오~호 통 제(嗚~呼 痛 哉)라~

[빨간돼지]

오~호 통 제(嗚~呼 痛 哉)라~

부제 : 13타경7917 여주 근린시설[근린상가]

물건분석 보고서 및 입찰기

2014년은 계절에 상관없이 전체적 이상기온으로 날씨를 예측한다는 게 너무 어려운거 같습니다. 서울에는 장맛비가 몇 번 온 것 같지도 않은데 벌써 장마가 끝나고 무시무시한 폭염이 시작됐다고 하고, 서울에서 제법 떨어진 경북 어느 지역도 장마철 강수량이 예년의 18% 밖에 되지 않는다고 애기하는 일기예보를 보면서 어떻게 8월 무더위를 보내나 하는 걱정에 벌써부터 마음속에는 더위가 한가득 찬 느낌입니다. 누가 내 더위 좀 가져가주세요~플~즈~!!!

그나마 다행인건 집근처 5분 거리에 아담한 산이 자리 잡고 있어서 여름에도 그다지 무더위를 못 느끼고 지내고 있는 데, 그것도 몇 년 전부턴가 한해 한해를 지낼 때마다 열대야로 밤에도 더위로 고생하는 날들이 늘어나면서 에어컨을 사야하나... 하는 걱정이 머릿속을 떠나지 않는 군요....[넘...더워요]

무~조건 올 여름 무더위와 열대야를 무탈하게 넘길 수 있도록 두 손 모아 간절하게 빌어 볼랍니다. 더위~님! 물~럿~거~라~~! 제발~~^^

이 더운 날에 개인적으로는 더 덥습니다.[넘 슬품니다...]

왜냐구요? 뭐~겠습니까? 이 더위에 땀 뻘뻘 흘리면서 열심히 분석해서 입찰한 물건에서... 똑~하고 감나무에서 감 떨어지듯이 떨어져서 더위를 무릅쓰고 멀리 가서 조사하고 입찰하고 고생하고 온 보람도 없고, 이래저래 여러 가지로 더운 여름에 입맛 떨어지는 일만 생기네요.

여러분~! 이 더위에 땀 흘리면서 고생해서 입찰한 물건이 뭔 물건인지 궁금 하시죠~?

에이~ 아니라고 할라구 그러시죠~! 뻥 치지 마시구요...ㅎㅎ

그럼 본격적으로 물건애기 함 해볼까요~~^^

자~한번 보시죠 여러분 어떠세요 잘~알 생겼죠...ㅎㅎ[어~우 자식 실 하구만~]

13타경7917 여주읍 하리에 위치한 6층짜리 건물이 통으로 경매에 나왔습니다.

[요즘에는 주소가 여주군이 시로 승격하면서 여주시 중앙동[하동]으로 변경되었습니다]

여러분 놀라지 마세요~^^

6층짜리 건물이 통으로 나왔는데 이 녀석 감정가가 6억 정도에 형성이 되어 있습니다.

 [오~우 퐌타스틱~~]

저 처음에 가격이 잘못 표기되어 있는 줄 알았습니다. 

그래서 한참을 살펴 보면서...  이걸 어떻게 요리해 먹나 하는 생각으로...ㅎㅎ

전 이런물건을 보고  착한놈, 착한가격이라고 애기를 합니다.

막말로 6억이면 서울 웬만한 지역에 32평 아파트 한 채 가격 아닙니까? 그쵸~^^

그런데 여주에서는 말짱한 빌딩 한 채 값이 6억이라니,

이거 너무 착한가격 이라서, 물건을 보는 내내 너무나  흐~믓^^ 했습니다.[이글 보시고 얼릉 여주 경매물건 검색하려고 그러시죠]

이 물건 보면서 서울에서 집 팔고 여주로 내려가서 월세 따박 따박 받아서 안정적으로 생활해야겠다는 생각이 들더군요.

그래서 그런지 볼수록 이쁜놈이라 전 이놈이 너무 좋아졌습니다. 첫눈에 반해서 너무 깊은 짝~사랑에 빠져버렸습니다.

