[온라인 초심자방 20. 03. 04]법인명의 계약, 관리예치금, 등기부 기입기간, 무주택조건, 법원등기, 오피 수익률, 전세보증금, 빌라수익률, 비상주 소호사무실

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

오랜만에 정리글을 올립니다.

작년 10월부터 올해 2월까지 4개월 동안 초심자방의 글을 정리하였습니다.

그런데 2월부터 새롭게 직장을 나가게 되면서 개인적인 일정 때문에 정리를 다른분에게 부탁하는 일이 종종 생겼습니다.

그러던 와중에 초심자방의 반짝반짝e 님께서 같이 정리를 하자는 의견을 주셨습니다.

몇명이 돌아가면서 글을 정리하려 했는데 지원자가 30명이 훌쩍 넘어갔습니다.

그래서 지원한 순서대로 하루씩 정리를 하게 되었습니다.

저는 4번째라서 매월 4일에 정리를 하여 올리게 되었네요

제가 쓰던 글에 조금이나마 도움이 되셨던 분들은 앞으로 다른 분들의 글에도 관심을 가져주시기 바랍니다.

그동안 응원해 주신 모든 분들에게 이자리를 빌어 감사의 말씀을 드립니다.

정말 감사했습니다.^^

<20. 03. 04>

<질문1> 법인명의 계약

<행복 님 질문>

법인 명의로 아파트 매매계약서를 작성하면서 매수인 항목에 법인명의만 표기하고 대표이사를 적시하지 않았고, 이 상태로 부동산거래신고가 이루어 졌습니다.

이 경우 문제없이 소유권이전등기를 하기 위해서는 대표이사까지 명시되도록 매매계약서를 다시 작성하고, 부동산거래신고도 이에 맞춰 정정신고를 해야 할까요?

답변:

1. 부동산마녀 님 답변:

법인명의로 하고 법인사용인감으로 하면 되는걸로 알고 있습니다. 법인등록번호로 거래신고하고~

<질문2> 관리예치금

<나시작 님 질문>

낙찰받은 아파트에서 전 소유자에게 관리금예치금도 명도시에 따로 드리나요? 관리사무소에 물어보면 그건 매매시에 부동산에서 알아서 주고받는다고 하시는데 낙찰된건 어떻게 하는지요? 전 일단 줄려고 생각하고 있는데 다른 분들은 어찌하시는지요?

답변:

1. 행복이룸 님 답변:

줘야하는 의무는 없는거 같습니다. 이사비도 드린다면 협상하기 나름 같아요.

저는 전소유주 이사비는 드렸으나 예치금은 안드리구 매도 시 매수인에게 예치금은 받았습니다.

2. 리치스트 님 답변:

케바케 같습니다. 전 관리소와 확인 후 전소유자에게 송금했습니다.

<질문3> 대출금의 법무사 입금

<박하사탕 님 질문>

지금 법무사가 소개시켜준 은행으로 대출을 받으러 왔는데요. 대출금을 법무사 사무실로 입금시킨다고 하는데 원래 절차가 그런건가요??

답변:

1. 행복이룸 님 답변:

네 법무사님이 은행대출금+잔금(내돈 ,법무비수수료포함)으로 하여 등기쳐줍니다. 일반매매도 그래요~

<질문4> 셀프등기 후 등기부 기입기간

<돌고옥 님 질문>

혹시 셀프등기 해보신분 계신가요?

셀프등기 신청 후 등기부에 기입되기까지 기간이 얼마나 소요될까요?

답변:

1. 현금흐름짱 님 답변:

1주일이면 다 되던데용~

<질문5> 무주택자 조건

<똥꼬베리 님 질문>

신탁등기에 대해 질문드립니다. 무주택자가 아파트낙찰받고 신탁대출을 실행하여 낙찰받은 아파트가 신탁등기가 되면 무주택이 유지가 되는건가요??

답변:

1. 설탕사탕 님 답변:

주택수 잡혀서 유주택 되신다고 합니다

어제 나왔던 질문 같습니다~ 카페에 정리된거 한번 다시 찾아보시면 도움 되실것 같습니다~

<질문6> 법원등기

<댐뷰티 님 질문>

낙찰 받으면 법원등기 언제 오나요? 첫 낙찰 받아서;;; 법인이라 비상주사무실로 갈텐데. 조용해서요.

