[돈 되는 개발컨설팅] 펀글인데 있는지 없는지 모르겠네염..ㅎㅎㅎ

[천년설]

19년된 2층 상가주택 수익률 높일 방법은

젊은 부부 많은 아파트권 학원임대용 건물 바람직


Q: 서울 광진구 구의동에 19년 된 상가주택이 있다. 지하1층~지상1층에 상가 1개와 주택 2가구를 임대하고 2층을 주거용으로 쓴다. 수익을 높일 수 있는 방안은 뭘까.(서울 광진구 구의동 변희진)

A: ⓛ 사업지 분석=2호선 강변 역세권으로 주변에 아파트단지가 많다. 상권은 활발한 편은 아니고 도로변을 따라 근린.서비스업종이 많다. 주민은 1~2명의 자녀를 둔 30~40대의 구성 비율이 높다.




② 개발컨셉=의뢰인의 땅은 아파트 단지 출입구 근처에 있어 유동인구가 많은 편이다. 이 단지에 거주하는 10대를 겨냥한 학원임대용 건물을 고려해 볼 만하다. 단 가족의 주거용으로 일정부분은 주택으로 계획한다.

주변 상가 및 사무실 임대료는 주택에 비해 다소 낮은 편이다. 하지만 월세전환금리가 높아 수익성에 유리하므로 학원 임대시설을 최대한 높이도록 한다.

③ 건축계획=건축면적 47평, 연면적 3백평의 지상 7층 건물로 꾸민다. 1~6층은 학원 임대용 근린생활시설, 7층은 주거시설로 구성한다. 가용면적의 효율을 높이기 위해 주택은 변씨 가족의 1가구로 한정한다.

주변 사례를 통해 각 실의 임대면적은 40~50평으로 하는 게 수요 확보에 유리해 보인다. 외형은 유리벽으로 처리해 시원하고 세련된 느낌을 준다.

④ 사업성 분석=비용은 7억6천8백40만원이다. 근린생활시설 건축비 6억4천5백60만원, 주거시설 건축비 8천3백70만원, 필로티주차장 공사비 1천5백60만원과 제세공과금 등이다.

개발 후 예상 임대료는 전세보증금이 11억8천1백만원으로 주변 근린생활시설 월세전환금리가 월 1.2%임을 감안해 월세로 전환하면 보증금 2억9천만원에 월세 1천70만원이다. 연간 월세수익은 1억2천8백40만원.

공사비 일부를 보증금으로 충당하고 대출분에 대한 금융비용을 제하더라도 수익은 연간 9천여만원이 된다. 이는 개발 전 연간수익의 8배에 이른다. 땅값과 건물가치 상승 등으로 부동산 가치도 올라갈 것으로 예상된다.

⑤ 체크포인트=최근 단순 주거용도보다 상가.사무실을 겸한 주택개발을 희망하는 사람들이 늘어나고 있다. 상가.사무실의 경우 주택에 비해 관리가 쉽고 수요층만 확보된다면 수익성에서 유리할 수 있기 때문이다.

㈜MMD 송유근 팀장은 "복합용도로 개발할 때는 각각의 이점을 고려 적정비율을 정하되 주차대수, 월세전환금리, 임대율과 임대시세 등을 꼼꼼히 비교하는 게 좋다"고 말했다.

컨설팅=㈜MMD(02-578-3123)