05'0831대책 Ⅳ. 부동산거래 투명화정책 [공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률제27조관련]

[김해수(길잡이)]

Ⅳ. 부동산거래 투명화정책

가. 현행 제도

□ 중개업자는 부동산 매매시

 ㅇ 거래당사자에게는 실거래가액이 기재된 계약서를 작성하여 교부하나 (부동산중개업법)

 ㅇ 등기를 위한 시․군․구 검인 신청시에는

  - 대부분 별도의 계약서(시가표준액 기재)를 작성하여 시․군․구의 검인을 받은 후 법원에 제출

     (부동산등기특별조치법)

   < 검인신청 >

    ․신청자 : 거래당사자, 중개업자, 법무사등

    ․신고가격 : 계약서 기재가액

    ․신청기한 : 등기를 위해 잔금청산일부터 2개월내 검인신청

⇨ 이중계약서 작성으로 실거래가액 파악이 어려워 과세불형평

⇨ 실거래가액이 아닌 호가위주의 불완전한 민간통계에 의해 시장이 좌우되고 부동산투기에 신속하게 대처 곤란

나. 개편 방안

□ 부동산거래시 실제 거래가격을 시․군․구에 신고 의무화

   * ‘06.1.1일부터 시행(부동산중개업법 개정)

 ㅇ 신고방식 : 거래당사자 또는 중개업자가 부동산 거래시 실거래가액을 30일 이내에 시군구에 신고

 ㅇ 위반시 : 거래당사자 과태료(취득세 3배 이하), 중개업자 영업정지(임의등록 취소 또는 6월 이내 자격정지) 등 처벌

□ 부동산 등기부에 시․군․구에 신고된 실거래가를 기재

 ㅇ 금년 하반기에 부동산등기법 개정(법무부)

   * 등기부에 기재하는 나라(예) : 미국, 영국, 프랑스, 싱가폴

□ 전자신고 시스템 구축(06년 시행)

		④ 소유권 이전등기신청
부동산 매매자				등기소	세무서
↓ ① 계약		② 인터넷 신고		↑ ③ 전자계약서 송부
중개업소				시ㆍ군ㆍ구
		(계약번호부여, 계약내용신고)

□ 투기수요 근절을 위한 상습 투기자 상시 감시체계를 확립하고 부동산 보유․거래․과세관련 통계체제를 정비

 ㅇ 국세청 관련 조직 신설 및 행자부․건교부의 부동산정보기능 강화

20051001작성->

[ 부동산거래 신고제도의 뉴타운및 주택재개발 투자에 활용방안 ]  작성자: 김해수

* 근거법률: 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률

                                                              법제27조

                                                              시행령제19조

                                                              시행규칙 제24조

* 시행일 : 2006년 1월 1일

* 구체적인 내용 : 아래 참조하세요

[부동산거래의 신고 관련 자료]공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률

제27조(부동산거래의 신고)

①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장․군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 주택법 제80조의2의 규정에 의한 주택거래신고의 대상인 주택의 거래계약서를 작성한 경우에는 그러하지 아니하다.

  ②중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성․교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

  ③제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장․군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

  ④중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기특별조치법 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.

  ⑤거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다.

  ⑥제1항 및 제2항의 규정에 의한 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.

제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ①건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축․운영하여야 한다.

  ②시장․군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

  ③시장․군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

시행령

제24조(부동산거래의 신고)  법 제27조제1항의 규정에 의하여 부동산거래계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

  1. 매수인 및 매도인

  2. 계약일 및 잔금지급일

  3. 거래대상 부동산의 소재지․지번 및 지목

  4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적

  5. 실제 거래가격

  6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

  7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 당해 중개업자

  8. 용도지역 등 그 밖의 참고사항

시행규칙

제19조(부동산거래의 신고절차 등) ①법 제27조제1항의 규정에 의하여 부동산거래의 신고를 하고자 하는 거래당사자는 별지 제22호서식의 부동산거래계약신고서(전자문서로 된 신고서를 포함한다)에 매수인 및 매도인이 공동으로 서명 또는 날인(전자인증의 방법을 포함한다)을 하여 거래당사자중 1인이 시장․군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 거래당사자중 1인이 부동산거래계약신고서에 서명 또는 날인을 거부하는 경우 거래당사자중 다른 1인은 단독으로 부동산거래계약신고서에 서명 또는 날인을 한 후 그 사유서를 첨부하여 이를 제출할 수 있다.

  ②법 제27조제2항의 규정에 의하여 부동산거래의 신고를 하고자 하는 중개업자는 별지 제22호서식의 부동산거래계약신고서(전자문서로 된 신고서를 포함한다)에 서명 또는 날인(전자인증의 방법을 포함한다)을 하여 시장․군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

  ③제1항 및 제2항의 규정에 의하여 부동산거래의 신고를 하고자 하는 자는 주민등록증 등 신고인의 신분을 확인할 수 있는 공적 신분증을 시장․군수 또는 구청장에게 제시하여야 한다. 다만, 전자문서로 신고를 하고자 하는 자에 대하여는 전자인증의 방법에 의한다.

