재건축추진위원회는 법령에 근거를 둔 것이 아니라 재건축을 추진하고자 하는 일부의 소유자들이 재건축조합의 설립을 목적으로 결성한 임의단체로서, 재건축조합이 설립되면 그 목적을 달성하고 자동적으로 소멸되는 한시적 기구이다. 대체로 재건축요건에 해당하는 주택의 아파트자치운영회나 입주자대표회의 내지는 10세대 이상의 구분소유자가 [(가칭)재건축추진위원회]를 구성, 주택 재건축을 발의하여 재건축을 추진한다.
그런데 재건축추진위원회는 법령상 특별한 제한이 없으므로 동시에 여러 개가 존재할 수 있고, 실제로 한 사업지역에 여러 개의 추진위원회가 구성되어 서로 대립하거나 추진위원회에 반대하는 자들이 비상대책위원회를 구성하여 추진위원회의 활동을 저지하는 경우도 있다.
2. 재건축추진위원회의 절차상 위치
일반적 존재시기
추진위원회가 존립하는 시기는 초기의 사업구상단계에서부터 재건축결의를 거쳐 재건축조합의 설립인가를 받을 때까지이다.
실질적 위치
재건축추진위원회는 창립총회에서 재건축결의가 이루어지고 조합의 규약작성을 마친 후 조합장, 이사, 감사 등을 선임하여 조직을 구성하면 재건축조합이 설립인가를 받기 전이라도 이른바 비법인사단으로서의 실체를 갖는다. 따라서 추진위원회의 존립시기는 바로 독자적인 의미를 갖는 이러한 비법인사단이 성립되기 전까지라고 할 수 있다.
진행과정상의 위치
추진위원회가 구성되었다 하더라도 재건축결의가 유효하게 성립되어 재건축이 추진되는 경우뿐 아니라 재건축결의가 이루어지지 아니하여 중도에 좌절되는 경우가 있을 수 있고, 재건축결의가 이루어진 경우에도, 재건축의 규모나 건축물의 용도에 따라 주촉법상의 설립인가를 받은 재건축조합을 설립하여 재건축을 추진하는 경우와 재건축조합을 설립하지 않고 재건축을 추진하는 경우가 있다.
3. 재건축추진위원회의 구성
재개발사업과는 달리 재건축사업에서는 추진위원회의 구성이 강제되고 있지 않으나, 대부분 재건축사업을 추진하면서 조합설립인가를 받기 전에 재건축사업의 여러 가지 준비를 위해 관행적으로 재건축추진위원회를 구성하여 운영하고 있다.
추진위원회의 구성원에 대해 관계 법령상 명시적인 규정은 없으나, 재건축에 관한 지식과 경험이 풍부한 자로서 원칙적으로 노후·불량주택의 소유자이어야 한다
재건축추진위원회의 역할 및 행위의 법률적 효력
1. 재건축추진위원회의 역할
재건축추진위원회는 재건축 사업구상 초기 단계에서부터 재건축조합이 설립되기 전까지 조합 설립행위를 주도한다. 우선 추진위원회는 사업부지 내 구분소유권자로부터 재건축결의서(집합건물법 제47조)를 받고, 사업계획서를 작성하는 등 재건축조합 설립준비와 재건축사업 추진에 필요한 전반적인 사항을 준비해야 하는데 그 대표적인 사항을 열거하면 다음과 같다.
관할 관청으로부터 필요한 자문을 얻고, 다른 재건축조합 등을 통하여 추진방법 등 재건축 관련자료를 수집하는 일
재건축에 대해 설문조사 등을 통해 입주자의 의견수렴 및 조합원을 모집하기 위한 재건축동의서 징구(재건축동의서를 징구하면서 인감증명서를 첨부토록 하고 있으나 이는 법정서류는 아니고 미래에 발생할 수 있는 민원을 대비하기 위하여 관할 행정관청에서 요구할 수 있음)
재건축이 행하여질 경우의 사업계획·행정절차·권리관계 등을 검토·준비하는 일
창립총회에 상정될 재건축조합의 규약초안을 작성.심의하는 일
재건축조합 창립총회 준비 등:추진위원장 명의로 구분소유자들에게 재건축조합의 설립을 위한 창립총회를 개최한다는 사실을 서면으로 통보함과 아울러 미리 그 총회에서 상정, 채택할 예정인 조합규약안에 대한 의견을 제시할 수 있는 서류와 그 규약 초안을 발송하는 일
재건축조합 설립인가 서류 준비
2. 재건축추진위원회 행위의 법률적 효력
재건축추진위원회는 창립총회를 통해 조합설립인가 전이라도 비법인사단으로 발전하고, 설립인가 후에는 비법인사단으로서의 재건축조합이 된다. 이 경우 재건축추진위원회가 한 법률행위가 과연 재건축조합에 효력을 미치는가가 문제가 된다.
