| 1. 임차관계:현장답사 조사요.입주일과 임차금은 정보지 기재내용과 별도로 재확인해야한다. |
| 2. 유찰시마다 20%씩하락. 입찰일의 변경시는 20%감액되지 안는다. |
| 3. 재경매:낙찰>다시경매. 이 경우 입찰보증금을 20-30%로 지정하도록 되어있다.(특별매각조건) |
| 4. 전소유자의 (가)압류는 경락으로 소멸안되고 낙찰자가 인수부담. |
| -압류원인 및 금액을 알아본후 응찰해야한다. |
| -전소유주의 가압류권자는 본사건에서 배당에 참가할수업다. |
| 6. 저당권이 업으면 가압류가 대항력 기준 |
| -임차전입일>가압류일자:임차인은대항가능 |
| - < : 불가 |
| -이때 확정일자 없으면 배당신청할수 업다. SO.경락인이 전액변제 해야한다. |
| 7. 같은날 다수의 저당권이 설정되면 등기 접수번호에따라 배당이 이루어진다 |
| 8. 선순위 임차인이 배당요구후 취하한 경우: 낙찰자가 부담해야한다. |
| -임차인의 배당요구철회는 배당요구의종기까지임. |
| -임차인이 배당요구한 것을 알고 낙찰받았어도 낙찰기일전까지 주의하여 변동여부를 살펴야 |
| 9. 대지권 미등기일때:감정가에 대지가격이 포함되엇는지 확인해봐야한다. |
| -감정가에 대지권이 포함되어 있다면:대지권에대한 소유권을 넘겨받기수월 |
| - 포함되어 잇지안다면: 구분소유권 매도청구권에 의해 땅소유주에게 시세가격에 소유권을 넘겨줘야 되는경우도있다. |
| 10. 주민등록확인 결과 전입신고된 임차인이 업는데도 법원임대차조사서상 보증금 1억원의 임차인이 있다. 이 경우 무단점유자인지에대한 조사와 재경매에 나온이유를 조사해야한다. |
| 11. 임차권자의 대항력은 전입신고일 다음날 발생한다. |
| -전입신고일이 저당일과 같으면 대항력업다.(다만 임차권자의항의가 크므로 이사비정도는 고려해야) |
| 12. 경매기입등기일 하루전에 전입한 소액임차인(4000/3000)은 소액임차인으로보호됨. |
| 13. 대위변제를 조심:대위변제시점은 실무상 경락잔금 납부전 까지이다. |
| _ 저당일>전입일>확정일자순으로 임차인이 배당받지 못하는 경우 임차인이 저당피담보채권액이 소액인 경우 대위변제할 가능성이있다. |
| 14. 퇴거후재전입시 최초전입일은 효력상실: |
| -임차인의 전입일(확정일자)>저당일자>재전입 |
| 13. 법원의 임대차 현황조사서상 임차인이있어도 주민등록전입하지 안으면 임차인이 권리주장 못함.(반드시 주민등록확인) |
| -부모가 자식집에 함께살더라도 세대를 달리해 전입신고 되어있다면 임차인으로 대항력행사 할수잇다. |
| -소유자와 임차인의 관계가 부부간일때는 임차인으로 인정하지안지만 형제부자 친인척등일 경우 개별사안에따라 임차인여부를 판단하고 잇음. |
| -가장임차인 여부를 소명하는 것은 낙찰자 몫이다. 가자임차인으로 심증은 가지만 물증이 없다면 입찰을 포기하는 것이 현명한 결정이다. |
| 14. 대항력없는 임차인은 낙찰인에게 명도해주어야한다. |
| 대항력업는 임차인 내보내기위해서는 이사비용은 고려해야. |
| 15. 경매개시 기입등기일 이후에 전입한 임차인은 불법점유자로 간주되어 어떠한 형태로든 보증금을 한푼도 배당 받을 수 업고 무단점유자로 인도명령 대상에 불과하다. |
| 31강좌 : 공유지분이 경매로 나온 경우-공유자 우선 매수권 |
| 16.잉여주의와 채권자 매수신고 |
| 1) 최저 경매가격이 결정되면 경매법원은 경매신청 채권자에 우선하는 부동산상의 모든 부담액(경매비용, 선순위 채권총액 등)을 변제하고 나면 잉여의 가망이 없다고 판단될 때에는 이 사실은 경매신청 채권자에게 통지해야 한다.(민사소송법 제616조 제1항) |
| 2) 무잉여 통지를 받은 경매신청 채권자는 통지를 받은 날로부터 7일 이내에 경매절차 비용과 자기의 채권에 우선하는 선순위 채권총액을 변제하고서도 잉여가 있을 가격을 스스로 정하여 경매기일에 그 가격 이상으로 매수신고한 자가 없을 경우에는 스스로 그 가격으로 매수 할 것을 신청하고 보증을 제공하면 경매절차는 진행된다. |
| 이 경우에 제공해야 할 보증액은 매수신청액과 최저 경매가액의 차액이다. |
| *경매에 참가할수없는자 |
| 무능력자 |
| 채무자.소유자 |
| 집행관 .그친족 |
| 경매부동산의 감정인과 그친족 |
| 이해관계잇는 집행법원의 법관. 담당법원직원(주사) |
| 재경매의 경우 종전경락인 |
| II.주택임대차 |
| 1. 적용범위 |
| 2. 법상의 대항력 |
| 1) 대항력 구비요건:인도+전입 |
| -인도와 전입신고는 대항력 취득요건인동시에 존속요건 |
| -요건구비 익일(오전0시)부터 대항력 취득 |
| 임차인이 자신의 주민등록을 임차주택으로 이전하지 아니하였다고 하더라도 임대인의 승락을 받아 적법하게 전대가 이루어지고, 그 전차인이 인도와 주민등록을 마친 그때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 된다 |
| - 전차인의 대항력 취득시기:대항력을 가지고 있는 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에, 주택 양수인이나 전차인은 주택을 양수받은 날로부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면, 원래 임차인이 가지고 있던 대항력은 소멸되지 않고 그대료 유지되어 전차인 또한 대항력을 가지게 된다. (이럴경우 전차인 은 임차인이 가지고 있던 대항력이 소멸하지 않아 대항력을 주장할수 있다.따라서 전차인의 임차금 5000만원을 배당받고 전대인은 그의 차액 3000만원을 배당 받게 된다.) |
| * 임대인의 동의가 없이 전대차계약을 체결한 경우 전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할수 없으며 대항력 또한 당연히 가지지 못한다. 임대보증금에 대해서는 임차인에 대하여만 그 반환을 청구할수 있을뿐이다. |
| -전입신고일이 저당일과 같으면 대항력업다.(다만 임차권자의항의가 크므로 이사비정도는 고려해야) |
| 2) 대항력 내용 |
| -매매시(경락시) 새소유자(경락인)에게 보증을 받을때까지 주택의 인도를 거부할수있는권리이다. |
| -인도+전입 다음날 저당권이설정 되었다면 임차인은 경락인에게 대항가능 |
| -전입신고일이 저당일과 같으면 대항력업다.(다만 임차권자의항의가 크므로 이사비정도는 고려해야) |
| -대항력없는 임차인은 낙찰인에게 명도해주어야한다. |
| 대항력업는 임차인 내보내기위해서는 이사비용은 고려해야. |
| *경매개시 기입등기일 이후에 전입한 임차인은 불법점유자로 간주되어 어떠한 형태로든 보증금을 한푼도 배당 받을 수 업고 무단점유자로 인도명령 대상에 불과하다. |
| -경매로 인수되느냐 소멸되느냐는 대항력(전입과 인도의 익일 0시부터)을 기준으로한다 |
| *확정일자 |
| -확정일자 받으면 배당에참여할 자격이 생긴다. |
| -배당은 확정일자를 기준으로 순위를 정한다 |
| 3) 우선변제권 |
| -경매시 토지와 건물의 가액중에서 우선변제 받을수있음과 동시에 명도해주어야하는권리이다. |
| -경락인에게 대항력을 가지고 우선변제권을 행사하거나 배당요구신청하여 배당 받던지 선택하여 행사가능3. 소액보증금 |
| -임대차계약을 변경하여 소액 보증금으로 된 경우 특별한 사정외에는 인정되지 아니하며 (예.방2에서 방한칸으로) 동의얻은 전대의 경우에도 전대인 자신이 소액 임차인 이어야한다. |
| 전대인이 소액임차인이 아닌데도 소액보증금을 받고 전대하였다면 전차인은 소액임차인으로서 보호를받지 못한다. |
| -최우선변제:임차인은 경매신청등기전에 대항요건을 갗추어야한다. |
| -임대인이 공유자일 경우 1인의 지분에 대하여 경매가 진행되었다 하더라도 임차보증금은 공유지분별로 나뉘어 계산되지 않고 전체 보증금을 배당받게된다. |
| 위 임차인들 중 원고와 소외 민병도, 최용호, 김창열은 이사건 건물에 관한 피고의 근저당권설정등기가 마쳐지기 전에 주택인도와 전입신고를 마치고 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었으므로 그 후에 이 사건 건 |
| 물에 근저당권설정등기를 마친 피고보다 이 사건 건물의 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(이 사건 토지의 환가대금에 관하여는 피고가 먼저 근저당권설정등기를 마쳤으므로 피고가 우선하게 된다). |
|
|
| 4. 대항력의상실 |
| 1) 상실시기:임차인이 경매법원에 배당요구하고 법원이 임대인에게 배당요구통지를 하게되면 임대차 기간이 남아있어도 임대차관계는 종료한다. |
| 2) 경매절차가 끝나기전 다른곳으로 주거를 옮긴 경우 배당바들수있나? |
| 3) 주민등록이라는 대항요건은 배당요구의 종기인 경락기일 까지 계속되어야한다. |
