개발행위허가는 무분별한 개발을 방지하고 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』(이하 국토법) 에 따른 계획적 개발을 유도하여 국토를 효율적으로 이용하고 체계적으로 관리하기 위해 기반시설을 확보 및 주변 환경과의 조화 등을 사전 검토하여 허가를 받도록 하는 취지로 제도가 만들어 졌습니다.
개발행위허가의 대상
건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건적치
① 건축물의 건축
건축물 자체(구조 등)의 요건을 규정하는 「건축법」에서의 건축허가와 달리 『국토법』은 도시기능의 원활한 유지 및 주변 토지와의 관계 등 외적인 요인을 주로 검토하여 허가여부를 결정하게 됩니다. 건축허가는 건축법령에서 정한 사유에 해당하면 허가를 내어 주는 기속행위인 반면 개발행위허가는 그 허가 기준이 불확정개념으로 규정되어 있어 허가를 해 주는 여부 판단에 행정청의 재량권이 부여되어 재량행위로 보아야 할 것입니다.
〈판 례 〉
공장설립 등의 승인이 개발행위허가 요건을 갖추지 못한 경우, 행정청이 이를 이유로 공장설립 등의 승인을 거부할 수 있는지 및 그에 대한 사법심사의 대상과 판단 기준(대법원 2017두71789)
〈판 결〉
공장설립등의 승인이 개발행위허가 요건을 갖추지 못한 경우 행정청은 이를 이유로 공장설립 등의 승인을 거부할 수 있고, 개발행위허가는 허가기준과 금지요건이 불확정개념으로 규정된 부분이 많아 그 요건에 해당하는지 여부는 행정청의 재량판단 영역에 속한다.(중략)
② 공작물의 설치
영 제51조네1항제2호에서는 개발행위허가 대상으로서 공작물을 “인공을 가하여 제작한 시설물”이라고 규정하고 있을뿐, 별도로 설치장소를 특정하고 있지 않다, 따라서 토지뿐만 아니라 수상, 건축물 위 등에 장기간 고정 설치되어 해당 공작물로 인해 타 개발행위 등에 영향을 미칠수 있다면 이는 국토법 시행령 데53조제2호에서 정한 경미한 행위에 해당하지 않는 한 개발행위허가 대상인 공작물로 보는 것이 타당할 것이다.
〈법 제 처 질 의〉
태양광발전시설 설치를 위하여 도로점용 허가를 받은 경우 별도로 개발행위 허가를 받아야 하는지(법제처 18-0052)
〈답 변〉
입법목적을 달리하는 법률들이 일정한 행위에 관한 요건을 각각 규정하고 있는 경우에는 어는 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용된다고 해석되지 않는 이상 그 행위에 관하여 각 법률의 규정에 따른 요건을 갖추어야 합니다(대법원 1995.1.12. 선ㄱ94누3216 판결에 참조) (중략) 태양광발전시설을 설치하는 행위가 『국토법』 제56조제1항제1호에 따른 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 해당하여 같은 조에 따른 개발행위에 해당하는 한 「도로법」에 따른 도로점용허가를 받았다고 하여 국토법에 따른 개발행위허가의 대상에서 제외되는 것은 아니라고 학 것입니다.
〈자 주 하 는 질 문〉
건물옥상에 태양광발전시설을 설치할 경우 개발행위허가를 받아야 하는지?
〈답 변〉
국토법에서 정하는 경미한 행위에 포함되지 않으므로 개발행위허가 대상에 해당합니다. 건축물에 태양광발전시스템을 설치하는 경우에도 인근 지역의 피해여부, 주변지역과의 조화, 경관 및 환경, 안전 등을 종합적으로 검토하여 허가여부를 결정할 필요가 있음을 알려드립니다.
③ 토지의 형질변경
영 제51조제1항제3호에서는 개발행위허가 대상인 토지형질변경으로서 절토, 성토, 정지, 포장, 공유수면매립 등을 말하며 이중 포장은 별도롤 규정하고 있지는 않지만 아스팔트, 콘크리트, 자갈 등을 깔아 단단하게 다져 꾸미는 행위 등을 말합니다.
대법원 판례에서 물리적 형상변경이면 충분하고 반드시 지목변경을 수반하는 것은 아니라고 하였으나, 역으로 지목변경을 하기 위해서는 물리적 형상변경이 없더라도 반드시 개발행위허가를 통해 용도를 적법하게 변경후 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 합니다.
