[메디테라] 메디테라의 돈버는 지역분석 "순천"

[메디테라]

안녕하세요 지역분석 전문가 메디테라 입니다.
 오늘은 저와 함께 ‘순천’을 분석해 보는 시간을 갖도록 하시죠 Let’s go !

먼저, 순천시를 선택한 이유로는 최근 a.산업단지 및 b.첨단 산업단지 조성 산업이 활발히 일어나고 있기 때문입니다. 또한 작년에 매매가가 하락세에서 상승세로 전환점을 맞은 지역으로 투자자들의 많은 관심을 받고 있는 지역이기도 합니다.



PART.1

A 하면 먼저 순천의 경제를 책임지고 있는 산업단지를 전국, 전라남도와 각각 비교하여 살펴보도록 하겠습니다. (2016.01.01)기준

2015년을 기준으로 현황을 살펴보자면 전라남도는, 전국의 공장 중 기업(업체)수 3.36%, 근로자 수는 2.9%를 차지하고 있으며, 순천은 각각 8.1%, 5.59%를 차지하는 것으로 나타나고 있습니다.

조금 더 살펴보면 순천에 입주해 있는 a.산업단지와 b.농공단지들의 세부사항은 다음의 표와 같은데요

그리고 한 가지 더 순천시에서는 일자리 확보를 위해 아래의 3가지 계획도 추진하고 있습니다.

a. 도시 첨단 산업단지 조성사업으로 2016 ~ 2018년까지 363 억의 예산을 계획
b. 순천 일반 산업단지 재생사업으로 2016 ~ 2020년까지 395 억의 예산을 계획
c. 뿌리기술지원 센터 구축사업으로 2015 ~ 2018년 261 억의 예산을 계획

기존 산업단지에 위와 같이 재생 및 조성사업이 잘 계획대로 진행이 될 경우 a.일자리확보 b.생산인구유입으로 지방 경제가 많이 활성화 될 것 같습니다.

B 다음으로 순천시의 호재도 알아보도록 하겠습니다.

a.광양만권 경제자유구역 #위치: 전남여수, 순천, 광양, 경남 하동 일원 #개발면적: 5개 지구 21단지 77.71㎢ (전남65.54, 경남 12.17)

#개발기간 : 2004~2020년 #사 업 비 : 17조 8,518억원 (지구개발 132.565, 인프라45,953) #경제효과 : 고용창출 24만명, 중주인구 12만명, 소득창출 1인당 4만불 <개발지구>

b.순천시 도사동 도시첨단산업단지
순천만 도시첨단산업단지는 내년 상반기 착공을 목표로 순천시 야흥동 일원에 363억의 사업비를 들여 180,000m2 의 규모로 2019년까지 조성될 예정입니다. 순천만과 약4.8km, 순천만국가정원과 약 2.0km 인근에 위치하고 있어 주변 생태환경과 연계한 MICE 산업, 공공 민간연구소 (R&D), 지식서비스 산업 등을 유치할 계획입니다.

c. 순천일반산업단지가 첨단산업단지로 변경
순천일반산단은 지난 1977년부터 순천시 서면 선평리와 압곡리 일원 58만2906㎡(17만6328평)에 조성한 산단으로 1차 금속, 조립금속, 음료식품, 비금속 등 24개 업체가 입주, 가동하고 있는 곳입니다. 그러나 2020년까지 350억원(민간자본 포함)을 들여 제조업만 주로 해오던 업종을 IT. BT 등 첨단산업과 R&D산업, 물류유통산업, 지식산업 등 다양한 미래 유망산업을 유치할 수 있게 산단 재생사업이 본격 추진될 예정입니다.

이렇게 알아보고 나니,
더욱더 순천시의 성장이 사뭇 기대가 되는데요, 산업단지의 경우 물류의 유통망이 산업의 매출에 큰 영향을 미치게 되므로 순천시의 교통현황도 함께 알아보겠습니다. 