대부분의 재건축조합은 [재건축조합 표준규약]을 기초로 조합규약을 작성하고 있다. 조합규약에서는 "재건축조합 설립인가일 이전에 조합의 설립과 사업시행에 관하여 재건축조합설립추진위원회가 행한 행위는 규약이 정하는 범위 안에서 이를 조합이 행한 것으로 본다(건설교통부 표준규약 제50조, 주정58500-609, 1995. 3.17)"고 경과규정을 두고 있다. 또한 서울시 표준규약에서는 "재건축조합 설립인가일 전에 조합의 설립과 사업시행에 관하여 재건축조합 설립추진위원회가 행한 행위는 관계법령 및 규약이 정하는 범위 안에서 조합이 이를 승계한 것으로 본다(서울시 표준규약 제51조, 1995년 6. 15일 시행)"고 규정하고 있다.
따라서 추진위원회가 행한 법률행위는 재건축조합에 효력을 미친다고 하겠다(대법원 1996. 3. 12. 선고 94다56401 판결).
재건축추진위원회의 활동과정에서 재건축조합의 결성으로까지 진행되지 못하고 중도에 무산된 경우가 있는데, 이 경우 재건축추진위원회는 비법인사단으로서의 실체를 구비하기 이전에 재건축 찬성자들의 재건축조합 설립을 위하여 구성된 단순한 인적 결합체에 불과하다. 이처럼 법률상 요건을 갖추지 못한 재건축추진위원회가 행한 법률행위의 효력은 무효이다. 따라서 이 단계의 추진위원회는 당사자능력을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 비록 추진위원회 또는 추진위원장 명의로 이루어진 법률행위에 대하여도 재건축사업에 동의한 구분소유자들이 그에 따른 책임 등을 부담한다.
그런데 우리나라 실정법상 단체(법인)설립에 이르기까지의 준비단계에 관하여 규정하거나 논의하고 있는 것은 상법상의 발기인조합 및 설립중의 회사에 관한 것뿐인데, 실제로 법인설립절차 및 그에 따라 나타나는 문제점은 상법상의 회사나 민법상의 비영리사단법인이나 큰 차이가 없다. 따라서 추진위원회가 재건축조합으로 차차 진행하는 단계에서 나타나는 법률적 문제점에 대하여는 기본적으로 영리를 목적으로 한다는 점 때문에 특별히 고려되는 점을 제외하고는 상법상의 규정을 유추적용할 수 있을 것이다.
재건축조합
1. 재건축조합의 성격
재건축조합의 의의
재건축조합은 주촉법으로 정하는 일정한 기준에 해당하는 노후.불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 주택조합을 말한다. 재건축조합은 조합이라는 명칭에도 불구하고 민법상 조합이 아니라 비법인사단에 해당한다(대법원 1995. 2. 3 선고 93다23862 판결). 따라서 재건축조합의 법률관계는 법인격을 전제로 하는 조항(예: 법인 등기)을 제외하고는 민법의 사단법인에 관한 규정이 유추 적용된다.
재건축조합의 내부관계는 민법의 사단법인에 관한 규정이 유추적용된다. 따라서 1차적으로는 재건축조합의 정관(규약)이 정하는 바에 따르며, 규약에 없는 경우에는 2차적으로 민법의 사단법인의 내부관계에 관한 규정이 유추적용된다.
