포장된 시골길 안전한가? 사도에 대하여...(펀글)

[항가치]

양평에 토지 구입차 오는 사람들 맹지에 대한 개념은 어느 정도 알고 있다.

하지만 도로에 관한 문제는 단순히 접근하기 어려운 경우가 많다.

포장되어 있는 도로 중 지목이 도로인 경우 개인 소유의 사도라도 해당 관청에서는 원칙적으로 건축인허가를 내주지만,

해당 사도 소유주가 민원을 제기하면 관에서는 민원을 해결하라고 도로 이용자에게 떠민다.

이는 사도를 국유지화해서 유지,보수 및 관리를 해야하는데, 그럴만한 행정력도 자금도 없기에 발생하는 문제로 보여진다.

항공사진

지적도

위 경우처럼 잘 포장되어 있고 지목도 도로인 경우라도 개인 사도인 경우 문제가 발생할 수 있음을 알아야 한다.

이 정도까지는 공부를 하고 토지를 구입하려는 사람들을 종종 보지만, 오늘은 좀더 깊은 이야기를 해보려고 한다.

예전에는 타인의 토지를 통해서 건축 인허가 및 도로 개설시 해당 토지주에게 "토지사용승락서"만을 받아서 도로를 개설했었다.

도로인 경우 불특정 다수가 이용해도 무방하다는 단서가 토지사용승락서에 들어 가지만,

도로에 관한 분쟁이 끊임없이 발생하고, 또한 소유권 변동으로 토지주가 변경된 경우 기존의 토지사용승락서의 효력이 

없어지므로 현재는 토지사용승락서 뿐만 아니고, "도로지정동의서"를 해당 관청에 제출하도록 지자체 조례가 개정되었다.

그럼 사도는 모두 위험한 것인가? 사용하기 힘든가?

해당 사도를 지나는 가구수가 3~5가구 이상이라면, 경우에 따라서 문제가 안될 수도 있다.

많은 사람들이 이용하는 마을도로가 개인 소유 토지를 지나가는 가는 경우도 마찬가지다.

오래 전 부터 여러사람들이 통행하던 길을 개인 사도라고 해서 함부로 막을 수는 없다.

길을 막는다면 동네사람들이 묵인하지 않을테니깐...

하지만, 반드시 그런 것만은 아니다. 마을 사람들의 항의와 원성에도 본인 재산권을 지키겠다는 일념하에 도로 통행을 방해한다.

도로를 완전 막지는 못하지만, 소형차량만 간신히 다니게 도로 폭을 좁히는 방법으로 도로 사용을 못하게 하는 경우가 종종있다.

아래 사진과 같이 도로에 벽이나 휀스를 쳐서 도로폭을 좁히는 방법과 돌 또는 기타 구조물로 도로폭을 제한하는 경우가 있다. 

실제로 아래 사진의 도로를 통행 할때 중형차정도만 되어도 사이드미러가 벽과 휀스에 스칠정도로 아슬아슬하다.

대형차량(공사차량)은 통행할 수가 없다. 집을 짓고 싶어도 못짓는다는 말이다.

아래 전원주택들은 위 사례의 도로를 통해서 통행을 하고있다.

고급 전원주택들인데 위와 같은 도로문제로 통행에 불편을 격고 있다.

클릭해서 확대해 보면 정성들인 전원주택인 것을 알 수 있다.

예전에 소개했던 경매물건 중에( http://cafe.naver.com/syskoa/1978 )

이와 비슷한 경우로 바위로 도로 폭을 좁혀 이용을 제한하는 내용을 올린적이 있다.

대단지 전원주택단지가 형성되어 있지만 진입로 초입부에 개인사도 문제로 통행이 불편하고 건축인허가도 못받는 경우다.

승용차 정도만 아슬아슬하게 통행할 정도이며, 야간에 차량이 2번이나 개울로 떨어졌다고 한다. 

보편적으로 개인 토지에 도로포장 공사가 되어 오래 전부터 다수가 도로로 이용하고 있었다면(마을 도로 같이), 

지목이 도로가 아니라도 현황도로로 인정받아 관청에서 건축인허가를 득할 수 있다. 

또한 해당 현황도로를 통해 건축인허가가 나온 적있고, 내 토지가 해당 현황도로를 통해 통행하지만 기허가지 보다

앞쪽에 위치한 토지라면 인허가 받을 수 있는 확률은 더 높다. (아래 그림 참조)

여기서 중요한 것이 누가 도로포장 공사를 했느냐다.