투자자 입장에서는 너무 착한가격으로 그리 많지 않은 자본을 들여서 월세도 적당하게 나올 거 같고, 또 낙찰 받으면 번듯한 건물에 주인이 된다고 생각하니...급 흥분에 휩싸여서 좋은 기분을 어떻게 표현할 수가 없더군요...

ㅎㅎ 짝사랑 고백은 이쯤하고, 여러분들이 궁금해 하실 애기 좀 해보죠,

제가 이 물건을 입찰하게 된 이유는 후배가 좋은 물건 있으면 공투 하자고 해서 몇 일전에 발견한 물건입니다. 저 보다는 후배가 있는 지역 쪽으로 검색하다 발견한 물건입니다.

마침 휴가 기간하고 입찰날짜가 딱 맞아 떨어지길래 휴가 첫날에 물건분석하고 권리분석까지 마무리하고 임장에서 우선적으로 확인이 필요한 부분을 체크해서, 제 나름의 체크리스트[여러분들도 여러분만의 체크리스트를 만들어서 임장해보세요]로 임장을 좀 더 효율적이면서 빠른 시간 내에 마무리할 수 있었습니다.

왜나면 여주시내 지역 공부와 상권 분석하는데 다소 시간이 걸릴 거 같아서 조금이라도 효율적으로 움직여 볼까하고 그랬습니다.

솔직히 말하면 제가 여주라는 지역에 대해서 상가건물을 입찰할 만큼 자세하게 아는 게 별로 없어서, 주택이었으면 기존에 알고 있는 지식에 인터넷에서 관련정보 몇 가지만 더 조사해서 끝낼 수도 있는 데, 상가라는 녀석이 원래부터[태어날 때부터 그랬는지는 모르겠습니다] 워낙~ 괴팍해서 물건 분석을 위해서는 현장에서 제 눈으로 꼭~! 확인해야 될 부분들이 있다 보니 뭐~~ 누운 김에 쉬었다간다고 내려간 김에 여주시내를 두루두루 구석구석 확인하고 다녔습니다.

아시겠지만 여주에는 조선 최고의 성군이자 가장 큰 업적을 남기신 세종대왕릉 과 신라 때 원효대사가 창건했다는 전설이 전해 내려져 오는 신륵사라는 사찰이 남한강 옆에 자리를 잡고 있습니다. 또 이천과 함께 자기로도 유명하죠, 여주는 역사적인 유물과 문화가 넘치는 지역인거 같습니다. 또 여주첼시아울렛이 유명하고, 대순진리회라는 종교단체의 도장이 있어서 유명합니다.

또 이번에 4대강 사업으로 매스컴에 자주 나와서 조금 유명세를 탓죠[강천보, 여주보, 이포보] 

여주는 남한강을 사이에 두고 여주시청 과 경찰서가 있는 행정 및 상업시설 지역과 남한강 건너편에 새로 조성된 여주지원과 지검, 앞에 조성된 여주법무단지와 현암, 오학지구, 천송지구등 주변에 중대형의 아파트 가 나름 밀집해 있는 지역으로 나누어집니다. 현재는 대림아파트가 마무리 공사중이더군요

여주지원하고 지검은 원래 여주시청 근처에 있었는데 강건너로 멋있게 뽀대나는 건물로 신축해서 이사했습니다. [이천, 양평 쪽 경매 여주지원에서 합니다]

 

[ 여주시항공사진 ]

[여주법무단지와 주변개발계획]

여주시가 작년[2013년 9월23일경]에 여주군에서 시(市)로 승격을 118년만에 이루었다는 군요. 예전에는 여주가 경기도에서 제법 큰 도시였던 모양인데 현대로 요면서 차츰 가세가 기울어 요즘은 외관이 예전만 못한데, 그래도 요 몇 년사이에 조금씩 발전하고 있는 거 같습니다.

