서해선복선전철 (안중역,합덕역,충남도청역) 분석및 투자의 脈

반갑습니다..회원님들..블랙홀 이호철 입니다....날씨가 상당히 쌀쌀해졌네요...돈도중요하지만 건강하지않으면 무슨소용일까요..건강해야 돈도버는것이죠.....아무쪼록 몸관리 잘하시길 바랍니다...^^   오늘 제가 말씀드리려는 요지는 최근 서해선 투자자분들의상담이 늘어나고있는데 아직도 잘못된 상식과 현재상황에대한 인식이 부족한분들이 많아서 제 사견을 드리고자 합니다... 서해선의전반적인 내용은 이미 많이알려진관계로 생략하고 자세한부분은 서해선게시판등을 통해 참고하시기바랍니다...<a class="tx-link" href="http://cafe.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1JzNp&fldid=5vSb" target="_blank">http://cafe.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1JzNp&fldid=5vSb</a>    그럼 각 역사에대한 분석에 바로 들어가도록하겠습니다..   (각종자료등은 국토부및 지자체, 일부 타사이트 내용을 참조함을 알립니다)   <img width="860" height="1237" style="width: 669px; height: 1248px;" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fmail.yj21.net%2F%7Eianhan%2Fpic2%2F2244.jpg">   <a href="http://cafe.daum.net/toyeonmo">http://cafe.daum.net/toyeonmo</a>   우선 토연모에서 서해선노선중 가장 주목하는역사는 안중역,합덕역,충남도청역으로 압축하고있습니다...     송산역은 제가 예전글에도 자주언급해드렸지만 기존 송산그린시티 업무지구내에 전철역이 들어가는데다 그외주변땅은 모두 그린벨트로묶여있고 화성시청에 직접 알아본결과 절대농지그린벨트의경우는 환경등급2등급이상이기때문에 쉽게 풀리지않는다고하니 과연 해제되어 언제 개발이될지가 상당히 의문스러울수밖에없기때문에 토연모에서 적극추천하지않는이유입니다...   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2259583A5611DECB2A" class="txc-image" width="581" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="581" data-filename="송산역.jpg" exif="{}" id="A_2259583A5611DECB2ABBEB"/>   위사진을보시면 송산역좌측이 기존송산그린시티 업무시설인 수용부지입니다..나머지아래및 우측면의경지정리된농지들이 절대농지에 그린벨트입니다..     향남역은 향남1지구와 2지구 사이에 역이들어가면서 추가개발섹타가 현저히 좁혀진 형국인데 향남역 정면은 적어도 개발이될것으로보이나 절대농지라 면적이 큰데다 평당100만원대가 넘어가는 금액이라 왠만한 자금으론 투자가 쉽지않다는 분석입니다.. 또한 타지역은 간략한 역세권개발에대한 언급이 나와있는반면 향남역은 역세권개발에대한 내용이 거의 전무한것을보면 추가개발이 늦어질수있다는것도 간과해서는 안될부분입니다...   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/223C32365611DF8B23" class="txc-image" width="589" height="481" style="width: 589px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="678" data-filename="향남역.jpg" exif="{}" id="A_223C32365611DF8B2339BA"/>     그렇다면 안중역역시 송담지구,인광지구,화양지구등 개발지구가 주변에 진행되고있고 시세역시 100만초반을 형성하는 현실이 향남역과 별반차이가 없음에도 제가 추천하는이유는 무엇일까요?   그것은 대부분절대농지라 면적이큰 향남역,송산역에 비해 대부분 자연녹지로 구성된 안중역주변은 200~500평단위 단필지로 구성되어 비교적 투자가 용이하다는게 큰 이유입니다...또하나는  안중역세권 개발에대한 구체적인 제시는없으나 안중역일대 인광리,송담리,현화리등 택지개발지구외의 토지들이 시가화 용지등으로 지정될것을 암시하는 내용이 도시기본계획에 나와있다는것입니다..     <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/251DA33C5611E0C108" class="txc-image" width="610" height="361" style="width: 610px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="549" data-filename="안중역.jpg" exif="{}" id="A_251DA33C5611E0C1084B23"/>   <a href="http://cafe.daum.net/toyeonmo">http://cafe.daum.net/toyeonmo</a> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2340573B5611E0D61B" class="txc-image" width="656" height="468" style="width: 656px; height: 468px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="663" data-filename="안중 시가화.jpg" exif="{}" id="A_2340573B5611E0D61BF97C"/> (참고.