스크랩 그린벨트 풀어 집값 낮추겠다는 정부의 후안무치함에 대하여(2)

[한새지기]

이 글은 '그린벨트 풀어 집값 낮추겠다는 정부의 후안무치함에 대하여'의 두번 째 글입니다. 앞의 첫 번째 글부터 읽고 이 글을 읽어주시면 감사하겠습니다.

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1편의 글에 이어 이 글의 본론으로 들어가겠습니다. 저렴한 주택 공급을 위해 그린벨트를 풀어야 한다는 정부의 주장에는 문제가 없을까요? 저는 정부의 이러한 주장에 한심하다 못해 분노까지 느낍니다. 정말 ‘건설족’의 수괴 출신인 대통령이 집권한 정권 아래에서 ‘건설족’을 대변하기 급급한 국토해양부 아니랄까봐 뻔뻔스럽고 기만적이며 부도덕하기 짝이 없습니다. 한편으로는 무능함의 극치라고 해야 할까요?

수도권의 주택은 이미 실질적으로 공급 초과 상태입니다. 이미 김광수소장님께서 ‘한국경제의 도전’에서 이를 설명하셨습니다. 또 미분양물량이 급증하고 아파트 입주율이 낮아지는 등 공급 초과 상태임을 보여주는 징후는 현실 속에서도 이미 매우 뚜렷합니다. 이런 상태에서 이들 그린벨트를 풀어서 지어지는 주택이 공급될 2010년대 이후에는 엄청난 공급 초과가 이뤄질 것이라는 것은 19일자 글에서 이미 설명드렸습니다. 그런데도 일부 분들이 그린벨트를 풀어서라도 공급을 늘려서 집값이 떨어지게 하면 좋은 것 아니냐고 하십니다. 그렇게 할 수는 있겠지만, 그것은 실질적 효과가 나타나는데 시간도 걸리고 앞에서 언급한 여러 문제들을 낳습니다. 녹지 공간의 훼손과 그린벨트 해제지역의 투기 조장 등 부작용도 심각합니다. 제가 그래서 무모하고 무식한 방법이라고 판단하는 것이고, 그래서 블랙코미디를 보는 것처럼 안타깝다고 한 것입니다.

지금 한국 주택 문제의 핵심은 국토부 표현대로 ‘괜찮으면서도 저렴한 주택(decent and affordable housing-미국에서 공공 주택 문제와 관련해 관용구처럼 나오는 표현입니다)’이 없기 때문입니다. 현재 형성된 집값이 너무 높아서 웬만한 고소득자도 빚을 내지 않고는 살 수 없는 상태입니다. 여러 이유가 있지만 큰 틀에서는 공급자인 건설업체의 사기적 폭리 분양가와 수요자의 투기 행태가 빚어낸 거품 집값입니다. 정부는 이를 막기는커녕 허황된 ‘시장원리’ 운운하며 실제 건축비보다 약 2배나 높은 표준건축비를 승인해주는 등 거품 집값을 사실상 용인했습니다.

따라서 이런 문제를 해결하려면 정부로서는 결국 일반 국민들이 큰 부담 없이 집을 살 수 있도록 집값을 낮춰주면 되는 것입니다. 이미 집값 거품이 수도권 상당수 지역에서 붕괴하고 있으므로 정부가 애써 나서지 않아도 집값이 많이 빠지긴 할 것입니다. 하지만 집값이 오르든 내리든 제대로 된 정부라면 계속 해야 하는 것은 말 그대로 괜찮은 주택을 저렴한 가격에 서민들에게 공급하는 것입니다. 현 정부처럼 한편에서는 ‘시장 원리’를 내세우면서, 다른 한편에서는 국민 세금으로 건설사들 주택 사업 물량 챙겨주고, 미분양 물량 처리해주는 식으로 시장 원리에 역행하는 게 정부가 할 일이 아닙니다.

이 정부는 말로는 서민 주거 안정을 내세우지만 실질적으로는 건설업체 챙겨주기가 1차 목표인 것처럼 보입니다. 서민 주거 안정이라는 목표가 달성되는 범위 안에서 건설업계의 발전과 건전한 성장을 도모해야 하는데 완전히 본말이 전도돼 있습니다. 이는 사실 정도의 차이는 있지만 전임 노무현 정부 때도 마찬가지였습니다.