애기 나온 김에 역사적인 도시인지라 역사 공부 좀 몇 자 하고 가시죠...이해를 돕기 위해서 여주에 관한 기본 자료하고 시 승격에 관한 자료 올려봅니다.

[여주시 홈페이지 자료]

그리고 여주가 몇 년 전부터 아주 핫[hot]한 지역이죠, 토지 투자나 경매 하시는 분들한테요.

아마도 여주 이천선 관련해서 그런게 아닌가 하는 생각입니다. 아마~땅값 엄~청 올랐죠.

성남 여주선에 대해서는 워낙 잘 아시니까 기본 노선도 정도 올리고 자세한 설명은 생략하도록 하겠습니다.

위에 시간이 나와 있는 데, 제가 판교역에서 신분당선 타고 강남이나 양재역 자주 가봤는데 요금이 조금 비싸서 그렇지 빠르긴 정말 빠르더군요. 강남에서 판교까지의 접근성이 좋아 지면서 동판교의 집 값이나 전세값이 어마무시하게 올랐죠 그런데 여주에서 판교까지 전철로 연결된다니 참 기대가 되는 개발입니다. [임장가실 때 꼭 이용해서 확인해보시길...]

물건과 관련된 기본정도 올린다는 게 주저리 주저리 애기가 길어지는군요.

늘어지기 전에 바로 물건에 대한 이야기 조금 해보겠습니다.

13-7917 여주근린시설 물건이 좋은 물건이긴 한데 좀 애매하고 거시기한 물건이라고 애기하고 싶습니다.

앞에서는 좋다고 짝사랑에 빠졌다고 해놓고 뭔~새우 하품하는 소리냐고 하시는 분들도 계실 거 같은데 애기 그대로입니다. 제가 보기에는 입찰하시는 분 중에도 별 문제 없는 평범한 물건이라고 생각하고 입찰하신 분들도 계실 거 같은데[행정관청하고 통화로 숫자 파악했습니다] 조금 심각하다면 심각하고 별거 아니다 라고 하면 또 별거 아닌 문제들입니다.

이해를 돕기 위해서 앞에 올렸던 물건사진 다시 올립니다.

위에 보시면 두 가지가 눈에 들어오시죠[제가 강조한 부분]

1. 근린시설 문제[용도문제]

2. 건물전부, 토지지분 문제 거기에 현장에서 발견한 문제까지

3. 건물의 노후에 따른 수리문제

이 물건을 분석하면서 여러 가지로 조금 혼란스러운 부분들이 있었습니다.

사설 경매정보지의 정보 정확도는 조금 틀릴 수 있어도 부동산경매를 총괄하는 대법원 자료는 오류가 있어서는 안 되는데... 이 물건과 관련된 부분에서 조금 애매하고 잘못 기재된 부분 때문에, 입찰하시는 분들이 혹여 라도 잘못 판단하실까 하는 걱정이 조금 있어서요.

무슨 애기냐구요?

그래서 1. 근린시설 에 관한 애기해보도록 하겠습니다.

우리가 경매물건의 건축물 용도를 알아볼 때는 보통은 경매정보지에 나와 있는 문구를 대부분 사실로 받아드리고 물건분석으로 가는 경우가 대부분입니다.

그리고 한 번더 확인하는 절차가 바로 대법원에 나와 있는 진행물건에 대한 정보로 최종 확인하는 단계일겁니다.

그런데 이 물건 관련 정보를 살펴보니 대법원 경매 정보와 사설 경매지 정보가 공적대장과 조금 차이가 나는 점을 발견했습니다.

[대법원 물건표시 와 사설 경매정보지 자료]

그럼 이 물건의 건축물의 주용도를 확인하기 위해서 용도의 가장 객관적 기준이 되는 건축물 대장상 용도를 확인해보도록 하겠습니다.

그런데...용도가 근린시설이 아닙니다. [오~잉 그럼 ~?]

건물전체가 상가 건물입니다.

이럴때는 참 난감합니다. 어떤 자료를 믿어야 할지요~

대법원 자료를 믿자니... 건축물 대장이 울고 건축물 대장을 따르자니 대법원 자료가 울고 어찌해야 할까요~??? [여러분들의 생각을 듣고 싶습니다...]