이실장의 토지스토리)   위그림 좌측및 도표는 평택 도시기본계획에 나와있으며 오른쪽 위성사진에 그대로 대입시킨것입니다.. 보시다시피 기존택지지구를포함하여 나머지 공여부지역시 시가화용지에 포함되어있는것을 보실수있습니다.. 해서 안중역투자에 관심있는분들은 택지개발부지외에 인근 시가화용지에 포함된땅을 알아보시면 투자에 큰도움되시리라 생각합니다... 가끔보면 안중역택지지구반대편인 대반리,삼정리에대한 투자문의도 하시는데 안중역이 화물역사기능도갖추는 복합역사이기때문에 컨테이너 야적장이나 물류기지가 들어설 공산이있어서 그곳은 신중하셔야합니다... 참고로 현재 개발중인 송담지구 체비지 매각공고및 매매가격을올려봅니다.. 안중역을비롯하여 모든역세권개발지가 아래와같은형태로 진행되니 살펴보시면 많은도움되실겁니다.. 우선 현재 착공중인 송담지구 전경입니다.. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2405C750561269BD16" class="txc-image" width="693" height="608" style="width: 693px; height: 608px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="833" data-filename="2015-10-05 21;15;59.jpg" exif="{}" id="A_2405C750561269BD16EE0A"/> 환지개발중인 송담지구의모습입니다...이제 역세권개발이 어떤모습으로 진행될지 그림이 그려지시나요... 모든 역세권개발사업은 이러한 형국으로 진행된다는것을 상기하시기바랍니다.. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/275DBF4756126A5A06" class="txc-image" width="661" height="489" style="width: 661px; height: 489px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="746" data-filename="송담1.jpg" exif="{}" id="A_275DBF4756126A5A06DB53"/> 아래는 주거지 매각시세입니다.. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/254BF44756126A5B15" class="txc-image" width="703" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="703" data-filename="송3.jpg" exif="{}" id="A_254BF44756126A5B151560"/> <a href="http://cafe.daum.net/toyeonmo">http://cafe.daum.net/toyeonmo</a> <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/233E5A4756126A5C23" class="txc-image" width="704" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="704" data-filename="송4.jpg" exif="{}" id="A_233E5A4756126A5C23C239"/>     준주거지의시세는 700에서 900만원대까지 형성되었습니다... 안중역이 아직 착공전임에도 이정도라면 향후 착공후,개통후엔 얼마나 오를지 기대가 되는 자료입니다...     다음은 합덕역관련 내용입니다... 우선 정확한 개발관련기사를 보시면   당진시, 합덕역 역세권 도시개발사업 타당성 조사 착수  [MBS 당진 = 이준희 기자]  <table width="570" align="center" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td align="middle"><img alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.mbstv.co.kr%2Fnews%2Fphoto%2F201506%2F75706_65000_3653.jpg" border="1"></td> <td width="10"> </td></tr> <tr> <td style="padding: 10px;" colspan="3"> </td></tr></tbody></table>2020년 완공을 목표로 총사업비 3조8,280억 원이 투입되는 서해선 복선전철 사업이 지난달 22일 기공식을 갖고 본격적으로 추진되고 있는 가운데 충남 <a class="dklink" style="color: rgb(34, 81, 168); text-decoration: underline; cursor: pointer;" href="http://www.mbstv.co.kr/news/articleView.html?idxno=75706" target="_blank">당진</a>에는 복선전철 <a class="dklink" style="color: rgb(34, 81, 168); text-decoration: underline; cursor: pointer;" href="http://www.mbstv.co.kr/news/articleView.html?idxno=75706" target="_blank">합덕</a>역 건설이 예정돼 있어 당진 남부권의 재도약 <a class="dklink" style="color: rgb(34, 81, 168); text-decoration: underline; cursor: pointer;" href="http://www.mbstv.co.kr/news/articleView.html?idxno=75706" target="_blank">발판</a>으로 작용할 것으로 기대된다. 