정부가 추구해야 할 주택정책의 목표는 서민 주거 안정과 집값 안정이라고 할 수 있습니다. (이런 측면에서 최근 나타난 서민 전세난에서 보듯이 뉴타운 사업은 말로는 ‘강남북 균형발전’을 내세웠지만, 강북 지역 주민들의 집값을 올려주기 위해 서민 주거 안정을 해친 정말 나쁜 주택정책입니다.) 두 가지 목표 가운데 서민 주거 안정을 위해서는 서민들에게 주거비를 보조해주거나 서민들이 들어가 살 수 있는 장기(또는 영구) 임대주택 등을 제공하는 것입니다. 집값 안정을 위해서는 중산층까지 살 수 있는 장기 임대주택을 저렴한 가격에 공급해 매매 수요를 흡수하거나 매우 저렴한 가격에 공공 분양 주택을 공급해 민간 집값이 낮아지도록 유도하는 것입니다. 후자의 경우 주변 시세가 높게 형성될 경우 분양자에게 개발 차익을 독점하게 할 수 있으나, 10년 이상 전매를 제한하고 엄격히 집행하는 전제 하에서 가능하다고 할 수 있습니다. 물론 우선순위에서 볼 때 공공분양보다는 장기 임대 사업에 더욱 치중해야 할 것입니다.

그런데 한 번 생각해보십시오. 위의 두 가지 목표를 달성하기 위해 취할 수 있는 네 가지 가운데 지금까지 역대 정부들이 제대로 한 것이 있는지요? 주거비 보조는 지금까지 거의 없었고, 공공 임대주택은 전체 주택 재고의 4%도 안 될 정도이고, 그나마도 빈민촌으로 전락해 있습니다. 중산층 장기 임대주택은 서울시의 ‘장기전세’ 형태로 이제 막 시작이 됐습니다. 공공분양주택은 주공을 통해 주로 하고 있으나 민간 분양 주택 대비 집값이 그다지 싸지 않습니다. 정부는 이런 목표를 달성하기 위한 제대로 된 방법을 쓰지는 않고, 계속 건설업계에 각종 특혜와 인센티브를 줘가며 공급만 늘리면 된다는 식으로 정책을 내놓고 있습니다. 9.19대책도 다 이런 내용들로 채워져 있습니다. 이렇게 해서 집값을 안정시키기는커녕 건설업계의 배만 불리면서 집값 폭등을 사실상 용인하거나 방조해온 것이 지금까지 국토부의 역할입니다. 이번에도 그린벨트 해제를 통해 저렴한 집을 공급한다고 하지만, 솔직히 지금 같은 주택 공급 구조라면 그다지 믿음이 가지 않습니다.

결국 요는 그린벨트를 해제하지 않고도 집값을 낮추면 되는 것 아니겠습니까? 그게 가능하냐고요? 얼마든지 가능합니다. 서울시가 진행하고 있는 ‘장기전세’를 한 번 생각해보십시오. 장기전세는 주변 전세 시세의 60~80%선에서 공급합니다. 최장 20년까지 거주할 수 있습니다. 재산세와 취등록세 등 세금 부담도 없고 주거 안정성까지 갖추고 있는 매우 좋은 주거상품이라 할 수 있습니다. 올 들어 미분양이 속출하는 데도 장기전세는 최고 80대 1의 경쟁률을 보이는 것도 우연이 아닙니다. 그렇다고 매매할 수 있는 분양주택도 아니니 판교분양 때와 같은 투기도 전혀 일어나지 않습니다. 이런 주택을 전체 수도권 주택 재고의 20%까지 채운다고 해보십시오. 기존 매매 수요의 상당수가 장기전세로 이동할 것입니다. 그러면 집값이 얼마나 안정되겠습니까? 이렇게 이미 여러 가지 장점이 입증되고 사람들에게도 매우 인기 있는 장기전세가 이번 500만호 공급계획 중에 겨우 얼마를 차지하는지 아십니까? 전국에 걸쳐 겨우 10만호입니다. 대신 주택정책 목표에 오히려 역행하는 지분형 아파트니 정책 효과가 의심스러운 신혼부부용 아파트니, 노후용 아파트니, 보금자리 아파트니 이름만 사람들이 혹하게 지은 주택 유형들이 많습니다. 나중에 이명박 대통령 자신의 업적으로 내세우고 싶어서죠. 