재건축조합의 재산과 조합원의 재산은 구별되며, 조합의 채무에 대하여 조합원이 특별히 보증을 하였거나 변제의 약정을 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그의 개인재산으로 책임을 지지는 않는다.
재건축조합의 합병 및 연합
주택조합의 합병은 두 개 이상의 주택조합이 서로 합쳐서 하나의 단일한 조직체계 즉 단일한 총회와 단일한 집행부를 구성하고 조합규약도 통일하는 등 실질적으로 단일한 조합으로 활동하는 것을 말한다. 한편 연합은 두 개 이상의 주택조합이 서로의 사단성을 그대로 유지하고 공존하면서 사업만을 공동으로 시행하는 것을 말한다.
합병된 조합인지 연합된 조합인지에 따라 조합원이나 시공회사가 권리침해를 당했을 때 권리구제의 상대방이 정해진다. 만약 합병된 조합이라면 조합은 하나만 존재하는 셈이고, 권리구제의 대상도 하나지만, 연합된 조합이라면 해당 조합별로 권리구제를 받아야 한다.
그런데 주택조합의 합병이나 연합에 관하여 주촉법상으로는 명문의 규정이 없지만, 조합원들의 지위에 중대한 변경을 가져오는 사항이므로 상법상 회사의 합병에 관한 규정을 유추적용하여 반드시 조합원 총회를 거쳐야 하고, 조합장이나 이사회에서 결정해서는 안된다(건설부 표준규약 18조, 서울시 표준규약 19조).
재건축 조합원
조합원의 자격(주촉법시행령 제42조제3항, 건교부 표준규약 제2장)
재건축 조합원의 자격은
노후·불량주택 (해당지역 내 주택에 부속되는 대지포함)의 소유자
※ 지하부분 소유자, 나대지 소유자는 조합원이 될 수 없음(건교부 택지58507-192, 1999.2.8, 서울시 주기58511-867, 서울시 주기 58507-0313. 1994.4.1)
상가 등 복리시설(해당지역 내 주택에 부속되는 대지포함)의 소유자:이들의 경우 재건축된 복리시설만을 공급받을 수 있고, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급받을 수 있다.
※ 복리시설이란? 어린이놀이터, 구매시설, 의료시설, 주민운동시설, 일반목욕장, 입주자집회소 기타 거주자의 생활복리를 위하여 필요한 공동시설로서 대통령령이 정하는 것
1세대 2주택 및 공유자:1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1세대만 공급한다. 즉 하나의 주택 등을 2인 이상이 공유하고 있을 경우에는 그 취득시기에 관계없이 그 중 1인만을 조합원으로 취급하기 때문에 공유자들은 대표자 1인을 지정하여 조합원으로 등록하여야 한다.
재건축사업구역 내에 단독주택 등의 소유자:지형여건, 주변 환경상으로 불가피하게 포함된 일부 단독주택, 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 조합원총회의 결의를 거쳐 재건축조합원이 될 수 있다.
재건축조합은 주촉법상의 주택조합이므로 원칙적으로 조합원이 20인 이상이어야 한다. 다만, 다음의 경우에는 조합원이 20인 미만 이라도 주택조합을 구성할 수 있다(주촉법시행령 제42조제2항).
주택건설사업 계획승인을 얻어 건설한 노후·불량주택을 재건축하는 경우
노후·불량주택을 재건축하여 20세대 이상의 주택을 건설하는 경우(이 경우 조합원 10인이상)
재건축조합원은 자격이 있는 자가 재건축결의에 동의하고 재건축조합 설립인가를 받은 조합원 명부에 등재되어 있어야 한다.
조합원의 권리와 의무
조합원의 권리
관리처분계획으로 정한 주택 등의 분양청구권
총회의 출석권, 발언권 및 의결권
임원과 대의원의 선출권 및 피선출권
손실보상 청구권 등
조합원의 의무
부과금, 청산금 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함)의 납부의무
관계법령 및 조합규약, 총회 등의 의결사항 준수 의무
다른 특별한 사정이 없는 한 조합규약이 정한 바에 따라 조합원 소유의 토지와 건물 등의 현물출자 의무
조합원의 자격상실·교체·임의탈퇴
주촉법시행령 제42조제7항 제3호에서는 "조합원의 제명 탈퇴 및 교체에 관한 사항"을 주택조합의 조합규약에 반드시 포함하도록 규정하고 있다.
