[메디테라] 돈 되는 부동산 지역분석_"전주의 인구와 구도심 분석"

[메디테라]

안녕하세요~ 메디테라입니다~ ^^

이번주는 전주에 대해 이야기하는 마지막 시간으로,

전주시의 인구와 구도심 아파트 분석, 투자자 동향에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전주시는 전라북도 내 가장 많은 인구를 보유하고 있으며,

다른 지방 도시들과는 다르게 2007년 이후 꾸준히 인구가 증가하고 있습니다.

2016년 12월말을 기준으로 총인구는 658,369명이며, 전국의 1.27%, 전라북도의 35.3%의 인구를 차지하고 있습니다.

전주시는 2개의 구인 완산구와 덕진구로 나뉘며,

완산구는 361,845명, 18개 행정동으로 이루어져 있고, 덕진구는 289,899명 15개 행정동으로 구성되어 있습니다.  

2006년부터 2016년까지의 전주시의 인구추이를 보면,

2007년까지 인구가 감소하다가 그 이후에 2012년까지 인구가 빠르게 증가하고 있습니다. 

지난 주에 언급한 혁신도시 공공기관 입주시점(2014-2015년)에서 증가한 인구 수가 적게 느껴질만큼 2007년 이후 인구증가가 더욱 가파르게 나타나고 있는 것이 사실입니다. 

그러나 혁신도시의 공공기관이 이전하기 전에는 인구의 증가율이 감소했었으나 이전이 본격화되는 시기(2014-105년)에는 인구 증가율이 또 다시 반등하는 모습을 볼 수 있습니다. 

이것으로 혁신도시 개발이 전주시에 긍정적인 효과를 불러왔다는 것을 알 수 있습니다.

또한 각 공공기관들의 근로자들의 이전이 거의 마무리되는 시점인 2016년에는 확연히 인구가 증가하고 있다는 것을 알 수 있습니다.

그런데, 여기서 잠깐, 전주는 왜 2007년도까지 인구가 감소했을까요?
약간 논외의 이야기가 될 수 있지만 궁금한 것은 확인하고 가는 것이 좋겠죠? ^^

현재 중앙동과 풍남동, 노송동 일원은 전주의 원도심으로 1980년대까지 정치, 경제, 문화의 도심 역할을 해왔었습니다.

그런데 이 원도심을 중심으로 인구가 급격하게 감소한 이유는

 첫 번째, 전주 원도심의 3,473개의 건축물 중 77.5%가 40년 이상된 건물로 이루어져 건물이 허름하고 이로 인해 도시가 쇠퇴할 수 밖에 없었습니다. 

두 번째, 도시의 확장으로 원도심내 공공기관을 새로운 시가지 활성화 목적으로 이전하게 되면서 공공기관 및 협력업체 근로자와 가족이 빠져나가 인구가 감소했기 때문입니다.

이에 따라 2005년부터 2014년까지의 전주시 연평균 인구 증감률은 0.5%로 나타나게 됩니다.

같은 기간 중앙동과 풍남동, 노송동 등 원도심 인구는 연평균 3.3% 감소를 보였고, 풍남동의 경우 10,139명에서 5891명으로 절반 가까이 줄어들기도 했습니다. 이 때 감소한 인구는 아마도 전라북도내 익산시와 군산시, 또는 전라북도를 넘어서 경기, 서울로 이탈되었을 것으로 여겨집니다.

	전입순위					전출순위
지역	1	2	3	4	5	1	2	3	4	5
전북	경기	서울	광주	충남	전남	경기	서울	충남	광주	전남
전주시	완주군	익산시	김제시	군산시	임실군	완주군	익산시	임실군	김제시	군산시

이와 함께 동별 인구 분포도를 알아보면, 완산구에서는 효자4동이 76,003명(20%), 평화2동이 45,171명(12%), 서신동이 44,546(12%)명 으로 이 세 지역에 가장 많은 인구가 분포되어 있습니다. 덕진구에서는 송천1동이 39,356명(13%), 인후3동이 36,507명(12%), 송천2동이 27,738명(9%) 순입니다. 

완산구와 덕진구에서 어느 동들이 선호도가 있으며, 아파트 거래량이 많을지 대략 짐작이 가시죠?

거기에 더해 전주시내에서 "아파트 단지가 많은 동 TOP 8" 을 지도에 표시해 봤습니다.

표시된 지역을 보니 느낌이 오시죠?

전라북도청을 중심으로 에워싼 동과 에코씨티 인근의 동에 아파트 단지가 많이 분포되어 있다는 것을요..

