시끄러운 재건축 분담금, 임대주택, 서울시 정책 (신문기사 일부발췌)

[잠실사람]

분담금 덫에 걸린 재건축

공원·도로등 공적부담금 급증…부동산경기 회복 걸림돌

매일경제 2014.08.11

서울 서대문구 북아현1-3구역을 재개발하는 `북아현 e편한세상`은 6개월째 사업이 전면 중단됐다가 최근 가까스로 재개됐다.

2009년 사업 시작 때만 해도 내 집 마련 꿈에 부풀었던 조합원들이 올해 초 가구당 적게는 1억원에서 많게는 5억원이나 추가분담금이 발생하자 이에 대한 책임을 물어 지난 2월 조합장을 해임했고, 4월 열릴 예정이던 관리처분계획변경 총회도 무산되는 등 수차례 홍역을 치렀다.

이 단지는 또 용적률 증가분에 따라 소형 주택 120가구를 지어 3.3㎡당 500만원 수준에 시에 팔아야 한다. 이로 인한 기회비용 손실이 792억원이다. 추가분담금 중 30%가량이 이 같은 공적기여 부담에서 발생한다.

------------------------------------------------------------------------------ 추가 분담금→사업지연→미분양 악순환..조합원들 억대 더 낼판

고덕시영 평당 500만원 낮춰도 90% 미분양개포시영·개포주공·은마아파트도 `속앓이`

고덕시영 조합원들이 재건축에 나선 것이 2002년. 12년 만인 지난 4월 일반 분양에 나섰지만 서울시에 따르면 지난 6월 기준 1000가구 넘는 일반 분양 물량 중 900가구(6월 말 기준) 이상이 미분양 상태다. 고덕시영 재건축은 건설사와 도급제로 계약을 했기 때문에 미분양에 따른 금융 비용은 고스란히 조합원 부담으로 돌아간다.

한마디로 아파트 준공 후 입주 이전에 조합원들은 추가분담금을 또 물 수 있다는 얘기다.

--------------------------------------------------------------------------------------- ◆ 추가분담금 요구 `도미노`

강남 개포시영과 개포주공1ㆍ2ㆍ3단지 등은 최근 추가분담금 폭탄 이슈가 불거지긴 했지만 5층 이하 저층 단지여서 용적률 등을 감안할 때 그나마 수익성이 좋기로 이름난 대표적인 재건축 단지들이다.

하지만 강남 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공5단지, 압구정 한양 현대아파트 등 재건축 단지들은 중층 아파트여서 저층인 개포지구보다 수익성을 높이기 어려운 구조다.

이들은 이제 시작 단계인 추진위 또는 조합 설립에서 헤매고 있어 투자 기간을 최소한 5년 넘게 길게 잡아야 한다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "분담금 증가와 조합원 갈등으로 인한 사업지연, 또 미분양 발생이 번갈아 터지는 `악순환` 고리가 몇 군데에서만 더 발생해도 강남 재건축에 대한 투자 기피 현상이 급속히 확산될 것"이라고 말했다.

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◆ 낡은 규제가 재건축 막아

부동산 가격 폭등기에서 안정기로 들어선 현시점에서 과거 낡은 규제들로 인해 재건축 수익성이 크게 나빠지고 있는 만큼 정부가 개발이익 환수에 대해 탄력적인 자세를 유지할 필요가 있다고 전문가들은 지적한다.

실제 올 1월 지자체 권한에 따라 이 같은 임대주택 확보 없이도 재건축 용적률을 법적 상한까지 높일 수 있는 `도시ㆍ주거환경정비법 개정안`이 통과됐다.

그러나 임의선택 조항이어서 서울시는 적용할 생각조차 하지 않고 있다. 이승주 서경대 교수는

"정비사업과 관련된 이해당사자 중 가장 많은 이익을 가져가는 주체가 공공"이라며 "사업 시행에 들어가는 조합 측 노력과 희생 부분을 고려할 때 공공만 과도한 이익을 가져가는 것은 공정하지  않다" 고 평가했다. 재건축 사업을 통한 임대주택 확보가 꾸준히 진행되려면 결국 지자체도 주택경기 호황기 시절 수준과 같은 개발이익 환수 패러다임을 바꿔야 서로 `윈윈`할 수 있다.

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이익도 안나는 재건축사업…지자체들 뭘 그리 뜯어가는지

임대주택 등 공적부담 고스란히 조합원 몫재건축과 무관한 돌발 요구로 부담 커져

매일경제 2014.08.11

재건축이 `황금 알을 낳는 거위`처럼 인식되던 시대는 끝났는데 각종 분담금 부담과 규제는 그대로 남아 사업 추진의 발목을 잡고 있다. 분담금 폭탄으로 수익성이 급속도로 악화되면서 서울 곳곳에서 재건축조합들이 몸살을 앓고 있다.

서울 서초구 반포동 A아파트 재건축조합장 B씨는 11일 "10억원짜리 아파트를 서울시에서 표준건축비만 계산해 1억2000만원에 가져가서 4억~5억원을 받고 임대를 내준다"며 "이러니 재건축사업에서 수익이 날 리가 없다"고 성토했다. 조합 설명에 따르면 서울시는 재건축을 하면서 용적률을 높일 경우 법적 상한과 정비계획 차이의 50% 이하를 소형 임대주택으로 짓게 하고 있다.

그런데 서울시가 임대주택을 가져갈 때는 3.3㎡당 500만원 선, 인근 시세의 5분의 1도 안 되는 표준건축비만 준다. 땅값은 인정을 안 해주는 것이다.

서울시는 이 소형 주택을 공공임대주택 표준건축비로 매입해 임대로 공급하는데 조합에 따라서는 수백억 원씩 비용 부담이 발생한다. 조합은 인허가를 받기 위해 울며 겨자 먹기로 서울시 정책을 따르지만 피해는 조합원에게 돌아간다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "재건축사업 이익이 거의 나오지 않는데도 지자체가 기부채납을 과도하게 요구해 사업을 위축시키고 있다"고 꼬집었다.

[테리]

서울시의 횡포를 막고 조합원들의 추가 분담금 폭탄을 예방해야 할 조합장!
오히려 서울시보다 한 걸음 더나아가는 꼴을 보니 결과가 어떻게 나올지 뻔한데..
조합원들은 감각이 없고, 나중에서야 땅을 치고 후회하는 모습이 눈에 선하네요.
우리 단지가 서울시에 큰 소리 칠 수 있는 조건들!
1.롯데가 건설중인 123층에 따른 교통문제 등으로 5단지 재건축을 하루 빨리 성사시켜야 한다.
2.정부의 건설경기 부양을 위한 관련 규제 철폐 추진 등으로 5단지는 급할 이유가 없다.
이렇게 좋은 여건에서 큰소리 치면서 서울시와 협상해야 할텐데 무엇이 그리 급해서
서울시가 해달라는 것 다해주면 누구를 위한 재건축이 되나요?

[니콜라]

믿을 *을 믿어야지 !

[폼생폼사]

그저 헛웃음만~~~ㅎㅎㅎ