조합원 자격상실(건교부 표준규약 참조)
조합원이 주택 등의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다. 그리고 관계법령 및 규약에서 정하는 조합원의 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원자격은 자동 상실된다.
한편 조합원의 의무를 이행하지 않아 조합에 막대한 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 그런데 제명 전에 해당 조합원에 대한 청문 등 소명기회를 부여하여야 한다. 청문 등 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 않은 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.
조합원 교체
재건축조합은 주택건설사업계획승인을 얻은 후에는 원칙적으로 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만 다음의 경우 예외적으로 사업계획승인 이후에도 조합원의 교체 또는 추가가입이 가능하다(주촉법시행령 제42조 제5항).
조합원의 사망
주택건설사업계획의 승인 이후에 입주자로 선정된 지위가 양도 증여 또는 판결 등으로 변경된 경우
노후 불량주택의 소유자가 추가가입하는 경우
조합원의 임의탈퇴
재건축조합의 조합원은 조합의 성질상 정관 등에 따로 규정이 있거나 부득이한 사유가 없는 한 조합의 목적달성에 의무가 있으므로 임의탈퇴는 허용되지 않는다. 따라서 부득이 한 사유가 생겼을 경우 조합원의 탈퇴를 인정하며 그 구체적인 내용 등은 조합규약에 규정해야 한다.
조합규약(정관)의 작성
조합규약의 의의
주민 자율에 의한 재건축사업을 추진하기 위해서는 조합의 운영, 결의방법, 조합원의 권리의무 등을 규정하는 조합규정이 필요하다. 따라서 재건축조합은 조합원 전원이 연명으로 서명 날인한 조합규약을 작성하여야 한다. 이 조합규약은 바로 재건축조합의 정관으로 조합 설립인가를 받기 위해서는 반드시 작성하여 시장, 군수 등에게 제출하여야 한다(주촉법시행령 제42조제1항 제2호).
조합규약 기재사항 및 표준규약
조합규약의 기재사항
필요적 기재사항(주촉법시행령 제42조제7항)
조합규약에 반드시 포함되어야 할 사항으로 어느 하나라도 누락하면 규약은 무효이고, 설립이 인가되지 않는다.
주택조합의 명칭 및 주소
조합원의 자격에 관한 사항
조합원의 제명 탈퇴 및 교체에 관한 사항
사업시행지역의 위치 및 면적
조합임원의 권리 의무 및 그 선임방법
조합의 비용부담과 조합회계
사업연도 및 사업시행 방법
총회의 개최 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항
총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차
사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법
조합규약의 변경절차
임의적 기재사항
조합임원의 자격요건에 관한 사항
조합원 재산의 조합명의로의 신탁등기에 관한 사항
관리처분계획에 관한 사항
건설교통부 표준규약
건설교통부는 조합규약에 규정하여야 할 사항과 규약 작성시 유의할 점등을 조합설립인가권자 및 재건축추진위원회, 관련 주민들에게 제공하여 재건축조합이 적법·타당하고, 민주적·합리적으로 운영되어 재건축사업이 효율적·경제적으로 추진될 수 있도록 표준규약을 만들었다.
조합의 기관
재건축조합의 기관으로는 조합원총회, 대의원회, 이사회 등이 있음
조합원총회
재건축조합에는 조합원 전원으로 구성하는 총회를 두어야 하며, 조합원총회는 창립총회, 정기총회, 임시총회로 구분됨
창립총회
재건축사업의 준비단계가 마무리되면 창립총회를 개최한다. 재건축조합의 창립총회는 대부분 재건축추진위원회의 위원장 또는 그 직무를 대행하는 자가 소집한다. 재건축조합은 이러한 창립총회를 통하여 조합규약 등 비법인사단으로서의 중요한 사항을 결정하고 재건축을 결의하며 조합장을 선출하는 등 단체로서의 조직을 갖추게 되는 것이다.