이에 당진시는 복선전철 합덕역 건설에 따른 주변지역의 체계적인 개발을 위해 지난 2일 시청 소회의실에서 김홍장 당진시장 주재로 관련 부서장들이 참석한 가운데 ‘합덕 역세권 <a class="dklink" style="color: rgb(34, 81, 168); text-decoration: underline; cursor: pointer;" href="http://www.mbstv.co.kr/news/articleView.html?idxno=75706" target="_blank">도시개발사업</a> 용역’착수 보고회를 가졌다.   이번 용역은 합덕역 주변지역의 난개발을 방지하면서 합리적이고 체계적인 개발을 유도하는 한편 당진지역 남부권의 계획적인 도시 관리를 위한 것으로, 용역기간은 2016년 5월까지이다.   당진시는 이번 용역을 통해 합덕 역세권 개발의 상위계획인 2030년 당진 도시기본계획 상의 복합환승센터와 컨테이너물류단지 등의 내용에 대해 검토하고, 기존 시가지와 신규 <a class="dklink" style="color: rgb(34, 81, 168); text-decoration: underline; cursor: pointer;" href="http://www.mbstv.co.kr/news/articleView.html?idxno=75706" target="_blank">역사</a>부지의 <a class="dklink" style="color: rgb(34, 81, 168); text-decoration: underline; cursor: pointer;" href="http://www.mbstv.co.kr/news/articleView.html?idxno=75706" target="_blank">유기</a>적인 연계방안과 도시지역 확장 방안 등을 검토할 계획이다.     <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/244F4139561209B50E" class="txc-image" width="656" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="656" data-filename="합덕 용역.jpg" exif="{}" id="A_244F4139561209B50E2EB0"/>     위내용을 보시면 기존 시가지와 신규 <a class="dklink" style="color: rgb(34, 81, 168); text-decoration: underline; cursor: pointer;" href="http://www.mbstv.co.kr/news/articleView.html?idxno=75706" target="_blank">역사</a>부지의 <a class="dklink" style="color: rgb(34, 81, 168); text-decoration: underline; cursor: pointer;" href="http://www.mbstv.co.kr/news/articleView.html?idxno=75706" target="_blank">유기</a>적인 연계방안과 도시지역 확장 방안 등을 검토할 계획이다.  라는 문구가나옵니다...   즉 기존 합덕읍도시와 연계해서 도시를확장하겠다는거지요...   타당성조사라함은 개발을하기이전에 사업성,경제성을고려하여 공공부지및 주거환경,개발동선등을 사전검토를하는것이기때문에  개발을할까? 라는 의문은 접어두셔도 된다는것입니다..   다만 위에 보시는것처럼 개발면적은 약15만평정도로 생각보다는 크지않기때문에 입지선정이 무엇보다도 중요한 역사가 합덕역인것입니다... 물론 타당성조사를통해 개발면적이 더 늘어날수도있기때문에 100% 확정짓지는 못하지만  최대한 기존도심과 가까운곳이나 역사에 근접한곳을 투자하셔야 리스크를 줄일수있다는겁니다..     <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2776EE3756120ECE01" class="txc-image" width="650" height="472" style="width: 650px; height: 472px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="합덕면적.jpg" exif="{}" id="A_2776EE3756120ECE015B8A"/>   위면적은 최대한 안정권에 속할 토연모의 예상면적입니다...물론15만평보다 더 넓은면적이지만 이정도위치와 입지라면 충분히 승산이있다고보여집니다..타당성조사가 아직 끝나지않은상황이기에 면적이 좀더커질 공산도있습니다...북동쪽인 점원리,창리등 우측방향도 향후 가치는있겠으나 다소 시간이걸릴수있고 개발이 안될수도있기에 일단 제외하였습니다..역이 착공되거나 개통시엔 어느정도오를순있겠지요...아무튼 필자가 그동안 타역세권을 경험한 노하우와 입지분석을 해본결과이니 참고하시기 바랍니다..     <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/262EE34756132AC30C" class="txc-image" width="692" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="692" data-filename="guswkd.jpg" exif="{}" id="A_262EE34756132AC30C0C4D"/>       끝으로 서해선 마지막 투자처이자 저평가지역인 충남도청역(삽교신역사)에 대한 투자팁을 알려드립니다...