부동산 공부170501

경매에서 제일 중요한것은 낙찰가를 정하는 것이다. 요즈음은 경쟁이 너무 치열하다. 대부분 미래가치보다는 주변시세를 파악해서 낙찰가를 예상하는것이 문제이다. 주변시세 보다는 싸게 낙찰 받았는데 그 지역이 발전이 되지 않는 지역이라면 향후 매도할때는 어떻게 될까? 경매는 분양권/갭투자와 유사한 면도 있다. 여러개의 경매물건을 낙찰받아 임대료나 월세로 대출이자를 충당하는 분들이 많으며 경매물건은 싸기 때문에 언젠가는 오를 것이라는 잘못된 생각으로 무리하게 대출을 끼고 낙찰받는 분도 있다. 그러나 내 물건은 오를것이라고 판단하고 자금상환 계획없이 무리한 대출을 하게되면 문제가 발생할수 있다는 것을 명심해야 한다. 실제로 경매받은 물건들이 무리한 이자 감당을 하지 못해서 다시 급매물로 나오고 있다는것을 알아야 한다. 경매도 이제는 부동산 투자로 메리트가 없어졌다. 대중화가 되어서 이제는 고가 낙찰로 급매물보다도 비싸게 낙찰되기 때문이다. 한 지역을 놓고 보면 경매물건 낙찰금액이 급매물로 나온 가격보다 비싼 경우가 많다. 앞으로 경매시장은 많이 위축 될것임은 분명해 보인다. 일부 경매전문가들이나 학원에서 몇차례 유찰된 물건을 노리면 승산이 있다고 권유한다. 하지만 몇차례 유찰된 물건이 투자가치가 있을까?  간혹 경매물건을 리모델링해서 수익을 낼수 있다고 말하는 경매전문가들이 있는데 이건 절대하지 말아야 한다. 성공하신분도 있지만 그런 물건을 추천받아 실패보신분이 훨씬 많다는것을 알아야 한다. 경매물건 추천종목으로 앞으로 주택은 피하고 집합건물로 개별등기된 지식산업센터나 개발예상지역의 토지를 권유하고 싶다. 경매시 서류상으로 체크해야 할 기본문서 1. 등기부 등본 민법에 토지와 건물은 별개의 부동산으로 구분. 토지 : 전.답.임야등만 표시 공동주택 : 공용부분/전용부분/대지지분 표시 단독주택 : 토지/건물 표시 표제부 : 경매물건의 주소와 면적 일치하는지 체크 갑구(소유권 체크) : 물건 소유자와 등본 소유자 일치 을구(권리관계 체크) : 임차권,저당권,전세권등 2. 토지이용계획확인원 토지의 목적에 맞는지와 거래상 제한은 없는지 체크. 3. 토지 대장 등기부등본 소유자와 동일한지 체크 4. 건축물 관리대장 법정지상권, 위법 건축물 유무 체크 5. 입찰(매각) 물건 명세서 입찰기일 일주일전 법원 열람가능. 물건 이해관계 당사자 목록, 감정평가서, 현황 조사서등이 첨부. 6. 감정 평가서 물건에 대한 의견서/위치도/평가등을 분석해 놓은 자료. 감정평가사의 주관적입장으로 평가되므로 현장조사는 해야 한다. 7. 현황조사서 법원에서 물건지를 직접 방문하여 권리관계를 조사. 임대차관계등을 확인.