국가 또는 지자체에서 비용을 들여서 개인 소유 토지에 도로공사를 했다면 공공도로 같이 도로로 인정 받는 셈이다.

시골길 특히 농촌마을내의 도로는 개인 사유지에 도로 포장 된 경우가 많다. 

하지만, 이 또한 분쟁의 소지가 전혀 없는 것은 아니다.  이와 관련된 내용도 아래 쪽에 달아 놓았다.

이러한 경우도 있다.  다수가 이용하는 마을 길을 통해서 전원주택단지등을 개발할 때,  

그 도로가 엄연한 국유지 도로(소유주가 국가이며, 지목도 도로인 경우)라도 시골마을 길이라면 큰 공사를 하기 전에 

마을과 충분한 협의를 해야한다.

그렇지 않으면 마을에서 길을 막아 중장비등의 출입이 못하게 될 수도 있다.

시골길은 공식적이든 비공식적이든 100% 안전한 경우는 없다는 이야기다.

간혹 지적도를 보다 보면 위 그림과 같이 도로포장이 되어 있고 도로 역활을 하는데, 지목이 도로가 아닌 경우가 있을 것이다.

지목 변경이 안된 경우는 여러가지가 있지만, 대부분 목적사업이 완료가 안되어서 그렇다.

여기서 목적사업이란 건축허가를 득해서 주택 또는 창고같은 건축물을 건축할 것으로 개발행위허가를 득하는데,

해당 건축물의 건축이 완료되어 준공을 필하지 못하면, 도로포장 공사를 완료해도 도로로 지목변경이 되지 않는다.

특히 전원주택단지를 개발할때 건축허가를 득해서 도로를 먼저 개설하고, 건축물의 건축을 안하거나 기타 이유로 준공을 

못 받은 경우 도로포장 공사를 완료한 도로의 지목은 여전히 도로가 아니다.

이런 길에 연결된 토지를 구입한 경우 포장도로에는 접해 있지만, 건축인허가를 못 받을 수도 있다.

이 역시 사도이므로 (공유자가 다수라도), 해당 토지 소유자들의 토지사용승락서와 도로지정동의서를 받아야만 한다.

내가 해당 토지에 지분을 갖고 있다고 해도 나머지 공유자들에게서 위 서류를 받아야 한다.

위 서류들은 첨부서류로 인감증명서가 필요하고, 인감도장이 날인 되어야 한다.

타인에게 인감증명서를 쉽게 발부 해주는 경우는 없다.

도로에 관한 다른 사례를 살펴보자.

위 사진에 파란색 타원형 부분과 a와b는 오른쪽

지적도와 같은 지점이다.

b 부분은 개인 사유지에 아주 오래 전에 포장된 마을도로다. 흔히 새마을도로라고 하는 도로이며, 개인 토지에 관청에서 마을 길로 도로 포장 공사를 한 경우다. 현재는 아스콘 포장까지 되어 있다. 

수많은 주민이 통행하는 마을 도로지만 a 방향으로 주택허가를 득해서 신규 도로를 개설하려고 했는데, 문제가 발생했다.

b에 도로포장 된 단면이 a와 접해서 포장이 되었다면, 개인 사도이지만 인허가 및 통행에 아무런 지장이 없었을 것인데, a토지와 b토지가 접하는 파란색 타원형으로 표시한 부분이 살짝 포장이 안된 것이다. 

a쪽 토지는 맹지인 셈이다. 토지를 매수할 때 육안으로만 판단해서 마을도로(실제로는 b의 토지에 포장 된 현황도로)에접해 있다고 판단해서 맹지인지 모르고 매수를 했고, 

측량을 해보니니 마을도로의 포장된 면이 a에서 조금 떨어져 있던 상황이다.

a토지 지주가 군청에 건축허가를 넣으니 b토지주의 토지사용승락서를 받아오라고 한다.

실제로 a토지는 6년 전에 필자의 지인이 소유하고 있던 토지였다. 

사실상 맹지상태였던 것을 필자가 b토지주를 만나서 협의해서 토지사용승락서를 받아 정상적인 건축허가를 냈고, 

a지점에 도로 포장공사를 한 것이다. 물론 지목도 도로로 변경했다.