| 4) 임차인의 확정일자와 같은날자에 여러개의 저당권이 설정된 경우 균등배당을 한후 ,저당권사이에는 흡수배당 한다. |
| 5) 소액임차인은 임차건물과 토지가 동일소유자 |
|
| III. 권리의 순위 |
| 1. 물권자는 채권자에 언제나우선(예외) |
| 2. 채권자(가압류.압류)간에는 언제나평등(안분배당) |
| 3. 임차(확일x)A>저당B>저당C:B>C |
| -확정일자없는 임차인A은 배당에 참여하지 못하나 주택인 경우에는 낙찰자 또는 3자에게 대항력은 행사할 수 있다. |
| * 임차(확)A>저당B:A>B순으로배당 |
| * 저A>임(확)B>저C:C의 실행으로 B도소멸. B는 경락인에 임차권을 주장못한다. |
| 4. 가압A>가압B>저당C |
| -후순위 저당은 가압류 채권자에게 우선변제권을 주장할 수 없고 가압류와 동순위로 안분 |
| -채권상호간 평등 안분 |
| -ABC간에안분배당 |
| * 가압A>저B>압류C |
| -ABC간 안분배당 |
| -B는 C에게 흡수배당 |
|
| IV. 말소기준권리 |
| 1. 말소기준권리가 될 수있는 권리 |
| 1) 저당권 |
| -같은날 다수의 저당권이 설정되면 등기 접수번호에따라 배당이 이루어진다 |
| 2) 가압류등기 |
| 3) 담보가등기 |
| 4) 경매개시결정등기 |
| 5) 전세권(전체전세) |
| 6) 부분전세(불완전말소기준) |
| -이중 등기순서가 가장빠른 것이 기준 |
| 2. 낙찰자가인수해야 하는권리 |
| 1) 선대항력잇는 임차인 |
| 2) 선가처분등기, 순위보전가등기,환매등기 |
| 3) 선용익물권 |
| 4) 무조건인수:유치권, 예고등기, 구소유자에대한 가압류, 법정지상권 |
| 3. 소멸하는권리 |
| 1) 모든 저당(담보가등기) |
| 2) 압류.가압류 cf. 구소유자에대한 가압류 |
| 3) 후임차권, 용익물권(지상.지역.전세) |
| 4) 후가처분 |
| 5) 전세권-기한이정함이없는 경우 |
| -경매개시기입등기후 전세권 잔여기간이 6월 |
| -전세권자가 경매신청한 경우 |
| 4. 연습 |
| 1) 임차a>가처b>저당c(기준)>전세d>c의경매신청 |
| -ab는 인수 |
| -가처분등기전에< 대항력잇는 임차권자는 가처분권자가 승소해서 가처분권자앞으로 소유건을 이전하더라도 가처분권자에게 보증금을 청구할 수 있다. |
| 2) 임차(확)a>저당b(기준)>가압류c>b의경매신청: |
| -a는 배당에참여하여 임차보증금을 전액회수가능 , 전액받지못하면 전액받을때까지 대항력행사가능(낙찰자가 나머지는인수) |
| -임차인이 그의배당요구로 일부를 배당받고 해지된 다음에도 전부를 사용수익 하고있다면 배당받은 부분만큼 부당이득을 얻고 있다.(판) |
| 3) 가압A(기준)> 임차B> 저당C>가압류A의 지급판결에의한 경매신청 |
| -가압이 가장앞선권리이면 말소기준이되고 이후의권리는모두소멸 |
| -가압이후 대항력있는 임차인은 가압류 사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그임대차의 효력을 주장할수 없다. |
| 4) 가압a>소유권이전>임차b>저당c(기준)>c의경매신청 |
| -구소유자에 의한 가압류권자a는 배당에 참여하지못하기 때문에 인수 |
| 가압류가 선순위 인 경우 등기를 확인하여 현소유자에대한 가압류인지를 확인해야 |
| -저당이말소기준 이므로 선순위 가압류와 임차는 인수해야한다. |
| 5) 전소유자에 대한 가압류도 말소기준이 되는 경우 |
| (1)가압a(기준)>저당b>소유권이전c>저당d>d의 경매신청 |
| -저당b가있기 때문에 a가말소기준 |
| -a와b는 채권액에 비례하여 배당받고 |
| 남은금액은 d가 배당받는다. |
| 6) 임차(확)a>가압b(기준)>저당c>c의경매신청 |
| -저당보다 선순위인 가압류가 말소기준 |
| -a는 인수됨(배당요구할수도있음 이때 a와b는 평등배당관계) |
| -가압류와 임대차의 순위는 확정일자를 기준 |
| 7) 저당a(기준)>보전가등기b>a의 경매신청 |
| -(보전/담보)가등기는 선순위인 저당에대항불가 so.가등기는 소멸 |
| 8) 가등기a>임차(확)b>저당c>가압d>c의경매신청 |
| -a가 보전가등기인 경우:c가 말소기준, ab는 인수됨 |
| 담보가등기인 경우:a가말소기준 ,a이하는 소멸 |
| -담보가등기=저당 |
| 9) 부분전세:불완전 말소기준 |
| -부분전세권자는 건물전체를 경매신청할 수 없다. (단,전세금반환청구소송에서 확정판결을 받아 전체에대한경매청구는가능) |
| -전세a(만료일이 경매신청기입등기일로부터 6월내)>임차b>저당c(기준)>c의 경매신청 |
| *부분전세(1층)과 임차인(2층)의 점유부분이 다른 경우 전세권a이 소멸하더라도 임차b는 말소기준인 저당보다 먼저대항력갗추었으므로 낙찰자가 인수한다. |
|
| V 배당 |
| 임차인이 배당받을수 있는 금액을 안다면 배당신청 하도록하여 인도문제를 쉽게해결할수있고 총투자비를 산출할 수 있다. |
| 1. 배당되는 채권자 |
| 1) 배당신청 없이 당연히배당되는자 |
| -경매신청채권자 |
| -경매신청등기전에 가압류집행을 한 채권자(공탁) |
| -전세기간 만료일이 경매개시결정부터6월내 |
| -경매로 소멸하는 저당권자, 담보가등기권자, 전세권자, 가압류권자,로 경매등기전에 등기한자 |
| -압류교부청구, 압류한 국세 지방세채권자 |
| 2) 낙찰기일까지 배당요구해야 배당되는자 |
| -경매등기후의 저당권자 및 가압류권자 |
| -낙찰기일전까지 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인 |
| -경매등기전까지 대항요건을 갖춘 소액임차인 |
| -집행력 있는 정본(판결문)을 받은 채권자 |
| 2. 가압류와 배당 |
| -가압류가 최선순위인 경우 후순위 물권은 동순위로 취급되어 안분비례에의한 배당한다. |
| -가압류는 안분배당으로소멸, (가압류는 흡수배당하지안음) |
| -가압류이후의 권리는 시간순으로 흡수배당함 |
| 1) 가압a(기준)>저당b:b의경매신청 |
| -ab는동순위로 안분배당 |
| 2) 저당a>가압b>저당c:c의 경매신청 |
| -a가 순위배당받고,나머지를 |
| -bc가 동순위로 안분배당 |
| 3) 가압a>저당b>저당c:c의 경매신청 |
| -abc간 안분배당 |
| -b는 c로부터 흡수배당 |
| -a는 안분배당액만큼만 공탁되고 채무자를상대로 본안소송재기하여 승소후 공탁된 금액을 회수한다. |
| 4) 가압a(기준)>저당b>가압c>저당d:d의경매신청 |
| -abcd간에 안부배당후 |
| -b는cd로부터 흡수배당 |
| -cd는 나머지를 안분배당 |
| 34강좌 : 가압류와 안분배당 |
| 1.배당(예상)말소기준 최선순위 가압류 기준 1차 배당낙찰대금이 1억 5,000만원이며 |
| 1. 가압류 5,000만원2억2,500만원*1억 5,000만원 =3,333만원 |
| 2. 근저당 4,500만원2억2,2500만원*1억5,000만원 =3,000만원 |
| 3. 가압류 7,000만원2억2,2500만원*1억5,000만원 =4,666만원 |
| 4. 근저당 6,000만원2억2,2500만원*1억5,000만원 =4,000만원 |
| 1번 가압류 : 산출된 3,333만원을 배당받는 것으로 배당이 종결( 배당이 종결되었더라도 즉시수령이 불가능하며 일단, 공탁후 본안소송에서 승소판결을 받음 다음 찾아가게됨.) |
| 2번 근저당 : 자기의 채권액은 4,500만원임에도 1차 배당에서는 약 3,000만원 밖에 배당받지 못하여 1,500만원은 배당받지 못하였으나 3번 가압류권자와 4번 근저당권자 보다는 순위상 우선권을 가지고 있으므로(이를 담보물권의 우선변제적 효력이라 함) 후순위 권리자로부터 자기의 채권이 충족될 때까지 이들이 배당받은 금액을 한도로 하여 환수받을 권리가 있는바, 부족금 1,500만원에 대한 3.번 가압류권자권자와 4번 근저당권자의 분담액을 산정하면 환급액 1,500만원을 배당받아 4,500만원 전부를 배당받은다. |
| 3번 가압류권자권자와 4번 근저당권자가 2번 근저당에게 흡수된 분담액을 산정하면 아래와 같다. 이 환급액1,500만원을 배당받은 금액비율로 분담해야 한다. |
| 3번가압류권자의 환급액 : 1,500만원 * 4,666만원 8,666만원 = (약) 808만원 |
| 4번근저당권자의 환급액 : 1,500만원 * 4,000만원 8,666만원 = (약) 692만원 |
| 2 배당 (최종)위 물건의 순위에 따른 최종배당액을 보면 아래 표와 같다. |
| 1. 가압류: 3,333만원 |
| 2. 근저당: 4,500만원 (1차 배당액3,000만원+ 후순위에서 환수액 1,500만원) |
| 3. 가압류: 3,858만원 (1차 배당액4,666만원- 2번 근저당권에 환급액808만원) |
| 4. 근저당: 3,308만원 (1차 배당액4,000만원- 2번 근저당권에 환급액692만원) |
