[법무법인 산하] 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 안내

[법무법인 산하]

안녕하세요. 법무법인 산하 등기팀입니다.

13월의 월급, 연말정산 시즌이 돌아 왔습니다.

연말정산이란 1년 동안 근로자가 미리 낸 세금에 대해 소득공제나 세액공제 제도를 구체적으로 적용하여 더 낸 세금이 있다면 이를 환급받는 절차를 말합니다.

소득 있는 곳에 세금 있는 법입니다. 근로자가 회사로부터 받은 월급을 부양가족을 먹여살리거나 주택담보대출의 이자로 내거나 의료비 등 꼭 필요한 비용으로 지출하였다면 그만큼은 소득으로 볼 수 없습니다. 소득이 줄어드는 만큼 세금도 줄어들게 되는 것입니다.

부양가족 공제 등 여러 소득 공제 제도가 있지만, 오늘은 가장 어렵고 질문이 많은 ‘장기주택저당차입금 이자상환액 공제제도’에 대한 알아보겠습니다.

아래에서는 2023. 12.경 국세청에서 발간된 <원천징수의무자를 위한 연말정산 신고안내> 책자 중 102면에서 113면의 내용을 바탕으로 소득세법 제52조 특별소득공제 제도 중 제5항에 규정된 ‘장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제’에 대해서 문답식으로 알아보았습니다.

보시기 전에 3년 전 국세청에서 만든 영상, 2년 전 미올님(미네르바 올빼미, 국세청 출신 세금 블로거)이 출연한 영상을 통해 기본적인 개념부터 잡아보도록 하겠습니다.

무주택 또는 1주택을 소유한 세대주인 근로자가 취득 당시 기준시가 5억원 이하 아파트를 사면서

등기일로부터 3월 이내 차입한 장기 담보대출의 이자상환액 중  최대 1,800만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다!!!

<누가 공제 혜택을 받을까요?>

Q : 저는 자영업자입니다. 제가 낸 주택담보대출 이자에 대해서도 소득공제가 되나요?

A : 연말정산은 근로소득자가 원천징수 당한 소득세를 돌려받는 절차입니다. 자영업자분들은 대상이 아닙니다.

Q : 2023. 10. 30.까지 일하다가 그만 둔 상태입니다. 대출 이자는 계속 냈습니다. 11월, 12월분으로 낸 대출 이자에 대해서도 공제 혜택이 있을까요?

A : 근로를 제공하지 아니한 기간 동안의 대출 이자는 공제 대상에 포함되지 않을 것으로 보입니다.

Q : 2023년 내내 2주택자였다가 2023. 12. 30. 종전 주택을 팔았습니다. 이 경우에도 소득공제될까요?

A : 근로소득세는 2023. 12. 31.이 과세 기준일입니다. 2023. 12. 30. 1주택을 양도하여 2023. 12. 31.에 1주택자라면 소득공제를 받으실 수 있을 것으로 보입니다.

Q : 아내 명의로 산 아파트에 대해 남편 명의로 대출을 받았습니다. 남편 소득이 더 많아 대출을 더 많이 받을 수 있었습니다. 근로자이자 세대주인 남편이 낸 대출 이자에 대해 소득공제를 받을 수 있을까요?

A : 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 요건이 엄격합니다. 소득공제 혜택을 받는 근로자가 소유한 주택에 대해 소유자 명의로 빌린 차입금에 대해 낸 이자에 대해서만 공제를 받을 수 있습니다.

Q : 저는 근로소득자이고, 제 남편은 자영업자입니다. 세대주인 남편 이름으로 아파트를 사면서, 남편 이름으로 대출을 받았습니다. 남편이 낸 주택담보대출 이자에 대해서 제가 소득공제를 받을 수 있을까요?

A : 장기주택저당차입금 이자상환액 공제제도는 무주택자 또는 1주택자인 근로소득 세대주에게 적용되는 제도입니다. 그런데, 소득세법 제52조 제5항 괄호 안 “세대주가 주택임차차입금 원리금상환액, 주택마련저축 및 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받지 아니한 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 포함한다”라는 규정에 의해, 자영업자 세대주의 이자상환액을 근로소득 세대원 배우자가 소득공제로 원용할 수 있다는 주장이 있지만, 이 제도 자체가 근로자와 근로소득에 대한 특별한 혜택인 만큼 자영업자 남편의 이자상환액을 소득공제로 주장하기는 어려울 것으로 보입니다. 이에 대해서는 근로소득자 개개인의 판단이 필요해 보입니다.

Q : 너무 어렵습니다. 장기주택저당차입금 이자상환 혜택을 받을 수 있을지 쉽게 알수 있는 방법이 없을까요?

A : 국세청에서 2023년 귀속 연말정산 체크리스트를 제공하고 있습니다. 이를 이용하시면 본인이 이 제도의 혜택을 받을 수 있는지 알 수 있습니다.

<어떤 주택이 공제 혜택을 받을까요?>

Q : 아파텔을 가지고 있습니다. 이에 대한 담보대출 이자도 공제 대상이 될까요?

