한남뉴타운 개발 힘 받는다

[산사의샘물]

층수 규제 완화돼 사업전망 밝아

 정부의 지원을 받아 벌이는 광역 도심개발인 도시재정비촉진사업이 보광동 등 일대 33만여평에서 진행되고 있다.

 이곳은 원래 서울시의 2차 뉴타운 개발 대상지였으나 지난해 관련 특별법이 만들어진 뒤 사업성을 높이기 위해 재정비촉진지구를 신청해 지정받았다.

 뉴타운 사업은 지지부진했으나 촉진지구로 바뀌어 사업이 활기를 띨 것으로 보인다.

 2차 뉴타운 가운데 거의 유일하게 개발계획을 세우지 못했다.
 2종 일반주거지역이 대부분인 이곳은 한강변으로 경관문제 때문에 사업계획을 제대로 세울 수 없었다.
 2종 지역의 경우 평균 16층 이하의 층수 규제까지 더해졌던 것이다.

 한강변에 최고 30층 넘는 아파트촌 들어서

 하지만 촉진지구가 되면 층수규제가 40%까지 완화된다. 평균 22층까지 올릴 수 있어 최고 층수는 30층 넘게 된다.
 근사한 스카이라인을 만들어낼 수 있는 것이다.

 촉진지구에선 용적률 상향도 가능하다. 주거지역 종별 용적률은 기존 재개발 등과 같지만 종 상향이 다소 쉬워진다.
 2종 주거지역에서 3종으로 바뀌면 기준 용적률이 190%에서 210%로 올라간다.

 구청 관계자는 “뉴타운 방식으로는 층수규제를 받아 사업이 제대로 진척되지 못했는데 촉진지구에서는 층수가 40%까지 완화돼 사업전망이 밝아졌다”고 말했다.

 한남재정비촉진지구에는 낡은 단독주택 등 5000여 동의 건물을 허물고 1만2000∼1만4000가구 정도의 새 아파트가 들어서게 된다.

 구청은 이달 중 개발계획 용역을 줘 내년 상반기 개발청사진을 마련할 계획이다.

 개발계획이 확정되면 구역을 나눠 주로 재개발 방식으로 사업을 추진한다.
 개발 기대감에 재개발 대상 주택 가격이 크게 올라 대지지분이 10평 정도인 연립주택 가격이 대지지분 평당 4500만∼5000만원 선이다.

 재개발구역 3곳서 일반분양 앞두고 있어

 한남재정비지구 밖 개별 사업장에서 재개발이 활발하게 진행되고 있다.
 현재 6개 구역에서 사업이 벌어지고 있다.

 지난해 관리처분계획인가를 받은 효창3구역과 사업시행인가를 받은 용문구역은 올해 조합원 몫을 제외한 물량을 일반분양하고 착공에 들어갈 예정이다.
 
 효창3구역서 160여가구, 용문구역에서 60여가구가 나올 것으로 예상된다. 시공사는 각각 대우건설과 이수건설이다.

 지난해 사업시행인가가 난 신계동 1-3 일대(신계구역)도 분양가상한제를 피해 올 12월 이전 일반분양승인 신청을 해 내년 초 분양할 계획이다.
 
 건립가구수가 1000가구에 가까운 신계구역이 가장 관심을 끌 것으로 보인다. 조합원 수가 적어 일반분양분이 400가구 정도로 예상된다.

 인근 대림공인 홍성수 사장은 “주변 주상복합단지들 사이의 거의 유일한 대단지 일반 아파트이고 단지 내에 4500평 정도의 공원도 조성될 예정이어서 투자수요가 많다”며 “30평대를 배정받을 것으로 보이는 대지지분 15평 정도의 가격이 평당 3000만원 선이다”고 말했다.

 효창5구역과 청파2가구역은 추진위만 구성된 상태다.

 재정비촉진지구 투자는 5년 잡아야

 재정비촉진지구에선 대지(지분 포함) 6평 이상의 거래는 구청의 허가를 받아야 가능하다. 대지지분 6평 이상의 주택을 구입할 경우엔 무주택이거나 갖고 있는 집을 팔아야 한다. 전세대원이 들어가 살아야하고 3년 이내에는 팔 수 없다.

 이런 규제로 거래가 크게 줄어들어 촉진지구 지정 직후인 지난해 11월 83건이던 거래허가건수가 지난달에는 15건에 불과했다.

 간혹 거래제한을 받지 않는 대지지분 6평 미만이 나오긴 하지만 무섭게 팔려나가고 시세도 평당 최고 1억원까지 나간다.

 미래공인 김현호 사장은 “다가구를 다세대로 쪼갠(분할) 지분이 아니면 30평대 배정도 가능할 것으로 보여 인기가 높다”며 “내년 상반기 재정비촉진계획이 세워지면 지금부터 입주까지 5년 이상 걸릴 것으로 보여 장기적으로 투자해야한다”고 말했다.

 재정비촉진지구에선 개발되지 않는 존치구역은 피해야한다. 존치구역은 개발계획이 확정돼야 알 수 있는데 지금으로선 상대적으로 주거여건이 괜찮은 지역이 존치될 가능성이 있다.

 재정비촉진지구 내에 서울시가 2005년 재개발기본계획을 세울 때 재개발 예정지로 지정한 곳이 있다. 이들 지역은 개발이 확실한 셈이다.

재건축·재개발되는 주요 단독주택지역
위치	면적（평）	비고	문의（02）
재건축
용문동 38-148 일대	5445	예정지	714-5400
이촌동 203 일대（이촌1구역）	6958	추진위	715-4924
갈월동 6-21 일대	2275	예정지후보	790-0200
남영동 11-12 일대	5591		711-8922
용문동 8 일대	1만3611		714-5400
원효로2가 80 일대	8186		794-8833
원효로4가 풍전아파트 일대	5185		798-9002
한강로3가 40-831 일대	7893		798-9002
한강로3가 65-100 일대	4977		717-6500
한강로3가 65-271 일대	3663		798-9002
한남동 117-3 일대	3606		797-6800
원효로3가 1번지 일대	9075		798-9002
재개발
이태원1동 77 일대	5443	한남재정비촉진지구 내	797-6400
동빙고동 60 일대	2만9948		798-7799
보광동 265 일대	4만5375		790-8000
보광동 3 일대	3만6300		797-6400
한남1동 557 일대	3만7208		792-3200
한남2동 686 일대	1만9663		797-6800
신계동 1-313 일대（신계구역）	1만7684	시행인가	794-8841
용문동90，원효로3가1（용문구역）	3888	시행인가	711-1900
효창동 5 일대（효창3구역）	4750	관리처분인가	714-5400
효창동 117 일대（효창4구역）	2995	구역지정	794-9955
효창동 13 일대（효창5구역）	6331	추진위	714-5400
청파2가 106 일대（청파2가구역）	8159	추진위	711-8922
＊한남재정비촉진지구 내 대상지는 촉진지구개발계획에 따라 달라질 수 있음．