| 5) 임차a>가압b(기준)>a의확정일자:b의경매신청 |
| -ab는 안분배당 |
| *선대항력 갖춘임차인도 확정일자가 <가압류보다 늦은 경우 가압이선순위-안분배당함. |
| 6) 가압a>담보가등기b>저당c:a의경매신청 |
| -abc간 안분 |
| -b가c로부터 흡수배당 |
| 7) 가압a>저당b>당해세아닌세금c>가압d:b의경매 |
| 당해세 아닌세금은 가압류보다 후순위 이더라도 가압류보다우선배당됨 |
| -abcd간 안분 |
| -b는 cd로부터 흡수배당 |
| -c는 ad로부터흡수배당 |
| *순위(저당권이 국세보다앞선경우임) |
| 0.경매비용 |
| 1.소액보증금(주택.상가)중 일정액 /최종3개월임금과 퇴직금 |
| 2.당해세 |
| 3.저당.전세.담보가등기.임차(확) |
| 4.기타근로채권(3개월이외임금) |
| 5.국세.지방세 |
| 6.공과금(산재보상,의료보험료,연금보험료) |
| 7.일반채권자, 압류채권자, 압류후저당권자, 확정일자없는 임차인 |
| 3. 임대차와 배당 |
| 경매로 인수되느냐 소멸되느냐는 대항력(전입과 인도의 익일 0시부터)을 기준으로한다 |
| *확정일자 |
| -확정일자 받으면 배당에참여할 자격이 생긴다. |
| -배당은 확정일자를 기준으로 순위를 정한다 |
| -확정일자부임차인은 배당요구하여 우선변제받을 수 있고 |
| 임대기간이끝나고 보증금을 반환받을때까지 명도거부하는 대항력행사도 할 수 있다. |
| 1) 임대(대항력)a>저당b>전대(승락0.대항력)c |
| -동의있는 임차권의 양도.전대의 경우 양수인.전차인이 임차인의 퇴거일로부터 전입신고기간(14일)내에 전입신고와 인도를받았다면 임차인의 대항력은 존속한다.(판) |
| -a의 대항력은 유지됨 |
| 2) 임차(전입신고x-대항력x)a>전차(대항력0)b>저당c |
| -a는 b가 전입신고한때 그익일부터대항력취득 |
| 3) 저당a>임차(확x)b>저당c |
| -b는 우선변제권 업스므로 ac가 먼저 순위배당 |
| 4) 확정일자와 저당권이 같은날: 동순위로 안분배당한다 |
| -저당권자보다 먼저대항력 갖춘 임차인은 저당권의 실행으로 배당받지못한 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있다. |
| 5) 저당a>임차b>가압c>b의 확정일자:a의 경매 |
| -a가 1순위 |
| -b는 우선변제권을 c에게 주장하지못한다. |
| -bc는 안분배당 |
| 6) 임(확3000)a>임(확2000)b>임(확3500)c>저당(00/04/05기준)d:서울 |
| -ab에게 각각 1200씩을 먼저배당(최우선변제)하고 |
| 순위배당을 하면 |
| -a:1800>b:800을배당하고 |
| -c:3500>d:나머지순으로배당한다. |
| 7) 저3000(93/05/15)a>저4000(96/03/05)b>임(확1500)c>임(확2500)d:서울 b의경매 |
| -a의근저당시 2000이하일떼 700: c만 700최우선변제 받고 a에게 3000을변제하고 |
| -3순위로 b의근저당시에는 3000이하일때 1200이므로 |
| C에게 500(1순위로 배당받은 700공제한금액)> d에게 1200을 다시우선변제하 고 나머지는 b부터 순위배당한다. |
| * 대지에 대한저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금에서 소액보증금을 환가받을수 있지만 이는 대지에저당 설정시 이미 그지상건물이 존재하는경우만적용된다. |
| 4. 대위변제 |
| *입찰시 선순위 저당이 소액인경우 대위변제가능성검토 |
| *대위변제의시기:경낙대금납부전까지 |
| *대위변제한금액은 배당하고 남은잔액이 잇으면 그금액에서 잔액이업으면 채무자에게 전액구상가능 |
| 1) 저당1500(말소기준)a>임차(확5000)b>저당c>가압d:a의경매 |
| -임차인이 a의1500을 갚으면 말소기준은 c가됨. 임차인은 대항력취득하여 보증금5000을 낙찰자가 인수해야한다. |
| 경매 진행 기간도 |
| 1. 경매신청접수 - 즉시 |
| 2. 경매개시결정 - 경매신청후 2일 이내 |
| 3. 현황조사 - 경매개시 결정후 30일 내지 45 일 |
| 4. 이의신청 - 송달받은후 1주일 이내, 즉시 항고 |
| 5. 신문공고 - 경매개시결정후 30일내지 45일 |
| 6. 입찰실시 - 신문공고후 14일 내지 20일 |
| 7. 낙찰기일 - 입찰기일로부터 5일 내지 7일 |
| 8. 대금납부 - 낙찰허가일로부터 25일 내지 30일 |
| 9. 재경매기일 - 대금납부기일로부터 25일 40일 |
| 10. 배당기일 - 낙찰대금 완납일로부터 30일 이내 |
| 5. 대지권 미등기된건물 |
| 아파트나 연립주택 등 집합건물 입찰 시 대지권미등기가 된 경우에는 법원의 감정평가로서 대지부분이 평가되었는지 되지 않았는지를 확인하여야 합니다. |
| 감정평가에 대지가격이 포함되었다면 비록 대지가 미등기라 하더라도 낙찰로 인하여 대지에 대한 권리도 일괄취득 하게 되므로 큰 문제는 없지만, 감정평가에 |
| 대지가격이 포함되지 않았다면 낙찰가격 외에 추가비용으로서 대지권을 취득하여야 하므로 대지권의 취득에 의한 추가비용을 감안하여야 입찰가격을 결정해야 하며, |
| 대지가 시유지의 소유로 되어 있는 경우와 같이 대지권의 취득이 원시적으로 불가능한 경우가 있으므로 추후에 대지권을 취득할 수 있는지도 확인하여야 합니다 |
| 6. 말소기준권리보다 선순위인 임차권을 매우조심해야한다. |
| 임차보증금이얼마고 배당에참여할것인지 정확히 판단해야한다. |
| 7. 낙찰받은 부동산에 부합물(정원석.정원수)가 있는경우 |
| 낙찰 받은 부동산에 정원수나 정원석과 같은 토지에 부합물이 존재하고 부동산의 명도과정에서 경매부동산의 소유자가 부합물과 경매부동산과는 관계가 없음을 주장하면서 부합물을 이전해 가겠다고 한다거나, 낙찰자에게 매입을 요구할 경우 골치가 아프지 않을 수 없습니다.법원의 실무상 한그루, 한점의 가치가 수백만원을 호가하는 부합물은 경매부동산대한 감정평가 시에 별도의 감정을 하여 최초경매가격에 포함하게 됩니다.그러나 부합물이 제3자의 소유라거나, 수목이 '입목에 관한 법률에 따라 별도등기 된' 입목인 경우에는 경매의 대상물에 포함되지 아니합니다. 낙찰자는 경매부동산에 고가의 부합물이 존재한다거나, 낙찰 후에 소유자가 부합물의 매입을 요구할 때는 법원의 감정평가서를 확인하여 부합물의 가치도 감정평가 되었는지를 확인하여, 경매대상부동산과 부합물이 함께 평가되었다면 소유자의 요구에 신경 쓸 필요가 없습니다. |
| 8.환매등기가 있는 경우 소멸기준권리 이후의 환매등기는 낙찰자에게 인수의무가 없지만, 최선순위 즉 소멸기준권리 이전에 등기된 환매등기는 낙찰자에게 무조건 인수되므로 입찰을 신중히 검토해야 합니다.만약 낙찰로 인하여 지급할 금액(낙찰대금)보다 환매대금으로 지급받는 금액이 큰 경매부동산이 있다면 낙찰금액과 환매금액의 시세차익을 얻을 수 있는 부동산이므로 입찰해도 문제가 되지 않을 것입니다.반대로 낙찰대금보다 환매금액이 적다면 차익만큼의 손해를 감소해야 하므로 입찰에 응해서는 안됩니다 |
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| 개인이 부담하는 전기세,수도세, 가스비, 소독비 등을 제외한 공용부분. 예를들어 복도,계단,가로등관리등에 관한 관리비는 낙찰자가 부담하게 됩니다. |
| 입찰자는 낙찰로 인하여 부담하게 될 공용부분에 대한 관리비를 감안하여 입찰가격을 결정하여야 합니다. |
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| 9.제시외 건물이란 증축이나 개축을 한 후 등기를 하지 않은 미등기 부동산을 말합니다. 입찰자는 법원의 현황조사서나 감정평가서로서 제시외 건물의 유무를 확인할 수 있으며, 이로서 확인할 수 없는 제시외 건물이 존재할 때는 비록 낙찰을 받았다 하더라도 낙찰자가 원할 경우 낙찰불허가신청에 의하여 낙찰을 취소하고 입찰보증금을 반환 받을 수 있습니다. |
| 법원 실무상 경매부동산에 제시외 건물이 존재하는 경우 감정평가시 제시외 건물을 등기된 경매부동산의 감정가격에 포함하여 일괄적으로 경매를 진행하지만 그렇지 않은 경우도 있으므로 입찰자는 제시외 건물의 가격이 감정가에 포함되었는지를 확인해야 합니다.제시 외 건물이 감정가에 포함되었다면 낙찰에 의하여 등기된 부동산과 제시 외 건물을 동시에 취득하게 되므로 입찰에 응해도 아무 문제가 없으나, 만약 포함되지 않았다면 낙찰 후에 제시외 건물에 대한 소유권을 주장할 수 없고, 이 건물의 매입을 위하여 추가비용을 부담해야 합니다. |