제 짧은 생각에는 이  물건을 법원에서 현장조사 할 때, 현황 상 주택으로 사용하다보니 현황내용을 그대로 물건용도로 기재한 게 아닌가 하는 생각이 들더군요[혹여 제가 모르는 사실을 알고 계시면 댓글로 부탁드리겠습니다]

[ 건축물대장 표제부 ]

위 건축물대장을 보시면 체크한 1번 과 2번 보이시죠.

건물의 명칭 부분에 1번 ‘삼한아파트(상가동)’ 이라고 적혀 있습니다.

또 1번과 2번 중간에 보면 주용도란에 구매시설 및 생활시설 이라고 표기되어 있습니다.

이 부분에 대해서 제 생각을 잠깐 애기하고 가자면 13-7917 경매물건은 상가와 주택이 결합된 근린시설이 아닌 특정아파트의 부대시설로 건축이 된 아파트 단지 내 상가라는 겁니다.

이러면 애기가 좀~ 복잡해지죠...

분명히 기재된 정보들을 살펴보면 건물의 3층까지는 생활과 밀접한 근생 업종의 상가고 4층부터 6층까지는 주택으로 쓰이고 있는 근린시설로 나와 있고, 현장과 주변 조사를 해봐도 그게 맞는데... 이런 건물이 그냥 상가도 아니고 더 까다로운... 단지 내 상가 라....헐...

[경매정보지 자료]

[ 감정평가서 관련부분발췌 ]

혹시 이글 보시는 분들 중에서 제가 한 애기가 왜? 심각한 애기인지 모르시는 분들 계시는 건 아니시죠???

뭐~ 주택으로 불법용도 변경했다면 이행강제금 내고 원상태로 원상복구하든지 아니면 합법적으로 용도 변경하면 될 일인데 너무 호들갑 떠는 거 아니냐고요...

제가 이 물건 조사하면서 건물주를 대신해서 건물 관리 및 임대차 계약까지 전담하고 있는 부동산에서도 이와 관련되 애기를 못 들어 봤구요. 건물 1층에서 영업을 10년째 하시는 편의점 사장님이나 다른 층 임차인 분들을 만나 봐도 용도의 불법전용에 대한 이야기를 들어보질 못했습니다. 심지어는 물건 지 근처에서 10년이 넘게 상가만 전문적으로 하시면서 이 물건에 대해서도 잘 아신다는 중개사 분을 만나 봐도 전혀 관련된 애기를 들을 수가 없었습니다....[이럴 때는...이거..뭐라고 해야 하는...지]

제 관점에서는 이 문제는 조금 심각한 문제라는 생각이 드는데 현장에서 느낀 분위기는 별거 아니라는 분위기가 형성된 듯 했습니다.

왜? 이문제가 심각한지는 건축과 관련된 지식이 있으신 분들은 아실텐데...

단순히 불법전용의 원상 복귀나 이행강제금 같은 과태료의 문제가 아닌, 현재 주택으로 쓰고 있는  4,5,6층의 건축물 대장상 주용도가 구매시설 및 생활시설인 상가에서 주택으로 용도변경을 해야 하는데, 용도변경 자체가 불가능 하다는 겁니다.

이 물건이 일반 상가건물이면 건축법 19조에 나와 있는 건물의 9가지 시설군에서 근린생황시설군이 주택관련 시설군보다 상위에 있기 때문에 용도변경 시 허가 대상이 아닌 신고대상으로 주차문제를 비롯한 몇 몇 가지 요건만 갖춘다면 그리 어렵지 않게 용도변경을 할 수 있습니다. . 

그런데 이 물건의 상가의 건축용도가 단지 내 상가라면 기본적용 법률이 건축법이 아닌 주택법의 적용을 받기 때문에 애기가 전혀 달라지는 문제가 발생합니다.