C 순천시 교통망 중 철도는 전라선과 경전선이 있습니다. 또한 2011년 10월 5일에 전라선 KTX가 개통, 2015년 4월 2일에는 호남선 KTX 완전개통으로 서울 순천간 이동시간이 단축되었습니다. 

고속도로는 호남고속도로·남해고속도로·순천완주고속도로·영암순천고속도로로 연결이 되어 있습니다. 국도는 구례·곡성·보성·여수·남원·광양·광주·화순 등을 연결해주고 있습니다. 

지도로 잠깐 확인해 볼까요?

도로의 위치를 확인해 보면, 주로 산업단지를 둘러싸고 도로가 발달해 있는 것을 알 수 있습니다.

그리고 지도를 본 김에 조금 확대해서 본다면 순천 여수 광양이 서로 산단으로 연결된 듯한 느낌을 받습니다. 다들 그런 느낌이 오시죠? PART 2 에서 인구를 살펴볼 때 확인을 하겠지만, 실제적으로도 인구의 전출입 이동을 살펴보면 순천- 광양 – 여수가 서로 인구를 주고 받고 있다는 것을 알 수 있습니다. 또한 세 지역이 같은 생활권으로, 각각의 다른 지역으로 이동하는데 채 30분이 안 걸린다고 합니다. 

Tip of PART 1
한 가지 팁을 드리자면, 
순천은 위에 말씀 드린 대로 광양, 여수와 생활권을 함께 나누고 있으므로 광양, 여수와 함께 같이 보시기를 권해드립니다.

PART.2

PART 2에서는 순천의 a.인구와 b.아파트 현황 c.아파트 공급량 d.투자자들의 동향에 대해 알아보도록 하겠습니다.

순천시가 속해있는 전라남도는 행정구역상 5개의 시와 17개의 군으로 이루어진 지역입니다. 5개의 시로는 여수시. 순천시, 목포시, 광양시, 나주시가 있으며 2016년을 기준으로 여수시는 289,601 (15%), 순천시는 279,862명(14.7%), 목포시는 237,807명(12.5%), 광양시는 152,640명(8%), 나주시는 103,621명(5%)입니다. 전라남도의 전체적인 인구추이를 살펴보면 아래와 같이 등락을 반복하고 있으며, 2006 ~ 2016년까지 10년간 단 두해만 인구가 증가하였고, 나머지 해에는 모두 인구가 감소하여 순인구적 측면에서는 10년간 2%의 인구가 감소한 것으로 확인됩니다.

순천시는 전라남도에서 2번째로 인구가 많은 시이며, 광양시, 여주시와 함께 생활권을 같이 하고 있습니다. 그리고 전라남도에서 목포시와 여수시는 10년(2006-2016년)간 인구가 감소하였으나 다행히 순천시는 2008 - 2009년에만 잠깐 감소를 하고 이후 계속 증가를 하고 있는 모습이며, 4%의 순인구가 증가한 것으로 나타납니다. 

순천시를 동별로 나누어 인구 추이를 살펴보자면, 해룡면(신대지구), 도사동(오천지구)의 인구 증가가 두드러지는 것을 볼 수 있습니다. 

그 이유는 다들 아시죠? ^^

a.신대지구와 b.오천지구의 아파트 공급 때문입니다. 그리고 순천시의 인구 전출입 자료는 순천시가 광양시, 여수시와 생활권을 같이 한다는 근거로 볼 수 있습니다. 그 이유는 순천, 여수, 광양이 서로 전입, 전출 지역으로 1, 2순위를 다투며 차지하고 있기 때문입니다. 자료의 내용을 통해 이 세 지역이 서로 인구를 주고 받으며 돌고 있다는 것을 알수있습니다.

순천시내 2017-2019년까지의 아파트 공급량도 알아보겠습니다. 
확실히 순천만 국가정원 개발 인근의 오천지구와 광양만권 신대지구에 공급량이 집중되어 있는 것을 알 수 있습니다.

순천시의 아파트 분포도를 보면, 조례동(33%), 해룡면(18%), 연향동(16%) 순으로 아파트가 많으며, 순천시 아파트의 30% 이상이 조례동에 분포되어 있으며, 이러한 데이터를 통해 조례동이 구도심으로서 역할을 할 것이라고 예측할 수 있습니다. 

