성남재개발지역 20평구옥의 지분가치는 얼마나 될까?
현재 성남재개발사업장 중에 진행중인곳...동그라미원으로 표시됨
![](https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fpostfiles16.naver.net%2F20160928_191%2Fsocratesway_1475047946776qWqhu_PNG%2F%25BC%25BA%25B3%25B2%25C0%25E7%25B0%25B3%25B9%25DF5.PNG%3Ftype%3Dw3)
붉은색원은 현재 실제로 진행중인곳이며...
노란색원은 시공사 선정움직임이 있는곳이다.
위 그림에서 수진1,수진2구역 태평동2,4구역,중2구역 ,중4구역,금광2 ,은행1이 정비구역해제되었습니다.
새로운 그림이 없어서 그예전 그림 그냥 올린겁니다.^^
그런데...재개발사업성이 올라왔기에 다시 정비구역으로 지정되는걸 배제할수 없다고 봅니다.^^
재개발지분가치에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 일반분양가이다.
일반분양가가 높아지면 질수록 조합원의 이익이 늘어나 재개발지분값이 올라간다.
일반분양가는 어떻게 정해지나?
주변의 아파트시세에 따라 정해진다.
주변 아파트가격이 올라가면 분양가를 올릴수 있다.
성남 아파트중 시세를 선도하는 아파트는 단대역 근처에 있는 단대푸르지오이다.
2011년에 분양한 아파트이며 ,분양당시에 25평은 평당 1300만원에 34평은 평당1400만원에 분양햇습니다.
지금은 시세가 25평이 4억6천만원으로 평당 1840만원이고 ,
34평은 5억3000만원으로 평당1558만원입니다.
단대푸르지오의 평당 가격 변동추이
2011년 평당분양가 2016년 9.28일 시세
25평 1300만원 => 1840만원 (41%상승)
34평 1400만원 => 1558만원 (11%상승)
성남의 경우 24평의 평당가격이 높다.
대체로 대부분의 분양가구를 25평형으로하고 34평은 작게 할것이다.
현재 아파트시세를 고려하면 당장 분양한다면 25평의 경우는 평당 1800만원에 분양할수 있고
34평은 평당 1500만원에 분양할수 있다.
LH공사가 1단계 재개발사업으로 시행한 단대푸르지오 때보다 엄청나게 재개발 수익성이 좋아졌다.
20평대지분을 가진 재개발지분은 어느정도 가치가 있을것인가?
중1구역 재개발사업을 하는 LH공사의 자료를 참고해서 보자!!!
![](https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fpostfiles8.naver.net%2F20160928_7%2Fsocratesway_1475049710250fk6sA_PNG%2F%25BC%25BA%25B3%25B2%25C0%25E7%25B0%25B3%25B9%25DF6.PNG%3Ftype%3Dw3)
평당 1500만원에 분양하면 2억원의 감정가( 20평 구옥)를 가진 소유주는 추가분담금 4423만원을 내면
25평을 받을수 있다.
20평재개발지분 +추가분담금 4423만원 => 25평 아파트 입주
25평 아파트시세가 요즘 4억6000만원하니...
20평 재개발지분가치는 25평아파트 시세 4억6000만원에서 추가분담금 4423만원을 차감하면
약 4억2천만원이다.
즉 20평재개발지분의 가치는 입주시점에 약 4억2천만원이다.
그런데...감안해야 할점은 분양가를 평당 1500만원이상으로 할수 있다는것이다.
전체 가구수중에 70%는 25평으로 평당1800만원에 분양하고
나머지 30%는 34평으로 평당 1500만원에 짓는다고 했을때 평균 평당분양가는 1710만원이 된다.
평균 평당 1710만원에 일반분양을 하면 추가분담금이 사라지고 오히려 환급도 가능해보인다.!!!
이련경우 20평 재개발지분의 가치는 입주시점에 4억6천만원+알파 가될것이다.
최근 1년사이에 성남아파트 가격 상승으로 재개발 수익성이 급변한것이다.
첫댓글 사진이 여기도 안보여요.....