펌> 분양가 상승요인 중 기본이주비, 주거이전비의 역할?

지난 11월에 분양가 상한제를 피하기 위한 관리처분 총회가 많이 있었습니다.  분양가가 너무 높다고 조합과 시공사에 당했다고 “비대위”를 구성하여 조합과 구청 등을 상대로 왕성한 활동을 하고 있습니다.    은평구 xx구역, 성동구 xx구역, 마포 xx구역을 비롯한 10여개 이상의 구역에서는 분양가가 주변구역에 비해 너무 높다는 이유입니다.  그러나 조합원 분양가가 너무 높다는 이유만으로 관할청에서 인가를 내주지 않는다는 생각은 잘못된 생각입니다.  조합에서 서면결의서에 첨부한 인감증명을 위조 내지 고쳤다는 명확한 증거가 있거나, 조합과 시공사와의 검은 커넥션 물증이 확실하지 않은 경우에는 쉽지 않은 싸움이 됩니다.  분양가 상승에 영향을 미치는 요인은 공사비, 설계를 비롯한 용역비, 국공유지 매입비, 기반시설 설치비 등 수 많은  요인이 있지만 그 중에서 각 조합원 소유지분이 분양가 상승에 어떤 영향을 주는지를 알아보고자 합니다.  1. 이주비에 관련한 소견 (나대지 소유자도 기본이주비를 당연히 받을 수 있는 이유)  일반적으로 흔히 말하는 기본이주비(무이자이주비)와 추가이주비(유이자이주비)는 시공사가 시공사선정 공개경쟁입찰 때 사업참여 제안서에 금액을 제사합니다.  재개발구역 정비사업시 이주비의 조달방법에는 보통 3가지 방법이 있습니다.  A. 시공사로부터 직접 차입하는 방법(그러나 B와 같은 방법으로 간주해야함)  B. 조합원(조합)이 시공사의 보증으로 금융기관에서 차입하는 방법  C. 조합이 직접 금융기관으로부터 차입하는 방법(일종의 “프로젝트 파이낸싱)  일반적으로 A B의 방법은 재개발, 재건축구역 모두 적용되는 방법이고, C의 방법은 대규모 아파트재건축 구역에서 볼 수 있는 차입방법입니다.  얼마 전 까지는 재개발 구역에서 흔히 A의 방법으로 자금을 조달하였으나, 현재에는 B의 방법이 주류라고 합니다. 이유는 A방법의 이자가 B방법보다 약간은 높기 때문이랍니다.  그리고 A, B, C 방법의 공통점은 조합원 소유의 부동산을 담보로 제공하고, 시공사가 보증을 하여야 하는 점입니다.  이유는 조합원 각자가 자기가 갖다 사용한 대출금의 이자를 제때 갚을 능력이 없어서 연체가 발생 할 것에 대한 보험이지요.  그런데 조합원들의 대다수가 기본(무이자)이주비는 이자를 안내는 것으로 착각하고 있다는 점입니다. 즉 시공사에서 서비스하는 것으로 알고 있다는 점입니다.  시공사 선정시 제출한 참여제안서를 보신 분은 알고 계시겠지만 거기에는 도급공사비 0백0십만 원/3.3㎡. 금융비용 0십0만 원/3.3㎡ 포함(불 포함)이라고 쓰여 있는데, 만일 금융비용이 쓰여 있지 않다면 잘 안보이는 곳에 금융비용에 대해 쓰여져 있을 것입니다.  * 여기에는 관리처분후 이주 전에 적법한 자격을 갖춘 세입자에 대한 주는 주거대책비와 그에 대한 이자는 물론이고, 관리처분후 150일 이내에 현금청산대상자에게 지불하거나 공탁하게 되어있는 권리가액 만큼의 매입비용과 이로 인하여 발생하는 이자는 포함되지 않았습니다.  이런 금융비용 안에 기본이주비에 대한 이자가 포함되었음을 조합원들이 간과 할 수가 있습니다. 그러나 시공사들이 그 큰돈을 그냥 빌려줄 리가 있겠습니까?  시공사가 대납한 이자는 각 조합원의 분양가가 결정된 뒤, 그분의 권리가액을 정산한 후(계약금, 1차 중도금, 2차, 3차,,, 중도금 순으로 기존 권리가액 만큼 의제한 후, 권리가액을 초과 할 때부터 발생하는) 추가부담금 납부 때 마다 분할하여 청구합니다.  조합원들이 자기의 추가부담금에 이렇게 포함된 이자가 얼마인지를 알 수 있을까요?  저의 생각에는 정확하게 밝히는 일이 쉽지 않다고 생각합니다. 만일 추궁한다면 시공사에서는 이자 총액이 얼마인데 이것을 평당 분배한 것이라고 어물쩍 넘어 갈 것입니다.  잘못하면 많은 피해를 볼 몇(?) 안되는 나대지 소유자의 입장은 어떨까요?  남이 갖다 쓴 이주비의 이자를 대납하여 분양가를 스스로 높일 수는 없겠지요. 