수도권의 입주물량이 서울에 영향을 안 미쳐왔고 앞으로도 안 미칠까요?

[ked7]

2016년 122,689가구

2017년 170,659가구

2018년 220,237가구

수도권 입주물량입니다.

지금까지 수도권 입주물량은 서울에 별 영향을 미치지 못한다고 언급되어왔죠.

"유니클로 패딩이 폭탄 세일한다고 몽클레어가 똥값 되는거 아니다"라는

킹콩님의 명언도 있었구요 ^^

과연 2017년 끝이 보이는 시점에서

서울 아파트 시세는 수도권과 비교해 확실한 비교 우위를 보여주었습니다.

수도권의 확대된 입주물량 타격을 받지 않았다는 것을 입증하였죠.

그러나 글제목 그대로 과연 서울에 영향을 미치지 못한 것일까요?

아래 그래프 한번 보셨으면 합니다.

각 지역 2014년 12월말의 전세값을 100으로 하고

2017년 10월까지 얼마나 전세값이 상승하였는지 KB시세 기준으로 산출한 것입니다.

2015~2017년 기간 동안 수도권에서 동탄의 입주물량이 가장 많은데서 착안하였는데요.

화성(동탄)에서부터 경부고속도로를 타고 북상하여 수원 → 용인 → 성남 → 서울(한강 이남)로

전세값에 미치는 영향을 알아본 셈입니다.

지난 3년간의 전세값의 상승 정도를 보시면

성남이 상당히 서울과 유사한 기울기를 보여주고 있는 반면,

화성은 전세값이 올해 들어 하락하였고

수원과 용인은 상승이 멈춘 모습을 확인하실 수 있습니다.

상승률로 보면 차이는 더욱 뚜렷해집니다.

위 그래프는 전세값의 연도별 상승률인데요.

2017년을 보시면

화성 → 수원 → 용인 → 성남 → 서울 순으로

전세값 상승률이 감소하였음을 보실 수 있습니다.

동탄의 입주물량이 자체적인 전세값 하락을 가져왔고

그것이 북상하면서 영향력이 감소되면서도 

연쇄적인 영향을 미쳤다는 것을 보여주는데요.

문제는 과연 그 영향이 "정말 작았냐" 하는 부분입니다.

며칠 전에도 똑같은 그래프를 올렸습니다만 (서울 아파트 연도별 전세값 상승률)

홀수해에 전세 재계약이 몰린데 따라 2009년부터 홀수해마다 전세값이 크게 올랐습니다만

올해는 다른 홀수해에 비해 훨씬 덜 올랐죠.

그 이유는 다음 두 가지 중의 하나가 될텐데요.

① 서울의 전세수요가 대거 매매수요로 갈아타면서 전세수요가 줄어들었다.

② 서울의 공급 부족이 완화되고 있다.

서울 아파트 매매 거래량이 2015년부터 2016년을 거쳐 2017년에 이르기까지

매해 감소하고 있음을 감안한다면

첫번째 이유는 설득력이 부족한 것으로 보입니다.

따라서 전세값이 주택의 사용가치이자 수급을 반영하는 가장 직접적인 척도임을 감안한다면

서울의 공급 부족이 완화되고 있다는 해석이 가능하며

이는 수도권의 입주물량 확대가 영향을 미치고 있다는 해석 역시 가능해 보입니다.

(동탄의 전세 하락률이 가장 크고 수원, 용인, 성남, 서울(한강 이남) 순으로

 연쇄적으로 전세값 상승률에 찬물을 끼얹고 있는 것에서도 비슷한 결론이 추정됩니다)

일전에 제가 올린 서울 아파트 중장기 전망에서

2014~2017년 기간동안 GDP, 가계소득, 통화량 대비 서울 아파트 상승률이

다른 상승기 대비 "덜 올랐음"을 강조한 바 있습니다만

역으로 말하면 수도권의 거대한 입주물량이 없었다면

서울의 전세값은 더 높았을 것이며

서울의 매매값은 더 강한 상승 탄력을 받았을 것이란 이야기로도 귀결됩니다.

어쨌든 내년은 올해보다 +29% 많은 22만여 가구가 입주합니다.

위에 언급한 제 추정대로라면

서울 아파트 전세값은 올해보다 더 강한 하방 압력에 직면하게 될 것이고

특히 내년은 원래 전세값 상승률이 약했던 짝수해에 해당되는 데다가

마침 내년말 헬리오시티라는 거대 단지도 입주하여

여러 모로 전세 시장이 냉각될 가능성이 높다고 하겠습니다.

저는 중장기 전망에서 서울 아파트 시장이 2018년까지 상승할 것이라고 전망하였습니다만

전세값의 하방 압력으로 매매값 역시 상승세가 축소되는 2018년이 되지 않을까 예상하고 있습니다.

어디까지나 한 개인의 의견으로만 참고해주시면 감사하겠습니다. ^^

[작은하늘]

아무래도 경기도 신도시나 택지지구 입주물량에 빠져나가는 사람도 상당하겠죠^^ 특히 재건축 대상 아파트에서 싼삾에 살던 세입자들은 선택의 여지가 없을 겁니다 감사합니다

[ked7]

네, 영향이 없다고는 보지 못하겠더라구요 ^^a