(어느 밴드 글)
집주인과 월세 계약서 재작성 없이 구두로 연장해서 살고있었습니다.
7월8일에 이사를 고지했고 9/1 부로 이사를 했는데요
3개월전에 미리말하지 않았단사유로
다음세입자와 계약시 부동산 중개수수료를 내야하고 보증금도 3개월후에 주겠다 하였고(7월 통화시)
민법이 그렇다고해서 알겠다고 했었습니다.
먼저나가게되어 죄송하다고 양해부탁드린다는 전화를했을때는 먼저나가는건 상관없죠 이러던이 돈만내면 먼저나가든지 말든지 상관없단 뜻이였나봅니다.
이럴꺼면 상관없는게 아니고 이사나가셔도 3개월치 월세를 내셔야해요 해야되는거아니냐고요.
즉, 두달분의 관리비 및 월세
7월,8월 살았고 9월10월 빈집
9,10 약2개월분 요구 상태입니다
(계약서 기준 매달 6일 후불)
아래는 원본문자(임대인)입니다
[안녕하세요
월세 관리비 보증금 정산 내역 입니다.
최초 계약시 월세 납부 6일 로 지정 하셨습니다.
중도해지 통보일 7월 8일로 10월 7일까지 계약기간 유지 됩니다.
월세 9월분 600000원 입금 해주셨고 그 이후 입금 내역 없습니다.
10월 6일까지 까지 1,140,000원 미납, 10월 7일까지 일납 19,354 입니다.
합계 1,159,354원입니다.
관리비 9월 2일부터 10월 7일까지 143,910원 입니다.
그중 장기수선충당금 26,870원 전기료 4,760원 합계 31,630제외하고 112,280원 미납입니다.
합계 1,271,634원입니다. 보증금 10,000,000원에서
제외하고 8,728,366원 보내 드릴 예정 입니다.
확인하시고 이상없다는 답변 있으면 지금 보내 드리겠습니다.]
이건 좀 억울하지 않나요?
법이 정말 그런가요?
[어느 교수의 답변]
안녕하세요. 위 질문에 대하여 간략히 답변드리겠습니다.
1) 계약의 해지에 있어 미리 퇴거했다 하여 중개수수료를 공제하는 것은 위법합니다. 또한, 퇴거시 보증금의 반환은 동시이행 의무이나 이를 지키지 않고 미거주 기간도 차임을 공제하는 것도 위법합니다. 따라서, 중개수수료 미공제 및 보증금의 반환(지연이자 요구 포함) 요구를 할 수 있습니다.
2) 다만, 퇴거일에 대한 계약의사 합치가 다른 것으로 보아 다툼의 여지는 있어 보입니다. 이럴 경우에는 우선 "주택임대차분쟁조정위원회"에 진정을 통해 조정 받아 보시기를 권장드립니다.
[교수의 댓글에 대한 나의 질문]]
위 내용이 묵시적 갱신 같은데, 교수님 그럼 아래의 임대차보호법 제6조의 2 제2항의 해석은 어떻게 되나요? 관심이 많아서 자세한 해석 부탁드립니다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.[5]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[나의 질문에 대한 교수의 답변]
주택임대차보호법 제6조의2 제2항은 "제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다."고 명시하고 있습니다.
이는, 임대인은 묵시적갱신된 경우 2년의 기간을 임차인에게 보장해야 하지만, 임차인은 묵시적 갱신된 경우 2년의 기간을 채우지 않고 퇴거통지(3개월 전) 후 계약을 해지할 수 있다는 의미입니다.
* 그러니까 결국 묵시적 갱신으로 계약기간이 연장되었다 하드래도, 임차인은 3개월 이전에 계약해지 통지를 하지 않으면 계약위반이 된다는 것이다.
위의 경우는 무조건 3개월 이전에 통지하지 않았다는 이유로 부동산 중개수수료와 3달치 월세등을 따로 받는 것은 문제가 있어보인다.
이런 경우가 더러 있었다. 대략 임대인들은 '부동산임대차보호법'을 숙지하고 있는데 비하여 임차인들은 신경을 덜쓰는 편이다. 이법의 취지는 약자인 임차인을 보호하는데 있다.
묵시적 계약연장시 통보일로부터 3개월이라함은 임대인에게도 반환할 보증금이나 차기 임차인을 구하는데 필요한 기간을 부여하려는 것이 아닌가 여겨진다.
임대인들이라고 모두가 금전적 여유가 있는 것도 아니고, 대출을 내어 건축을 했거나, 보증금을 다른 용도로 사용중에 있을 수 있다.
그래서 당초 계약된 시기에 맞추어 보증금 상환을 준비하지만, 계약연장이 되면 임대인의 보증금 준비에 변수가 생긴다.
법의 내용이 그렇다보니 임차인으로서는 실제 거주하지 않는 기간까지도 금전적 부담이 뒤따르고 있다.
어려운 세상에 손해를 보지 않으려면 임차인들도 이러한 관련 법규를 평소 한번쯤 읽어보아야 할 것같다.