(이하 도청역)   도청역은 작년말 서해선 역사중 가장늦게 확정되면서 올해부터 본격적인  토지매매가 이뤄진곳입니다...5월 착공식이후엔 소액투자자가 몰리면서 올초에비해 가격이 많이 오른편이나 여전히 안중역,향남역등에비해선 가격이 싼편이라 할수있습니다..   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/27535A505612238110" class="txc-image" width="546" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="546" data-filename="naver_com_20150413_110526.jpg" exif="{}" id="A_27535A5056122381103541"/>     <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/23424A4C561223FB07" class="txc-image" width="695" height="444" style="width: 695px; height: 444px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="삽교위성지도.jpg" exif="{}" id="A_23424A4C561223FB07BAF8"/>   꽃모양이 충남도청역 예정지입니다..좌측에 충남도청및 내포신도시가 약3k지점에 위치하며 우측아래는 일반산업단지 약40만평이 위치해있습니다..   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2441B650561326DF22" class="txc-image" width="551" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="551" data-filename="s내포진입도로.jpg" exif="{}" id="A_2441B650561326DF222B99"/>      내포신도시와 도청역의 원할한 진입을 위해 제2진입도로가 신설될 예정입니다..     <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/21647F475613271632" class="txc-image" width="663" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="663" data-filename="예.png" exif="{}" id="A_21647F4756132716327A17"/>     충남도청역은 내포신도시와 도청을 연계하는 신설역사이기때문에 충남도와 지자체에서 각각 크고작은 개발계획안을 발표하기도했습니다.. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2512614F561227940B" class="txc-image" width="748" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="748" data-filename="종합1.jpg" exif="{}" id="A_2512614F561227940B0F4A"/>   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2101E44F561227951A" class="txc-image" width="620" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="620" data-filename="종2.jpg" exif="{}" id="A_2101E44F561227951A3B14"/>     <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/26073F4A561328AB2B" class="txc-image" width="656" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="656" data-filename="naver_com_20151006_104829.jpg" exif="{}" id="A_26073F4A561328AB2B830F"/>   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2102084F561227961B" class="txc-image" width="758" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="758" data-filename="종4.jpg" exif="{}" id="A_2102084F561227961B3F7B"/>     <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/276C954D56132CBE2F" class="txc-image" width="693" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="693" data-filename="종6.jpg" exif="{}" id="A_276C954D56132CBE2FA0A8"/>     <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2541B95056132D0B39" class="txc-image" width="603" height="873" style="width: 603px; height: 873px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="090.jpg" exif="{}" id="A_2541B95056132D0B39A9C8"/>   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2748CD5056132D0D34" class="txc-image" width="411" height="557" style="width: 