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| 10.전세권의 목적부분(2층)과 임차권의 목적부분(1층)이 다른 경우에 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분(2층)에 한하여 그 효력이 미치므로, 전세권이 경매로 소멸한다고 하더라도, 전세권의 목적물과 다른 부분을 점유한 임차권은 낙찰로 인하여 소멸되지 않는다고 보아야 한다는 대법원 판례.전세권설정등기 이후에 전입신고 한 임차인이 모두 대항력을 갖지 못하는 것은 아닙니다. 위 사례와 같이 임차인이 전세권과 근저당권 사이에 존재하는 경우 대항력의 유무를 확인한 후, 인수되는 입찰자가 있다면 추가로 부담해야 할 임차보증금을 감안하여 입찰가격을 결정해야 할 것입니다. |
| 전세권이 소멸기준권리 이전에 등기되어 있고, 전세권의 기간이 경매기입등기일을 기준으로 하여 6개월 이내로 남았거나(기간을 6개월로 정한 것은 통상적으로 경매개시결정일부터 낙찰일까지 6개월 정도가 소요되기 때문입니다), 약정이 없는 경우에는 배당요구와 관계없이 말소되고 배당절차에서 배당되게 됩니다. |
| 그리고 전세기간이 만료된 후, 부동산소유자와 전세권자간의 묵시적 갱신에 의하여 전세권이 연장되었다 하더라도 전세권변경등기를 하지 않은 상태에서 경매신청 되었다면 이 전세권은 기간의 약정이 없는 전세권과 동일하게 처리되게 됩니다 |
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| 11. 임차인이 소멸기준권리보다 우선하여 전입신고를 하여 대항력을 가지고 있고, 전세권설정까지 한 경우에는 낙찰로 인하여 전세권은 말소된다 하더라도 임차인이 임차보증금 전액을 반환 받을 때까지 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다는 것을 명심해야 합니다. |
| 12. 현행법상 임차인은 배당요구와 배당철회를 낙찰(?)기일 전까지 할 수 있으며, 배당 받을 수 있는 임차인이라도 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외되게 됩니다.대항력 없는 임차인이 배당요구의 유무는 낙찰자에게 영향을 미치지 않지만, 대항력 있는 임차인의 배당요구 유무는 낙찰자에게 지대한 영향을 미치게 됩니다. |
| 등기일이 동일한 최선순위 저당권이 존재하는 경우에는 등기의 접수번호 순으로 우선순위를 정하게 됩니다. |
| 배당에 있어서 배당순위가 동일한 경우에는 권리자간의 채권액의 비율에 의해 평등배당을 받게 됩니다. |
| 13. 확정일자와 저당권설정일이 동일한 사례 |
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| 1. 등기부 분석등기일이 동일한 최선순위 저당권이 존재하는 경우에는 등기의 접수번호 순으로 우선순위를 정하게 됩니다. 조흥은행의 근저당권과 농협의 근저당권 설정일이 동일하지만 부동산등기부등본의 확인결과 조흥은행의 근저당권의 |
| 접수번호가 더 빠르므로 소멸기준권리일은 조흥은행의 근저당권설정일인 1993. 4. 10 이 되며, 1993. 4. 10일 이후의 |
| 권리는 낙찰로 인한 소유권이전 시 소멸하게 됩니다. |
| 2. 임차인 분석임차인 김현정의 대항력 발생시점은 전입신고일 다음날 오전 0시이고, 근저당권의 효력발생 시점은 설정 당일 오전 9시(일반적으로 등기소등 공공기관의 업무 개시 시간이 9시이기 때문임)로, 임차인 김현정은 소멸기준권리인 조흥은행의 근저당권보다 우선하여 대항요건을 갖추었으므로 낙찰자에 대한 대항력을 갖게 되며, 확정일자도 받았으므로 후순위 권리자에 대한 우선변제권도 갖게 됩니다. |
| 배당에 있어서 배당순위가 동일한 경우에는 권리자간의 채권액의 비율에 의해 평등배당을 받게 됩니다. 임차인 김현정과 근저당권인 조흥은행 및 농협은 임차보증금과 채권액의 비율에 따라 안분배당되고, (근)저당권 |
| 상호간에는 접수일의 선후에 따라 선순위 저당권자가 자신의 채권액에 만족할 때까지 후순위 저당권자의 안분배당금을 |
| 흡수하게(흡수배당) 됩니다. |
| (1) 배당순서 - 안분배당만약 낙찰금액이 5,000만원이라고 가정했을 때, 임차인 김현정과 근저당권자인 조흥은행과 농협은 각 채권금액의 비율에 따라 안분배당을 받게 됩니다. |
| 가. 임차인 : (4000만원 5000만원) 1억4000만원 = 1,430만원 |
| 나. 근저당 : (4000만원 5000만원) 1억4000만원 = 1,430만원 (조흥은행) |
| 다. 근저당 : (6000만원 5000만원) 1억4000만원 = 2,140만원 (농협) |
| (2) 배당순서 - 흡수배당임차인은 1,430만원을 배당 받게 되며, 근저당권 조흥은행은 농협보다 접수번호가 빠르므로 조흥은행의 채권액인 4,000만원에 만족할 때가지 농혐의 배당금을 흡수하게 됩니다.즉, 조흥은행은 안분배당액 1,430원과 농협으로부터 흡수한 배당액 2,140원의 합계인 3,570원을 배당 받게 되고, 농협은 전혀 배당을 받지 못하고 낙찰로 인한 소유권이전 시에 말소되게 됩니다. |
| 3, 종합분석이 사례에서 가장 중요한 것은 임차인의 대항력 취득 시점입니다. 대항력 있는 임차인 김현정은 배당에서 임차보증금 전액을 배당 받지 못하므로 배당으로서 부족한 임차보증금 채권은 낙찰자에게 인수되게 됩니다.입찰자는 인수되는 임차보증금액을 파악하여 입찰가격을 결정해야 할 것입니다. |
| 이 사례에서 낙찰자는 낙찰가격 5,000만원과 김현정의 임차보증금 2,570만원을 인수하게 되면 총 7,570만원에 |
| 본 물건을 낙찰 받은 셈이다. 감정가 7,200만원 보다 370만원이나 비싸게 소유권을 취득한 결과가 되고 말았다. |
| 만약에 김현정이 배당요구를 하지 않은 경우에도 이는 대항력 있는 임차보증금 임으로 낙찰자는 보증금 전액 |
| 4,000만원을 인수해야 된다. 어떻게 하든 임차인 김현정은 보증금 4,000만원 전액을 지킬 수 있게 된다. |
|
| 일반적인 임차인들은 배당요건이 되더라도 배당요구를 하여야만 배당을 받게 되지만, '임차권등기' 나 전세권설정등기'를 해 놓은 임차인들은 배당요구 없이도 배당요구를 한 것으로 간주하여 배당되게 됩니다.그러나, 경매개시결정 이후에 임차권등기를 한 임차인은 법원에 임차권등기를 하였음을 증명할 수 있는 부동산등기부등본의 제출과 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있습니다. |
| 낙찰자는 잔금지급으로 인하여 소유권을 취득했다 하더라도 배당이의 소가 종결될 때까지는 임차인에게 명도를 요구할 수 없는 것입니다.경매부동산에 대한 임차인 분석 시에, 주민등록등본의 전입일자로서 대항력여부를 확인하는 것과 동시에 법원의 물건명세서 및 경매조서(임차인은 권리신고 및 배당요구서를 제출할 때 임대차계약서 사본을 첨부하여 제출합니다) 를 확인하여 실제 임차보증금의 잔급지급일이 언제인지 또한 확인해야 합니다 |
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| 낙찰자에 대한 소멸기준권리인 근저당권에 우선하여 전입신고를 하였으면 대항력을 갖지만, 확정일자를 받지 않앗다면 우선변제권은 없으므로 (근저당권자)에 우선하여 배당은 받을 수 없습니다. |
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| 대항력 없는 임차인이라 하더라도 법원으로부터 받을 배당금이 존재하는 경우에는 낙찰기일까지는 전입신고를 유지하여야 합니다. 만약 소액임차인으로서의 최수선변제금을 받는 지위에 있는 임차인이라 하더라도 낙찰기일 전에 경매부동산에서 전출한다면 배당을 받을 수 없게 됩니다. |
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| 임차인에 대한 분석 시 부동산등기부등본으로서 전소유자를 확인해야 하며, 임차인이 전소유자였다면 임차인의 분석에 신중을 기해야 합니다.대법원 판례는 전소유자가 부동산을 매도(처분)하고 매수인으로 동부동산을 임차한 경우에 임차인(전소유자의)의 대항력 취득시점을 전입신고일이 아닌 소유권의 변동사실이 외부에 공시되는 시점 즉, 등기부등본 상 소유자로서의 자격이 상실되고 매수인의 명의로 소유권이 이전등기 된 시점이 임차인이 대항요건을 갖춘 시점이라고 판시하고 있습니다. |
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| 입찰기일 7일전에 열람이 가능한 경매물건명세와 입찰기일에 한하여 열람이 가능한 경매조서로서 가등기의 종류를 확인하여야 합니다.최선순위가 소유권이전청구권보전 가등기 인 때에는 소멸기준권리의 판단 자체가 무의미하며, 입찰에 응해서는 아니 됩니다. 이유는 입찰자가 낙찰로 인하여 소유권이전등기를 한다고 하더라도 이 가등기는 소멸되지 아니하며, 후에 가등기권자가 본등기를 할 경우 낙찰자는 소유권을 상실하고 가등기권자가 새로이 소유권을 취득하게 되기 때문입니다. |
