실거주 목적 주택 매수인, 소유권이전등기 이전 계약갱신요구권 행사한 임차인 주택 인도 문제

실거주 목적 주택 매수인, 소유권이전등기 이전 계약갱신요구권  행사한 임차인 주택 인도 문제  실거주 목적 주택 매수인 임차인의 계약갱신요구 거부할 수 있을까 실거주를 목적으로 주택을 매수했습니다. 그리고 얼마 후 소유권이전등기를 경료했습니다. 그런데 매수한 주택의 임차인이 기존 임대인(매도인)에게 위 매매계약 체결일과 소유권이전등기일 사이에 임대차 계약갱신요구를 했다고 하며, 주택 인도를 거부하고 있습니다. 기존 임대인은 임차인이 갱신요구했을 때 매수인이 실거주 목적으로 매수한 사정으로 응할 수 없다며 거부했습니다. 이 경우 임차인의 계약갱신요구를 거부해 주택을 인도받을 수 있을까요? 개정 주택임대차보호법은 2020년 7월 31일자로 임대인이 규정된 9가지 갱신거절 사유가 존재하지 않는 이상 임차인의 계약갱신요구를 거절하지 못하도록 개정돼 시행됐습니다. 시행 이후 계약갱신청구권 행사와 관련한 임대인과 임차인의 법적 다툼이 계속되고 있는 가운데, 실거주 목적 주택 매수인이 매매계약 후 소유권이전등기 이전에 기존 임대인(매도인)에게 계약갱신요구한 임차인에 대해 계약갱신청구를 거부할 수 있을지는 주요 분쟁사유입니다. 이와 관련해 서울중앙지방법원 1심 재판부는 “만약 매수인이 계약갱신청구권 행사일 이전에 소유권등기를 마쳤다면 임대인의 지위를 승계해 적법하게 거절할 수 있었을 것인데, 먼저 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 한다면 형평에 반한다”고 해 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 것으로 판시했습니다(서울중앙지방법원 2021. 4. 8. 선고 2020가단5302250 판결 참조)  그러나 서울중앙지방법원 항소심 재판부는 위 원심의 판단을 뒤집고, 매수인이 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 없다고 판시했습니다.  항소심 재판부는 “계약갱신청구권 도입 취지는 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장해 주거권을 더욱 강화하기 위한 것”이라고 전제한 후, “그 법적 성질이 갱신요구 의사표시로 바로 효과가 발생하는 형성권이라는 점”과 함께 “임대인의 실거주 사유는 임차인 측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유라는 특성”이라는 이유 등으로, 매수인이 소유권이전등기를 경료하기 이전에 임차인이 계약갱신요구권을 행사했다면 적법하게 갱신된 것으로 봐야 한다고 판시했습니다(서울중앙지방법원 2021. 8. 20. 선고 2021나22762 판결 참조). 따라서 실거주를 목적으로 주택을 매수했더라도 소유권이전등기 이전에 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신요구를 했다면 그 후 등기를 했더라도 매수인은 임차인의 계약갱신요구를 거부해 주택을 인도받기 어려울 것으로 보입니다. - 김형철의 법률상담