공공 분양아파트도 마찬가지입니다. 소장님께서 ‘현실과 이론의 한국경제’ 3권에서 이미 저렴한 장기임대주택에 대한 이론적 토대는 제공하셨습니다. 사실 소장님 이론을 빌어 제가 쓴 책에서 주장한 내용이 서울시의 ‘장기전세’ 제도로 현실화됐으니, 현실로도 일정하게 입증된 셈입니다. 사실, 관련 제도만 갖춰지면 현재 장기전세보다 훨씬 더 저렴하게 공급할 수도 있습니다. 공공 분양도 똑같이 저렴하게 공급할 수 있습니다. 공공이 저렴하게 주택을 짓는 과정은 똑같고 지은 주택을 장기 임대(전세)로 주느냐, 분양하느냐 하는 공급방식만 다를 뿐이니까요.

그래도 의심하는 분들을 위해 그것이 어떻게 가능한지 큰 틀에서만 말씀드리겠습니다. 지금 주택 공급 과정에서는 엄청난 개발이익이 생겨나는데, 이 개발이익은 땅주인, 거주자, 개발 대행기관(토공, 주공, 각 지방도시개발공사 등), 시행사, 설계사, 시공사, 투기세력 등에 의해 배분되고 있습니다. 주택 공급 과정에서 생겨나는 막대한 개발이익이라는 갈비를 여러 세력들이 돌아가며 뜯어먹어, 결국 수혜자가 돼야 할 서민들은 앙상한 뼈다귀만 핥게 되는 꼴입니다. 그러면 이런 개발이익을 공공이 최대한 흡수해 그것을 저렴한 장기임대나 공공분양 아파트로 공급하면 됩니다.

그러면 어떻게 흡수하느냐고요? 현재 분양가 가운데 택지비가 보통 30~50% 가량 차지하고, 직간접공사비가 40~50%정도로 두 가지가 거의 90%를 차지합니다. 우선, 택지비를 봅시다. 지금은 개발 계획을 발표하고 투기세력이 뛰어들어 땅값을 띄워 놓은 다음 감정평가를 통해 토지 보상을 하므로 개발이익이 땅주인과 거주자, 투기꾼들에게 돌아갑니다. 그렇게 하지 않고 정부가 개발 계획을 사전에 세워두고 사전 매입 후 개발에 들어가는 식으로 하면 보상비를 얼마든지 아낄 수 있습니다. 물론 도심 지역에서는 쉽지 않겠지만, 판교나 용인, 동탄 정도쯤에서는 얼마든지 가능합니다. 부지 확보까지만 정부가 하고 이후 주택 공급과정은 이를 통합해서 관리할 CM(Construction Management)회사나 컨소시엄을 경쟁입찰을 통해 선정해 사업을 맡깁니다. 따라서 택지 조성도 토공이나 주공이 하지 않고 CM회사가 가격 경쟁을 통해 선정한 민간 토목업체가 합니다. CM이 경쟁입찰을 붙여 시공사를 선정하면 실제 건축비도 절반 이하로 낮아질 것입니다. 공기도 현재 26~30개월 정도인데 20개월 정도로 단축할 수 있습니다. 이렇게 하면 지금의 분양가보다 절반 아래로 훨씬 빨리 공급할 수 있습니다. 부실시공에 대해서는 정부가 책임을 묻고 통제하면 방지할 수 있습니다. 실제로 미국에서는 공공주택을 비롯한 공공건설사업은 이른 전문 CM이나 PM(Project Manager)들을 통해 얼마든지 진행하고 있습니다. 홍준표의 토지임대부 주택 같은 사기적인 ‘반값아파트’가 아니라 진짜 ‘반값 아파트’ 얼마든지 실현하다는 얘기입니다. 