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| 임차인의 보증금은 3,000만원으로 최초근저당권인 1987. 3. 9자 조흥은행의 근저당권 설정 당시의 소액임차인의 범위는 300만원 이하로 이에 해당되지 않지만, 조흥은행이 채권전액을 배당 받고 소멸한 후 다음순위의 근저당권(벽산건설)을 기준으로 했을 때(벽산건설의 근저당권설정 당시의 소액임차인의 범위는3,000만원 임)는 소액임차인에 해당하여 벽산건설에 우선하여 1,200만원을 배당 받게 됩니다. |
| 사설경매정보지를 확인해보면 '체류지 변경신고'라는 부분을 확인할 수 있는데, 임차인이 외국인이라는 것을 의미합니다.주민등록법시행령 제6조에 외국인의 주민등록에 관한 신고는 출입국관리법에 의한 외국인등록표로서 대신한다고 규정하고 있는 바, 외국인이 체류지 변경신고를 한 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 근거하여 주민등록전입을 한 것과 동등한 법적효력을 갖게 되고 이로서 대항력을 취득하게 되는 것입니다.그리고 체류지 변경신고서에 확정일자(등기소나 공증사무소)를 받는다면 임대차계약서에 확정일자를 받는 것과 같이 우선변제권을 인정 받게 됩니다. |
| 국내에 있는 외국인을 상대로 소송을 하기 위해서는 외국인등록번호를 필요로 하게 되는데 외국인등록번호를 확인한다는 것이 쉽지가 않으므로 임차인 이준호가 임차부동산의 명도를 거절한다면 명도에 어려움이 따를 수 있습니다. |
| 경매부동산의 임차인이나 그 밖의 점유자가 외국인일 때에는 입찰 전에 명도방법에 대한 대책을 세워놓아야 부동산의 명도지연에 따른 피해를 최소화할 수 있는데, 입찰 전에 점유자에게 이사금등에 대한 보상을 약속하고 명도를 약속 받아 놓는 것이 신속하게 부동산을 명도 받을 수 있는 한 방법일 것입니다.주택임대차보호법은 외국인에게도 동등하게 적용이 되므로, 만약 임차인이 소액임차인이라면 소액임차인으로서의 최우선배당금을 배당 받을 수 있습니다. |
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| 대법원 판례에 의하면 주택임대차보호법상 주택의 인도 및 주민등록은 대항력 취득 시에만 구비하면 되는 것이 아니라, 계속 존속하고 있어야 한다고 하면서, 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주해서 일단 대항력을 취득한 후 어떤 사유라도 그 가족모두가 함께 일시적으로 나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 대항력은 그 전출과 함께 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 다시 주민등록을 재전입 시에 다시 대항력이 취득하는 것이라고 판시하고 있습니다. |
| 임대차계약서상의 임차인은 물론 그 가족의 전입일자도 확인하여야 합니다. 대항력의 요건인 전입일자는 임차인과 임차인의 가족 중 우선하는 일자를 대항력의 취득일자로 하기 때문입니다. 즉 홍길동이 임대차계약을 하고 2001. 1. 1에 이사를 했으나 그의 가족들만 전입신고를 하고, 홍길동은 직장문제로 2001. 2. 2에 전입신고를 했다면 임대차계약서상의 임차인의 전입일자가 2001. 2, 2 이라 하더라도 그의 가족들이 전입신고일이 빠르므로 2001. 1. 1자로서 대항력을 취득하게 되는 것입니다. |
| 임차인 이직녀가 가족들의 전입은 유지하면서 자신의 주소만을 전출 후 재전입했다면 1994. 1. 8에 대항력의 요건을 갖춘 것이 되어 낙찰자에 대한 대항력을 갖게 되므로 확정일자를 받지 않아 배당을 통하여 임차보증금을 반환 받지 못하더라도 임차보증금을 전액 보장 받을 수 있지만, 가족전체가 전출 후 재전입 한 것이라면 소멸기준권리 이후에 대항요건을 갖춘게 되므로 낙찰자에게 대항력을 갖지 못하며, 임차보증금을 전혀 받지 못하고 임차부동산을 명도해 주어야 합니다. |
| *소액임차인에대한배당사례 |
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| 1. 등기부 분석1992. 2. 2자 대우중공업의 근저당권이 소멸기준권리가 되며, 이후의 권리들은 낙찰로 인한 소유권이전 시 모두 소멸하게 됩니다. |
| 2. 임차인 분석 |
| (1) 임차인 김병철소멸기준권리인 대우중공업의 근저당권 이후에 전입신고를 하여 낙찰자에 대한 대항력을 갖지 못하고 낙찰 후에 명도대상이 됩니다.임차인 김병철의 임차보증금은 1,500만원이므로 소멸기준권리 당시의 소액임차인의 범위가 2,000만원 이하에 해당하므로 소액임차인최우선변제금 700만원을 최우선적으로 배당 받게 되며, 선순위 근저당권 인 대우중공업이 1억 5천만원을 배당 받고 소멸하면, 2순위 근저당권(상업은행)과 관련하여 소액임차인에(2순위 근저당권설정 당시의 소액임차인의 범위는 3,000만원 이하 1,200만원 최우선배당 임) 해당하여 최우선배당금 1,200만원 중에서 최선순위로서 배당 받은 700만원을 제외한500만원을 추가로 배당 받게 됩니다. |
| (2) 임차인 최근배낙찰자에 대한 대항력을 갖지 못하므로 낙찰 후에 명도대상이 되며, 임차보증금이 2,500만원이므로 최초근저당권설정 당시의 소액임차인의 범위인 2,000만원 이하에 해당하지 아니하여 소액임차인으로서의 최우선변제금도 배당 받지 못합니다.그러나 선순위 근저당권 인 대우중공업이 1억 5천만원을 배당 받고 소멸하면, 2순위 근저당권(상업은행)과 관련하여 소액임차인에(2순위 근저당권설정 당시의 소액임차인의 범위는 3,000만원 이하 1,200만원 최우선배당 임) 해당하여 1,200만원의 소액임차인최우선변제금을 배당 받게 됩니다. |
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| 임차인이 많은 경우에는 일단 기피하고 보는 것이 일반 입찰자들의 심리입니다. 임차인이 많은 경매부동산도 임차인에 대한 권리분석과 예상배당을 정확히 파악한다면 다른 경매부동산에 비해 입찰경쟁률이 상대적으로 낮으므로 어렵지 않게 낙찰을 받을 수 있습니다 |
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| 2. 임차인 분석임차인 임지영은 소멸기준권리 이전에 대항요건을(점유 및 전입신고) 갖추었으므로 낙찰자에 대한 대항력을 가진 것으로 보입니다.그러나 임차인의 주민등록등본을 보면 전입신고가 기재된 다음 부분에 '주소변경(정정)'이라는 것이 있는데, 이는 전입신고를 잘못하여 옳바른 주소로 정정했다는 것을 의미합니다. |
| 즉, 임차인 임지영은 1996. 11. 11 임차부동산의 점유를 시작하면서 잘못된 주소로 전입신고를 하고, 동년 11. 12에 확정일자를 받은 것입니다. 그리고 후에 잘못된 주소지로 전입신고를 한 것을 알고 1999. 6. 29 에 바른 주소로 주소변경신고를 한 것입니다. |
| 이때 가장 중요한 것은 누구 때문에 전입신고가 잘못되었느냐는 것입니다. 만약 임차인의 착오 및 실수로 전입신고를 잘못 했다면 임차인의 대항력취득시점은 최초전입신고일인 1996. 11. 11이 아닌 주소변경신고일인 1999. 6. 29이 되어, 결과적으로 낙찰자에 대한 대항력을 갖지 못하는 것입니다.그러나, 동사무소의 공무원의 실수로 인하여 전입신고가 잘못되었다면 이는 임차인의 잘못이 아니므로 처음의 전입신고일이 대항력취득시점이 되어 임차인은 낙찰자에 대한 대항력을 가지게 되며 확정일자도 근저당권자보다 우선하여 받았으므로 1순위로 임차보증금을 배당 받게 됩니다.다세대주택의 경우에 건물에 명시된 동.호수와 부동산등기부등본 상의 동.호가가 상이한 경우가 많은데, 이런 부동산을 임차한 임차인은 전입신고 시 부동산등본 상의 주소로 전입신고를 하여야 불이익을 받지 않게 됩니다.그러나, 입찰자에 입장에서 본다면 전입신고를 잘못한 대항력 있는 임차인이 있는 경매부동산의 발견은 낙찰로 인하여 높은 수익을 얻을 수 있는 기회가 되기도 합니다. |
| (1) 임차인의 잘못으로 전입신고 된 경우의 배당순서(경매비용을 제외한 실 배당금액이 2,200만원인 경우) |
| 1 순위 : 소액임차인최우선변제금 1,200만원(임차인 임지영) |
| 2 순위: 근저당권(잠실본동 새마을금고) 1,000만원 |
| (2) 동사무소 공무원의 잘못으로 전입신고 된 경우의 배당순서 |
| 1 순위 : 소액임차인최우선변제금 1,200만원(임차인 임지영) |
| 2 순위: 임차인 임지영 1,000만원 |