  ④법 제27조제3항의 규정에 의한 신고필증은 별지 제23호서식에 의한다.

  ⑤제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 거래당사자 또는 중개업자가 부동산거래의 신고를 하는 때에 거래계약서의 원본을 제시하는 경우 당해 거래계약서의 원본에 부동산거래의 신고를 이행하였다는 표시를 하고 직인을 날인함으로써 법 제27조제3항의 규정에 의한 신고필증에 갈음할 수 있다.

  ⑥제1항의 규정에 의한 부동산거래의 신고(전자문서에 의한 신고는 제외한다)는 거래당사자중 1인의 위임을 받은 자가  이를 대리할 수 있다. 이 경우 대리인은 주민등록증 등 대리인의 신분을 확인할 수 있는 공적 신분증을 시장․군수 또는 구청장에게 제시하고, 대리권을 증명하는 서면 및 대리행위를 위임한 거래당사자중 1인의 인감증명을 제출하여야 한다.

  ⑦제2항의 규정에 의한 부동산거래의 신고(전자문서에 의한 신고는 제외한다)는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 이를 대리할 수 있다. 이 경우 소속공인중개사 또는 중개보조원은 제10조의 규정에 의한 고용신고를 한 자에 한하며, 대리인은 주민등록증 등 대리인의 신분을 확인할 수 있는 공적 신분증을 시장․군수 또는 구청장에게 제시하고, 대리권을 증명하는 서면(중개업자가 제11조의 규정에 의하여 신고한 인장을 날인하여야 한다)을 제출하여야 한다.

***부동산 거래 투명화 정책 Q&A

 

 

 

 

 

(1) 실거래가 신고제도 도입 이유

□ 실거래가 신고제도는

ㅇ 부동산 거래시 이중계약서(다운계약서)작성을 제도적으로 차단하여 부동산거래를 선진화하고

ㅇ 실거래가에 의한 정상 과세가 이루어 질수 있도록 과세 인프라를 구축하는 한편 등기 및 세무절차 전자화를 통한 민원간소화와 행정효율을 높이기 위한 것임

(2) 실거래가 신고 절차는?

□ 부동산  매매시 거래 당사자 또는 중개업자는

ㅇ 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 시장․군수․구청장에게 공동으로 신고해야 함

   * 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고

□ 시장․군수․구청장은 신고내용을 확인후 신고필증을 교부하며

ㅇ 신고필증은 부동산등기 특별조치법에 의한 검인으로 갈음됨

(3) 신고의무 위반시 어떻게 되나?

□ 부동산 실거래가 신고의무 위반(무신고, 지연신고, 허위신고)시

ㅇ 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과 되며

ㅇ 중개업자가 거래내용을 거짓기재 하거나 이중계약서 작성시에는 임의등록취소 또는 6월 이내의 자격정지가 됨

(4) 실거래가 신고의 실효성 확보 수단은?

<신고단계>

□ 신고의무 위반시

ㅇ 거래당사자 및 중개업자에게 취득세 3배이하의 과태료가 부과되고
ㅇ 중개업자에게는 등록취소 또는 6월이내 자격정지

□ 신고가격의 적정성을 검증(실거래가 검증시스템 구축)하여 그 결과를 과세관청에 통보

ㅇ 부동산가격공시 및 각종 시세자료가 공표되고 있어 종전과 같이 가격을 턱없이 낮추어 신고하기 곤란

<등기단계>

□ 등기원인 서류로 제출되는 검인계약서 허위작성시 형사처벌 가능

ㅇ 등기부는 공정증서이므로 등기원인서류 부실기재시 형법(§228)에 의하여

 - 5년 이상의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처함
    * 형법 제228조(공정증서원본등의 부실기재) ①공무원에 대하여 허위신고를 하여 공정증서원본 또는 이와 동일한 전자기록등 특수매체기록에 부실의 사실을 기재 또는 기록하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다

<처분단계>

□ 매도인의 양도가액은    추후 거래상대방(매수인)의 부동산 양도시 취득가액이 되므로 허위기재시 불이익을 받게 됨

(5) 실거래가 신고제는 언제부터 시행되는가?

□ 2006년 1월부터 시행됨
  (공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 부칙)

(6) 등기부에 실거래가를 기재하는 이유는?