〈판례 대법원2019두31893〉
건축물의 건축이 허용되기 위한 요건인 ‘부지확보’의 의미로 어떤 토지를 현재 토지의 용도와 달리 이용하려는 경우 해당토지의 지목을 적법하게 변경하기 위하여 「국토법」 에 따른 토지형질변경(개발행위)허가를 받아야 하는지?
〈답변〉
건축물의 건축은 건축주가 적법하게 토지를 확보한 경우에만 허용되며 그 부지가 관계 법령에서 건축이 허용되는 용도라야 한다, 다만 적법한 토지확보란 소유권이나 사용권원을 확보해야 한다는 것임,
어떤 토지를 그 지목과 달리 이용하기 위해서는 「국토법」에 따른 개발행위허가를 받아야 하며, 실제 현황이 공부상 지목과 달라 졌거나 물리적 현상을 변경하기위한 공사가 필요하지 않더라도 허가는 받아야 합니다.
다만 경작을 위한 토지형질변경에서 생산성증진을 위한 객토,경지정리,양수시설 확충 등은개발행위허가를 받지 않아도 된다. 하지만 경작과 무관한 과도한 절토, 성토. 포장 등은 개발행위허가를 받아야 합니다.
〈판례 2007오4598〉
경작을 목적으로 약 11,166㎡ 면적의 유지(遊地)를 1m 정도의 높이로 매립 및 성토하여 농지로 조성한 행위가 「국토법」상 허가없이 시행할 수 있는 행위인 경작을 위한 토지의 형질변경에 해당하지 아니한다고 판결한 사례로 그 토지의 근본적인 기능을 변경 또는 훼손할 정도에 이르는 것일 때에는 관활관청으로 부터 허가를 받아야 한다.
④ 토석채취
「국토법」 시행령 제51조제1항제4호에 따르면 흙,모래,자갈,바위 등 토석을 채취하는 행위는 개발행위허가를 받아야 한다. 단, 토지형질변경시 부수적으로 발생되는 토사등의 반·출입에 따른 반출은 이미 개발행위허가를 받았다면 또 다시 토석채취로 인한 허가를 받지 않아도 됨.
지하자원개발을 위한 토석채취도 허가대상이며 다만 용도지역이 보전·생산관리,농림,자연환경보전지역이라면 「국토법」이 아닌 「산지관리법」에 따른 개발행위허가를 받아야 함.
⑤ 토지의 분할
「국토법」시행령 제51조제1항5호에 따라 아래의 경우 토지분할에 대한 개발행위허가를 받아야 한다.
▶녹지·관리·농림·자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 인·허가를 받지않고 행하는 토지의 분할
▶건축법 제57조제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지 분할
▶관계법령에 따른 인·허가를 받지 아니하고 5m 이하로 토지 분할
※ 건축법 제57조제1항 분할제한면적
▶ 건축물이 있는 경우
- 주거지역/60㎡, 상업지역/150㎡, 공업지역/150㎡, 녹지지역/200㎡
▶건축물이 없는 동지역(읍·면지역) 경우
- 주거지역/200㎡(200㎡), 상업지역/90㎡(60㎡), 공업지역/90㎡(60㎡), 녹지지역/90㎡(60㎡)
▶그외
- 60㎡
▶기타
- 개발제한구역/200㎡(단,지목이 ‘대‘인 토지에 주택 또는 근생시설 경우 330㎡)
- 농업진흥지역 내 농지/2,000㎡, 녹지지역 내 농지 200㎡
- 기반시설이 없는 경우/5필지 이내
다만, 분할 토지에 건축물이 존재한다면 국토법이 아닌 건축법에 따라야 함.
⑥ 물건의 적치
국토법 시행령 제51조제1항제6호에 따라 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역안에서 건축물의 울타리안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한함)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1개월이상 쌓아 놓는 행위(이하 물건 적치)를 하려는 경우에는 개발행위허가를 받아야 한다.
따라서 주거지역,상업지역,공업지역,농림지역이나 적법하게 건축된 울타리 안의 물건적치는 허가를 받지 않아도 됨.
〈자주하는 질문〉
수시로 반입·반출되어 항상 물건이 적치되어 있는경우 물건 반입·반출이 1개월 미만이라도 기간을 합산하여 개발행위 허가대상으로 보아야 하는지?
〈답변〉
비록 물건이 1개월 미만의 반입 및 반출이라 하더라도 상시적으로 물건이 쌓여 있는 경우에는 주변이나 인근 주민에게 수질,토양,소음,분진 등 환경오염이나 생태계파괴,위해 등을 방지하기 위해 허가를 받아야 함
위 6가지 행위에 해당될 시 개발행위허가를 받아 적법하게 진행하여 불이익을 당하지 않도록 하였으면 하는 바램입니다
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