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| 임대차보증금을 증액을 하였는데, 소멸기준권리가 되는 근저당권을 기준으로 하여 설정일 전의 임대보증금과 설정일 후의 임대보증금 증액분은 각각의 별도의 계약으로 인정하게 되는데, 설정일 전의 증액한 임대차계약 보증금은 원 임대차보증금과 함께 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 설정일 이후에 임대차보증금을 증액한 경우에는 대항력과 우선변제권을 갖지 못하고 근저당권설정 이전의 임대차보증금만이 위 권리를 인정 받게 됩니다. |
| 전입일과 확정일자는 말소기준권리 인 기업은행의 근저당 설정일자와 동일하지만, 대항력은 주택임대차차보호법 제 3조 1항의 규정에 의하면 전입신고일 다음날 오전 0시를 기하여 대항력을 취득하게 됩니다. 그래서 기업은행의 근저당보다 후순위가 되므로, 기업은행에 대하여 대항력과 우선변제권을 주장 할 수가 없게 됩니다.임차인 이정봉은 선순위 채권자들의 배당 후 배당재원의 부족으로 배당을 받기는 어려우며 낙찰로 인한 소유권이전 시 부동산을 명도해주어야 합니다. 그러나 다행이도 소액임차인에 해당하고 배당요구도 하였으므로 최선순위로 소액임차인최우선배당금 1,200만원을 배당 받게 됩니다. |
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| 경매부동산의 일부 소유자와 대항력 있는 임차인은 서로 짜고 권리신고와 배당요구를 하지 않고 임차보증금을 낙찰자에게 인수시킨 후 대항력을 주장하면서 터무니없는 임차보증금을 요구하는 경우가 있습니다. '대항력 있는 임차인은 임차보증금을 반환 받기 전까지는 임차부동산에 대한 명도를 거절할 수 있다'는 현행법을 악용하는 것입니다 |
| 경매부동산에 대한 임차인분석 시 대항력 있는 임차인이 권리신고와 배당요구를 하지 않은 경우, 현장답사 등의 방법으로 확정일자와 임대차보증금액의 확인이 가능하다면 인수되는 금액의 감안하여 입찰가격을 결정하고 입찰에 응하면 되지만, 확정일자의 유무, 임대차보증금의 확인이 안된 경우에는 절대 입찰에 응해서는 안됩니다 |
| 25 강좌 가족이 각각 분할하여 임차한사례 |
| 강헌무소유 부동산의 근저당권자인 이강원의 경매신청으로 경매가 진행 되던 중 6,200만원에 낙찰되었습니다. 임차인 김영세는 경매 신청전에 동 주택을 전세들면서 소액보증금우선변제 요건에 의한 보호를 받고자 자신 및 아들인 김용선으로 각 1층,2층을 분할임차하기로 계약을 체결하고 각각 주민등록을 전입한 후 가정공동생활을 영위하면서 계약 시에 확정일자를 갖추었습니다 |
| 1. 등기부분석등기부상 최우선순위는 1997.3.18 이강원의 근저당권으로 말소기준권리가 되며 이보다 후순위로 정봉원의 가등기와 권의길의 가압류가 있습니다. |
| 2. 임차인분석임차인 김영세와 김용선은 부자지간으로서 가정공동생활을 영위하면서도 각 개별적인 임차인인 것처럼 전세계약을 체결하고 전입신고를 하고 동주택을 가압류 하였습니다. 권의길은 처음에는 이사실을 몰랐으나 뒤에 이와 같은 사실을 확인하고 이들이 배당표에 소액보증금으로 각 800만원을 우선배당 하는 것은 무효라는 배당이의제기 및 배당이의소송을 제기하여 승소판결을 받았습니다 |
| 3. 종합분석(1) 낙찰자 입장에서는 임차인의 배당여부에 관계없이 명도 받는데 별 어려움이 없는 물건으로 판단된다.배당에 있어서는 가압류권자보다도 김영세,김용선의 전입확정일자가 앞서고 배당요구까지 하였으므로 잔여금 1,200만원 전액을 가압류권자 권의길에 우선하여 잔여금 1,200만원 전액을 배당 받게 될 것입니다.(단, 김영세와(부) 김용선(자)의 보증금을 합산한 2,700만원을 기준으로 본 금액 중 선순의 근저당권자에게 배당하고 남은 잔액인 1200만원을 배당할 것인지 또는 확정일자 및 전입일이 빠른 김영세의 보증금 1,500만원 중 1.200만원을 배당하는 것으로 할 것인지는 의문입니다.) |
| (2) 만일 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지 매매예약가등기권자인 정봉원이 경매신청 채권자인 이강원에 대한 근저당채무를 대위변제 후 근저당권등기가 말소된 등기부등본을 법원에 제출하게 되면 낙찰허가결정이 취소되게 되므로, 그럴 경우에는 후순위에 있는 가압류채권 권의길과 임차인 김영세,김용선의 임차보증금은 전혀 변제 받을 수가 없게 됩니다. |
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| 경매부동산에 대한 과수, 기타 곡식의 수확기가 낙찰대금지급일(낙찰자가 실질적인 소유권을 취득하는 시점)을 기준으로 1개월 이내인 때는 과수 및 기타 곡식에 관한 소유권이경매 당시의 소유자에게 있고, 수확기가 1개월 이후인 경우에는 낙찰자가 그 소유권을 갖게 됩니다. |
| 즉, 낙찰자가 실질적인 소유권을 취득하는 시점인 낙찰대금납일을 기준으로 하여 수확기가 1개월 이후인 경우에는 사과나무 3,000주의 수확권은 낙찰자에게 귀속되지만, 1개월 이내에 수확되는 사과는 경매부동산의 소유자인 이정환에게 그 소유권이 있는 것입니다. |
| 27강좌 : 법정지상권의 지료에 관한 사례 |
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| 2. 권리분석(무허가건물)비싼 토지 위에 아주 허름한 무허가 건물이 소재하고 있는 토지가 종종 있습니다. 작은 고추가 맵다는 속담도 있듯이 이런 물건은 무심코 지나쳐서는 안됩니다. 시가에 비하여 금액이 많이 떨어졌다는 이유로 사전조사 없이 낙찰을 받을 시에는 큰 낭패를 볼 수 있기 때문입니다.. |
| 위 사례의 경우 낙찰 받은 토지평가액은 1억9,800만원이나 되는 적지 않은 금액이지만 지상 부록조 무허가건물은 가치도 없고 오히려 철거비용만 수백만원이 추가되는 격이 됐습니다. 이 경우에 무허가건물의 세입자는 소액보증금우선배당요건에 해당한다 하더라도 배당을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 건물자체가 경매목적부동산에 해당하지 않기 때문입니다. |
| 3.종합분석낙찰자는 싼값에 낙찰 받은 만큼 이에 상응하는 수고와 비용을 추가하여 건물소유자와 협상을 보아야 합니다. 그렇지 않고서는 낙찰에 의하여 건물소유자가 취득한 법정지상권을 해결할 방법이 없습니다.부록조건물의 지상권존속기간은 낙찰자의 대금납부일로부터 15년이므로 그 동안 차임의 수령으로써 만족할 각오를 해야 합니다. 지료청구에 관한 소송에서도 비싼 토지라는 주장은 피고의 위치를 곤란하게 만드는 요소도 될 수 없는데, 왜냐하면 현 건물상태에 의한 건물소유자의 사용수익에 의한 이익이 지료산정의 기준이 되기 때문입니다. 낙찰자로서는 건물소유자와 적극적인 협상설득을 전개하여 지상건물을 매입하던지 또는 일정기간 동안 건물소유자에게 사용대차 하는 계약체결을 협의하여야 합니다.최후로 모든 것이 여의치 않은 경우에는 낙찰대금 납부 후 수개월지나서 건물소유자를 상대로 지료청구의 소(현재 연체지료 및 장래 명도까지의 일정액의 지료)를 제기하여 지료의 금액 및 지급시기를 확정해 놓아야 합니다.그렇지 않고서는 2기의 지료가 연체되었음을 이유로 지상권소멸통고(청구)를 할 수 없기 때문입니다.법정지상권 발생시 지료가 당사자간 협의 또는 법원의 재판에 의하여 확정되지 않고서는 2기의 지료가 연체되었다고 하여 지상권 소멸 청구는 허용할 수 없다는 것이 판례의 취지이다.[대법원 2000.2.13 선고 99다 17142 판결 (건물명도) 참조 |
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| 만일 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지 매매예약가등기권자인 정봉원이 경매신청 채권자인 이강원에 대한 근저당채무를 대위변제 후 근저당권등기가 말소된 등기부등본을 법원에 제출하게 되면 낙찰허가결정이 취소되게 되므로, 그럴 경우에는 후순위에 있는 가압류채권 권의길과 임차인 김영세,김용선의 임차보증금은 전혀 변제 받을 수가 없게 됩니다. |
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| 임차인 김형철은 (합)대인주택이 임대목적으로 건축하여 임대하는 임대아파트의 임차인 강성명으로부터 동아파트를 다시 임차하여 (불법으로보임) 입주하고 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 그런데 임차 중이던 1998.11.26 전대인 강성명은 임대아파트의 소유권취득등기를 하였고 동일자로 이전등기 바로 뒤 접수번호로 강릉신협은 채권최고액 1700만원에 대하여 근저당 설정등기를 하였습니다.근저당권자인 강릉신협은 강성명이 채무를 이행치 아니하자 경매신청하여 1999.11.20 자로 경매개시결정이 된 사례입니다. |
| 1. 등기부분석등기부등본 상 98.11.20에 설정된 채권액 1700만원인 강릉신협의 근저당권만으로 깨끗하고 근저당설정 바로 앞 접수번호로 강성명의 소유권이전등기가 되어있습니다. |
