주택 매매 시 부동산 목적물의 하자와 책임

[최시아]

부동산 목적물에 하자 있을 경우

주요하자 내용은 어떻게 되고

누구의 책임일까요?

부동산을 구입하고 나니 목적물에 하자가 있다면

상당히 난감할 수 있습니다

부동산 목적물 하자는 주로

아파트, 연립주택, 다가구 주택 등에서 발생하는 경우가 많습니다

하자 주요 내용으로는 누수, 곰팡이, 결로 등이고요

아파트와 연립 등 집합건물에 누수 등 하자가 발생하면

공용부분인지, 전유부분인지에 따라 책임 소재가 달라져요

만약 공용부분 하자에 해당되면 공동책임이 되므로

아파트의 경우 관리사무소에 문제를 제기하면 되고요.

빌라 등 다세대 주택은 건물 관리인 등에 말해서

공통 비용으로 처리하면 됩니다

아파트는 관리사무소 등 전문 관리하는 곳이 있어 하자가 빨리 해결되지만

빌라 등 다세대 주택은 전문 관리인이 없는 경우가 많아 해결에 시간이 많이 걸려요

아파트를 더 선호하는 이유 중 하나이기도 합니다

전유부분 하자일 경우가 문제죠

특히 누수가 문제입니다

누수 원인이 어느 집인지 밝혀야 하거든요

만약 천장 누수라면 매도인 책임보다는 윗집 문제일 경우가 많고요

반대로 아랫집 천장의 누수라면 매도인이 책임져야 해요

하지만 천장 누수가 그렇게 간단하지 않습니다

바로 윗집이 아닌 더 위쪽 집인 경우가 종종 발생하거든요

벽안에 매립된 전선이나 갈라진 틈을 타고 내려오면

2~3층 윗집이 원인이기도 하고요

누수탐지 전문가를 찾아 원인을 밝혀내고 누수 방지공사를 해야 합니다

또한 하자가 많이 발생하는 곳 중 하나가

발코니 부분이에요

특히 새시와 벽 사이에서 많이 발생하게 되는데요

발코니 부분 누수 등의 하자는 매도자와 관리실 책임도 아닙니다

발코니 자체가 전유부분이 아니고 공용 부분이므로 매도자 책임이 아니며

공용부분에 임의로 설치한 시설물에 해당되어 관리실 책임도 아닌 겁니다

따라서 매수인 비용으로 처리해야 합니다

주택을 구입할 때 꼼꼼히 살펴보고

바로 그 당시에 처리 방법을 찾는 것이 가장 현명한 방법인 듯 해요

주택을 매매할 경우

잔금 당시에 발견하지 못한 중대한 목적물 하자는

민법에 따라 잔금후 6개월 이내에는 매도인이 책임을 지게 됩니다

잔금후 6개월 이내에 매수인의 귀책사유 없이 발견한 중대한 하자일 경우

매도자에게 책임을 물을 수 있어요

따라서 매수자가 하자를 발견한 시점이 6개월에 가깝다면

전화나 문자 등으로 무도 건 하자가 있다는 것을 매도자에게 알려야 합니다

민법 582조에는 "매수자가 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 매도자에게 책임을

묻도록 한다"라고 규정되어 있어요

이때 꼭 유의할 점이 있어요

부동산 목적물을 인도한 다음에는 그 부동산을 매도인이 통제할 수 없게 됩니다

따라서 잔금 일로부터 6개월 이내에 매수자가 문제를 제기하여야 합니다

또한 "잔금 전에 부동산 목적물에 하자가 있었다"는 것을 입증하는 책임도

매수자가 져야 해요

현실적으로 하자를 입증하기 어려운 부분이기도 하죠

이런 이유로 대부분 매수자가 감수하고 가는 경우가 많습니다

오늘은 주택 매매시 주요 목적물의 하자와

하자 책임에 대해 알아 보았습니다

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[현규]

좋은글 감사~~~