보통 주택을 건설하려면 주택법이나 건축법 둘 중 하나의 법 적용을 받아야 합니다.

주택법에 의해 건설되는 주택은 단독주택 20호 이상이나 공동주택[집합건물] 20호 이상 건축을 할 때 이므로 주택법의 적용은 대규모 공동주택을 건설할 때 적용 받습니다.

반면 건축법은 20호 미만의 주택을 건설할 때만 적용 대상이 됩니다.

그래서 이 물건의 상가를 건축할 때는 주택법의 적용을 받고 용도변경의 문제도 그 틀안엣서 이루어집니다.

단지내상가 [ 團地內商街 ]

주택법의 적용을 받아 건축하는 아파트 단지 내에 설치하는 상가를 말한다. 구매시설 및 생활시설로 편의품, 생활서비스 제공이 목적인 상점이 입지한다. 배후지는 아파트 단지로 비교적 좁은 편이나, 단골 고객과 가족단위 고객을 잘 유치하면 매출의 변동이 안정적이라는 장점이 있다. 편의점, 슈퍼, 청과점, 안경점, 세탁소, 인테리어점 등 생활편의형 업종이 입점한다.

[네이버 지식백과]단지내상가 [團地內商街] (부동산용어사전, 2011.5.24, 부동산 전문출판 부연사)

단지 내 상가는 주목적은 아파트의 부대 복리시설로 허가를 내준 물건이라 주거용이나 기타, 다른 용도로의 변경에는 엄격하게 제한을 두고 있습니다.

한마디로 낙찰 받아서 내가 필요한 용도로는 용도변경이 불가능 하다는 애기죠.

그럼 기존 임차인을 내보내고 상가로 새로 임차인을 넣으면 되지 그게 무슨 문제냐 라고 애기 하실 텐데... 그건 물건 지 주변의 상황을 모르고 하시는 애기입니다. 이 물건이 속한 시청쪽 블록에는 아파트가 별로 없어서 단지 내 상가가 아주 희귀한 물건입니다. 

상가 양쪽으로 아파트가 자리 잡고 있고, 뒤쪽에도 아파트 단지가 상가를 병풍처럼 두르고 있어서 건물의 입지가 상당히 좋다고 애기할 수 있습니다. 하지만 조금만 범위를 넓혀서 주변에 있는 다른 상가들의 현재 상황을 살펴보면 1층이나 2,3층에도 여럿 공실이 보이고 여러 가지 상황들이 3층 이상에는 상가 임차인을 구하기가 다소 어려운 지역으로 판단이 됐습니다.

한 가지 더 애기하자면 상가의 층당 넓이가 조금 애매하다는 점입니다[상가의 층별 면적은 매우 중요한 문제입니다]

그러면... 주택임차인이 아닌 순수한 상가 건물로 수익률 계산을 다시 해야 하는 데...그럼 결론은 굳이...1, 2층만 보고 6층 상가 전체를 입찰하는 문제는 참 고민스러운 부분이었습니다.

앞서 애기 드린 부분인데, 불법전용의 문제를 입찰 하루 전에 여주시청과 몇 번에 걸쳐서 건축과, 주택과 담당자분들과 통화를 해봤더니 한분정도가 직접 찾아왔고 문의전화도 별로 없었다고 애기를 하시더군요.

※이거 나중에 혹시라도 주변에서 민원을 제기 하거나 임차인들이 계약조건 안 맞는 다고 신고 해버리면...그...다음은....어찌...감당을 해야 하나....

제가 어떤 결정을 내리고 입찰을 하게 된 건지는...여러분들의 개인적 판단에 맡기겠습니다.

2. 건물전부, 토지지분 문제

이 물건은  토지와 건물의 지번이 다릅니다.

이것이...집합건축물이면서...또...아닌 것이...[낮에는 짐승이었다, 밤에는 새로 변하는 박쥐도 아니고] 참..애매한 조합이죠...물론 시행사 소유의 단지 내 상가로는 충분히 가능한 애기입니다.