아파트 단지 수가 많은 곳에 거주하는 세대 수가 많게 되고 인구가 집중되어 있기 때문에 도시화율도 빠르고 인프라도 빠르게 잘 갖춰지기 때문이죠.

아울러 순천시의 신대지구와 오천지구에 대해서도 간단히 알아보겠습니다.

#신대지구
#아파트현황

단지명	총가구수	입주일
증흥 S 클래스 1단지	1466 세대	2012년 10월 입주
중흥S클래스 2단지	1166세대	2013년6월입주
중흥S클래스 3단지	1296세대	2014년1월입주
중흥S클래스 5단지	1606대	입주 임대 분양전환예정
중흥S클래스 6단지	1842세대	2015년 6월입주

#입지

여수산업단지, 광양산업단지와 가까우며, 광양LF아울렛과 인접해 있습니다.
광양LF아울렛 - 광양시 덕례지구계획구역 내 대지면적 78천㎡에 약 1천억 원을 투자해 건축면적 39천㎡, 연면적93천㎡의 규모로 건립하여, 일자리 1,200여 개를 창출할 예정입니다.

#오천지구
#아파트현황

단지명	총세대수	입주일
호반베르디움1차	595세대	2015년6월 입주
대광로제비앙지에이그린웰	436세대	2016년4월 입주 임대
오천골드클래스	646세대	2016년5월 입주 임대
진아리채파크원	420세대	2017년6월 입주예정
호반베르디움그린파크	642세대	2017년12월 입주예정 임대

오천지구는 순천만 정원박람회 당시 주차장으로 사용되던 부지로 위치는 전라남도 순천시 오천동, 풍덕동, 남정동, 덕월동 일원으로 면적은 593,525㎡에 달합니다.

오천지구를 개발하려는 목적은 균형개발과 주택건설에 필요한 택지의 효율적인 공급, 공공 및 생활편익시설의 확충을 통해 쾌적한 주거환경을 조성하고, 기존 도심과 연계 개발을 통해 도시 균형발전과 지역 활성화를 도모해 보고자 하는 것입니다.

마지막으로 투자자들의 동향에 대해 살펴보겠습니다.

그래프의 모양을 대충 보아도 알 수 있듯이 전라남도와 순천은 모두 외지투자자들의 움직임이 두드러지게 나타나는 지역입니다. 

위 그래프에서 보자면, 2010년~2011년이 외지투자자 유입이 가장 두드러지게 나타난 시기이고, 2013년, 2015년, 2016년에도 전라남도이외 타지 사람들의 아파트 매입이 꾸준히 나타나고 있는 것을 볼 수 있습니다. 그리고 최근인 2016년 상반기에도 2010년-2011년처럼 외지 투자자들의 아파트 매입 건수가 순천시+전라남도 거주민들의 매입건수를 넘어선 것을 확인할 수 있습니다. 

이때, 순천시의 매매가가 어떻게 되었을까요?
당연히 상승을 했겠죠?

PART 3 에서 주요 대표단지들을 분석해 보고,
순천시의 전체적인 매매가 추이와 현장 분위기를 알아보겠습니다.

PART.3

순천시의 시세 변화를 광양과 여수, 전남 전체를 비교해서 살펴보자면, 여수, 순천이 전남에서도 시세를 리드하고 있는 것이 보입니다. 2003년부터 2011년 말까지 꾸준히 크게 상승한 모습을 볼 수 있습니다.

