서울 부동산 투자 고수익 올리려면
얼마전에 실시한 조사에 의하면 우리나라 사람들은 여유 돈이 생기면 무엇을 사겠느냐는 질문에 응답자 48%가 부동산을 사겠다고 했다. 이것은 아직도 우리나라 사람들이 부동산에 대한 관심이 높다는것을 의미한다. 사람들은 부동산이나 주식등에 의해 부의 극대화를 기대하고 그로 인해서 풍요로운 생활을 누리고 있다. 이와 같은 부동산 투자의 중심지 역할을 하고 있는곳은 바로 서울이다. 하지만 지금의 서울은 부동산 투자를 하기에 과히 안전한 곳이지만은 않다.
지난 몇 년간 서울의 부동산은 이자율이 100프로가 넘는 은행과 같았다. 한 예를 들어보자. L씨와 K씨는 모두 부동산 투자를 하기로 결심했다. L씨는 1996년 부산해운대구 재송동 시영 16평을 4천만원에 샀고 K씨는 서울 13평을 6천만원 주고 샀다. 그러나 지금은 어떤 차이가 있을까? 둘다 저층아파트이기 때문에 재건축대상이지만 2003년 가격대는 천문학적이 차이를 나타내다. 부산의 집은 1억인데 반해 서울의 집은 5억~6억이다.
우리나라에서 경제사회 구조나 지리 역학상 이러한 상황은 쉽게 바뀌지 않을 것이다.
그럼 서울 부동산 투자에서 고수익을 올릴 만한 것은 무엇일까?
근래 한경닷컴에 장문의 기사중 유용한 내용이 있기에 요약, 정리해 본다.
재개발 재건축
재건축의 용적륟도 법적 상한선까지 확대되어 재건축 용적률을 최대 300% 상향 조정할 수 있는 길이 열렸다. 국토해양부는 국토계획법 상한까지 용적률 상향을 허용하고, 정비계획상 용적률 초과 분에 대해 30~50%를 보금자리 주택으로 환수할 계획이다.이에 서울시 재건축 단지의 경우 조례에서 정하고 있는 1종 190%, 2종 210%, 3종 230%보다 40~70%p 높은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%를 적용 받을 수 있게 됐다.
용적률은 대지면적대비 전체 건물의 연면적이므로 용적률이 높다는 얘기는 그만큼 고층의 아파트를 지을 수가 있고 세대수가 늘어나면서 당연히 기존의 조합원 외에 일반분양을 많이 할 수 있다는 장점이 되어 조합원들의 추가부담금이 줄어들기 때문에 재건축아파트나 뉴타운,재개발 지역에 투자 시에 꼭 챙겨야 할 사항이다.
재건축관련 바뀌는 정책에는 재건축 절차가 간소화되어 두 차례에 걸쳐 시행되던 안전진단이 한 차례로 간소화된다. 또 중복심의 생략, 시공사 조기선정 중 절차 간소화를 통해 총 3년이었던 사업기간이 1년 6개월로 단축될 전망이다.아울러 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 허용되어 앞으로 조합설립인가 이후라도 조합원 자격을 자유롭게 사고, 팔 수 있게 된다.
강화되는 정책도 있어서 재개발 지분 쪼개기가 원천 봉쇄되어 재개발 ‘지구지정’ 전에 지분을 쪼개도 분양권은 하나만 인정된다.
보금자리주택
무엇보다 서울 도심과 접근성이 우수하고 소규모 신도시 규모로 들어서기 때문에 강남 대체지역으로도 조명을 받고 있다.최근 정부는 수도권 보금자리주택 시범지구로 서울 강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사 등을 선정했다.총 6만 가구 규모에 보금자리주택은 4만4000가구가 들어서게 되는데 오는 9월 사업승인예정 물량인 3만 가구 중 1만5000여가구가 처음 공급될 예정이다.
