인구 구조와 부동산 시장 전망

[어른왕자]

1. 저출산

2013년 대한민국 출산율 예상치는 1.24로 전세계 224개국중 219위였습니다.

[자료출처 : 2013 List by the CIA World Factbook]

http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_and_territories_by_fertility_rate

아래 표 보시면 알겠지만, 홍콩, 마카오, 싱가포르와 같은 도시형 국가를 제외하면 

대한민국 출산율은 실질적으로 전세계 최하위입니다. 

조세피난처로 유명한 버진 아일랜드섬과 동등한 수준이군요..ㅎㅎ

219	South Korea	1.24
220	British Virgin Islands (UK)	1.24
221	Hong Kong	1.11
222	Taiwan	1.11
223	Macau	0.93
224	Singapore	0.79

그런데, 실상은 이보다 훨씬 심각한 걸로 드러났습니다. 

민주당 오제세 의원(국회 보건복지위원장) 인터뷰 :

<<1997년 IMF 위기를 겪은 4년 후인 2001년부터 

우리나라의 합계출산율(15~49세 여성이 평생 낳는 아기 수)은 추락하기 시작했다. 

13년 동안 출산율은 1.08명에서 1.3명 사이에 갇혀 있고 급기야 세계 최저를 기록하고 있다.

2013년 신생아 숫자가 약 45만 명인데, 이를 합계출산율로 환산하면 1.08명 수준이다. >>

2013년 CIA World Factbook에 따른 출산율 예상치가 1.24[224개국 중 219위]였는데, 

실상은 1.08 수준이라니, 현실이 훨씬 참혹합니다.  

월평균 37310명이 태어난 것이니, 2013년 신생아 수는 산술적으로 447,720명 정도 되는군요. 

실제로는 11,12월 신생아 수가 급감하므로 개인적인 추정으로는 44만명도 안될 거라 봅니다. 

아래는 대한민국 도시 중의 대장주 격인 서울시의 인구 통계입니다. 

3년 연속 인구가 줄어들고 있죠. 3년간 거의 17만명이 감소했습니다. 

2013년은 51,673명의 인구가 감소했는데, 

놀랍게도 세대수는 오히려 증가한 점을 볼 수 있죠.

이게 바로 1인가구수의 급증을 나타내는 증거이며, 저출산 고령화의 한 단면입니다.  

그렇다면, 1인 가구수 증가가 어느 정도일까요?

2000--->2005년까지 연평균 189,400가구 증가

2005--->2010년까지 연평균 194,200가구 증가

했음을 위 표로 알 수 있습니다. 

서울은 대략 연평균 20,000-30,000가구씩 1인 가구가 증가할 것으로 예상되는군요. 

약 10-20년 후 주택 수요층이 될 초등-고등학생 수가 90년에 비해 반토막 났네요.

아래 표와 같이 출산율은 일본, 중국에 비해 훨씬 더 심각한 수준입니다. 

한국은 지난 1980년대 중반 이후 저출산사회로 진입하면서 노동력 감소에 대한 불안감이 더욱 커졌다. 

요즘 젊은이들은 연애ㆍ결혼ㆍ출산을 포기한 '3포세대'로 아예 결혼을 늦추거나 꺼리는 경향을 보인다. 

가장 큰 이유는 '돈' 이 없어서다. 

지난해 한국보건사회연구원 조사 결과 젊은이들이 결혼을 늦추거나 결혼하지 않는 이유로

응답자의 84%가 "결혼생활을 유지할 만큼 수입이 충분하지 않아서"라고 대답했다. 

이런 식으로 결혼 인구가 줄어드는데 신생아가 늘어나는게 이상하죠..

결혼 연령도 점차 늦춰지고 있다. 

통계청에 따르면 지난해 평균 초혼 연령은 남자가 32.1세, 여자가 29.4세로 전년대비 각각 0.2세, 0,3세나 높아졌다. 

10년 전에 비해서는 남녀 모두 2.4세가 높아졌다. 

이같은 상승세라면 곧 여성의 초혼연령도 30세를 넘어설 판국이다. 

이런 판국이니 국가가 나서서 아이 낳기를 독려하지만 실효를 거두지 못 하고 있다. 

2. 고령화

2013--->2014년 고령인구 비율 대한민국 역사상 최대폭 증가

아래는 김광수경제연구소 소장님 인터뷰 내용 :

 우리나라 전체 주택 1730만호 가운데 820만호가 아파트인데 이중 자기집을 소유한 사람은 54% 정도다. 