여기서 생각해 봐야 할 것은 b토지가 지적도상 도로라면 a토지와 접한 부분까지 살짝 포장이 덜 되어도 문제가 없는 점이다.

하지만 b토지는 지목이 도로가 아니므로 b토지에 포장한 면이 a토지에 접하지 않으면 문제가 되는 것이다.

그러므로 개인 토지에 포장한 지목이 도로가 아닌 현황도로(마을도로)에 접해 있다면, 포장된 면이 내 토지에 접해 있는지

명확하게 살펴봐야 할 것이다.

이번에 소개할 사례는 매우 특이한 케이스다.

개발업자와 그에게 토지를 분양받아 집까지 지어서 살던 사람간에 다른 분쟁이 생겼는데,

감정적인 문제까지 번져서 개발업자가 포장도로를 끊어 버린 경우다.

이 문제는 5년째 해결이 안되고 있는 것으로 보여진다.

토지 분양받아 집지어 살던 사람은 집을 팔고 싶어도 팔지를 못하고, 겨울에 눈이 오거나, 여름에 폭우가 내릴 때

집까지 차가 못 올라가서 걸어다니는 상황이다. 평소에도 왠만한 승용차는 도로가 끊어진 오르막 길을 오르기 힘들다.

아래 사진을 클릭하면 원본 이미지로 볼 수 있다. 상태가 심각하다.

이제 도로와 관련 된 조금은 다른 사례를 살펴보자. 

토지에 도로가 접해야 한다는 것은 어느정도 알고들 있다. 

하지만 도로에 반드시 우수,오폐수관이 매설되어 있어야 함을 모르는 사람들이 의외로 많다.

도로 개설을 할때 도로 밑에 흉관과 맨홀등과 같은 관로를 설치해야하는데, 설치가 안된 도로가 적지 않다.

그런 도로에 접한 토지는 생활하수 및 우수를 배출 할 수 없어 건축허가를 득할 수도 없다.

위 사진을 보자, 위 사진의 부지는 도로보다 지대가 낮다.

도로공사시 흉관을 설치 했지만, 도로보다 지대가 낮아 오폐수 및 우수를 원활히 배출 할 수 없다.

부지 아래 쪽으로 연결 된 도로쪽으로는 관로 연결이 안되어 있다.

도로보다 지대가 낮은 토지를 피해야하는 이유 중 하나다.

아래 사진 속의 도로는 지목이 도로이고, 아스콘으로 잘 포장되어 있는 국유지 도로이다.

마을 길로 다수가 이용하고 있지만, 아래 사진 속의 도로도 문제가 있다. 바로 흉관이 매설 안되어 있는 점이다.

본 도로에 접해 있는 토지 중 구거부지에 접하지 않는 한 우수 및 오폐수를 배출 할 수 없다. 관로 없는 맹지인 셈이다.

만일 하수관로(흉관)이 매설되어 있다고 가정해 보자. 도로 위쪽 밭은 하수를 배출 시킬 수 있지만,

도로 아래 쪽 논은 지대가 낮아 배출 시키기 어렵다. 

오히려 집중호우가 온다면 도로를 타고 논쪽으로 물이 타고 내려 갈 것이다.

물은 위에서 아래로 흐른다.

이번 사례는 마을도로나 개인사도 문제와는 좀 다른 이야기다.

아래 사진 속의 토지는 지방도 2차선 도로에 접해 있다. 

2차선 국유지 도로에 접해 있으니 도로 문제는 없을 것이라고 흔히들 생각 할 수 있을 것이다.

하지만, 관리청으로 부터 도로연결허가를 득하지 못하면, 아무런 건축행위를 할 수 없는 사실상 맹지가 된다.

실제로 아래 사진속의 토지는 도로연결허가 불허가 받았던 토지이다.

불허가 받은 이유는 도로의 경사도 때문이다. 당시 도로 경사도가 8도 이상이 되면, 

해당청에서 도로연결허가를 해주지 않았다. 본 토지에 접한 도로의 경사도가 8도를 조금 넘는 수치였다.

더군다나 내려막 곡선 구간에 접해 있으므로 차량 진출입시 위험성 때문에 연결허가를 안해주는 것이다.

만일 반대편 오르막 차선이였다면, 담당자에 따라서 연결허가를 받을 수도 있는 문제였다. 