411px; height: 557px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="087.jpg" exif="{}" id="A_2748CD5056132D0D34B0AD"/>   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2109D95056132D0F05" class="txc-image" width="432" height="548" style="width: 432px; height: 548px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="089.jpg" exif="{}" id="A_2109D95056132D0F052243"/>     위에 보다시피  약30만평에달하는 역세권도시개발사업이 지난2011년 이미 타당성조사가 완료가되었음을 확인할수있습니다.. 서해선 역세권중 아마도 가장빠른 검토가 진행완료된 유일한곳이라 볼수있으며  개발면적또한 지방역세권에비해 상당히 크다고볼수있습니다..   가끔 문의하시는분들이 내포신도시와 연계한다면 왜 신도시내로 속하지않고 굳이 멀리 떨어져있냐는질문을 하십니다...   내포신도시와 연계되는역은 도청역외에도 바로아래 홍성역이있습니다...내포신도시자체가 홍성과 예산군 두 도시로 나뉘어져있기때문에 홍성은 기존역을 이용하는대신 예산군은 신설역을 유치하여 기존 구도시의 침체를 방지하는목적으로 신도시와구도시의 균형발전을 위해  삽교읍쪽으로 정한것으로 보시면됩니다...이런이유로 신도시와 신설역을 직결로 연결하는 제2진입도로를 건설하는것이죠... 충남도청역 역세권개발은  내포신도시보다는 구도시의활성화를위해 도시를확장하는의미를 가지고있습니다..해서 기존도시보다 내포신도시방향만이 개발될거라는 부분은 염려하실필요가 없습니다.. 상생발전이 주목적인것입니다...   해서 도청역주변을 투자하실땐 되도록 우측방향인 삽교읍내방향을 주시하시고 왼쪽 내포신도시방향은 최대한 근접한곳을 보시는것이 좋은방법이라 사료됩니다...   아래는 예상되는 개발면적입니다..   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2567543856122E7B02" class="txc-image" width="663" height="490" style="width: 663px; height: 490px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="daum_net_20151005_170101.jpg" exif="{}" id="A_2567543856122E7B025106"/>  지자체내용을 근거로  토연모 자체분석한 내용이지 확정된 개발구역이 아닙니다.. 다만 최대한 위 면적내에서 주시하시되 역사와 접근성이있는곳을 알아보셔야 리스크를 줄일수가있습니다.. 619번 도로가 아마도 주요동선이 될것으로 보이네요   <img width="718" class="txc-image" id="tx_entry_30123_" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2372164755A49ECE20" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="718" data-filename="현2.jpg" exif="{}" id="A_2372164755A49ECE2085A0"/>    이상 안중역,합덕역,충남도청역에대한 분석및 투자의맥을 조금이나마 알려드렸습니다.. 이제 서해선은 역사부지및 선로보상에대한 막바지에 돌입했습니다...빠르면 올 연말이나 늦어도 내년초에는 본격적인 노반공사가 진행되면서 착공에 들어갈것입니다...서해선은 모든역사가 동시착공예정입니다...따라서 현재 위에 알려드린 지역들을 투자처로 고민중이시라면 서둘러알아보시고 더이상 오르기전 빠른시간에  매입을 하셔야할것입니다... 지금도 많은분들이 선호하는 역광장앞이나 500m이내의 땅들은 가격이비싸거나 매물이나오지를 않습니다... 고민이많으시거나 망설이시는분들 또는 좀더 싼매물이나올까 기다리시는분들...올해가 지나면 분명 후회하실거라 확신합니다... 그리고 제가 배제했던 송산역이나 향남역등도 당연좋아질것입니다...다만 주변여건이나 가격문제등 여러가지 상황을 고려할때 분명 타역사에 비해 리스크가있거나 소액투자가 쉽지않기때문에 더욱 신중하셔야한다는거죠... 얼마전 지식인을통해 1대1문의가 왔었습니다...향남역 앞 농지를 평당 310만에 20평 투자할 계획인데 어떠냐고합니다... 비싸봐야 100만원초중반대인 가격을 무려 310에 매매하는것도 이해불가지만 역세권에 20평투자라니....그것도 천평에가까운농지에 말입니다...여러분이 보셔도 황당하지않으신가요?? 이가격이면 차라리 합덕역이나 충남도청역을 알아봐도 겨우 구할 가격이지요... 투자를 하실땐 일단 본인의 자산여부를 먼저 확인하시고 수도권투자만 고집하실 필요가없다는것을 꼭 강조하고싶습니다.. 충분한 자산이있다면야 어느지역이든 본인의판단하에 움직이시면되지만 1억내외 소액으로 굳이 100평도안되는 수도권역세권에 투자를생각하신다면 재산권행사에 어려움은물론 안하니만 못하는결론이 나올수도있다는겁니다... 평수를넓혀가는 안목을 키우셔야합니다...제가 추천하는 가장이상적인 평수는 200~300평입니다..가장 거래가 잘되는평수이기 때문입니다.. 500평이상을 넘기게되면 그만큼 매입가격도 비싸지니 향후 매도시 쉽지않을수도있다는것을 명심하세요..물론 몇평을 투자하시든 그건 자유입니다...평수가크면 향후 매매시 분할하면되는것이구요.. 