"특히나 전라북도청 인근의 동들은 이미 인프라가 형성되어 있어 실거주 선호도가 높은 지역들로
혁신도시내 인프라가 확충되고 자리를 잡을 때까지 더욱 높은 인기를 누릴 것이라고 여겨집니다."

아파트 단지 수가 많은 순으로 동을 나열하자면,  효자동 61단지, 송천동 45단지, 삼천동 30단지, 평화동 27단지 순입니다.

동별 세대수가 많은 순으로 정리를 하면 효자동(14.92%), 평화동(13.74%), 송천동(12.24%), 인후동(9.02%), 삼천동(8.61%), 중화산동(6.9%), 호성동(5.04%), 서신동(4.25%) 순입니다.

여기에 더하여, 각 동별 아파트 평형별 세대수 분포도를 통해 각 동에서 가장 많이 거주하는 평형과 가장 많이 거래될 것이라고 예상할 수 있는 분포도를 확인해보겠습니다.

"효자동, 평화동, 송천동, 인후동, 중화산동은 중형의 비율이 가장 많고, 삼천동, 호성동, 서신동은 중소형 비율이 가장 많은 동임을 확인할 수 있습니다."

 이와 관련해서 면적당 시세를 함께 살펴보면

전라북도청을 감싸고 있는 효자동이 가장 세대수도 많고, 세대수 TOP 8 지역 중 시세도 가장 높은 것을 알 수 있습니다.

그 다음 시세가 높은 곳은 서신동으로 효자동과 인접해 있으며, 시세는 효자동과 비슷하나 주요 평형은 중형이 아니라 중소형으로 이루어져 있는 것을 알 수 있습니다.

해당동	면적당시세(m2)
중동	266
장동	235
태평동	217
덕진동	201
효자동	189
서신동	185
송천동	174
중화산동	167
인후동	166
서완산동	159
금암동	158
호성동	157
평화동	154
삼천동	151
여의동	142
고랑동	142
중노송동	141
반월동	136
진북동	132
우아동	131
팔복동	112

동별로 형성된 시세의 차이를 유추해 보자면, 

중동과 장동의 경우 전주완주혁신도시가 개발되면서 인근으로 신축 아파트가 공급되어 면적당 시세가 높을 것으로 생각됩니다.

태평동의 경우 단지가 2개 밖에 안 되며, 대단지이자 신축급인 전주태평에스케이뷰가 시세를 끌어올려 순식간에 면적당 시세가 올라간 것입니다. 

덕진동의 경우에는 인근에 전주친환경첨단복합일반산업단지 개발이 활성화되며, 기존단지 수가 5개였으나 추가로 5개 단지가 새로  공급되어 시세의 견인차 역할을 톡톡히 한 것으로 보입니다.

그 외에는 전라북도청을 감싸고 있는 지역으로 효자동, 서신동이 구도심이면서 편의시설이 가장 잘 갖추고 있어 거주민들의 만족도가 가장 높고 그 외 지역에 비해 시세가 높게 형성되어 있는 것을 알 수 있습니다. 

"서신동의 경우, 전주시내에서 유일하게 대형 백화점인 롯데 백화점과 대형 마트인 이마트가 위치해 있는 동입니다.
학군은 전주시내에서 가장 선호하는 서일초등학교와 서신중학교가 위치해 있어 학군을 위해 이주해 오는 수요도 있어 겨울방학 기간에 거래량이 많은 편입니다."

서신동의 대표단지로는 감나무골대우대창아파트와 서신동아•한일아파트와 서신2차광진장미아파트를 들 수 있습니다.

서신동 내 아파트의 선호도를 나누어 보자면, 
온고을로를 기준으로 상부의 아파트를 더 선호하며, 그 이유로는 온고을로 하부의 당산로에 차량이 많고, 소음이 있으며,
빌라 밀집지역으로 초등학교도 멀리 있어서 상부쪽에 비해 선호도가 떨어집니다.  

작년에는 혁신도시내 근로자들의 이주가 활발했고, 바구멀지구내 재개발로 인한 빌라 거주민들의 이주수요도 받게 되어 
서신동 아파트들의 시세 상승이 있었습니다. 그리고 실수요자들의 선호도가 있어 전세는 항상 부족한 편입니다. 

그러나 작년 추석 전후로는 투자자들이 그 시기에 대거 몰리면서,약 1-2달동안 일시적으로 전세가 10개 정도로 많이 쌓이기도 했습니다. 