나는 이주비를 받지 않았으니 기본이주비의 이자에 해당하는 금액만큼 분양가를 낮추어 달라는 제언은 나대지 소유자의 입장에서는 당연한 권리입니다.  어느 날 조합사무실에서 조합장, 정비사업자, 시공사 책임자 등 협력업체 직원에게 이 문제를 제기했더니 쉽게 말하던데요  “자기들 입장에서는 반대 할 아무런 이유도 없고, 그렇다면 더 편하게 되는 것이 아니냐고! 요즈음은 다 제공하는 추세이고, 제1금융권에서도 아무 말 없던데요” 라고,,,,,,  추가이주비는 금융권에 설정된 물건에 대해 기본이주비 지급 후 권리가액 대비해 여유가 있으면 추가로 받을 수 있습니다. 이 경우에도 조합에서 협조를 해줍니다.  추가이주비의 경우에는 이자를 조합원 개개인이 직접 은행에 직접 납부해야 합니다. 이때 이자가 매달  몇 일만 연체될 경우에는 각 해당은행의 주택자금 연체율을 적용받게 되는 것으로 알고 있습니다.  또 공사가 끝나고 입주지정일이 만료 되었음에도 불구하고 원금과 이자를 완납하지 못했을 경우에는 추가이주비는 물론 기본이주비의 이자에 대해서도 연체료가 부과된답니다.  또한 조합의 내분, 미동의자, 이주거부 등으로 이주기간이 지연될 경우에는 조합원의 총체적인 책임문제가 제기되는데, 그 피해는 고스란히 조합원들의 추가부담금으로 이어질 수 있다는 점을 유의해야 합니다.  그리고 이러한 이유로 전 조합원의 분양가가 높아질 경우 85㎡초과 평수를 분양 받은 경우에는 청산금의 2%에 대한 취득세와 취득세의 10%에 해당하는 농어촌 특별세, 청산금의 0.8%에 해당하는 취득세를 내야하기 때문에 상당히 민감한 문제 입니다.  2. 주거이전비에 관한 소견  2007년 4월 3일부터 서울시 조례가 개정되어 시행되고 있는 주거이전비 금액이 재경경제부에서 매분기 발표하는 3개월 치 최저생계비 금액에서 1개월 치를 더 주고, 종전에는 주거이전비를 받는 세대는 임대주택 입주권을 신청할 수 없었으나, 개정된 조례에서는 주거이전비를 받는 세대에도 임대주택 입주를 신청 할 수 있게 개정되었습니다.   즉 주거이전비가 3개월 치에서 4개월 치로 8.33%를 더 주게 되었습니다.  종래에는 매분기마다 열심히 발표 했었는데 조례 개정 후에는 재경부, 서울시, 구청 싸이트에서 찾을 수가 없습니다. 무슨 이유가 있는지는 모르겠지만,,,  그래서 20002년부터 2006년 4/4분기 까지의 상승률을 기준으로 2007년 4/4분기 주거이전비를 구한 후, 1달치를 추가하니 9,284,000원이 나옵니다.(어디 까지나 추정입니다. 실제는 1천만 원 가까울 것 같습니다)  물론 그분들의 사정도 있지만 정비구역에 세입자로 살았다는 전력 하나로 전·월세 세입자의 경우 집 주인으로부터 전·월세 보증금을 받고도 9,284,000원 씩 챙기는(?) 아이러니를 무엇으로 설명해야 하는지요?  그리고 기본이주비는 어차피 조합원이 잔금 납부시까지 전액 상환해야 하기 때문에 이자부분(단순논리로?)만 분양가 상승의 주범이 되지만 주거이전비는 원금과 이자가 모두 분양가인상에 반영된다는 점입니다.  지난 10월에 저의 구역에서도 세입자 조사를 하였는데 전·월세를 주지 않고 직주하는 조합원들이 왜 남의 집 세입자 주거이전비까지 우리가 주어야 하느냐고 열을 받더라군요.  그러나 그분들의 하소연은 이해가 되지만 아직까지는 방법이 없습니다.  자기 집 마련의 꿈을 실현하기위해 어렵게 재촉지구에 투자한 사람들은 더 억울하죠 .  20㎡이상은 토지거래허가를 받고 추후에 실입주한다고 각서쓰고, 이를 어겼을 경우에는 강제이행금까지 부담하고 나중에는 남의 집 세입자 주거이주비까지 대납해 주어야하니 얼마나 억울하겠습니까!  다행히 재촉지구(뉴타운)에서는 변화가 감지되고 있습니다.(추친위/조합운영과 참여 110번 글 “촉진지구 세부지침들 뭘 담았나” 참조)  지난 9월 서울시에서는 내년 상반기에 재정비촉진지역의 촉진계획을 수립하기 위한 방안들을 발표했는데 내용은 아래와 같습니다. 《현재 조합정관에 별도로 제시하지 않았던 주거이전비 부담에 대해서는 조합설립 인가시 명기토록 행정지도를 하게 된다. 