물론 현재 상태에서는 안 됩니다. 지금 국내에서 책임감리와 비슷한 역할 정도만 하게 하는 CM제도를 CM이 건설공사 전반을 관리하되 공사 전반에 대해 책임지게 하는 ‘CM at full risk 제도’를 도입해야 하고요. 또 토지보상, 감정평가, 감리제도, 금융기관 공사보증 제도, 하도급 구조, 건설업역 제도 등 건설산업 제도 전반의 개혁이 필요합니다. 하지만 집권세력의 강력한 의지만 있다면 얼마든지 할 수 있습니다. 이명박 정부가 모든 권력기관과 관련 정부부처를 동원해 ‘방송장악’에 기울이는 정도의 노력만 기울인다면 말입니다. 하지만 이 사람들은 이런 사기적 분양가의 거품을 뺄 의지도 없지만, 해야 한다는 문제의식조차 없는 것 같습니다. 대신 자신들 멋대로 그린벨트를 해제하고, 도시 기반시설 과부하에 대한 고려는 아랑곳없이 용적률을 올려 겨우 집값의 15% 정도를 낮추겠다는 것은 무슨 말입니까? 이는 사실상 거품 분양가는 그대로 용인하면서 이번 정책을 서민용으로 포장하기 위한 포장술에 불과합니다.  

덧붙이자면 제가 제시하는 방법대로라면 지금 같은 방대한 구조의 토공, 주공 필요 없습니다. 토공, 주공은 정부의 기획에 따라 토지 매입하고 CM사 선정해서 정부 계약을 대행하고 계약 이행을 점검하면 됩니다. 또 향후 장기 임대주택이 늘어나면 임대주택 관리 업무 부문을 키우면 됩니다. 이처럼 공기업 개혁이라고 하면 변화하는 환경에 걸맞은 정책을 수립하고, 이를 효과적으로 추진할 수 있는 사업 주체로서 공기업의 역할과 기능을 점검해 재조정하는 게 우선입니다. 거기에 맞게 조직을 Redesign하고 Restructuring, Reengineering해야 합니다. 그런데 토공과 주공 통폐합 논의에서 보듯 그런 것은 전혀 없고, 그저 무식하게 Downsizing 개념밖에 모르는 게 이 정부입니다. 지금 이명박 정부가 벌이는 공공사업 물량을 봤을 때 토공, 주공의 반발이 심해지면 통폐합도 나중에 없던 일로 될 가능성이 높아 보입니다. 설사 통폐합된다 한들 정부의 엉터리 정책 사업들을 계속 받쳐주는 도구일뿐이라면 그게 어떤 큰 의미가 있을까요?

위에서 봤듯이 공공정책의 목표를 분명히 하고 그 목표를 달성할 최적의 방법을 찾는다면 사실상 방대한 공기업을 동원하지 않더라도 얼마든지 공공의 목표를 훨씬 효과적으로 달성할 수 있습니다. 그런데 이 정부가 공기업 개혁과 관련해 외치는 구호는 온통 통폐합 아니면 민영화밖에 없으니 정말 한심할 따름입니다. 선진국의 정부 개혁이 궁극적으로 경쟁 체제 도입을 통해 국민 전체의 후생 수준을 높이는 것을 목표로 하는데, 현 정부는 공기업의 영역을 줄이거나, 공공독과점 구조를 민영 독과점 구조로 바꿔 민간재벌기업의 사업 기회를 키워주는 것을 공기업 개혁으로 여기고 있으니 한숨밖에 안 나옵니다. 공공과 민간의 역할에 대한 개념부터가 엉망인데 무슨 일을 제대로 하겠습니까?

제가 지금까지 설명한 것처럼 정말 서민의 주거안정을 걱정하는 도덕적이고 역량 있는 정부라면 그린벨트 해제 안하고도 얼마든지 집값 안정시키고, 서민 주거안정을 도모할 수 있습니다. 그런데 그런 것은 안중에도 없고, 나라의 미래는 어떻게 되고 개발과정에서 어떤 문제가 생기든 자기 임기중 생색낼 수 있는 거창한 계획 발표만 하면 된다는 게 이명박 대통령입니다. 그는 서울시장 때부터 그런 스타일이었습니다. 오죽하면 실제로 이 대통령의 서울시장 시절 서울시 고위 간부는 “이 대통령은 정책 방향의 큰 틀은 없이 자기가 생색낼 수 있는 사업을 찾아내 추진하고 포장하는 데는 선수”라고 말하겠습니까?