또하나 말씀드리는건  역세권에 투자한다면 당연히 1k이내의땅이나 기존도시에근접한땅을 사야하는데  단지 가격이 싸다는 이유만으로 거리가 멀거나 입지가 좋지않은 땅을 매입하시는분들도 적지않습니다...언젠가는 오르겠지?하고말입니다.....물론 오르겠지요... 하지만 문제는 그 언젠가엔 기존개발섹타는 지구지정이되고 환지개발이진행되어 거래가 원활히 되는반면 섹타에서 벗어난땅은 여전히 농지그대로 보존되어 가격만 소폭상승했을뿐 거래가 되지않는다는 사실을 간과한다는게 핵심입니다... 아래 능서역을 예시로보여드립니다.. <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/26745E3D561274DE25" class="txc-image" width="658" height="640" style="width: 658px; height: 640px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="745" data-filename="2015-10-05 21;58;31.jpg" exif="{}" id="A_26745E3D561274DE25966C"/> 내년 개통될 성남여주선인 능서역세권 개발구역도면입니다...역을 중심으로 개발섹타가 기존도시로 잡혀있는것이 보이실겁니다.. 최소 200만원대이상 형성되어있습니다.. 그러나 좌측및 역사아래쪽은 여전히 농지그자체로 잘 보존되고있습니다...제가알기로 현지에선 거의 거래가되지않고 기획부동산에서 역사 아래500m이상의매물을 100~200만원에 매매하는걸로 알고있네요...가까울수록 더 비싸게팔겠지요...결국 개발구역밖의 매물은 오른다한들 기획부동산외엔 팔곳이 마땅치않는것이죠.. 이래서 역세권은 가까운것도 중요하지만 입지가 가장중요한것입니다...어느방향으로 동선이 이어갈것인지를 잘 파악하는것이야말로 리스크를 최소화하는 성공투자가 되는것입니다..   거듭말씀드리지만 서해선은 이제 소액투자로서는 마지막단계에 와 있습니다... 투자를하실땐 항상 신중해야합니다..하지만 결정은 과감해야합니다...성공투자는 타이밍이기 때문입니다... 2008년경 한통의전화가 옵니다..여주역세권 200m지점에  평당 70만원하는 전이있는데 살까요? 하는내용이었습니다..그당시 그위치가 70만이면 시세보다싼편이었지요..해서 저는 위치도좋고 가격도괜찮으니 사셔도좋을듯합니다..라고햇습니다..그로부터 약2년후 그분에게 다시 전화가왔습니다... 그당시 추천하신토지를 투자할까고민하다가 설마 그리오를까 생각이들어,  마침  권유받던  오피스텔이 가까운데다 임대료나 받자는마음으로 대출까지받아 사버렸고  현재는 대출금갚기바쁜데, 오히려 예전에 사려했던 토지는 개발구역에 포함되어 250만이상올랐다며 매우 아쉬워했던기억이 생생합니다.. 이분은 너무신중해서 타이밍을 놓쳐버린 케이스죠..투자하시려는 여러분도 지금 이러한기로에 서있는건 아닐까요 2007년부터 2010년까지 성남여주선 부발역,이천역,여주역등등 수많은부동산에서 호재를외치며 매매해왔던적을 기억하시는지요.. 결국 현재는 성공한자와 실패한자가 극명하게 갈렸습니다...실패한투자자의 70%는 기획부동산에 속아 투자했으며 나머지30%정도는 현지부동산의 잘못된상식으로 투자에 실패하게됩니다..약간의 오차는있겠지만 제가 그동안 상담한분들을 토대로 분석해보니 이정도 비율이 나오더군요... 저역시 초기에는 많은시행착오를 겪엇습니다..그러한 경험을 토대로 그나마 지금은 제대로된 분석과 남다른시각을 갖추게된것이지요... 토지투자는 실패든 성공이든 경험과 노하우를 거쳐야만 비로소 눈에 들어오게되는겁니다...   집에서 전화한통화로 모든걸 알려하고 발품파는걸 게을리한다면 그분은 백발백중 성공하지못합니다.. 부동산은 눈으로 확인하는것만큼 확실한것이 없습니다...직접보고 확인해야합니다.... 직접움직여서 확인하는것도 좋은경험이란 겁니다....쉽게버는 돈은 없는법입니다.. 제말에 조금 찔리는분도 계시겠지요?^^   이제 결론을 말씀드리겠습니다.. 1~2억대의소액투자를 원하는시는분들은 합덕역이나 충남도청역   최소2억이상 가능하신분들은 안중역을 추천합니다..   끝으로 이글을보시고 아직도 역세권에대한 인식이 부족하시다면 얼마전 제가 올렸던 역세권투자시 알아야할 8가지를 다시한번상기해보시길바랍니다.. <a href="http://cafe.daum.net/toyeonmo/5vMb/683">바로가기 클릭..</a><a class="tx-link" href="http://cafe.daum.net/toyeonmo/5vMb/683" target="_blank">http://cafe.daum.net/toyeonmo/5vMb/683</a> 아무쪼록 서해선에 관심있는 투자자분들께조금이나마 도움드리고자 나름대로 열심히 올렸습니다... 마지막으로 꼭 드리고싶은말은 .... 대박난 성공투자 이전에 실패하지않는 투자자가 되십시오...그것이  여러분이 살아나갈 지혜이자 실크로드가 되는것입니다..   기타궁금하신건 얼마든 상담주세요... 두서없는글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다...모든분들의 건승을 기원합니다...   토연모 까페지기 블랙홀 이호철   (010-3035-2749) 2015.10.6         <img width="1024" class="txc-image" id="A_21306343556464F81DCEB6" style="width: 712px; clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/21306343556464F81D" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="국토부 서해선.jpg" exif="{}" id="A_21306343556464F81DCEB6"/>