답변:

1. 빨간망토 님 답변:

등기 못받으셔도 상관없어요. 매각 허가 결정 나오면 잔금 납부 시기에 맞춰 잔금 납부하시면 됩니다~저 직장에 있어서 집으로 온 법원등기3회 반송되었는데 아무런 문제 없었어요

<질문7> 오피스텔 수익률

<당근1 님 질문>

오피스텔 월세 투자의 적정 수익률은 어느 정도인가요? 정해진 답은 없겠지만~ 그래도 통상적으로 어떻게 하시는지 궁금해요

답변:

1. 김오꾸 님 답변:

수도권 6프로는 봐야하지 않을까영

2. 나우히어 님 답변:

서울은 요즘 4프로 나오던데요 전에 신문기사에 보니 6프로 정도가 가장 높은  곳입니다

3. 마린베이 님 답변:

말씀하신대로 원칙은 없겠으나.. 계산하신 부분에 "마통" 부분이 실제로는 자기돈 일텐데요. 그러면 마통 이자는 내가 버는 돈으로 계산해야 맞고요. 그렇게 계산하면 18백만원 정도 들어가서 월 13만원(8.9만원 + 4.2만원) 정도가 나오는 꼴이네요. 마통도 대출이니까 마통으로 다하면 실제로는 자기자본 없이 돈 버시는 거죠

<질문8> 전세보증보험 한도

<랜드게임 님 질문>

전세보증보험 관련인데요, 원래 보험 한도가 [대출채권최고액+전세보증금]이 물건시세를 넘지만 않고 동일해도 보험이 가능한걸로 들었는데, 오늘 서울보증보험(SGI)용인지사에 전화해보니 [대출채권최고액+전세보증금]이 항목이 물건시세의 80% 이내여야 한다고 하더라구요... 혹시 최근에 전세보증보험 활용해보신분 있으실까요~? 한도가 100%인곳을 제가 못찾는걸까 싶기도 하고.. 헬프 칩니다

답변:

1. Better 님 답변:

HUG에도 문의 해보시면 좋을것 같아요~ 보험마다 달랐던 기억이..책이 집에 있어가지긍 ㅠ

도움되실까 글 공유해요~ https://blog.naver.com/yeajun89/221692204120

2. 초하루 님 답변:

저도 허그에서 했는데 80프로까지만 되었던 것 같아요

<질문9> 빌라 수익 계산

<나는빌딩주 님 질문>

작은 빌라들 보고있는데, 10~20% 낙찰가들이 있어 보다보니 대부분 대항력이 있는데 배당신청한 경우더라구요. 낙찰가가 너무 낮아서 낙찰자가 보증금을 거의 인수할 상황같은데 그럼에도 감정가대비 몇백이나 천띠기 예상하고 들어가는걸까요 예를들면 2018-101588, 2017-9333

답변:

1. 온돌 답변:

경험삼아 또는 최소마진 정도로(천 띠기 이하) 하는 사람들도 있습니다.

특히 서울이라면 가지고만 있어도 땅값이 올라서 선호할 것으로 보입니다.

예를들어, 2018타경 101558은 선순위 임차인이기 때문에 먼저 배당을 받습니다.

낙찰금액이 약 2,100만원이므로 낙찰자에게 인수되는 것은 약 16,000만원 정도 되겠지요

주변시세가 이것보다 낮지 않으면 받아갈만 할 것으로 보입니다.

<질문10> 비상주 소호사무실 설립

<눈웃음꽃 님 질문>

비상주 소호사무실 관심있어서요. 어떻게 해야 하나요?

답변:

1. 현금흐름짱 님 답변:

누막쏘님 글 보시면 잘 나와요

사업자는 공간임대업으로 하는게 좋아요

2. 바이올렛시티 님 답변:

법투반 들어오셔서 흑도쌤께 여쭤보세요

3. 천사하연 님 답변:

흑도님 카페 글: https://m.cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4409?svc=cafeapp

<질문11> 경매 낙찰된 물건의 월세 밀린 사람의 보증금

<구대표 님 질문>

임차인들이 많을때 다가구의 경우, 인수되는 보증금이 1천만원,월세50만원이라면,

 경매개시 8개월째라, 8개월치,400만원정도는 전소유주에게 안주었을게 예상되는데도 낙찰자가 그 임차인에게 1천만원을 주어야하나요? 아님, 전소유주에게 월세를 이체했다는 내역서를 받아야 1천만원을 준다고 해야하나요?

