전세계약서의 특약사항 효력에 대하여 [여자친구에게빌려준돈]

[채권추심변호사사무소]

※ 법률,소송상담사례

[해외및 지방에서도 방문없이 의뢰할 수 있습니다.]

의뢰인 질문내용

질문:

전세계약서 특약사항으로 현재 입주할 아파트에 담보대출금 있고, 입주하는 날 잔금을 치루면서 대출을 상환하고 말소키로 하였습니다.

아울러 계약일로부터 향후에도 아파트를 담보로 대출을 하지 않는 다고 하였습니다.

- 질문 : 향후 이러한 특약을 임대인이 이행하지 않은 경우(예를 들어 담보대출을 받는다는 등), 임차인이 대응할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는지요?


2. 이번 질문은 가상의 상황에 대한 질문입니다.

통상적으로 잔금을 치루는 날 등기부동본을 열람하고 근저당권 설정 여부를 보는게 일반적인데...관련 관공서에 물어보니, 담보대출을 하고 등기부등본 기재 신청을 하면 실제로 등기부등본에 해당 내용이 반영되는 기간이 2~3일 정도 된다고 합니다.

만약 임대인이 악의적으로(거의 대부분의 임대인이 그렇지 않겠지만) 잔금일에 맞춰 아파트 담보 대출을 실행한다면, 등기부등본에는 근저당권설정 내용이 없을 것 같습니다.

그리고 대부분 이삿날 잔금을 치르고 전입신고와 함께 확정일자를 받습니다.(제가 알기로는 익일 0시에 우선변제권 및 대항력이 발생한다고 들었음

- 질문 : 여기에서 변제순서가 어떻게 되는지 궁금합니다.

(전입신고 및 확정일자 받는 당일에는 담보대출에 대한 등기부등본 반영이 진행되고 있다면, 신청일과 반영일이 각각 다를 것이고 신청일을 기준으로 한다면 임차인이 후순위가 될 것이고, 반영일을 기준으로 하면 최소한 임차인과 동일하거나 담보대출 금융기관이 후순위가 될 것 같습니다만)

서면을통한질의ˑ응답방식의특성상사실관계에대한제반이해도가낮을수밖에없어답변이추상적임을
양해해주시길부탁드립니다. 가급적 관계 자료를 모두 정리하여 , 변호사상담예약 후 방문하시면 상세한 해결방법,자문을 받으실 수 있습니다.[변호사 상담료발생,단 본 사건등으로 우리 사무소에서 변호사를 선임할 경우 선 지급한 상담료에서 선임료를 차감하고 진행하여 드립니다.]
답변드립니다. [본 답변글의 담당자는 법률사무소 아신 한주원 본부장입니다.]

답변:

1번

임대인과 임차인 사이의 약정은 채권적 효력을 가질 뿐 제3자에 대한 효력을 가지지 아니하는 것이 원칙이기 때문에, 만약 임대인이 특약을 위반하여 담보 대출을 받고 제3자에게 근저당권 등을 아파트에 설정할 경우 특약의 효력을 제3자에게 주장할 수는 없습니다. 따라서 만약 임대인이 특약을 이행하지 않은 경우 임대인에게 손해배상청구를 하는 방법(임대인에게 변제능력이 없는 경우 집행이 어려워 실제로 지급받기는 어려울 수 있습니다.)을 고려해볼 수는 있지만, 특약만을 근거로 하여 제3자보다 우선하여 아파트에 대한 권리를 주장할 수는 없다고 판단됩니다.

특약만 가지고는 임대인이 이행하지 않은 경우에 대응할 수 있는 실효성 있는 방법이 매우 제한적이기 때문에, 이행하지 않을 경우에 대비한 방안들을 고려할 것이 필요하다고 보입니다. 임대인의 협조를 얻어 임차권등기를 하거나, 2번 항목에서 문의하여 주신 것처럼 확정일자 등을 통하여 보증금에 대한 우선변제권을 확보하는 것이 안정적인 방법이라고 판단됩니다.

2번

2011년에 개정된 부동산등기법 제6조에서는 등기의 효력발생시기와 관련하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.

부동산등기법 제6조 (등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기)
① 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.
② 제11조제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.

이 조문에 따라서 등기의 효력은 접수한 때로 소급하여 발생하게 됩니다. 만약 전입신고 및 확정일자를 받는 당일에 저당권의 등기 신청이 이루어졌다면, 저당권 등기가 선순위가 될 가능성이 높다고 할 것입니다.

따라서 등기부에 실제로 기재되었는지 만을 기준으로 판단할 것이 아니라 목적물에 관한 등기 신청이 있었는지도 확인할 필요성이 있습니다. 이와 관련하여 등기소에서는 인터넷과 모바일 등을 통하여 등기신청사건조회 서비스를 제공하고 있습니다. 이 서비스를 통하여 목적 부동산에 접수된 등기 신청이 있는지를 확인해보고 잔금 지급여부 등을 결정하실 수도 있습니다.
위 내용에 대하여는 구글 등의 검색 사이트에서 ‘등기신청사건조회’등으로 검색하여 절차를 설명한 블로그 글 등을 참조하실 수 있습니다.

아무쪼록 무탈하게 계약이 완료될 수 있길 기원하는 바입니다. 감사합니다.

*참조 판례 (의뢰인님이 우려하는 상황이 일어난 사건입니다.)

대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결【건물명도】

판시사항

주택임대차보호법 제3조 에 의한 대항력이 생기는 시점인 ?^!익일?^!의 의미(=익일 오전 영시)

판결요지

주택임대차보호법 제3조 의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ?^!익일부터?^! 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.

재판경과

서울남부지방법원 1998. 7. 29. 선고 98가단13413 판결

서울지방법원 1999. 1. 14. 선고 98나45521 판결

대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결

참조법령

주택임대차보호법 제3조

전 문


【원고, 상고인】 양◎택 (소송대리인 법무법인 한결 담당변호사 박성민 외 7인)

【피고, 피상고인(선정당사자)】 원성연

【원심판결】 서울지법 1999. 1. 14. 선고 98나45521 판결

【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.


【이 유】
상고이유를 본다.
주택임대차보호법 제3조 의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ?^!익일부터?^! 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.
원심이 적법히 확정한 사실에 의하면 피고 선정자 원주연이 1996. 8. 16. 이 사건 부동산을 보증금 51,000,000원에 임차하여 1996. 8. 27. 주민등록상 전입신고를 마쳤으므로 위에서 본 법리에 따라 익일인 1996. 8. 28. 00:00시부터 대항력이 있어 그 후 1996. 8. 28.자로 주간에 경료된 이 사건 저당권에 기한 경낙인인 원고에게 대항할 수 있다고 할 것이므로 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 이를 다투는 논지는 모두 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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