그런데 이 물건의 현 소유자가 경매로 취득을 했습니다. 그런대도 토지와 관련된 정리를 하지 않았다는 겁니다.

이 건물을 건축할 당시에 소유를 시행사나 개인이 단독으로 소유하려고 했기 때문에아마 단지 내  굳이 토지를 필지분할해서 개별 지번을 부여 해야할 필요성을 느끼지 못했던게 아닌가 하는 생각은 듭니다.

하지만 이후에 낙찰로 소유주가 바뀌었고, 만약에 낙찰을 받는 다면 상가를 개별로 매각할수도 있기 때문에, 다수의 공유자를 상대로 필지분할의 소를 제기한후 건물과 토지가 각각의 독립된 하나의 물건으로 온전하게 재산권을 행사할수 있어야 임대로 임대소득을 올리고 분양으로 분양소득도 올리는일석이조의 효과로 지금 보다는 조금 더 안정적인 수익을 올릴수 않을 까 합니다.

지금도 이 물건 토지 지번의 공유자이자 아파트의시행사인 ㅇㅇ건설사 지분이 경매가 진행되고 있습니다. 122-8번지의 토지의 일부가 지분 경매를 하고 있다는 애기입니다

.

토지가 구분적 공유지분관계인지를 채권인수기관이자 경매신청자인 연합자산관리[유암코]에 문의해보니 공유자끼리 토지의 위치가 특정되거나 지정된 게 아닌 일반 지분적 공유관계라고 애기하더군요.

2번 문제는 혹여나 아파트의 소유자인 건설사의 문제로 토지가 지속적으로 경매가 나올 경우에 대해서 다소 염려스러운 부분이 있어서 쓴 글입니다.

3. 건물의 노후에 따른 수리문제

이 물건의 건축연도가 1993년도입니다.

이 건물 지은 지 만 20년이 넘은 건물입니다.

제가 현장 조사 때 건물의 누수문제에 대해서 걱정을 했는데 임차인을 만나보니 옥상에서 누수가 있고 층별 샷시도 오래되어서 누수가 발생하고, 배관도 자주 말썽을 부리고 건물이 6층이라서 E/L가 설치되어 있는 데 작동을 안 한지가 5년이 넘었고 지하를 내려가 보니 물을 공급해 주는 펌프나 모터도 문제가 있어 보였고 20년 정도의 건물이면 물탱크도 교체를 검토해야할 것 같았습니다.

이거...참...낙찰을 받으면 당연히 수리해야할 부분인지라 수익률을 계산할 때 수리비 항목을 넣어야 하는 데 어디까지...얼마를 넣어야 할지가 참...결정하기 어려웠습니다.

당장 고층에 거주하시는 분들의 시급한 당면과제인 E/L와 옥상 방수는 비용에 꼭 넣어야 하는 데 그 비용이 E/L 만 해도 3천은 잡아야 하고 옥상은 그냥 방수가 아닌 오래된 건물인지라 겉을 살짝 겉어 내고 콘크리트로 한번 씌워준 뒤에 우레탄을 상도, 중도, 하도 3번을 기본으로 발라줘야 오랫동안 별 문제없이 있을 수 있는 데 그러자면...비용이 돈 5백~1천만원은 그냥 들어갈 텐데 그나마 면적이 그리 크지는 않아서 다행이지만... 또...샷시도..해야 하는데 건물 전체를 하자면 그 비용도 몇 천 만원이 드는지라...

이 물건을 분석하고 조사하는 게 결코 단순한 문제가 아닌 정말 정말 복잡하고 풀기 어려운 문제를 끙끙 거리면서 결론을 만들어 가고 있었습니다.

제가 2007년에 388세대 전체가 폐가 수준인 아파트중 몇 세대를 낙찰 받아서 건물의 수리문제로 낙찰자 56명의 모임을 대표해서 비상대책위원장으로 한 1년을 맡으면서 아파트의 공사와 관리의 정상화를 위해서  정말 개고생해서 건물 전체를 올 수리[옥상방수, 전체페인트, E/L, 정화조, 물탱크 등 등]를 해서 정상화 시킨 경험이 있어서 나름 집합건물의 수리나 구조적인 문제 또 관리 사무소의 문제들을 좀 아는 데 이런 문제는 ... 부딪칠 때마다 쉽지 않은 거 같습니다.