특히 서울을 포함한 수도권은 주택가격이 비싸 무주택자가 53%나 된다. 

이렇게 집이 없는 사람이 국민의 절반이라면 정부와 정치권은 이들을 위한 주택 정책을 펼쳐야 하지만 

정부는 '빚을 내서라도 집을 사라'는 식의 분양 공급 정책을 고집했다. 

더 큰 문제는 왜곡된 부동산 시장이 우리나라의 성장 잠재력을 갉아먹고 있다는 점이다.

 연령별로 보면 50~60대 이상 부모 세대 20%가 전체 주택의 70%를 소유하고 있다. 

재산 증식과 노후 대비 목적으로 주택을 여러 채 소유한 이들도 있다. 

반면 30~40대 자식세대 태반이 집이 없어 전·월세를 산다. 

빚을 낼 여력도 없어 하우스푸어로 분류되지도 못하는 참 '불쌍한' 세대다. 

집을 여러 채 가진 부모 세대가 비싼 전·월세를 주면서 젊은 자식 세대의 몇 푼 안되는 월급을 착취하는 셈이다. 

그렇다보니 젊은 세대들이 결혼을 포기하거나 결혼해도 아이를 갖지 않는 경우가 빈번해졌다. 

저자는 "거의 필연적으로 4~5년 후 한국 경제는 마이너스 성장에 빠질 가능성이 매우 높다"고 말한다. 

아래 표는 선대인경제연구소에서 발췌한 연령별 가구수 증감 추이:

50~60대 이상 부모 세대 20%가 전체 주택의 70%를 소유하고 있는데, 

그 인구비율이 2012년 이후 급증[다주택자의 잠재적 매도 물량 급증]하는 반면, 

주택 수요층인 20-54세 인구는 급감하기 시작함.

저출산과 고령화에 따른 노동력 부족은 조세부담 증가, 경제성장률 저하를 야기시킨다. 

통계청은 생산가능인구가 2012년 3656만명에서 2030년 3289만명으로 감소하고 

2021년부터 노동력 부족현상이 나타나 

2030년 280만명의 노동력이 모자랄 것으로 예측한다. 

따라서 저출산과 고령화에 관한 정책은 서로 연관시켜 함께 다뤄야 한다는게 전문가들의 견해다. 

http://view.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2014010208201047805

한 국가가 유지되려면 출산율이 2.1명 이상은 되어야 한다. 

현재의 추세라면 우리나라 인구는 2050년 4200만 명, 2100년에는 1900만 명으로 줄어든다. 

더 심각한 위기는 저출산으로 인해 고령화 속도가 세계 역사에서 찾아 볼 수 없을 정도로 

빠르게 진행되고 있다는 것이다. 

우리나라가 전체 인구 중 65세 이상 고령인구 비율이 7%가 넘는 '고령화' 단계에 진입한 것은 2000년이다. 

경제성장은 인구증가 요인이 반, 기술개발이 반이라고 한다.

 우리나라 경제성장률이 반토막이 나는 것도 출생율이 1.3이하로 떨어졌기 때문이다. 

일본은 고령인구 비율이 12%를 넘어서는 순간부터 '잃어버린 20년'이 시작됐다. 

일본경제가 활력을 잃고 저성장의 늪에 빠진 시기로 경제성장률이 마이너스로 떨어지거나 기껏해야 1~2%에 그쳤었다.

고령인구 비율 12%, 경제성장률 2%대인 우리나라는 일본의 전철을 그대로 답습하고 있다.

청년층이 제대로 된 직장이 없다보니 결혼은 꿈도 꾸지 못하고 아이를 낳을 수가 없는 것이다. 

여기에 전세 값, 사교육비 등으로 아이 낳기를 두려워하고 있다. 

양극화와 저출산을 해결하지 않고서는 대한민국의 미래는 없다. 

침몰하고 있는 대한민국, 저성장 위기에 빠져들고 있는 대한민국을 구해야 하는 가장 큰 책임은 

대통령과 국회의원, 삼성·현대 등 재벌 대기업에게 있다. 

빈곤층, 장애인, 아동, 노인 등 취약계층이 기본적인 생계를 유지하고, 

아플 때 진료를 받을 수 있는 최소한의 복지 시스템을 확보해야 한다. 

그리고 청년들을 위한 일자리 만들기에 과감한 투자를 해야 한다. 