정기총회
정기총회는 매년 1회, 일정한 시기에 조합장이 소집하여 개최한다.
임시총회
조합장이 필요하다고 인정하는 경우에 수시로 개최할 수 있다. 또한 일정 비율 이상의 조합원, 대의원 또는 감사에게도 총회 소집요구권이 있어 조합원의 권익을 보호할 수 있도록 하는데, 이 때의 정족수는 조합원수, 조합의 규모 등에 따라 적절히 규정할 수 있다.
총회의결사항(건교부 표준규약 제18조)
총회에서는 재건축사업의 시행에서 핵심적인 사항들을 결정한다. 건교부 표준규약에서 제시하고 있는 총회 의결사항은 다음과 같다.
조합원의 권리와 의무의 변동 또는 조합원에게 부담을 수반하는 규약의 개폐에 관한 사항
사업시행계획의 결정 및 변경에 관한 사항(단, 인 허가 과정에서 변경된 경우는 제외)
관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항
임원의 인준에 관한 사항
조합의 합병 또는 해산에 관한 사항
시공회사의 선정 및 약정에 관한 사항
조합원의 부담이 될 계약 및 부담금에 관한 사항
자금의 차입과 그 방법 이율 및 상환에 관한 사항
기타 규약 또는 조합설립 인가조건에서 총회결의를 요하는 사항
총회 소집 및 결의방법
총회소집
총회를 개최하거나 일시를 변경하는 경우에는 총회의 목적, 안건, 일시, 장소, 변경사유 등과 관련하여 미리 이사회의 의결을 거쳐야 한다. 다만 조합원, 대의원 또는 감사의 요구로 총회를 소집하는 경우에는 이사회의 의결을 거칠 필요가 없다.
결의방법
총회의 결의방법은 통상 재적조합원 1/2 이상의 출석으로 개의하고 출석조합원 및 출석조합원 의결권의 각 1/2 이상의 찬성으로 의결하며, 가부 동수일 때에는 의장이 그 결정권을 행사하도록 한다. 한편 조합원의 재산권, 비용부담에 관한 사항 등 조합원의 권익과 직결되는 중요한 사항은 재적조합원 2/3 이상의 출석과 출석 조합원 및 출석조합원 의결권의 각 2/3 이상으로 개의요건 및 의결정족수를 강화할 수 있다. 그런데 이 경우 중요한 사항을 구체적으로 명시할 수 있다. 조합원은 서면 또는 대리인을 통해 결의권을 행사할 수 있다. 다만 총회출석을 서면할 때에는 안건내용에 대한 의사를 표시하여 총회 전일까지 조합에 도착하도록 해야 한다.
대의원회
구 성
대의원은 보통 조합원 10인당 1인을 기준으로 선출하는 각 동별 대의원과 재건축추진위원회 발기인중에서 선출한 3인 이내의 대의원으로 구성하는데, 총 수는 50인 이내로 한다. 다만 대의원회의 동별 대의원 수와 대의원 총수 등은 단지규모, 조합원수 등에 따라 적정하게 조정할 수 있다.
소 집
대의원회는 원칙적으로 의장이 필요하다고 인정하는 때에 소집한다. 다만, 일정 수 이상의 대의원이 대의원회의 소집을 요구하는데, 의장이 이에 불응할 경우에 대비하여 대의원 1/3 이상으로부터 회의목적을 제시하고 대의원회의 소집을 요구받은 때에는 의장은 즉시 대의원회를 소집해야 한다. 의장이 대의원회를 소집하지 않을 경우에는 회의소집을 요구하는 대의원 공동명의로 소집할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.
대의원회는 회의개최 5일 전까지 회의목적 안건, 일시 및 장소를 조합사무소의 게시판에 게시하고 각 대의원에게 등기우편으로 통지해야 한다(건설교통부 표준규약 제20조).