그리고 최근의 변화를 좀 더 자세히 보기 위해 표시 기간을 줄여 2011년부터 그래프를 살펴보겠습니다. 광양은 2011년 이후 보합을 유지하다가 2013년 말 – 2014년 초에 잠시 시세가 움직이고 다시 보합을 유지하고 있습니다. 그리고 순천과 여수의 경우에는 광양이 움직일 때 같이 움직임을 보이다가 2015년에는 오히려 더 탄력을 받아서 시세를 끌어가며 시세가 계속 상승하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 

전남의 여수시, 순천시, 광양시 모두 전세가가 매매가와 같은 움직임을 보이고 있음을 확인할 수 있습니다. 매매가만 홀로 상승하고 전세가가 받쳐주지 못 할 경우 하락 가능성을 무시할 수 없는데, 이렇게 전세가가 매매가를 받쳐주면 투자자들 입장에서는 투자를 하기가 덜 부담스러울 것 같습니다.

그럼 이제 순천시의 주요 동들을 알아보겠습니다.

첫 번째로는 순천시의 구도심인 조례동에 대해 먼저 알아보겠습니다. 

순천시내 아파트 단지 중 30% 이상이 조례동에 분포되어 있으며 주로 20년 전후의 아파트들로 구성되어 있습니다. 또한 순천시내에서는 나름 학군이 잘 갖추어져 있습니다. 그 중에서도 가장 선호도가 높은 단지는 중흥 2차 아파트로 전용 18평형 단일 평형으로 구성된 계단식 아파트입니다.

전체적으로 시세 그래프를 보면,
흔히 말하는 투자자들이 좋아하는 그래프 모양이 나오고 있습니다. 장기간 보합을 유지하다가 하락하고, 종국에는 하락이 멈추고 고개를 들어 반등을 하는 그런 그래프가 나오는 것이 보입니다. 

투자자들이 움직이기 시작한 시기는 2015년 겨울로 
계절과는 반대로 부동산 시장에는 훈풍이 불다 못해 뜨겁게 데워지기 시작했었습니다. 겨울을 지나 2016년 여름이 다가오자 순천에 투자자들이 대거 유입되면서, 순천 구도심내 아파트들의 매물이 싹 사라지기도 했었습니다. 한번은 부동산에 전화를 하고 내려간다고 하면 물건도 없으니 오지 말라는 말을 들을 정도였습니다. 그러더니 2016년초부터 상승을 시작하여 한 해동안 2-3000만원의 매매가가 상승했습니다. 2016년 8월에 순천 조례동에 갔을 때에는 오전에 매물이 있다고 하여 가보면, 이미 이른 아침에 계약금이 들어가 있는 상황으로 매우 빠른 속도로 사라지며 수리후 매매가에 전세를 놓는 분위기였습니다. 또한 그 열기가 어느 정도냐면... 일 예로 한 부동산 사장님은 "본인의 부동산에만 투자자 대기인원이 30명이라며" 너스레를 떨기도 했었는데, 이것이 2016년 초까지 이어진 바 있습니다.

매매시세 그래프와 함께 전세시세 그래프도 보자면, 

하락없이 보합과 상승을 반복하며 낮은 계단의 형태를 보이고 있습니다. 그리고 조례동의 경우, 임대아파트가 일정 기간이 지나 분양전환하여 분양 한 아파트가 많은 편입니다. 본양 전환된 임대아파트의 경우, 선호도가 크게 갈리기도 하므로 선호도를 필히 확인하여 투자를 결정하는 것이 필요할 것 같습니다. 

두 번째로는 신대지구가 속해 있는 해룡면을 알아보겠습니다.

해룡면에서 가장 주목 받고 있는 곳은 신대지구로 신대지구내 아파트 중 중흥 S클래스를 대표적으로 알아보겠습니다. 
2015년에는 순천시에 3600세대(임대아파트 세대분 포함.)가 입주하면서 전체적으로 매매가가 조정을 약간 받았으나, 그해 겨울부터 2016년 상반기까지는 다시 꾸준하게 매매가가 상승한 바 있습니다.

또한 분양 아파트의 경우에는 전체적으로 분양 이후 매매가가 1500만원에서 4000만원까지 가격이 상승했습니다. 그리고 아래 그래프를 보면, 전세가도 매매가와 함께 상승 중인 것이 보이시죠? 

조례동과 함께 신대지구도 부동산 시장 분위기가 나쁘지 않습니다. 

세 번째로 오천동의 오천지구를 알아보도록 하겠습니다.