여러 가지 문제들에 대해서 다양하게 생각과 고민을 끝내고 수익률에 대해서 계산을 마무리하고 30일날 아침 일찍 여주 법원으로 갈려고 준비하다가 전날 29일 새벽 4시에 잠자리에 들어서 아침 7시 좀 넘어서 일어나서 여주로 출발해서 여주지원 주차장에서 심사숙고 해서 입찰가를 원래 입찰가격보다 1천만원 정도 더 올려서 입찰을 했습니다.

그런데 그 물건 순서에 입찰자들이 모이는데 13명이 넘는 거 같더군요.

제가 예상은 많아야 10명 내오고 7~8명 정도라고 생각했는데, 역시 제 눈에 좋은 건 남의 눈에도 좋아 보이나 봅니다. 그런데 저 사람들 이 물건 하자에 대해서는 제대로 알고 입찰 하는 걸까 하는 생각이 문득 들기는 했지만 지금에 와서 그게 무슨 대수겠냐는 생각도 들었습니다.

최고가 입찰자를 호명하는 데...우리는 2등이더군요....그런데 1등의 입찰가가 무려 98%를 썼더군요...속으로 헐~~~ 저건 뭐냐~~ 하면서 2등의 씁쓸한 뒷맛을 느껴야 했습니다.

입찰가를 처음에 5억1천만원 정도를 했다가 후배가 1천만원을 더 올려서 5억2천만원으로 입찰을 했습니다. 감정가 대비 85%의 가격으로 입찰을 했으니 물건을 먹어보겠다는 의지를 강하게 보였는데...

최고가 발표를 하면서 호명되시는 분을 보니 나이가 들어 보이시는 할아버지 한분이 대리 입찰로 그 수많은 입찰자 사이에서 당당하게 낙찰자 영수증을 받아 가시더군요...

항상 그렇지만 내가 문제 부분에 대해서는 나름 뒷처리 잘해서 수익률 안정적으로 만들 자신 있었는데 라고 혼자말로 하면서 놓친 큰 떡을 무척이나 아쉬워했습니다. 그나마 가격차가 너무 나다보니 저 가격이면 안 먹고 만다라고 하면서 위로를 했습니다.

제가 물건을 입찰하거나 검토할 때마다 공부꺼리가 없는지를 유심히 보는 편인데 이번건도 겉으로 들어나지 않은 몇 몇 가지의 문제가 있어서 실전 경험과 함께 학습의 경험도 쌓아서 여러 가지로 아쉬움 속에서도 실속을 얻었던 것 같습니다.

물건과 관련해서 제가 얻은 교훈을  정리하자면

1. 대법원 정보와 경매정보지 정보뿐만 아니라, 공적 대장들도 꼭~ 살펴봐라~!!!

2. 경매정보지 정보를 너무 맹신하지 말고, 꼭~!!! 현장 확인을 해라~!!!

잘받고 와서 낙찰기로 인사드려야 하는데... 패찰하고 와서 쓰는 허접한 경매 입찰기나 쓰고 있으니

송구스럽습니다.

읽어 주셔서 고맙습니다. (^(00)^)~ 빨간돼지....

[한기주]

낯익다 싶어 봤더니 전에 갔던 여주팔선 옆이네요^^
저라도... 저위치의 물건을 저 금액에는 안먹겠습니다.
유익하고 소중한 사례 정말로 잘 봤습니다. 감사합니다.