근데, 낙찰시점기준으로 소유권이 낙찰자에게 넘어오니 사실상, 전에 월세를 줬는지 안줬는지를 낙찰자가 상관이 없을거 같긴한데요. 또, 어떤 분은 보증금 50만원에 월 50만원살면서 배당요구신청햇는데, 이분은 8개월치 월세안내고 살았을거같은데, 그런데도 50만원을 줘야할까요?(인수전제)

답변:

1. 댐뷰티 님 답변:

인수면 계약 인수되고 계약 만료 후 보증금 반환을 낙찰자가 책임지는 겁니다

2. 완전좋아 님 답변:

주택임대차보호법 제3조  임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 이 규정에서 말하는 임대인의 지위는 보증금 반환 채무만을 의미하는 것이 아니라 임대인의 모든 권리와 의무를 포함 합니다. 따라서 임대차의 만기에 연체된 차임이 있다면, 반환하는 임대차보증금에서 그 차임연체액을 공제할 수 있는 권리도 당연히 포함된다고 실전반에서 배웠어요.. 낙찰자는 양수인 이므로 연체된 차임액을 공제한 나머지 금액을 돌려주는 것으로 부동산 인도를 청구할 수 있습니다. 그리고 사무장님 책에도 이부분 나와있어요

3. 데이브레이크 님 답변:

먼저 관련판례 2015다230020 가 있네요.. 원칙적으로 연체한 월세는 새로운 주인에게 전부 줘야 되니...

우선 내용증명을 보낼때 3자화법으로 위에 판례와 (ex)1년..(6개월)치 월세 납입한 통장내역서를 확인되야 회사에서 보증금 1,000만원을 드릴 수 있다는 내용증명을 발송하면 임차인도 당황하게 될거고, 협상을 유리하게 진행해 나갈 수 있을 겁니다. 저역시 바이올렛시티님 처럼 최소한 이사비까지는 드리지 않아도 되겠습니다.

4. 건물주백은이 님 답변:

<질문12> 소액임차보증금

<나는빌딩주 님 질문>

지방 다가구에 대항력없는 전세임차인이 20명있는경우 소액임차보증금 1700만원 ×20 를 낙찰자가 낙찰금액과 별도로 주는거맞나요? 그리고 대출시 이부분때문에 대출금이 많이 줄어들수 있나요? 방빼기라는걸 어렴풋이 팔콘샘한테 들은 기억이..

답변:

1. 꿈꾸는어미 님 답변:

제가 알기로는 소액 임차보증금도 배분요구를 해야 가느하다고 알고 있구요,,다가구는 방빼기 해서 신탁 받으시길 추천드려요

최우선 변제금은 확정일자는 필요 없지만 배당요구가 되어 있어야 하며 전임신고도 되어 있어야 합니다.

2. Better 님 답변:

소액임차인은 어차피 최우선변제로 배당받아 가는거 아니예영? 낙찰자가 내는게 없는듯..

인수되는 권리 없음!

<정보1> 멋쌤의 라방 정리(feat. 완전좋아 님)

산을 움직이려 하는 일은 작은 돌을 들어 내는 일로 시작한다

- 공자 의 명언으로 새벽을 열어 주신 멋쌤께서 라방에서

많은 분들이 목표를 크게 잡고 그것을 이루려고 하는데 99%의 사람은 그것을 이루지 못한다.

큰산을 옮기려고 하기 때문이다.

성공의 3가지 조건.

1. 끈기 2. 끈기 3. 끈기

뭐든지 꾸준히 오래 하는 사람은 성공할 수 밖에 없다.

성공하는 습관을 기르자.

한 번 어떤 분야에서 성공해 본 사람은 다른 분야에서도 성공할 수 밖에 없다.

방법을 알고, 성공 습관이 몸에 베어있기 때문이다.

어머님께서 혈액투석을 하셔서 24세에 어머님께 신장이식을 해주신 봉선생님께선 많이 못 움직이고 주로 앉아 있었기에, 살이 쪘고, 고혈압이 왔었습니다.

13년째 먹는 혈압 약을 끊고, 신체적. 경제적 자유를 이루기 위해 변태 프로젝트에 참여하셨습니다.

105.9kg 에서 현재 95kg 으로 혈압약도 끊으셨습니다.

어린 시절 가난 때문에 우유 배달 하시는 어머님을 원망했던 순간이 있었는데.. 돌아보니, 가난하지만.. 건강은 물려 주셨기 때문에.. 많이 반성하게 된다고 하셨습니다. 