오천지구내 호반베르디움 34평형의 경우, 프리미엄이 붙기도 했으며, 입주 후에 매매가가 상승했습니다. 작년 여름 즈음에도 매물이 하나도 없었으며, 분양가와 비교했을 때 현재는 약 4000만원정도 상승한 것을 알 수 있습니다.

전세가도 그래프에서 보다시피, 전세가가 매매가를 따라 올라가고 있으며 2015년 10월 대비 현재는 약 3-4000만원 정도 오른 것을 알 수 있습니다. 

이번 시간에는 순천시의 조례동, 해룡면의 신대지구, 오천동의 오천지구까지 살짝 부동산 분위기를 알아보았는데요. 

순천시가 매력적인 도시로 다가오지 않나요? 

앞으로도지역분석을 통해서 찾아뵙겠습니다 :)

▶ 메디테라(https://www.youtube.com/watch?v=aB3nOf51OmE)

전) 간호사, 보건교사(정교사)

현) 부동산빅데이터업체, 다다부동산파트너스 근무

현) 부동산 투자 지역분석 전문가

현) 부동산 전문 칼럼리스트

세계일보 칼럼위원, 북극성 리더스칼럼위원, 텐인텐 전문가칼럼위원, 다다부동산파트너스 지역분석 칼럼리스트

현) 북극성부동산재테크(http://cafe.daum.net/PolarisAuction) 카페에서 멘토로 활동

- 부동산 경매/매매 실전투자자
- 북극성 실전준비반 강사

   - 북극성 실전임장 멘토

저서) ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다(2017년 1월)’ 공동저자(http://www.yes24.com/24/Goods/35195655?Acode=101)

[장산곶매]

좋은 정보감사합다.

[메디테라]

장산곶매님~~ 반갑습니다. 관심을 가지고 읽어주셔서 감사드립니다.~ ^^ 앞으로도 잘 부탁드려요~~

[하우루[鯉]]

뭔가 대단한 정보네요. 정독 하도록 하겠습니다

[메디테라]

하우루님~ 반갑습니다.~ 부족한 글을 좋게 봐주셔서 너무 감사드리고 도움이 되셨으면 좋겠네요~ ^^ 앞으로 잘 부탁드립니다~~~

[덴도]

잘 보았습니다
감사합니다 ~~~~

[메디테라]

덴도님~ 반갑습니다~^^ 좋게 봐주셔서 넘 감사드리고 앞으로 잘 부탁드립니다~

[땡기]

좋은정보 감사합니다 😊

[메디테라]

땡기님~ 반갑습니다~^^ 좋게 봐주셔서 감사드리고 앞으로 잘 부탁드립니다~~

[봄의향연]

재작년인가 순천으로 여행 가서 좋은 인상을 받고 왔는데... 좋은 정보 얻고 갑니다~

[메디테라]

봄의향연님 반갑습니다~^^ 순천이 여행지로 괜찮죠~ 저도 5월초에 순천으로~ 여수로~ 가봤는데 넘 좋더라고요~ 제 글을 좋게 봐주셔서 감사드리고 앞으로 잘 부탁드립니다~

[동승자]

좋은글 잘 보았습니다. 지금이라도 오천지구나 신대지구 아파트 사두면 5~6년후에 상승할까요.

[메디테라]

동승자님~ 반갑습니다~^^ 부족한 글을 좋게 봐주셔서 감사드립니다~ 그리고 이 칼럼은 제가 부동산 투자를 하면서 각 지역을 공부하고 임장다니며 조사한 내용을 공유하고자 올린 글입니다.^^ 글을 보시고 관심이 생기셨다면 지역을 더 공부하셔서 신중히 투자를 결정하실 것을 권해드립니다~ 다른 사람 말만 믿고 하는 묻지마투자가 아닌 소신있는 투자로 성공투자하시길 응원합니다~~^^

[도전-3억년봉]

좋은글 진심으로 감사드립니다^^

[메디테라]