이외에도 해당 관청에 도로연결허가 및 도로점용허가를 받을 경우 여러가지 세심하게 살펴봐야 할 것이 많다.  

불허가 처분시 처분청에 이의를 제기할 수 있지만, 이의가 받아들여지는 경우는 흔치 않다. 

마지막으로 도로문제가 있었지만, 해결된 사례를 들어 보겠다.

아래 좌측 사진들을 보면 사유지 도로이므로 승용차만 통행을 허락한다는 알림판이 걸려있다.

본 도로를 통해서 전원주택단지 조성 또는 전원주택 건축을 제한한다는 의미이다.

위 오른쪽 사진과 같이 큰 바위를 이용해서 도로 폭을 좁혀 놓았다가 합의가 되어 현재는 대형차량의 통행 제한을 안하고 있다.

아래 사진을 보면 통행 제한 알림판과 도로 양쪽에 놓여 있던 큰 바위가 없어진 것을 확인할 수 있다. 

이번 사례 역시 도로폭이 좁았다가 다시 넓혀진 경우이다.      본 사례의 우측 항공사진을 보면 마을 도로가 개인  사유지를 통해서 지나감 을 알 수 있다. 

이렇듯 시골 길 중 특히 마을도로는 개인 사유지를 통과하는 경우를 드물지않게 볼 수 있다.  개인 사유지이지만 오래 전부터 마을도로로 이용되어 왔고, 마을 주민들 다수가 사용하기에 완전 통행을 막을 수는 없지만, 개인 소유 토지이므로 도로 폭을 좁히는  휀스를 설치할 수 있었던 것이다. 

이 지역은 외지인들이지 지속적으로 터를 잡는 곳이다

전원주택지 개발로 대형 공사차량이 빈번하게 다니면서 분진을 날려서 도저히 참지 못해 휀스를 설치했었다고 들었다.

아래 두사진을 자세히 비교해 보면, 아래 좌측이 2010년 7월, 

세멘트 포장도로 당시 휀스가 도로쪽으로 더 나와서 설치 된 

사진이다.  당시에는 소형차량도 간신히 다닐 정도로 도로폭이 좁았었지만, 현재는 휀스가 집쪽으로 들어가서 재설치 되었다. 

아래 우측 사진은 2012년 8월, 아스콘으로 도로포장이 되어 있고,  휀스도 집쪽으로 조금 더 들어가서 설치 된 것을 확인할 수 있다.

도로 문제로 분쟁이 발생한 몇가지 사례를 살펴 보았다. 그럼 시골길은 왜 끊임 없이 문제가 생기는 것일까?

위에서도 살펴 보았지만, 무엇 보다도 개인 사유지라는 것에 근원적 문제가 있다고 할 수 있겠다.

개인 재산권 보호와 공공의 이익(또는 타인의 이익)이 부딪치면서 발생된다.

물론 위 사례처럼 감정적인 대립으로 도로분쟁이 발생되기도 하지만, 대부분 금전적인 문제로 봐야할 것이다.

필자의 경험으로는 감정적인 문제로 도로분쟁이 생기면, 돈으로는 해결하기 힘든 경우를 더러 보았다.

최근에 지인에게서 들은 이야기인데, 사도 문제로 몇평도 안되는 땅을 1억원을 주고 사용하기로 합의를 보았다고 한다.

이번에 소개한 사례 외에도 도로에 관한 이야기는 무궁무진하다.

실선(폭 1~2m미만) 비포장 국유지 도로에 접한 토지의 건축인허가 가능 여부, 구거점용 해서 도로를 개설하는 방법,

맹지 구입 후 도로 연결해서 가치를 올리는 방법, 도로점용허가, 도로시공 방법등등, 다양하고 구체적인 사례는 다음 기회에...

이렇듯 토지에 있어 도로는 생명줄이다. 어떤 도로에 접해 있느냐에 따라서 토지의 가치도 달라진다.

[출처] [펌] 포장된 시골길 안전한가? 사도에 대해서. (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) |작성자 래리

[항가치]

사도가 복잡하긴해요 !!!!!

[은초롱(이은주)]

글은 열심히 읽고 공부했는데...내컴에는 사진이 배꼽만있어요....^^;;

[항가치]

위에 다시 올렸습니다. 배꼽만 보이는지 확인해주세요 시간이 지나면 서서히 사진이 뜨던데요