| 2. 종합분석(1) 근저당권자인 강릉신협은 담보물의 가치를 최대한 파악하여 근저당권을 설정하고자 (이렇게 되면 전차인 김형철이 손해을 보게 될것으로 보임) 강성명의 소유권이전등기 바로 뒤 순위로 채권최고액 1700만원에 대한 근저당설정등기를 하였다. |
| 낙찰가가 2000만원이므로 1순위로 강릉신협의 채권액 1700만원을 전액 배당하여주고 나머지 300만원에 대하여는 전차인 김형철에게 배당되었는데, 이에 대해 전차인 김형철은 배당이의가 없었습니다. |
| (2) 낙찰자자는 배당기일이 지나서 임차인 김형철을 상대로 건물명도 청구의 소를 제기하여 1심에서 승소하였지만 전차인 김형철이 항소를 제기하여 항소한 결과 항소심에서 김형철의 승소확정이 결정 되었습니다.판결에 따르면 임차주택의 임차인이 김형철의 대항력취득요건은 전대차계약에 의한 전입신고시에 구비하였으므로 임대인인 강성명의 소유권이전등기와 동시에 근저당권자인 강릉신협에 우선하게 되므로 대항력을 갖추게 된다.고 판시하고 있습니다. |
| 강좌 : 소유자의 가족이 임차인으로 있는 사례 |
| 현재 소유자와 소유자의 아들이 살고 있다. 언뜻 생각해 보면 임차인으로서 인정을 받지 못할 것 같으나 현재 우리나라 법원은 부부간의 계약만 인정하지 않고 있다. 아버지와 아들이 적법한 계약을 했고 그것을 증명할 수 있다면 아버지와 아들간의 계약도 인정이 될 수 있으므로 위 박민철은 최초근저당인 현대자동차가 배당받은후 후순위 권리자들보다 우선변제력을 주장하여 배당을 받을수 있다. |
| 요즘 법원에서는 경매개시결정등기일 전후 약 3개월 내에 전입된 임차인은 아예 배당에서 제외하는 경우도 있지만 대항력이 있는지의 여부는 어디까지나 법원의 판사가 판단하는 것이다. 입찰자 입장에서는 무조건적으로 배당에서 제외된다고 생각해서는 안된며 철저한 사전조사가 필요할 것이다 |
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| 전소유자에대한가압류는 낙찰자가인수 |
| 낙찰에 의한 배당시에 전소유자에 대한 가압류권자는 배당에 참여하여 배당을 받을 자격이 없다. 따라서 이처럼 전소유자에 대한 가압류는 낙찰로 인하여 말소되지 않고 또한 말소기준 권리도 될 수 없으므로 결국 낙찰자가 인수해야 한다 |
| 가압류가 최선순위일 경우에는 가압류가 된 후에 혹시 소유권이전등기가 되지는 않았는지 여부를 확인하고 응찰해야 한다. 가압류 후에 소유권이 이전되었음에도 이를 간과하고 낙찰받았으나 뒤에 다시 가압류권자에 의한 경매신청이 있은 경우에는 소유권을 지키기 위하여 또다시 응찰하여 낙찰받지 않을 수 없으므로 이 경우 낙찰을 받는다는 보장이 없고, 낙찰을 받게 되더라도 이중으로 취득세, 등록세 등을 부담하지 않을 수 없으므로 경매물건으로서의 매력은 없게 된다. 특히 말소되지 않는 선순위 가압류 후에 또다른 가압류, 가처분, 가등기, 근저당 등 권리관계가 복잡하게 되어 있다면 이들을 모두 해결하지 않고서는 낙찰자는 제3취득자로서 대위변제에 의한 소유권 취득도 불가능하게 됨으로 이와 같은 물건의 응찰에 있어서는 철저한 분석검토가 요구된다 |
| 31강좌 : 공유지분이 경매로 나온 경우-공유자 우선 매수권 |
| 1.등기부분석 공유지분이 경매에 나온 경우에 1인 소유인 부동산 보다 유찰 되는 횟수가 휠씬 많아지는데, 그 이유는 지분을 낙찰받아도 미지의 공유자 와의 의견불일치 또는 생각과 경제력이 다른 공유자와의 관계에서 공유물관리, 사용, 수익, 처분 등에 있어서 공유자 전부의 동의 없이는 제대로 된 권리행사를 하기가 어렵기 때문이다. 일단 지분을 낙찰받은 후에 다른 지분권자의 지분을 매수하거나, 낙찰받은 지분을 다시 매도하는 방법도 있겠지만 그것도 그리 간단하지는 않다. 지분이 경매에 나온 경우 대부분의 사람들이 입찰을 꺼려하는 이유 중 하나가 바로 공유지분자 우선 매수권이다. |
| 2.공유자 우선매수권이란?일부공유자의 지분이 경매에 붙여졌을 경우 다른 공유자가 입찰당일에 최고매수 신고인이 신고한 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고하고, 최고가 매수가격의 1/10에 해당하는 보증금을 납부하면 입찰 당일의 일반 최고가매수신고인보다 우선하여 채무자의 지분을 매수할 수 있는 권리이다.(민사소송법 제650조-공유자의 우선매수권) |
| 3.종합분석- |
| 공유자의 우선매수권 행사는 집행관이 입찰종결을 선언하기 전까지 하여야 한다. 만일, 입찰 당일 최고가매수 신고인이 없는 경우에는 동일한 가격으로 우선하여 매수신고할 대상이 없으므로 우선매수권을 행사할 수 없고, 결국 유찰되어 다음 입찰기일이나 다시 우선매수권을 행사할 수 밖에 없다. |
| 일반 응찰자가 공유지분 응찰을 기피하는 경매실정과 타공유자에게 우선매수권을 부여하고 있는 법규정에 따라서 채무자 아닌 공유자는 비교적 싼 값에 경매대상인 공유지분을 매수할 수 있는 기회가 될 수도 있다. |
| 32강좌 : 예고등기 되어 있는 물건은 주의! 또 주의! |
| 예고등기는 무조건 낙찰자가 인수(예고등기 원인된 소송승패결과 낙찰자 부담)예고등기가 되어있는 부동산을 낙찰받을 경우 소송을 제기한 측(=원고)이 소송에서 이기면 낙찰자는 소유권을 상실할수도 있어, 예고등기된 부동산에 대한 접근은 신중한 판단을 요한다.운좋게도 등기의 말소 또는 회복의 소송을 제기한 원고가 패소하게 된다면 예고등기가 없었던 것과 같음으로 취득한 권리가 영향을 받지않게 된다. 하지만 제3자 입장에서 소송결과를 예견하기가 쉽지 않다 피고등으로부터 자료를 입수하여 법적인 검토를 충분히 하여 보아 피고가 승소할 가능성이 충분히 있고 최저가격이 예고등기 하자로 충분히 떨어졌을 경우에는 도전해 볼만 하지만 위험한 게임인 것은 확실하다. 나아가 부동산의 소유자가 당해 부동산 이외에도 충분히 가치있는 재산을 가지고 있어 최후의 경우 권리를 빼앗겼다면 동인을 상대로 하자담보책임을 물어 경낙대금 및 비용를 받아낼 수 있는 방법도 있긴 하다. |
| 33강좌 : 대위변제가 가능한 물건일 경우. |
| 임차인의 전입일자가 최초 근저당보다 늦어 대항력도 없을 뿐만 아니라, 확정일자도 늦어 순위에 의한 배당을 받는 것도 어렵게 되어 있다. |
| 부동산의 임차권자는 부동산상 후순위의 권리자로서 법률상 대위변제를 할 권리가 있는 이해관계인에 해당한다.대위변제를 할수 있는 기한은 낙찰대금 납부일 까지이며 임차인이 낙찰대금 납부일 전까지 근저당을 대신 갚아주고 근저당권을 말소시킨다면 광주은행의 근저당이 소멸하게 되어 대항력을 취득하게 되고 따라서, 임차인의 보증금 4,500만원을 낙찰자가 인수하게 되는 대항력있는 임대차로 바뀌게 된다. |
| 1. 낙찰자의 대처방법 |
| 낙찰대금납부일만을 기다리고 있던 낙찰자는 갑작이 대항력있는 임대차로 바뀐 임차인의 보증금 4500만원을 인수해야하는 어처구니 없는 일을 당하게 될것이다. 이럴경우 낙찰자의 구제방법(보증근 회수 방법)을 알아보자. |
| - 낙찰허가전에 임차인이 대위변제를 한다면 낙찰불허가 신청을 하고 |
| - 낙찰허가 이후 낙찰대금납부 전에 대위변제하게 되면 즉시항고를 하여 낙찰허가 취소결정을 받음. |
| 2.종합분석 |
| 본 건의 경우처럼 선순위 채권액이 후순위 임차인등 채권자의 채권액보다 현저히 적은 채권액일 경우에는 일반적으로 대위변제를 할 가능성이 많다는 점을 기억하고 입찰에 응해야 할 것이다. 만약에 임차인이 자기의 임차권보전을 위하여 대위변제를 했을시에는 경매집행법원에 낙찰불허가 신청, 낙찰허가 취소청구 등의 방법으로 보증금을 회수 할 수 있으므로 큰 걱정은 하지 않아도 되나 그동안의 수고가 헛것으로 돌아가는 일이므로 유념하여 입찰에 참가하기 바란다.또한 대위변제를 한 임차인은 변제한 것에 대해서 채무자에게 구상을 청구할 수있다. 왜냐하면 제3자는 원래 자신의 채무가 아닌데도 채무자를 대신하여 변제를 한 것에 불과하므로 그에 대한 보상을 채무자에게 청구토록 한 것이다. 이러한 청구권을 구상권이라고 한다.대위변제자는 자신이 변제한 한도내에서 채무자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다. 대위변제의 결과 채권자의 채무자에 대한 채권은 대위변제자에게 이전된다. 이를 법정대위라 한다. 결국 대위변제자는 자신에게 이전된 채권을 채무자에게 행사할 수도 있고,상기 구상권을 채무자에게 행사할 수도 있는 선택권을 갖게 된다. 이와 같이 대위변제에 있어서는 두개의 청구권이(채권자로부터 양도된 채권에 기한 이행청구권,변제에 기한 구상권) 경합하는 일이 있을 수 있고, 대위변제자는 그중 어떤 것을 행사하여 자기의 채권을 충족하면 된다. |