보금자리주택은 공공이 짓는 85㎡ 이하의 분양주택과 임대주택을 통합한 개념이다.즉 소득계층별, 주거유형별 등 다양한 주택수요를 반영해 분양주택 영구임대 국민임대 공공임대 장기전세주택 등을 혼합해 건설하고 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택도 도입한다. 분양주택은 기존 분양가보다 15% 저렴한 중소형 주택으로 짓는다. 청약은 기존의 청약저축에 가입한 무주택세대주만 가능하다.
최근 선보인 주택청약종합저축은 24회까지 납입하지 않은 상태이므로 청약이 불가능하다. 또 사전예약제로 수요자들이 미리 다양한 입지, 주택유형, 가격 등을 비교 선택할 수 있도록 할 방침이다.
사전예약은 오는 9월께 실시할 것으로 예상되고 있다. 사전예약시스템은 올 1월부터 주공에서 금융결제원, 지방공사 등 관계기관과 함께 개발 및 구축을 진행하고 있다. 시스템 구축 시점에 따라 사전예약 실시 시점은 다소 유동적이다.
개발호재
개발호재의 첫 번째 요소가 바로 ‘교통개발 호재’이다.
지난 5월 개통된 지하철 9호선은 김포와 강서구에서 강남을 연결하는 노선으로 한강 이남지역의 교통에 큰 변화를 일으켰다.
지하철 9호선 급행열차는 김포공항에서 신논현까지 30분 내에 주파하고 이 급행열차가 정차하는 9개역(김포공항,가양,염창,당산,여의도,노량진,동작,고속터미널,신논현)은 호재가 계속될 것이다.
교통에 대한 호재로는 지하철 9호선 외에도 신분당선이나 연장선,지하철 3호선 연장선(수서-오금)과 지하철 7호선 연장선(온수-인천부평구청역)등의 연장선과 각종 경전철도 하나의 호재가 될 것이다.
또한 최근에는 수도권광역급행철도(GTX)의 개발 발표가 되면서 수도권지역의 투자호재가 되고 있다.
수도권광역급행철도 GTX는 평균 속도 시속 100km로 서울과 수도권을 동서간/남북간으로 연결하는 획기적인 대중교통 수단으로 지하 40~50m 공간을 활용하는 GTX는 3개 노선 총 연장 145.5km로 건설되며 기존 전철보다 3배 이상 빠르게 서울과 수도권 광역 거점 지역을 이어준다.2016년 GTX의 도입으로 서울과 수도권은 30분 생활권으로 더욱 가까워지는 동시에 경기도 지역간도 1시간이면 도착할 수 있어 수도권 최대 민생 현안인 교통 문제도 획기적으로 개선예정이다.
특히 경기도는 대규모 택지개발 사업이 계획돼 광역교통개선대책을 수립할 경우 GTX와 연계하는 방안을 우선적으로 마련한다고 한다.2016년 말 개통 목표로 ▲고양 킨텍스∼동탄신도시(74.8km) ▲의정부∼군포 금정(49.3km) ▲청량리∼인천 송도(49.9km) 등 3개 노선을 선정하고 국토해양부와 협의 중이다.
킨텍스∼동탄 노선은 연신내∼용산∼삼성동∼판교를, 의정부∼금정 노선은 청량리∼삼성동∼과천을, 청량리∼송도 노선은 서울역∼용산∼부평을 경유하도록 되어 있는데 최근 정부가 발표한 고양시 원흥동과 하남시 미사동 보금자리주택의 경우 GTX와 연계해 광역교통대책을 수립할 수 있을 것으로 보고 있다.
서울 르네상스 개발
서울의 경우에는 ‘한강르네상스’,’남산르네상스’,’서남부 르네상스’등의 다양한 개발 계획을 준비하고 있다.