결의사항
임원의 선출 및 해임(단, 규약에서 따로 정하는 것은 제외)
예산 및 결산의 승인에 관한 방법
총회결의 사항이 아닌 규약의 개폐에 관한 사항
총회 부의안건의 사전심의 및 총회로부터 위임받은 사항
기타 규약으로 정하는 사항
의결방법
대의원회는 대의원 과반수의 출석으로 개의하고 출석대의원 과반수의 찬성으로 의결하며, 가부 동수일 때에는 의장이 그 결정권을 행사한다. 다만 총회의 의결을 대신하는 결의사항에 대해서는 재적대의원 2/3 이상의 출석과 출석대의원 2/3 이상의 찬성으로 출석 및 의결 정족수를 강화하여 조합운영을 보다 신중하게 하도록 한다.
이사회
구 성
이사회는 조합 사무를 집행하기 위한 것으로 조합장과 이사로 구성된다. 이사회는 조합장이 의장으로 회의를 소집한다.
감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있으나, 표결권은 없다. 또한 이사회는 필요할 경우 감사에게 조합의 업무에 대하여 감사를 요청할 수 있다.
이사회 담당 사항
이사회는 다음 사무를 집행하며, 구성원 과반수의 출석으로 개의하고 출석 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다(건설교통부 표준규약 제24조).
조합의 예산 및 통상업무의 집행에 관한 사항
총회 및 대의원회의 상정안건의 심의 결정에 관한 사항
업무규정 등 조합내부규정의 제정 및 개정에 관한 사항
기타 조합의 운영 및 사업시행에 관하여 필요한 사항
의사록 작성 및 관리
재건축조합은 총회, 대의원회 및 이사회의 의사에 관하여 의사록을 작성하여야 한다. 의사록에는 의사진행과정과 요령 및 결과를 기재하고 의장 및 회의에 참석한 인사가 기명 날인하여 조합사무소에 비치하고, 조합원이 열람할 수 있도록 한다.
조합의 임원 등(건교부 표준규약 제12조∼16조)
조합의 임원
임원의 종류
조합의 임원은 조합의 의사결정, 업무집행 및 감독업무를 수행하는 사람들로 조합장, 부조합장, 이사, 감사 등이 있다. 단 법인은 조합의 임원이 될 수 없다
임원 수
건교부 표준규약에는 조합장 1인과 9인 이내의 이사(조합장 포함) 및 감사 2인을 두도록 하고 있으나, 조합원 수 등 조합의 규모와 여건에 따라 조합원의 의사를 고루 반영하고 대표할 수 있도록 부조합장을 두거나 이사 또는 감사의 수를 조정할 수 있다.
그리고 상근임원 외의 임원에 대해서는 보수를 지급하지 않는다. 다만 직무 수행시 발생되는 경비는 지급할 수 있다.
임원의 선출방법
재건축사업에서 임원의 자질과 역할이 매우 중요하므로 임원의 선출기관 및 의결정족수를 조합의 사정에 따라 강화할 수도 있다. 예컨대 임원을 대의원회에서 재적대의원 2/3 이상의 찬성으로 선출하고, 선출결과에 대해 총회의 인준을 받도록 하는 방법, 조합사정에 따라 의결정족수를 강화하거나 총회에서 직접 선출하는 방법 또는 총회인준의 시한을 규정하거나 인준을 받지 못할 경우의 처리방법 등을 규정할 수 있으나, 조합장은 조합을 대표하므로 총회에서 직접 선출하는 것이 바람직할 것이다.
임원의 임기
통상 선임된 날로부터 사업 종료시까지로 한다.
임원의 직무
조합장
조합장은 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄하며 총회와 대의원회 및 이사회의 의장이 된다. 조합장 또는 이사가 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련되었을 경우에는 감사가 조합을 대표한다.
이 사
이사는 이사회에 부의된 사항을 심의 의결하며 조합규약 또는 업무규정이 정하는 바에 의하여 조합의 사무를 분담한다.
감 사
감사는 조합의 업무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며 정기총회에 감사결과보고서를 제출하여야 한다. 조합원이 조합회계 등 감사의 업무에 의혹을 제기하는 경우 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여 여기서 작성한 감사보고서를 제출하여 의혹을 해소하는 것이 바람직하다.
그런데 감사는 조합의 재산관리 또는 업무집행이 공정하지 못하고 부정이 있을 경우 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하고, 보고를 위한 회의를 소집할 것을 조합장에게 요구할 수 있다. 이 때 조합장이 회의를 소집하지 않거나 감사가 직접 회의를 소집할 수 있도록 규정할 수 있다.
