Re:5현대홈타운스위트 입주 후 매매가 및 전세가 변동 예측

[회야강]

달동 현대홈타운스위트 입주 후 매매가 및 전세가 변동 예측(아데라움 기준)

달동 현대홈타운스위트는 06년 5월 말 입주가 시작됩니다. 홈스위트의 미래 가격 변화를 예측하기는 어렵지만 다양한 방법을 통하여 미래예측을 하는 습관을 갖는 것은 무척 중요하다고 생각합니다.

일전에는 주변 주상복합의 분양가인 1,100만원대의 심리적인 가격 요인과 판교 신도시, 지방선거 등의 영향에 따른 홈타운스위트의 미래 가격을 예측 해 보았습니다.

아래 내용은 실질적인 데이터를 기준으로 미래 가격을 예측하였습니다. 분석 방법과 자료의 차이점을 비교하면서 미래 예측에 함께 동참하길 바랍니다. ^^

하나의 변화를 예측하는데는 여러 변수가 있을 것입니다. 하지만 주식과는 달리 부동산 특히 아파트의 변화는 여러 변수 보다는 한,두 변수에 움직이는 경향이 높았습니다. 어찌보면 단순하다는 뜻이지요.

유사한 재건축 아파트인 롯데캐슬골드(야음동)와 신성미소지움(신정동)의 움직임이 비슷하였고 관심을 끄는 어느 아파트가 분양하면 인근 지역의 아파트도 함께 영향을 받는 모습도 그렇고...

이러한 관점에서 달동 현대홈타운스위트의 움직임을 예상하기 위하여 가장 유사한 조건을 갖춘 인근 삼산아데라움을 비교, 분석 해 보았습니다.

물론 여러 변수의 차이가 있겠지만.... 주변 아파트 중 가장 근접치에 있는 아파트이기에 아데라움을 선택하였습니다. 맞고 틀리고를 떠나서 이러한 방법으로 조금씩 접근하다 보면 우리가 바라는(기대하는) 아파트의 움직임을 예측하는 능력을 키울 수 있을것입니다.

아래 비교 분석 데이타에 의문점이나 문제점이 있으면 부담없이... 편안하게 질의 바랍니다. 비난이나 비판보다 데이타의 오류를 찾아 올바른 분석을 하는 차원에서 도움 의견 바랍니다.

1. 조사목적: 달동 현대홈타운스위트 입주 후 매매가 및 전세가 변동 예측함으로 분석의 능력과 자산 관리 능력을 향상시킨다.

2. Data: 국민은행 아파트 시세

    ㈜ 실제 수치와 일부 차이가 있을것으로 예상되므로 참고하는 수준의 Data임

3. 분석방법: 삼산 아데라움(2005.2 입주)의 시세 변동율을 달동 현대홈타운스위트(2006.5 입주)에 적용하여 비교함

4. 분석내용

  가. 아데라움 입주 시 분양가 대비 17%(4천만원) 프리미엄이 있었음

      ☞ 홈스위트 입주 시(05.6월 경) 5,600만원의 프리미엄이 예상됨

  나. 아데라움 입주 후 1년 동안 46%(1억1천만원/분양가 대비) 상승이 있었음

      ☞ 홈스위트 입주 후 1년 동안 약1억 5천만원의 상승이 예상됨

        ㈜ 은행이자, 세금, 인테리어 비용 등이 포함된 가격임

  다. 전세 비율은 최초 70%에서 1년 후 60% 줄어듬

      ☞ 홈스위트 역시 비슷한 움직임을 보일것으로 예상됨

      ☞ 인근지역의 오래된 타아파트는 약 80% 가까이 유지됨

  라. 입주 후 3개월 동안 33%의 상승 후 일정기간 보합세를 유지함

      ☞ 새 아파트는 초기 매물이 많이 나오기 때문에 나타나는 현상으로 추정됨

5. 첨언

상기 비교 내용은 기본적인 Data를 기준으로 한 평면적인 분석입니다. 상기 자료를 근거로 위치, 시기, 가격 등등의 차이를 고려한 입체적인 비교 분석을 하면 조금 더 근사치에 접근 할 것으로 생각됩니다.

홈타운스위트는 주거공간으로 상당 부분 부적합한 아파트이지만 이러한 조건을 필요로 하는 수요층 또한 많이 있는 편입니다. 그러한 관점에서 이해 해 주시길 바라며...

우리 아이의 미래를 설계하듯이 내가 사는 집의 미래를 설계하는것 또한 매우 중요하므로 상기 내용을 참고로 하여 내 살고 있는 아파트의 미래 움직임도 한번쯤 예측 해 보기 바랍니다.

달동 현대홈타운스위트 입주 후 매매가 및 전세가 변동 예측(아데라움 기준)
입주년도:2006.5		분양가: 47평 30.300(702)만
구분	분양가(만원)	입주후1개월(로얄층 기준)			입주후1년
		매매가	비율	전세	매매가	비율	전세
아데라움	24330	28465	17% ▲	19750	35500	46% ▲	20500
홈타운스위트	33000	38610	5,610 ▲	26700	48180	15,180 ▲	28000
삼산 아데라움 입주 후 매매가 및 전세가 변동 현황
입주년도: 2005.2		분양가:50평 24,330(490)만
기준일	매매가(만원)				전세
	로얄층	변동액	비교	비율	입주기준	로얄층	전세율
06년 3월	35,500	250	11,170	46%	125%	20,500	58%
06년 1월	35,250	1,000	10,920	45%	124%	20,500	58%
05년 11월	34,250	2,000	9,920▲	41%	120%	20,500	60%
05년 9월	32,250	-250	7,920▼	33%	113%	20,000	62%
05년 7월	32,500	250	8,170▲	34%	114%	20,000	62%
05년 5월	32,250	3,785	7,920▲	33%	113%	20,000	62%
05년 3월	28,465	885	4,135▲	17%	0%	19,750	69%
05년 1월	27,580	3,250	3,250▲	13%		미입주	-

[회야강]

여하튼 이상은 회야강 생각입니다. 부자아빠님과 이리스님도 오랜기간 우리 카페에서 활동하였기에 많은 경험을 공유하고 있습니다. 도움 또한 많이 받고 있고요. 계속 함께 하여 1년 후 우리의 잘잘못을 찾아서 또 다른 좋은 물건을 찾는데 도움이 되길 기대합니다. 감사합니다. ^^*