예를 들면 △ 세입자에 대한 주거이전비는 조합원 전체가 공동부담한다. △ 세입자에 대한 주거이전비는 세입자가 있는 조합원이 전부 부담한다 등의 조항이 정관에 삽입되도록 하며 청산금 내역에 주거이전비 항목을 넣도록 한다.》  세입자 문제를 누구보다 잘 알고 있으면서 조합의 정관에 떠넘기는 행태를 보면 자기들은 골치 아프니 싹 빠지고, 조합과 조합원은 이 문제로 코피 터지게 싸워도 공은 너희들에게 넘겼으니까 알아서 기라는 것 같군요.  3. 현금청산자에 대한 소견  입주권을 받을 수 있는 조합원이 분양신청을 포기한 경우에는 일반분양분이이 늘어나 조합에 이익이 되겠지만, 30㎡ 미만의 나대지 소유자나 30㎡~90㎡ 이하의 나대지 소유자로 입주권을 받지 못하게 된 조합원에게 지급 또는 공탁하는 청산금과 이자도 분양가 상승의 원인 제공자입니다.  조합에서는 정비사업에서 꼭 필요한 나대지이기 때문에 구입하는 것이지만 땅값은 조합원들이 부담하게 됩니다.  4. 사례분석 (事例分析)  11월중에 관리처분 총회를 끝내고 관리처분계획안 인가를 신청한  모 구역의 실제 조합원들에게 이주비, 주거이전비, 현금청산자들에 지불 할 청산액이 조합원분양가에 얼마나 영향이 미치는지를 계산해 보겠습니다  (자료는 인터넷에 올라온 내용과, 관리처분 책자에 기재되어 있는 것을 참고로 하였으나 100% 정확하다고는 할 수 없음을 이해하여 주시기 바람니다.)     조합원           2,080 세대  건축 세대수       2,450 세대 (임대아파트 420세대 포함)  조합원 분양분    1,760 세대    일반분양분         270 세대  현금청산대상자    320 세대  아래에 적용한 이자는 년 7%로 하였고, 기본이주비, 주거이전비는 조합원들이 돈을 받고 이주를 한 후 철거기간을 6개월, 공사에 3년이 걸린다는 전제로 3년 6개월로 계산하였음,  현금청산자에게도 도정법상 관리처분인가 후 150일 내에 주기로 되어 있어 편리를 위하여 상기와 같이 3년 6개월로 계산하였음>    1. 기본이주비(원금은 조합원 추가부담금으로 상환되므로 이자만 계산)           1,760세대  x 1억원 = 1,760억원 x 7% x 3.5년  = 43,120,000,000  2. 주거이전비(원금과 이자)           2,240세대  x    천만 원   =  22,400,000,000       224억원 x  7% x 3.5년  =   5,488,000,000   계 27,888,000,000                           1+2= 71,008,000,000 ÷ 1,760세대=40,345,000  3. 현금청산대상자  세대당 금액을 산출하기가 가장 난이 한 문제로 금액의 오차가 너무 커서 모 정비사업자의 조언으로 세대당 3천만 원으로  가정하였음.  이 구역의 감정평가금액은 공시지가 대비 150%, 비례율 109%라고 함.  *건립세대수 2,450세대 - 임대아파트  420세대 = 2,030세대    320세대 x 3천만 원  = 9,600,000,000    9십6억  x 7% x 3.5년 =2,352,000,000            계 11,952,000,000                                 11,952,000,000 ÷ 2,030세대 =  5,888,000                                                                     40,345,000 + 5,888,000 = 46,233,000원/세대  기본이주비의 이자, 주거이전비 원금과 이자, 현금청산대상자에게 지불한 땅값 원금과 이자로 인하여 세대당 46,233,000원의 분양가 상승 요인이 발생하였습니다.   깜짝 놀라지 않으셨는지요?  * 실제는 건축 총면적을 산출하여 평형별로 안분하여야 하나 자료의 불확실성과 본인의 능력이 미치지 못하는 부분이어서 단순 계산하였으니 이해 바람니다.