서울시는 오는 7월부터 재개발 지역에 건축허가를 신청하는 소형(60㎡ 이하) 다세대주택은 입주권을 주지 않고 현금 청산할 계획이라고 발표했다. 단독주택을 매수해 신축빌라를 지어 분양하는 일명 ‘지분 쪼개기’가 재개발 사업성을 떨어뜨린다는 지적이 컸기 때문이다.
하지만 6월 말 전까지 건축허가를 받아 집을 지으면 면적에 관계없이 입주권을 받을 수 있어 막판 다세대 주택 건축이 기승을 부리고 있다.
그렇다면 과연 지분 쪼개기를 통해 얻을 수 있는 수익은 어느 정도일까? 어느 정도의 수익을 얻을 수 있길래 건축업자뿐만 아니라 일반투자자들까지 지분 쪼개기에 열광하는 것일까?
실제사례 분석을 통해 지분 쪼개기의 인기 이유를 알아본다.
<용산구 청파동 다가구 → 다세대 건립>
실제 사례로 들 곳은 서울 최고의 개발 지역으로 꼽히는 청파동이다.
청파동은 현재 구체적인 개발계획이 수립되지 못했지만 아현뉴타운, 용산민족공원, 국제업무지구가 가까워 거센 개발 압력을 받고 있는 곳이다.
특히 다세대로 지으려고 하는 곳은 재개발 사업지는 아니지만 인근에 각종 개발계획이 있어 미래가치가 높을 것으로 예상되는 곳이다.
2. 개발 여건
용산구 청파동2가 청파초등학교 인근에 위치하고 있는 대상지 주변은 다세대, 다가구 주택이 주를 이루고 있다.
지하철 역세권은 아니지만 숙명여대가 가깝고 서울지하철 1, 4호선 서울역, 용산역 접근이 뛰어나 임대가 원활하게 이뤄지고 있다.
현재 다가구주택으로 총 5가구가 입주해 있으며 4가구는 각각 전, 월세로 임대돼 있고 4층과 옥탑은 주인세대가 사용중.
현 소유자의 나이가 많고 준공한지 10년 이상 돼 수리요구가 많아지면서 아파트로 이주를 원해 매도를 적극 고려하고 있는 상황이다.
3. 다세대 건립 계획안
대상지는 제1종 일반주거지역으로 점포겸용단독주택으로 1층에 상가건립이 가능하다. 하지만 상권이 형성되기 어려운 곳이라 모두 주택으로 건립할 계획이다.
뛰어난 입지여건은 아니지만 개발 압력이 거센 곳으로 투자 및 실거주를 목적으로 하는 수요자들이 꾸준히 진입해 분양은 어렵지 않을 것으로 예상했다.
그래서 최종 용적률 149.73%, 건폐율 51.13%를 적용해 총 6가구가 들어가며 모두 4층으로 짓기로 했다.
<다세대 건립 계획안>
구분
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내용
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대지위치
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용산구 청파동2가 ○-○○번지 |
지역, 지구
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제1종 일반주거지역 |
공부상 면적
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195.00㎡(58.99평) |
도로공제 면적
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12.00㎡ |
실사용 면적
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183.00㎡ |
건축 면적
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93.57㎡ |
연면적
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274.00㎡(82.89평) |
건폐율
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51.13% |
용적률
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149.73% |
주차대수
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법정
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5대
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계획
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5대
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규모, 구조
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지상 4층, 철근 콘크리트조 |
용도
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다세대 주택 |
그렇다면 공사비는 얼마나 들까? 대지가 총 58.99평(195㎡)으로 땅값은 3.3㎡당 2천1백만원으로 매수가 가능할 것으로 예상된다. 따라서 총 매입비용은 12억3천8백79만원이다.
건축비는 최근 원자재 값 상승으로 건축비가 좀 더 올라갈 수 있으나 대략적으로 3.3㎡당 2백50만원 정도로 계산한다. 그러므로 연면적을 기준으로 건축비는 총 2억7백22만원 정도로 추산된다.
그 외 간접공사비와 분양비, 제세공과금 등이 1억2천만원 정도로 든다고 가정할 때 다세대 주택을 짓는 비용은 총 15억7천1백86만원이다.
<총 공사비 내역>
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(단위: 만원)
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구분
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단위
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수량
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단가
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금액
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토지비 |
일반용지 |
평
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58.99
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2,100
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123,879
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토지비
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-
|
-
|
-
|
123,879
|
건축공사비 |
건축비 |
평
|
82.89
|
250
|
20,722
|
건축비
|
-
|
-
|
-
|
20,722
|
간접공사비 |
설계비 |
-
|
-
|
-
|
1,200
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감리비 |
-
|
-
|
-
|
150
|
상하수도 |
세대
|
6
|
120
|
720
|
간접공사비
|
-
|
-
|
-
|
2,070
|
분양관련비용
|
-
|
6
|
500
|
3,000
|
제세공과금 |
보존등기비 |
-
|
-
|
-
|
6,715
|
인허가비 외 |
-
|
-
|
-
|
400
|
제세공과금
|
-
|
-
|
-
|
7,115
|
예비비
|
-
|
-
|
-
|
400
|
투입액 합계
|
-
|
-
|
-
|
157,186
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그렇다면 얼마나 남을까?
대지 58.99평(195㎡)에 총 6세대가 건립되므로 1세대 당 대지지분은 9.84평 정도로 계산된다.(전용면적에 따라 달라질 수 있음)
일대 신축빌라 대지지분은 3.3㎡당 3천5백만원을 호가하기 때문에 예상할 수 있는 분양수익은 20억6천4백65만원이다.
다세대 주택 건립에 들어가는 비용이 총 15억7천1백86만원이고 분양수익이 20억6천5백만원 일때 예상되는 순수익은 4억9천2백79만원이 된다. 결국 한개의 다가구 지분을 6개의 다세대 지분으로 쪼개게 되므로 짧은 기간에 5억원에 가까운 수익이 발생하는 것이다.
그래서 최근 개발 가능성이 높은 지역을 중심으로 지분 쪼개기가 성행한 것이다.
지분쪼개기의 문제점과 해결방안에 대해서는 다음주 요일특집 지분쪼개기에 열광하는 이유(下)에서 알아본다. |