[상권분석] 49. 송도국제도시
2~3년 전보다 상가 거품 빠져 인구도 증가… 투자·창업 '적기' |
송도국제도시 상권은 크게 기존 2공구 상권(아파트 7천500 세대, 오피스텔 1천 세대)과 4공구 웰카운티 상권(아파트 2천800 세대), 그리고 신규 1공구 상권(아파트 5천 세대, 오피스텔 1천150 세대)으로 구분할 수 있다.
2005년부터 2009년까지 입주한 2공구 상권은 다시 프라자상가 지역과 퍼스트월드 상가 주변 지역 쪽으로 나누어지는데 센타프라자 등 7개 동의 프라자 상가들이 있는 지역이 현재 가장 핵심 중심 상권을 형성하고 있다. 송도 상주인구가 약 4만8천명까지 증가했고, 상주 기업체 임직원과 대학생 등 유동인구도 1만 이상 증가하면서 상권이 활성화 되고 있다.
은행, 병원, 학원 등의 편의 시설부터 먹자골목의 요식업종까지 상권이 고루 잘 형성되어 있다. 목이 좋은 1층 전용 60㎡ 상가에는 5천만 원 내외의 영업 권리금이 형성되어 있고, 2층 이상 150㎡에도 3천만 원 내외의 영업 권리금이 형성되어 있다. 특히, 최근까지 할리스, 까페베네, 탐앤탐스, 투썸플레이스, 파스쿠치 등의 주요 커피 전문점들이 경쟁적으로 입점, 성업 중이다.
드림시티 상가에 위치한 외국인들이 즐겨 찾는 왓스데이비wm 등 레스토랑들도 자리를 잡았다. 매매가의 경우 분양면적 기준(전용률 55%) 3.3㎡ 당 2천~2천500만 원을 형성하고 있고, 2층 이상의 경우 3.3㎡ 당 500만~1천만 원을 형성하고 있다. 퍼스트월드 주상복합 G동 상가의 경우도 지난 2년 동안 공실이 있었지만 1층에 렛츠투고우, 2층에 칭칭차이나(중국음식점)와 산책(스시전문점) 등의 전문 식당가들이 입주하면서 요식업 상권으로 활성화 되고 있다.
4공구 웰카운티아파트 주변 상권의 경우 2천800 여 세대의 웰카운티 아파트의 상주인구와 인근 지식정보단지 기업체의 유동인구가 이용하는데 입점이 늘면서 점차 지역 상권으로 자리를 잡아가고 있다. 웰카운티 1, 2 단지 아파트 단지 내 상가의 경우 인천도시개발공사의 할인 분양에도 아직 분양 물건이 남아 있지만, 에몬스프라자를 중심으로 한 주변 프라자 상가들은 판매점, 음식점 등 속속 입점이 완료되는 상황이다.
1공구는 작년 11월 말 센트럴파크1과 월드마크 주상복합 아파트 입주를 시작하면서 현대힐스테이트(1월 말), GS자이(2월 말), 대우푸르지오(3월 말), 포스코 더샵하버뷰1(4월 말) 단지들이 순차적으로 입주를 마쳤고, 8월말에 센트럴파크2 단지의 입주를 앞두고 있다. 입주 단지 인구에 비해 상권 형성이 더디지만 대우월드마크와 현대 힐스테이트 주상복합 상가의 경우 입지가 좋은 곳부터 1층에 스타벅스 커피, 치킨, 통신 매장, 부동산 중개업소 등이 속속 입주를 하고 있고, 2층의 경우 오라부오노 피자, 아사칸 맥주, 포메인 쌀국수 등의 음식점과 맥주 전문점 등이 입주를 마친 상태다.
커낼워크 상가의 경우에 샹차이(중국음식점), 강호동육칠팔(고기집) 등이 입점한 상태다. 주상복합 상가와 커낼워크 상가 모두 1층 상가의 수가 많아서 공실이 다 채워지기까지 1년 이상의 시간이 걸릴 것으로 보인다. 매매가의 경우 분양면적 기준(전용률 45%) 당초 3.3㎡ 당 2천500만 원의 분양가에서 10% 정도 내려간 가격으로 시세가 형성되어 있다.
특히, 센트럴파크1 주상복합 상가의 경우 분양 시행사에서 분양 전에 먼저 선 임대를 하고 있는데, 1층 전용 60㎡ 기준 3년 이상 계약 조건에 처음 2년간은 보증금 5천만 원에 월세 150만원으로 할인해서 임대가 가능하며, 현재 홈플러스 익스프레스(SSM), 뚜레쥬르, BBQ호프, 커피전문점, 신한은행 등이 입점을 했거나 확정한 상태다. 1공구 상권의 경우 이미 입주한 단지들의 입주율이 현재 70%선에서 95% 이상까지 높아지고 내년에도 1천500 여 세대의 신규 입주가 이루어지는데 기존 2공구 핵심 상권과 거리가 상당히 떨어져 있어 지역 상권으로 충분히 활성화가 이어질 것으로 예상된다.
송도는 상당한 기간을 두고 개발되고, 상권의 흐름이 지속적으로 변하는 곳이기 때문에 과거 성급한 기대감에 투자했다가 실패하는 경우가 꽤 있었다. 입주 시점에 기대만큼 상권 형성이 안 된 커낼워크 상가가 대표적인 예 이다. 하지만 2~3년 전보다 송도 내 상가 가격에 거품이 빠진 것에 더해서 올해부터는 아파트 신규 입주 단지들이 늘면서 상주인구가 크게 늘었고, 인천대, 연세대 등 대학 학생과 입주 기업체 임직원 등 송도 내 유동인구도 꾸준히 증가하고 있기 때문에 작년보다 커피 전문점, 전문 식당가, 학원가를 중심으로 상권이 눈에 띄게 활성화되고 있다.
자연스런 유입 인구 증가에 따른 이러한 변화는 송도 내 상권의 기본 토양이 튼튼해지고 있다는 신호이므로 상가 투자자와 창업 예정자에게 좋은 기회가 될 것으로 본다.
▲추천 임대 매물: 센트럴파크1 주상복합 상가 1층 전용 60㎡ 면적, 보증금 5천만 원/ 월세 150만원. 문형은 전문위원 송도제일공인 ☎ 861-6688