임원의 해임
임원이 자의로 사임을 하거나 직무유기 및 태만 또는 관련 법령 및 조합규약에 위반하여 조합에 부당한 손실을 초래한 경우에는 그 선임절차에 따라 해임할 수 있다. 그런데 이 경우 새로 선임된 임원은 관할관청의 변경인가를 받아야 대외적으로 효력이 발생한다.
조합설립인가 절차
▶ 조합설립인가 신청 : 재건축조합설립인가를 받고자 하는 경우 주택이 재건축될 지역을 관할하는 시장, 군수 또는 자치구의 구청장 등에게 인가 신청을 해야 한다.
[조합 설립인가시 필요서류] - 주택조합 설립인가 신청서 1 부 - 조합원 명부 1부 - 재건축결의 동의서 각 1 부 - 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함) 1 부 - 재건축 조합규약 1 부 - 조합원 전원의 재건축 조합규약 동의서 각 1 부 - 대표자(조합장) 선출 동의서 각 1 부 - 대표자(조합장) 선임 수락서 1 부 (대표자 인감증명서 첨부) - 대표자(조합장) 사용인감 신고서 1 부 - 대표조합원 (공동소유시) 선임 동의서 각 1 부 - 사업계획서 1 부(위치도, 평면도, 현황사진 (5 ×7), 토지이용계획 확인서) - 토지대장, 토지등기부 등본 각 1 부 - 건축물 관리대장, 건물등기부 등본 각 1 부 - 주민등록등본 각 1 부
▶ 조합 설립인가시 검토사항 ① 조합원 자격의 적정여부 - 토지 및 건축물 등기부등본과 조합원 명부의 일치여부를 확인 ② 창립총회의 의사록 검토 - 참여자의 서명날인 여부 확인 - 조합장 선출, 시공사 선정, 재건축결의 등의 의결정족수 확인 ③ 재건축동의서 검토 - 재건축동의서 적정성 여부 - 날인인장과 인감증명서 대조확인 - 지적도와 건축물관리대장을 통해 사업구역내 주택소유자 80% 이상의 동의여부 확인 ④ 조합규약 확인 ⑤ 현장확인 - 적정 진입로 확보여부 - 건축물이 안전진단 결과와 같은지 여부 확인. 만약 건물이 견고한 경우 건축관련 전문직원과 합동점검하여야 함 - 공해공장, 위험물 저장 및 처리시설과의 안전거리 유지 정도 등
만약 재건축의 적정여부가 불확실한 경우에는 주택건설사업계획승인 실무위원회나 도시정비위원회를 개최하여 합동으로 현장확인과 안전진단의 적정성을 검토하여 재건축대상 여부를 결정하여야 한다.
▶ 조합 설립인가
제반 사항을 검토한 후 신청서 접수 10일 이내에 조합인가를 결정하고, 주택조합설립인가대장에 기재하고 주택조합 설립인가서를 교부한다.
2. 재건축조합 설립인가의 효력
재건축조합은 조합 설립인가를 받은 날로부터 2년 이내에 주촉법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인을 신청하여야 하며, 이 기간내 승인신청을 하지 않으면 시장 등은 재건축조합의 설립인가를 취소할 수 있다(주촉법시행령 제42조제10항).
재건축조합의 설립인가는 조합설립의 효력을 완성시키는 행위이다. 따라서 조합설립이 성립되지 않거나 무효, 내지는 취소 또는 철회되면 인가의 효력이 소멸한다. 이처럼 재건축조합의 결성이 소멸되면, 재건축조합 설립인가처분은 무효선언이나 그 취소선언이 없이도 실효된다. 재건축조합의 설립인가행위 자체에 하자가 있는 경우에는 인가처분의 무효 또는 취소를 구할 수 있다. 그런데 인가행위 자체는 적법한 것이나 기본적 법률관계에 하자가 있는 경우에 기본행위의 무효를 내세워 인가행위의 무효확인 또는 취소를 청구할 수는 없다.