도전-3억년봉님 반갑습니다~ ^^ 댓글로 응원도 해주시고 부족한 글을 좋게 봐주시기도 하고 넘 감사드립니다~~ 앞으로 잘 부탁드립니다~~

[할망요]

잘읽었습니다
다시 읽어볼게요
순천은 관심외 지역이라서.... 많이 알아보아야할거 같네요~

[메디테라]

할망요님~ 반갑습니다~ ^^ 부족한 글을 세심히 읽어주셔서 감사합니다~ 앞으로 잘 부탁드려요~~

[Lemon]

와!! 정말 다각적이고 과학적인 분석에 감탄하게 됩니다. 투자를 하기 전에 반드시 전략적인 분석이 필요하다는 생각을 갖게 되네요. 많은 도움 되었습니다. 감사합니다.

[메디테라]

레몬님 반갑습니다~^^ 부족한 글을 좋게 봐주셔서 감사드리고 도움이 되셨다니 기쁘네요~~

[도벌만]

우와 ... 이렇게 분석자료 대단.. 두번째 정독 하고 있습니다
도움되는 자료 공유해 주셔서 감사합니다.

[메디테라]

도벌만님~ 반갑습니다~^^ 부족한 글을 정독까지 해주시고~ 넘 감사드립니다~ 도움이 되셨다니 넘 기쁘고 앞으로 잘 부탁드립니다~~

[김벼규리]

좋은정보감사요

[메디테라]

김벼규리님~ 반갑습니다~^^ 앞으로 잘 부탁드립니다~~

[콩콩댁]

인근 도시 순천에 대한 정보라 눈이 번뜩!
자세한 정보 감사합니다^^

[메디테라]

콩콩댁님~ 반갑습니다~^^ 관심을 가져주셔서 감사합니다~ 앞으로 잘 부탁드립니다~

[창원중앙]

잘 읽었습니다

[메디테라]

창원중앙님~ 반갑습니다~^^ 앞으로 잘 부탁드립니다~~

[혜사랑]

공감하며 잘 읽었습니다. 지난번 강의도 잘 들었구요^^

[메디테라]

혜사랑님~ 반갑습니다~^^ 강의도 들으셨었군요~ 너무 부족한 강의가 아니었는지 걱정이네요~^^

[혜사랑]

별 말씀을요. 정말 유익하게 감사히 잘 들었어요.

[(CIO)]

읽어도 모르는 내용이 너무 많은데 어떻게 이런 글을 쓰셨을지 대단한 분석입니다.

[메디테라]

CIO님~ 반갑습니다~^^ 제가 글을 더 이해하기 쉽게 썼어야 했는데 부족했던 것 같네요~ 다음엔 좀더 풀어서 쉽게 써야겠네요~ 피드백 감사드리고 부족한 글을 좋게 평해주셔서 감사합니다~^^

[낭만파이]

부동산 공부를 막시작한 초보인데 이 글을 보니 어떻게 다 정리를 하셨을까 이런자료는 어디서 써치하신걸까 대단하게 느껴집니다. 앞으로도 유익한 글 부탁드립니다! 좋은글 잘 읽었습니다. 감사합니다^^

[메디테라]

낭만파이님~^^ 부족한 글을 좋게 봐주셔서 감사드립니다~ 그리고 지역조사 정리와 검색방법은 북극성 정규과정을 통해 배우실 수 있습니다~ 앞으로도 잘 부탁드리고 도움이 될 수 있는 글을 쓰도록 더욱 노력하겠습니다~^^

[밸크리]

좋은 글 잘 읽었습니다~!

[메디테라]

좋게 봐주셔서 감사드립니다.~^^

[1나디아1]

우와~ 대단하십니다. ^^

[메디테라]

좋게 봐주셔서 감사드립니다.~^^

[고덕아재]

좋은 정보 감사합니다

[메디테라]

좋게 봐주셔서 감사드립니다.~^^

[초콜릿2]

좋은 글 감사합니다

[메디테라]

좋게 봐주셔서 감사드립니다.~^^

[순두부찌개는맛있다]

잘읽고갑니다