특히 ‘한강르네상스’는 서울을 다시 태어나게 한다는 이상의 의미를 두고 있기 때문에 향후 한강 인근 지역의 부동산 가격상승에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
특히 한강르네상스는 한강변 초고층 아파트 개발계획과 맞물려서 강서구 마곡권역,마포구 합정동,난지권역과 용산*이촌권역,반포잠원권역,여의도권역,잠실권역,성수뚝섬권역의 개발과 동시에 맞물려서 진행될 예정이고 더불어서 양화대교,한강대교,동작대교,한남대교,잠실대교 등의 다리에 버스정류장이 생기는 등 서울 시민들이 한강 접근성이 상당히 편리해 질 전망이다.
‘서남부 르네상스’는 서울의 서남권을 개발한다는 취지로 발표된 계획으로 영등포-신도림-가산동-시흥을 연결하는 신경제거점축과 공항-마곡-가양-양화-여의도를 연결하는 기존의 한강르네상스 경제거점축,목동-신도림-영등포-여의도를 연결하는 경인경제거점축,서울대-숭실대-중앙대를 연결하는 R&D 산학연 협력축으로 구성되어 있다.
이 지역은 기존의 지하철 9호선과 각종 뉴타운 재개발 지역이 중복되는 지역으로 향후 서울의 서남부권의 개발이 가시화되면 부동산 투자 주요 지역으로 급부상할 가능성이 높다.
마지막으로 ‘남산르네상스’는 서울의 핵심이나 심장 같은 남산을 미국의 센트럴파크 같은 도심형 공원을 개발한다는 계획이다.서울시는 마스터플랜의 5개 주요 방향을 △접근성 개선 △생태ㆍ산자락복원 △역사복원 △경관 개선 △운영프로그램 확충ㆍ개발 등으로 잡고 있고 남산을 회현ㆍ예장ㆍ장충ㆍ한남ㆍN서울타워 주변 등 5개 자락(지구)으로 나눠 각각을 특색 있는 공간으로 만들 예정이다.
웰빙 트랜드 및 2010 지자체선거
이외에도 최근의 부동산 시장 트랜드는 웰빙의 시대라고 해서 대형공원이나 하천인근의 지역이 각광을 받고 있고 강남의 일부 자산가들의 틈새 투자처로서 이면도로의 깔끔한 저층 건물이나 원룸이나 오피스텔에 대한 투자도 관심을 받고 있다.
아울러 2010년 4월의 지방자치단체장 선거를 겨냥해서 현직에 있는 각 시장,도지사,구청장들의 공약에 대한 이행을 위한 각종 지역 부동산 개발이 빠르게 진행되면서 2009년은 부동산 투자의 사전 준비시기로 적당할 것으로 보인다.
하지만 뭐니뭐니해도 투자는 산(山)을 보지 말고 나무(木)를 보라는 관점이 필요하기 때문에 전체적인 시장이 어떻게 돌아가느냐가 중요한 것 보다는 개별 지역별로 또는 개별 투자물건 별로 그 가치를 판단하고 투자를 결정하는 자세가 필요하겠고 지방자치단체 홈페이자와 부동산 관련 신문기사의 스크랩과 함께 평소에 항상 모델하우스를 자주 방문하거나 지도를 자주 보거나 스스로 가상의 투자를 통한 수익률 판단 트레이닝을 하도록 하자.
전화번호 안내를 해주는 ‘114’에 전화를 걸어서 ‘119’의 번호가 뭐냐고 물어보는 TV 드라마의 약간 무식한(???) 여자 주인공이 있었는데 적재적소에 투자하기 이전에 투자를 위한 정보수집과 투자능력 향상을 위한 연습을 할 수 있는 나만의 확실하고 정확한 채널을 가지고 있는 것이 중요하겠다.
바로 지방자치단체 홈페이지,해당 지역의 친한 공인중개사,각종 부동산 정보제공 공신력 있는 인터넷 사이트 활용,각종 부동산 투자관련 강연회 참석 등이 그것이다.
‘투자의 왕도는 없다’… 그럼 ‘노력’이라도 해야 하지 않을까?