□ 등기부에 실거래가를 기재토록하는 것은

ㅇ 실거래가 신고제도의 실효성을 제도적으로 뒷받침하기 위한 것으로
   대부분의 나라가 시행하고 있는 제도임

  ※ 등기 실거래 기재나라(예시) : 미국, 영국, 프랑스, 싱가폴

* 회원님! (^^*  회원님간의 작은 토론을 위하여 자료 수집 했어요  ^^*)

부동산 실거래가 신고제도에 관련하여 회원님의 의견을 듣고 싶사오니 꼬리말에 달아 주시면 감사하겠습니다.

1. 중개업자인 경우?

2. 일반투자자(중`장기투자)인 경우?

3. 내집마련(실수요자)인 위한 경우?

4. 투기꾼(단기투자)인 경우?

5. 취`등록세와 양도소득세에 미치는 영향?

6. 부동산거래투명화제도가 본인(김해수^^*, 각자 개개인)에게 미치는 영향?

7. 부동산거래신고제도의 틈새는? (도끼가 필요한가?)

8. 뉴타운 및 주택재개발사업에 미치는 영향?

9. 기타

+ 뉴타운 및 재개발 투자 전문 컨설턴트   김해수 +   Mobile : 011 - 9518 - 3138

등록일		08 17 2005 11:03AM		조회수
조사기간		2005-07-14 ~ 2005-08-16		총응답현황		545 명
제 목		[실거래가 신고제 시행]부동산 거래 침체 90.46%
지난 6월 30일 부동산중개업법전부개정법률이 국회 본회의를 통과하여, 2006년 1월 1일부터 부동산 거래 계약시 실거래가 신고의무제가 시행됨. 이와 관련하여 실거래가 신고의무제 시행이 부동산시장에 미치는 영향에 대한 설문조사 결과 공인중개사의 37.61%가 ‘조세부담 증가에 따른 건설경기 및 부동산유통시장의 침체’가 가속화될 것이라는 부정적인 응답이 가장 높은 것으로 조사됨. 반면 응답자의 26.97%가 ‘공평과세 실현으로 부동산 투기 방지’라는 긍정적인 효과를 가져올 것이라고 응답함. 이밖에 민생경제 악화, 거래질서 혼란 가중 등 제도 도입으로 인한 부정적 견해가 지배적으로 제도 시행의 실효성이 의문시됨. 실거래가 신고제 시행으로 부동산 거래가 침체될 것이라는 응답이 90.46%로 매우 높게 나타나, 실거래가 신고제 시행에 따른 거래 감소에 대한 우려가 높음. 반면 부동산 거래가 활성화 될 것이라는 응답은 2.94%에 불과한 것으로 조사됨. 이에 부동산 거래침체로 인한 부동산 유통시장 악화가 가속화 될 것이 우려됨. 실거래가 신고제와 관련하여 공인중개사들이 향후 협회에서 중점을 두고 추진해야 할 사안으로 ‘거래당사자에게만 실거래가 신고의무 부과’를 지적함. 이는 부동산 투기 방지 및 공평과세 실현이라는 입법 취지는 공감하나, 이중계약서 방지 등 제도 도입의 실효성을 위하여 거래주체인 거래당사자에게 신고의무가 부과되어야 한다는 의견이 다수를 차지함.

지난 6월 30일 부동산중개업법전부개정법률이 국회 본회의를 통과하였으며, 이와 관련하여 2006년 1월 1일부터 부동산 거래 계약시 실거래가 신고의무제가 시행됩니다.귀하는 실거래가 신고의무제 시행이 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠 것이라고 생각하십니까?

1번문항 : 공평과세 실현으로 부동산 투기 방지

147표(26.97%)

2번문항 : 거래질서 혼란 가중

46표(8.44%)

3번문항 : 조세 부담 증가에 따른 건설경기 및 부동산유통시장의 침체

205표(37.61%)

4번문항 : 부동산거래량의 급감으로 인한 환금성 저하로 민생경제 악화

143표(26.24%)

5번문항 : 기타

4표(0.73%)

귀하는 실거래가 신고제가 시행된다면 부동산 거래에 어떠한 영향을 미칠 것이라고 생각하십니까?

1번문항 : 매우 침체될 것이다

352표(64.59%)

2번문항 : 다소 침체될 것이다

141표(25.87%)

3번문항 : 별 다른 영향을 미치지 않을 것이다

36표(6.61%)

4번문항 : 다소 활성화 될 것이다

5표(0.92%)

5번문항 : 매우 활성화 될 것이다

11표(2.02%)

귀하는 실거래가 신고제와 관련하여 향후 협회에서 가장 중점을 두고 추진해야 하는 사안은 무엇이라고 생각하십니까?

1번문항 : 거래 당사자에게만 실거래가 신고의무 부과

307표(56.33%)

2번문항 : 실거래가 분리 입법화

38표(6.97%)

3번문항 : 부동산등기특별조치법으로 대체

65표(11.93%)

4번문항 : 실거래가 신고 의무 조항 삭제

123표(22.57%)

5번문항 : 기타

12표(2.20%)