 했으면 좋겠다.

복리.xlsx

강남의 빌딩이 100억짜리가 1000억 갈 것 같은가?

10배도 못 오를 강남 빌딩이다.

채권과 비교를 하지 마라.

여기서 비교를 하는 것은 강남의 빌딩과 미국의 국채를 투자했을 때를 비교 하는 것이고 사용의 편의성, 위험성, 세금 등을 종합비교 할 것이다.

여기까지 동의를 했다면 읽고 그렇지 않다면 읽지 않는 것이 정신건강에 좋다.

100억 원이 있다면 강남의 빌딩을 산다면 어떤 빌딩을 사게 될 것인가?

강남역의 20층짜리를 상상하면 곤란하다.

이런 곳은 100억 원을 넘어 몇 백억을 줘도 힘들다.

꼬마빌딩중에서도 9호선라인의 대지70평대의 대로변 건물 정도라고 보면 된다.

그렇다면 이 건물의 수익성은 어떨까?

2%다.

100억 원이라면 2억 원이 나온다는 얘기다.

한달에 1600만 원 정도인데 이것을 다 가져간다고 생각하면 곤란하다.

일단 취득할 때 취득 원가가 들어가는데 그 비용이 만만치 않다.

건물매입금액+ 취득세(약 4억6천만 원) +복비(몇 천만 원대) +등기수수료 등이 들어간다.

게다가 월세에서 종합부동산세 + 재산세(토지,건물) + 소득세 + 의료보험,연금 + 부가세 + 건물유지관리비(수리)+ 화재보험 + 인건비 + 기타경비 가 들어간다.

이것을 대략계산해서 3000만 원가까이 된다고 보면 된다.

그렇다면 100억 원을 자기자본으로 온전히 투자했을 때도 한달에 1300만 원 들어온다.

게다가 가지고 있으면서 공실이나 주변 상권의 변화 등을 감안 한다면 일단 건물주가 스트레스가 쌓인다.

가장 중요한 것이 남아있다.

50년 정도 지났을 때 재건축이다.

재건축 비용을 50억 정도로 잡는다면 그가 진짜로 손에 쥐는 것은 얼마 없다.

그래서 외국인들이 우리나라의 오피스 건물에 투자하는 방법은 이렇게 수익률로 따지는 것이 아니라 일단 위치는 좋으나 허름한 건물을 사서 리모델링을 하고 수익률 맞추고 1층 상가세입자들을 누구나 알만한 유명 프랜차이즈로 채운다음 단기매매하는 방식을 쓴다.

물론 가지고 있으면서 오르는 것이 있다.

서장훈 같은 경우 서초동 빌딩을 외환 위기 때 18억 원에 사서 현재가치 150억 원이 되었다고 한다.

이런 워렌버핏과 같은 투자가 아니고서야 현재 100억짜리 건물을 현찰로 주고 사서는 답이 안 나온다.

그렇다면 채권에 투자하는 경우는 어떠한가?

현재 미국의 10년물 국채에 투자하면 몇 %인가?

무려 2.5%이다.

미국이 망할 것 같은가?

아니다.

망하지 않는다.

달러는 미국중앙은행에서 찍어서 미국정부에 주면 된다.

중간에 내야 할 것이 무엇인가?

채권수수료가 0.01%(1천만 원)이고 이자소득에 대해 14% 원천징수한다.

100억 원에 2.5%의 소득이라면 2억 5천만 원인데 그것에 대해 14% 이자소득세를 낸다면 3천5백 만원이다.

그럼 2억1천500만 원이고 한달에 1800만 원 정도가 된다.

물론 종합소득세에 대한 과세가 있지만 그래도 100억짜리 건물을 사서 나중에 재건축 할 비용을 계산하면 부동산 투자보다 채권투자가 낫다.

왜냐하면 세입자 스트레스 안 쌓이기 때문이다.

차라리 은행이자가 더 나을 수도 있다.

물론 미국의 국채를 투자해서 그렇지 신흥국에 현지화 표시채권이 아닌 달러화 표시 국채에 투자한다면 5%도 넘는 상황이다.

100억을 벌면 어떻게 할 것인가?

고민을 하는 사람이 있다면 왜 굳이 건물을 사려하는가?

그냥 채권에 투자하는 편이 더 속 편하다.

내가 관리할 것이 있는가?

건물이 노후화 되어 재건축 비용을 적립해야 할 걱정을 하는가?

세금 문제에 있어서도 자유롭고 지긋지긋한 세입자와 싸울일도 벽에 금이 가서 가슴 철렁할 일도 불이 날까봐 걱정할 일도 없는데 말이다.

게다가 세계의 부자는 주식으로 부자 된 사람보다 채권으로 부자가 된 경우가 훨씬 많다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777

[행복하게살장]

좋은글 감사합니다!!ㅎ

[#^*행복]

저라면 반반씩 국채와 건물에 투자하겠어요
무엇도 확실한건 없기에 몰빵은 위험하니까요^^

[스윙단타]

채권이 더 속편합니다
정말요 ㅎㅎ

[원더키디]

하이리스크하이리턴이 맞는것 같습니다. ^^ 미국도 망할수 있지 안을까요...

[지니네집2]

좋은 정보네요

[一流志向三流]

복리는 20년이상 투자해야 위력을 발휘함. 채권을 활용하지 못함. 기관은 각종 파생상품을 만들 수 있지만 개인은 대출이 활용할 수 있는 전부. 이자는 순수한 비용됨.
복리의 환상을 강조하는 글 보면 왠지 불편하네요.

[다튜루루]

잘보구 갑니다~~~

[쌈밥매니아]

복리...잘 읽었습니다.

[무지개3]

강남의 건물~~ +
국채 ~ +
현금

[갓정현]

잘보고 갑니다

[쌩글후니]

아~~항상 조던님 글 잘 보고 갑니다.

[tigermin]

100억부터 있으면 좋겠네요 ㅋ

[덴도]

잘 보았습니다 ~감사합니다

[hissmile]

ㅋㅋ고맙습니다^^!

[봄처녀]

잘읽었습니다~

[나매력터진다]

잘봤습니다!

[HyunzLife]

잘읽었습니다.

[나는미녀]

20가지고 살수있는 건물 있을까,,,

[merrier]

잘 읽었습니다~

[십억그날]

초심자 이여서...
한번 더 정독 해 보겠습이다^^

[사월에내리는눈]

감사합니다

[나햐]

해외(미국)채권투자는 어찌시작하는건지요?

[가을n]

감사합니다