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| 후순위로 전세금을 받을수 없게 되자 부부가 전세금을 나눠 소액으로 신고:이럴경우 동거인은 1가구로 보아 임차금을 합산한뒤 소액임차인 여부를 판단하기 때문에 소액임차인으로서의 최우선 변제를 받을수 없게 됐다. |
| 36강좌 : 임차인이 낙찰후 상계신청할 경우 |
| 임차인이 전입일자 와 확정일자가 말소기준권리보다 빠르므로 세입자로서 대항력을 가지고 있다. 배당요구시 전액 배당을 받을수 있으나 배당요구를 하지 않고 있어 낙찰자가 이수해야 하는 부담이 생긴다. |
| 세입자 박상철이 배당요구시 전액 배당가능한데도 불구하고 배당요구를 하지 않고 있는것으로 보아 세입자 박상철이 입찰에 참여할 가능성이 매우 높다. 일단 배당요구를 하지 않으므로서 유찰횟수를 늘려 좀더 낮은 가격으로 낙찰 받고자 하는 의도가 보인다. |
| 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받기 위해서는 먼저 가장 먼저 배당요구를 해야한다. 만약 낙찰을 먼저 받고 배당요구를 한다면 이는 타 응찰자에게 불리한 조건을 만들어 경락 가격에 영향을 미친 결과가 되므로 낙찰불허가 결정 이 나올 것이다. 그후 상계신청이 가능한데 |
| 상계신청은 경매신청권자나 배당요구채권자가 낙찰인과 동일인인 경우에는 경락대금지급이 확실한 것으로 보아 낙찰인이 자기가 교부 받을 수 있는 배당금 한도내에서 배당액과 낙찰대금을 대등액에서 상계할 수 있는 제도로서 상계가 허가된 한도 내에서 대금지급의 효력이 생기고 배당액 교부의 효과가 생기는 것을 말한다. 따라서 채권자가 낙찰인일 때에는 이와 같은 상계의 기회를 주기 위하여 통상 대금지급 기일과 배당기일을 같은 날짜로 지정한다. 상계를 하려고 하는 세입자 박상철은 미리 상계신청서를 제출하여야 하고, 납부할 대금이 배당액 보다 많으므로 차액을 납부하면 된다. |
| 37강좌 : 전 소유자가 임차인일 경우 대항력 발생일은 ? 전소유자로서 전입일은 최초 전입일이 아닌 현소유자에게 소유권이 이전된 날로 기준하고 판단하기 때문에 최초근저당이 소멸기준이 되고 그뒤로 소유권 이전이 되었다면 전소유자겸 임차인은 대항력을 상실하게 된다. |
| 39강좌 : 입찰제외 주택이 있는 사례 |
| 건물을 소유하고 있는자와 협의 하여 주택을 매수하던가 지료를 청구할수 있는데 지료에 관한 사항은 당사자들끼리 합의를 하는 것이 원칙이며 합의가 잘 이루어 지지 않을경우 토지 소유자가 법원에 지료청구소송을 하게 되고 일반적으로 법원에서 인정하는 지료는 감정평가액의 연 5~7% 정도이다.만약 지상물 소유자가 합의나 법원 판결에 의하여 정해진 지료를 2년 이상(2회) 연체한 경우에는 지료 연체를 이유로 지상건물에 대하여 강제경매를 신청할 수도 있습니다.하지만 현실적으로 지료청구에서 강제경매까지 의 과정은 많은 시간과 수고가 필요하다 그러므로 꼭 입찰에 참여하기원한다면 입찰외 주택을 매수한다는 가정하에 유찰횟수를 늘려 낮은 가격에 낙찰받거나 건평이 큰경우 건물 소유자가 낙찰을 받는것도 좋은방법이다. |
| 40강좌 : 대항력 있는 임차인이 주택을 전대한 사례 |
| 대항력을 가지고 있는 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에, 주택 양수인이나 전차인은 주택을 양수받은 날로부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면, 원래 임차인이 가지고 있던 대항력은 소멸되지 않고 그대료 유지되어 전차인 또한 대항력을 가지게 된다. (이럴경우 전차인 은 임차인이 가지고 있던 대항력이 소멸하지 않아 대항력을 주장할수 있다.따라서 전차인의 임차금 5000만원을 배당받고 전대인은 그의 차액 3000만원을 배당 받게 된다.) |
| 전대차 계약은 전차인이 권리신고 및 배당요구를 하여 전대차계약임이 파악될 경우(배당요구신청서에 첨부된 전대차계약서를 확인)도 있으나 법원에 이러한 신청을 하지 않는다면 경매투자자 입장에서는 전대차관계를 알수 있는 길이 전혀 없어 주의를 요한다. |
| * 임대인의 동의가 없이 전대차계약을 체결한 경우 전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할수 없으며 대항력 또한 당연히 가지지 못한다. 임대보증금에 대해서는 임차인에 대하여만 그 반환을 청구할수 있을뿐이다. |
| 42강좌 : 잉여주의와 채권자 매수신고제도 |
| .잉여주의와 채권자 매수신고 |
| 1) 최저 경매가격이 결정되면 경매법원은 경매신청 채권자에 우선하는 부동산상의 모든 부담액(경매비용, 선순위 채권총액 등)을 변제하고 나면 잉여의 가망이 없다고 판단될 때에는 이 사실은 경매신청 채권자에게 통지해야 한다.(민사소송법 제616조 제1항) |
| 2) 무잉여 통지를 받은 경매신청 채권자는 통지를 받은 날로부터 7일 이내에 경매절차 비용과 자기의 채권에 우선하는 선순위 채권총액을 변제하고서도 잉여가 있을 가격을 스스로 정하여 경매기일에 그 가격 이상으로 매수신고한 자가 없을 경우에는 스스로 그 가격으로 매수 할 것을 신청하고 보증을 제공하면 경매절차는 진행된다. |
| 이 경우에 제공해야 할 보증액은 매수신청액과 최저 경매가액의 차액이다. |
| 3) 통지를 받은 날로부터 7일 이내에 경매신청 채권자가 매수신고를 하지 않으면 경매는 취소된다. 이것은 경매신청 채권자에게 돌아갈 채권액이 전혀 없는데도 불구하고, 무익한 경매가 진행되는 것을 막고 또 경매신청 채권자보다 우선하는 채권자가 그의 의사에 반하여 조기에 채권회수를 강요당하는 부당한 결과를 방지하고 나아가 적절한 시기에 자기의 채권을 회수할 수 있게끔 우선채권자의 보호를 위하여 둔 규정이라고 할 수 있다. |
| 4) 만약 채권자가 매수신고한 경우에 입찰기일에 아무도 응찰하지 않았다면, 당연히 매수신고한 채권자가 최고가 매수신고인이 된다. 만일 경매신청 채권자의 매수신청금액보다 고가로 매수신고한 입찰자가 없거나, 동일한 가격으로 매수신고한 입찰자가 있을 경우에는 당연히 매수신청인이 최고가응찰자가 되게 된다. |
| 5) 매수신고한 경매신청 채권자는 입찰기일에 출석할 필요가 없으며, 또 입찰기일까지 매수신고를 철회하고, 보증금반환을 청구할 수도 있다. 매수신고가 있는 사건의 경우에 매수신고금액 이하의 응찰은 전혀 무의미함으로 입찰공고에는 매수신고 금액 및 취지를 공고하고 있다. |
| 일반입찰자는 채권자매수신고액을 초과하는 금액으로 응찰하여야만 최고가 매수신고인이 될 수 있다.매수신고한 경매신청 채권자도 매수신고와 별도로 일반 입찰자들의 응찰금액보다도 고가로 응찰할 수 있고, 이때 자신 이 매수신청시 제공한 보증액이 당일 출석하여 써낸 입찰가액의 10%에 미달되는 때에는 부족한 차액을 추가보증하여야 한다. |
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| 경매개시결정일 바로 직전에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 둔 경우 법원에서는 경매절차에서 위장여부를 판단합니다. (그러나 밝히기가 쉽지 않은게 보통입니다) |
| 위장전입자를 밝히는 요령입니다. |
| 첫째, 세입자 다수의 전세계약이 비슷한 시기에 집중적으로 이루어지고 전세계약서 내용을 믿을 수 없는 경우 입니다. 특히 위장 전입자는 경매개시결정일 바로 직전에 집중적으로 전입신고를 해두고 확정일자를 받아 두는게 통례입니다. 이런 경우 법원에서는 경매절차에서 위장여부를 판단하나 밝히기가 쉽지 않은게 보통입니다. |
| 둘째, 임차인과 채무자(소유자)의 친인척 여부를 밝혀 보는 것입니다. 이 사실관계를 알아보려면 두 사람 집안의 호적등본과 부모의 재적등본 등을 발급받아 친인척 관계 여부를 확인해야 합니다. |
| 셋째, 만약 공동주택이라면 관리사무소에 가서 관리비 고지서가 누구 이름으로 발급돼 왔는 지 확인해 보거나 해당 아파트 관리사무소가 통상 세입자 명의로 관리비 고지서를 발급 하 는지, 주인 이름으로 발급하는지도 확인해 본후 세입자 명의로 관리비 고지서가 발급 됐는 데도 유독 해당 가구만 세입자라고 주장하는 사람의 명의로 발급되지 않았다면 이는 위장세입자일 가능성이 매우 높습니다. |
| 넷째 위장 전입자로 보이는 세입자 중 정상적인 가정생활을 영위하는 세대주(또는 가정주부 등)가 홀로 주민등록을 마치고 주택에 이전한 경우나 미성년자가 전입신고를 해 입주한 경우 또는 임차인이 자신의 임차보증금이라고 주장하는 금액이 당시 전세시세와 동일한 지 여부를 비교해 보십시오. 만약 시세와 많은 차이를 보인다면 일단 의심해 볼 만 합니다.위와 같이 소액배당금을 받기 위해 위장전입한 것으로 판단되면 여러 정황과 서류를 확보해 그 근거자료(호적등본, 기존 금융기관서 대출받을 때 세입자 조사서류 등)를 법원에 제출해 위장전입에 기 |