감나무골대우대창아파트는 중형으로만 구성된 단지로, 중소형만으로 이루어진 서신동아한일과 광진장미과 다른 차별성을 가지고 있습니다. 혁신도시가 개발과 함께 공공기관 근로자들의 이주가 활발해지며 2015년부터 지금까지 시세가 2-3,000만원 정도 꾸준히 상승했습니다.

서신동아한일아파트의 경우, 서신동내 대단지 아파트 중 하나로 중소형이나 방 3개가 나오는 선호도가 높은 아파트입니다.
서일 초등학교가 바로 단지 옆에 위치해 있으며, 롯데 백화점과도 가까운 거리에 있습니다.
작년 대비 1-2000만원정도 시세가 상승했습니다

서신2차광진장미아파트의 경우, 서신 동아.한일아파트와 다르게
20평대가 방2개 화장실 1개 구조로 되어 있으며, 방 2개가 넓게 빠진 편이며 인근에서는 그래도 신축급에 속해서 신혼부부들에게 인기가 있는 편입니다.

이제 마지막으로 전주시에 들어온 투자자들의 동향을 알아보고 전주편을 마무리 하도록 하겠습니다.

전주는 다른 지방과는 다르게 투자자들의 유입이 눈에 띄게 이루어진 지역은 아닙니다.
보통 지방에서 투자자 유입이 많을 경우 오히려 거주민들의 거래가 적어지고, 외부투자자 비율이 높아져 그래프상 교차 지점이 발생하기도 하는데 전주는 그래프가 꾸준히 나란히 가는 것이 보이시죠?

그래도 중간중간 투자자들의 유입이 좀 있어서 그래프가 약간씩 상승한 것이 있기는 합니다.

2007년의 투자자의 유입은 도시확장으로 인한 인구 감소 이후 한옥마을 개발과 영화의 거리를 중심으로 환경 정비를 하면서 전주국제영화제와 같은 축제를 개최하는 등의 노력으로 투자자들이 반응을 보인 것으로 생각됩니다. 
그 이후에도 지속적으로 투자자가 유입되기도 하는데 그 이유는 3기 도심 활성화 정책의 일환으로 거점시설 정비, 국가 도시재생전략에 따른 도심 활성화 정책 등에 대한 반응들로 여겨지고요. 
최근에는 전주완주혁신도시, 에코시티, 한옥마을을 기반으로 한 역사, 문화, 관광지로서 개발 등이 매력적으로 다가와 투자자들이 유입되었고, 2016년의 시세 상승과 인구 증가를 불러일으킨 것으로 보입니다.

어떤가요?
전라북도가 전체적으로 암울한 분위기인 것은 맞지만, 전주는 조금 다르게 느껴지지 않나요? ^^

또한 참고로 말씀드리자면, 전주는 작년 초에 200-300만원이하의 투자금만으로도 투자를 할 수 있는 지역이었습니다. 시간이 지나 추석 전후에는 500만원 전후로 투자를 할 수 있었습니다.

아마도 이 때 전주에 투자를 하신 분들이 많을 것이라고 생각됩니다.
그러나 투자를 못 하신 분들도 있으시죠?

하지만, 너무 슬퍼하지 마세요.
이렇게 투자 유망지역에 대해 미리 공부를 해두고 지속적으로 모니터링을 하다보면 또 기회가 올테니까요.

이로써 이번 임장여행 지역인 전주편을 마치겠습니다.

그럼 다음 주에도 기대해 주시고, 
제 글을 읽고 도움이 되셨다면 응원댓글과 질문도 많이 남겨주세요~~~~ ^^

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전) 간호사, 보건교사(정교사)

현) 부동산빅데이터업체, 다다부동산파트너스 근무

현) 부동산 투자 지역분석 전문가

현) 부동산 전문 칼럼리스트

세계일보 칼럼위원, 북극성 리더스칼럼위원, 텐인텐 전문가칼럼위원, 다다부동산파트너스 

지역분석 칼럼리스트

현) 북극성부동산재테크(http://cafe.daum.net/PolarisAuction) 카페에서 멘토로 활동

- 부동산 경매/매매 실전투자자
- 북극성 실전준비반 강사

   - 북극성 실전임장 멘토

저서) ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다(2017년 1월)

   - 공동저자(http://www.yes24.com/24/Goods/35195655?Acode=101)

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그러셨어요?^^ 전 한옥마을은 못 가봤네요~~ ㅎㅎㅎ

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