전원주택 단지 도로 지목변경과 문제점 및 해결 방법

[서영춘]

전원주택 단지 도로 지목변경과 문제점 및 해결 방법

임야나 농지 등을 개발하여 전원주택 단지를 조성 중에 있습니다

예를 들어 약 2000평의 임야나 농지를

200평씩 10필지로 나누어 전원주택 단지를 조성하고 있을 시

부지 조성 중에 토지를 분양하는 경우가 대부분입니다

분양 금액으로 사업비를 충당하거나 사업비 조기 회수를 위해서 지요

전원주택단지 초기 분양 시점에서는

토목, 측량설계 사무소에서 작성한 가분할도에 의해 실제 부지와

도로의 위치를 확인하고 토지 매매 계약서를 작성합니다

이후 필지별 공사를 마무리하고 필지 분할을 통해

계약한 토지를 넘겨 주게 되고요

당연히 소유권이 넘어올 때는 계약 잔금을 지불합니다

절차상 별문제는 발생하지 않아요~

한데 가장 문제가 도로 부분입니다

【분야 전원주택 도로 문제점】

①도로 지분을 가져오기 어렵다

토지 구입 계약을 하고

도로 부분에 지분을 가져와야 하는데

아직 지목이 도로로 바뀌지 않아 가져오기가 어려운 경우가

자주 발생합니다

②건축물 준공이 되어야 도로 지목이 바뀐다

전원주택단지 내 도로 개설은 토목 작업을 하면서

도로를 내고 포장까지 합니다

문제는 지목을 도로로 바꾸는 것인데

지목이 도로로 바뀌려면 단지의 가장 마지막 필지에

건축물이 지어져 준공을 보아야 가능합니다

시간이 상당히 걸리는 일이죠~

③건축물의 종류에 따라 준공일이 달라진다

보통은 주택을 짓지만

빠른 준공을 위해서는 창고를 짓기도 합니다

주택을 지을 경우는 최소 6개월,

창고를 지으면 약 3개월 내에도 준공이 가능하지요

【전원주택 단지 도로 지목변경】

분양 전원주택의 도로의 지목은

개발 시 임야가 대부분이고 일부는 농지 등에 해당됩니다

지목 변경을 위해서는

건축물 준공 시 도로에 대한 지목 변경을 신청하면

도로로 지목이 변경되게 됩니다

통상적으로 단지 내 도로의 경우는 진입도로를 각 필지와 접하게 하여

조성함으로 마지막 필지의 건축물이 준공되면 모든 필지가

도로와 접하는 결과가 나오게 됩니다

【전원주택 단지 지목이 도로여야 하는 이유】

이쯤에서 궁금한 점이 생깁니다

왜 꼭 도로 부분의 지목이 도로로 바뀌어야 하는가?

가장 안쪽에 건축물을 지을 때는 도로로 지목이 변경되기 전인데

건축 허가가 나왔고 건축도 가능했는데...

물론 지목이 도로로 바뀌지 않아도 건축 허가받고 건축 준공 가능합니다

이때는 도로 부분에 해당되는 소유자 전체의 토지사용승낙서를 받아

첨부하여야 하고요.

소유자가 많을 경우 각지에 흩어져 있어

토지사용승낙을 받기가 만만치 않습니다

만약 1명이라도 토지사용승낙을 거절하면 건축 허가 등이 불가하고요

반면에 지목이 도로로 되어 있으면

소유자 동의 절차 없이도 건축 허가와 준공에 문제가 없어집니다

【전원주택 단지 도로 문제 해결방법】

①잔금 지급 시기는 도로로 변경이 완료 다음에

매매 계약 후 잔금은 도로로 지목 변경이 완료된 다음에

잔금을 지급한다는 특약 조건을 달아 계약을 체결하고

잔금을 지급합니다

②중도금은 되도록 지급하지 않은다

전원주택단지는 개발 중에 여러 문제가 발생할 수 있습니다

대부분의 경우 개발자가 경제적으로 넉넉하지 못하다 보니

중간에 큰 민원이 발생하거나, 분양이 잘 안되거나 하면 중도에 부도나는 경우도

심심치 않게 발생하기도 하지요

특히 개발이 진행 중인 전원주택단지는 더욱 신경 써야 합니다

따라서 도로로 지목이 변경되기 전까지 상당한 시일이 소요됨을 전제로

중도금을 요구하게 되고요.

중도금을 지급하게 되면 여러 어려움을 겪을 수가 있어요

되도록 중도금은 지급하지 않고 잔금으로 처리하는 게 좋습니다

③도로 지목 변경이 임박해서 토지 구입

토지 구입 시 개발 진행과정을 꼼꼼히 살펴보고

지목변경이 되는 시점을 정확히 알고 토지를 구입하는 지혜가 필요합니다

위에서 설명한 바와 같이 도로 지목이 변경되는 때는 가장 안쪽에 주택이나

창고 등 건축물이 지어져 준공을 보아야 가능합니다

조금만 신경 쓰면 개략적으로 지목 변경 시점을 알 수 있으니

되도록 도로로 지목이 변경되는 시점에 임박하여 토지를 구입하면 좋을 것 같아요

④면적이 넓거나 도로 길이가 길 때 소요기간 증가

토지의 개발 면적이 넓거나 도로의 전체 길이가 200미터 이상일 경우

2회 이상 나누어 인허가를 신청하여 도로를 개설해야 하므로

시간 소요가 많아질 수 있음을 특히 주의하여야 합니다

⑤도로 변경을 위한 건축물로 판단

도로 개설을 위해 가장 안쪽에 건축물을 지을 때

주택이나 근린생활 시설 등은 6개월 정도가 소요됩니다

반면에 창고시설은 3개월 이내에 처리가 가능하죠

도로 개설을 위한 건축물이 어떤 건축물인가를 살펴보고 판단하는 것도

의사 결정을 위한 하나의 요소가 될 수 있습니다

위 내용은 꼭 분양 중인 전원주택 단지에만 해당되는 것은 아니고

일반적으로 전원주택 단지를 조성 중인 곳이면

대부분 연관되어 있는 사항입니다

오늘은 전원주택 단지내 도로에 대해 알아 보았습니다

전원주택 단지내 도로문제는 아무리 강조해도

지나침이 없지요

도로로 인해 고생하시는 분들이 한둘이 아니거든요

전원주택 단지내 도로를 구입할때는

꼭 한번 읽어보고 참고 하시는게 좋을것 같아요

토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드

추천부탁드립니다 .

[달팽이.]

세상을 살아가는데 가장 중요한 것은
나를 믿고 사랑하는 것이고,
나에게 확신을 갖는 것입니다,
가치있는 인생을 살면서 사랑을 하는것이
최고의 행복 입니다.
오늘도 최고의 삶과 행복을 누리는 멋진 휴일 되세요~♡