[빨간돼지]

그렇죠~ 한기주님..ㅎㅎ

[마마킹]

사람 눈은 다 비슷한가봐요
저두 좋아 보여서 입찰까지 고민했던 물건인데...
날두 더운데 애쓰셨어요 그나저나 션하게 한건 하셔야 하는데.... 휴가 잘 보내시고 건강 조심하세요^^

[빨간돼지]

잘 하면 마마킹님 법정에서 뵐뻔했네요~^^

[초보자]

감사합니다

[빨간돼지]

네 도움이 되시길~~

[일백억]

역시 분석 수준이 대단하십니다.
건축물 대장 확인에 ...아파트에 부속된 상가라는 점 확인에 ...집합 주택에 부속된 상가이니 건축법이 아닌
주택법 적용받는 점 확인에 ... 단지내 상가의 경우 그 용도변경에 있어 일반 상가에서의 하위, 상위 변경 개념
으로 접근해서는 안 될 것이라는 점 확인에 ...상가부지에 대한 추적에 나서 시공사와의 해소되지 않은 불안한
지분 관계 확인에 ...건물 전체를 아우르는 수리 부분과 그 비용 가늠 확인에 ...!!!
암튼 ...저로서는 엄두도 못낼 세세한 부분까지 파헤치며 `상가 답사의 정석'을 적나라하게 보여주셨습니다.
배우는 바 참으로 많습니다. 일천한 지식을 또 깨닫습니다.
큰 감사 ~! ^^

[빨간돼지]

허접한 입찰기에 너무 과하신 칭찬입니다. 일백억형님

[한판더해]

와우.. 큰물건이었는데 낙찰 못해서 아쉬웠겠어요..ㅋ
좋은 정보 감사합니당~ ^^

[빨간돼지]

네~ 좋은 정보 얻어가셨으면 저도 좋죠^^

[튜니티]

공부 많이 했습니다. 감사합니다.

[빨간돼지]

네 공부 되셨다니 저도 고맙습니다.^^

[서장군]

고맙습니다. 근디 머리 아프다.ㅠㅠㅠ

[빨간돼지]

제가 문장력이 딸려서 재미있게 써야 하는 데 죄송합니다. 서장군님

[ShinJi]

감사합니다^^

[빨간돼지]

네~ 저도 감사합니다.

[광명성]

좋은글 올려주셔서 감사합니다

[빨간돼지]

별 말씀을 요. 혹시나 도움이 되실까 해서 허접하지만 몇 자 올렸습니다.

[무비존]

예리한분석글 잘보았습니다 저도 건축공학을 공부했지만 전문가 수준입니다~~

[빨간돼지]

무비존님 좋게 봐주셔서 고맙습니다. ~^^

[채초밈]

이런 디테일 훌륭하세요. 감사합니다.

[빨간돼지]

그런가요...ㅎㅎ 저도 감솨합니다.^^

[전길영]

예리 철저하게 물건을 분석하시네요.
저도 빨간돼지님 처럼 철처하게 물건을 부석하겠습니다.
한 수 잘 배워습니다.
감사합니다. ~~

[빨간돼지]

예리하기는 요~ 잘 봐주신거죠~^^ 감솨합니다.

[나무꾼과선녀]

한 수 배우고 갑니다.

[빨간돼지]

잘 봐주셨다니 감사합니다.^^

[옷장사]

잘보고 배우고 갑니다.
꼭 한명씩 넵다 지르는 사람들이 있더라구요. ㅎ

[빨간돼지]

별 반 없는 글에 너무 과찬이십니다.

저도 현장에서 낙찰가를 듣고 깜짝 놀랬습니다.^^

[놀쇠]

넘 어렵네요^^ 이런것은 패스해야겠습니다....감사합니다.

[빨간돼지]

어렵지 않아요~~~
제가 어렵게 풀어서 그런가 봐요

[왕소나무]

이제 56기 주말반에 등록했습니다. 상가를 하려면 이정도의 전문지식이 필요한가요? 많은 공부가 필요하군요!!!

[가화만사성]

서류를 무턱대고 믿는 우둔함이나 임장의 중요성을 일깨워주는 글입니다.
감사합니다.

[에디게레로]

얼만큼 공부하면 이 정도 수준이 되는 걸까요.. 앞길이 구만리 같내요.. 감사합니다