그러기 위해서는 정치가 본연의 역할에 충실해야 하고, 대기업은 사회적 책임을 다해야만 한다. 

http://www.cctoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=810835

3. 신규 주택 공급 

올 2월 분양 물량이 14년만에 최대입니다. 

당연히 기득권 언론, 찌라시 언론, 토건 카르텔 언론 총동원해서 띄우기 할 것으로 예상되죠..

2월 분양 물량이 작년 대비 362%라고 합니다.

(출처 : 팍스넷 쥬라기 전문가님)

주택보급율은 2011년 이미 114.2%를 넘었습니다. 

위 주택보급율에는, 

실질적으로 주거용으로 쓰이고 있는 오피스텔은 현행법상 업무용 시설로 분류되므로 포함되지 않고

2종근린생활시설로 허가받는 원룸도 포함되지 않으며

고시원은 허가상으로 독서실로 내기때문에 포함이 안 됩니다.

올해 아파트만 28.5만가구 입주 예정입니다. 

올해 내내 찌라시가 기승을 부릴 것입니다. 

어라, 서울 입주 물량은 전년 대비 10.7% 늘었군요.

미분양이 감소했다고 해도 아직도 10만 가구 정도 되는군요..

수도권 미분양은 오히려 늘었군요..

아파트 착공 실적은 어떨까요?

(출처:네이버 카페 "다반사" 갈바람님 글 인용)

서울 지역에 최근 3년간 아파트만 매년 30,000-40,000가구씩 착공했군요. 

빌라나, 오피스텔, 원룸은 얼마나 많이 지었는지 통계조차 없지만, 

주변을 보면 알 수가 있죠. 

올해 내내 찌라시가 기승을 부릴 것입니다.

각오 단단히 하세요..ㅋㅋㅋ

4. 일본의 사례

1.  일본 6대 도시 주거용지 가격 :

세일러 님의 "착각의 경제학"이라는 저서에서 발췌

위 차트에서 일본 부동산 가격 하락구간 중 가장 기울기가 가파른 구간, 즉 낙폭이 가장 컸던 구간은?

1990-1994까지이죠. 이 때 무슨 일이 있었나요?

1990년 : 일본 생산가능인구비율 최대

1994년 : 고령인구 비율 14% 진입

대한민국은?

2012년 :  대한민국 생산가능인구비율 최대(73.1%)(출처 : 한국은행) 

2017년 :  고령인구 비율 14% 진입(출처 : 통계청)

2.  일본 수도권 4대 도시 맨션 가격 지수 차트 :

도쿄증권거래소에서 발췌 (93년부터 집계) -  

실제 고점은 위 차트의 고점 1년 뒤인 1991년. 

우햐향으로 하락하다가 살짝 반등했다가 다시 빠지는 모습은 동일함.

우리나라 아파트에 해당하는 일본 수도권의 맨션 가격은

1993년 200포인트에서 --->1999년 100포인트로 반토막 나는데 6년 걸렸군요..

실제 고점은 토지의 경우 1990년, 주택의 경우 1991년입니다. 

2013년 6월 공표한 지수값은?

도쿄증권 일본 주택가격지수의 지수값(수도권 종합·도쿄·카나가와·치바·사이타마)

지수명  2013年4月 지수값(6月25日 공표）  
도쿄증권 주택가격지수（기존아파트, 수도권 종합）           76.88  
도쿄증권 주택가격지수（기존아파트, 도쿄）                    80.94  
도쿄증권 주택가격지수（기존아파트, 가나가와）              77.55  
도쿄증권 주택가격지수（기존아파트, 치바)                     63.93  
도쿄증권 주택가격지수（기존아파트, 사이타마）               65.13 

시점을 200포인트(실제 고점은 이것보다 높지만)로 한다면, 잔존가치가 각각

수도권 종합 38.44%

도쿄 40.42%

가나카와현 38.77%

치바현 33.46%

사이타마현 32.56%

입니다.

10억 주고 산 것이 수도권 평균 3억 8440만원 정도가 되어 있음.

 

현재 대한민국은 전세계 어느 나라도 겪은 바 없는

저출산 고령화가 진행 중이며, 

2013년 신생아 수는 개인적인 추정으로 43만명대, 

출산율은 1.08을 하회할 것으로 추정됨. 

[덴마크여행]

저출산... 국가가 출산할 수 있도록 정책적 뒷바침이 되야하는데...

[케빈]

좋은글입니다 ^^
내공이 느껴지네요

[고재]

참 기가 차네요~ 좋은내용 잘 보얏습니다~