💦 행크 TV 베니아님

직장인이 부동산으로 성공하는 법 中

내 인프라는 나 자신이었다. (미생 中)

한 가지 일을 경험하지 않으면 한 가지 지혜가 자라지 않는다. - 명심보감

* 상가의 핵심은 임차인에 있다. 임차인에 따라 매도 수익률이 달라진다. (수익률 극대화 하기 위해 시설비를 들일 수 있는 임차인 모셔오기)

* 명도 -> 압박이 아니라, 마음의 빗장을 푸는 것.

* 여러 투자기술을 배워서 접목하라. (흐름과 기술을 같이 접목을 하고 있는 게 이상적인 투자다)

* 경매로  1년 안에 월세 500만원 만들기

1) 즉시 실천에 옮기자

2) 현장에 답이 있다

3) 상가로 월세셋팅

* 투자의 장에서 살아 있는 것이 중요.

언제나 좋은 사례와 경험담으로 현명한 투자의 방향을 제시해 주시는 스승님들 덕분에 마음이 풍요롭고 든든합니다

<정보2> 변태프로젝트 하길 잘했다(feat. 멋진인생 선생님)

봉선생 님의 사연

-> https://blog.naver.com/realdude0709/221836060914

-> https://youtu.be/_4pJ771ZKL0

<정보3> 사무장님 블로그 리마인드(feat. 더라이크 님)

빌라 중장기 투자로 수익내기

-> hhttp://m.blog.naver.com/nougury/221520703833

<정보4> 세무사들 상담비 무료(feat. 투에이스 님)

3월 2일~6일까지

-> https://m.blog.naver.com/tbank/221836671284

<정보5> 미분양 아파트의 원인을 찾아라(feat. 쿵쿵나리 선생님)

노른자 외에 주변도 주목하라

-> https://m.blog.naver.com/jihyero_/221832324371

<정보6> 투자자의 필요 어플 및 장비(feat. 행복이룸 님)

어플: 캠스캐너, 하나팩스, 모바일팩스

장비: 스캔스냅ix100

<정보7> 대출정보 가득(feat. 찬이만 님)

팟빵 -> http://www.podbbang.com/ch/15285?e=23409042

유튜브 -> https://www.youtube.com/watch?v=iWN769e5t-U&feature=share

<정보8> 진정 선한 부자(feat. 족장 선생님)

보유 상가의 임대료 50% 할인 실행

-> 본인 있는 상가는 다 낸다는게 함정…

<정보9> 아이있는 집에 희소식(feat. 부산집부자 님)

보육료, 양육수당, 유아학비, 아이돌봄 서비스 지원

-> https://m.blog.naver.com/moeblog/221836679269

<정보10> 대출관련 규제사항(feat. 행돌이 님)

<정보11> 빠른 주문이 필요하다(feat. 족장 선생님)

제주도 은희네 해장국 비법의 “해장고”

-> http://smartstore.naver.com/haejanggo/products/4823022676

<정보12> 풀작가의 진한 진심(feat. 풀세팅 님)

행크와서 정말 놀란게 있다.

-> https://m.cafe.daum.net/happy-tech/QdvU/4044

<정보13> 인감증명 위임장(feat. 바이올렛시티 님)

정부 24에서 다운받을 수 있어요

<정보14> 부동산 지인 활용법(feat. 셰니 님)

반달님도 활용하는 사이트

부동산지인 빅데이터 활용법 -> https://youtu.be/0-IBKDEPADI

지인 사이트 -> https://www.aptgin.com/

<정보15> 정보의 바다(feat. 소니아 님)

오늘도 소니아 타임~~

묵시적 갱신-> http://naver.me/FR7zpkom

건물살 때 놓치지 않은 2가지 -> http://naver.me/GdbTI80t

짠테크, 영수증 활용법 -> http://naver.me/xHHlGN0l

[멘탈갑각류]

와우 꿀입니다요 꿀 ㅠㅠㅠㅠ 정말 감사드립니다. 고생 많으셨어요!!

[해피브릿지]

많은 정보자료 정리해주셔서 감사합니다~^^

[행복한 월세 부자]

많은 정보들을 유용하게 볼 수있도록 정리 잘 해 주셨네요^^
읽어도 읽어도 이해가 어려운 부분이 완초인 저에게는 아직 많이 있습니다..열심히 읽고 응용하며 실천과 실전으로 성투하는 모습 보여 드리고 싶습니다^^
고생 하셨습니다.감사합니다