A : 아파텔을 포함한 오피스텔은 기본적으로 업무용 시설입니다. 따라서 오피스텔에 대한 담보대출 이자는 소득공제 대상이 아닐 것으로 판단됩니다. 다만, 오피스텔은 주택수에 포함되지 않으므로 1주택, 1오피스텔을 가진 경우, 2주택이 아니라 1주택자에 해당합니다.

Q : 2022년 아파트 취득 당시 기준시가가 5.5억원이었습니다. 그런데 부동산 경기가 안 좋아지며 2023. 1. 1. 기준시가가 4.9억원으로 떨어졌습니다. 이 아파트에 대한 대출 이자도 소득공제 대상이 될까요?

A : 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제의 적용을 받는 주택은 취득 당시 기준시가가 5억원 이하인 주택입니다. 따라서 취득 당시 5억원 이상이었다면 그 이후 기준 시가가 떨어졌다고 하더라도 소득공제의 적용 대상은 아닐 것으로 판단됩니다.

Q : 2023년 올해 입주한 아파트에 대해서는 기준시가가 있나요?

A : <부동산 가격공시에 관한 법률>에 따른 기준가격을 일년에 4월과 9월 2번 발표합니다. 정기분 1월 1일 자 가격과 추가분 6월 1일 자 가격을 각각 공시합니다. 23년 하반기에 지어진 아파트는 아직 기준시가가 없을 것으로 보입니다. 공시되기 전 차입한 경우에는 차입일 이후 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 보게 됩니다.

Q : 제가 아파트를 한 채 가지고 있는 것 외에 배우자가 재개발지역에 소위 ‘뚜껑’(무허가 건축물)을 가지고 있습니다. 소득공제 대상이 될까요?

A : 주택 수의 범위에는 세대 구성원의 무허가 주택을 포함합니다. 여러 명이 공유한 상속 주택은 지분이 큰 상속인이, 지분이 갔다면 해당 주택에 거주하는 자, 아무도 거주하지 않는다면 상속인 중 최연장자가 소유한 것으로 판단합니다. 농가 주택도 주택 수에 포함하게 됩니다(거주 불가능한 폐가는 제외).

<주택분양권에 대해서 소득공제가 될까요?>

Q : 아파트 중도금 대출 이자에 대해서도 소득공제가 될까요?

A : 중도금 대출은 주택을 담보로 제공하고 받는 대출이 아닙니다. 장기저택저당차입금이 아닌 것입니다. 하지만 엄격한 요건 하에 소득공제의 대상이 됩니다. ① 분양 가격이 5억원 이하이고 ② 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환하면 ③ 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 보게 됩니다.

Q : 아파트 중도금 대출을 받았는데, 작년에는 소득공제를 받은게 없는데요?

A : 중도금 대출 이자는 통상 후불제입니다. 이자를 낸 적이 없다면 소득공제를 받을 것도 없는 것입니다. 결국 중도금 대출 원리금을 갚는 해에 소득공제를 받으실 수 있을 것으로 보입니다.

Q : 분양아파트의 경우 아파트의 등기 전에 대출약정이 이루어지는 후취담보입니다. “주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것”이라는 요건을 만족시키지 못하는 것 아닌가요?

A : 법령을 엄격히 해석한다면, 분양아파트의 잔금대출은 등기 전에 약정이 체결되므로 장기주택저당차입금이 될 수 없으나, 제도의 취지 상 잔금대출을 장기주택저당차입금에서 제외하는 것은 부적절합니다. 따라서 잔금대출의 경우 후취담보일지라도 장기주택저당차입금으로 볼 수 있습니다. 행정 예규도 같은 태도입니다.

다만, 위에서 언급한 것처럼 분양아파트는 기준시가가 바로 매겨지지 않으므로 당해 년도의 이자상환액을 소득공제 받기 위해서는 분양계약서를 증빙자료로 제출하여 분양가격 등이 5억 이하라는 소명 행위가 필요할 것으로 보입니다.

기준시가는 통상 시가보다 낮으므로 당해 년도에 분양 가격이 5억원 초과하여 소득공제를 받지 못하더라도 다음 해에는 기준시가가 5억원 이하로 낮아져 주택가격 요건을 맞출 여지도 있습니다. 하지만, 대출받을 때 감정가를 높게 받고 싶어하는 수분양자의 바램과 노력은 기준시가를 높이는 방향으로 작용할 것이므로 기준시가가 5억원 이하로 매겨질지는 지켜볼 문제입니다.

<이자 상환액 전부가 공제 될까요?>

Q : 30년, 변동 금리, 거치식 분할상환 방식일 경우, 1년에 얼마까지 공제가 될까요?

A : 500만원까지 공제가 가능합니다. 공제액에 한도가 정해져 있습니다. 기간이 길수록, 고정금리 방식일수록, 비거치식 분할상환 방식일수록 공제액이 올라갑니다. 2015. 1. 1. 이후 최초 차입하는 경우에 다음과 같이 적용됩니다.

2015. 1. 1. 전 차입금에 대한 공제 한도는 더 적었습니다. 다만, 2015. 1. 1. 전 15년 미만인 차입금일지라도 2015. 1. 1. 이후 상환기간을 15년 이상으로 연장하거나 15년 이상 신규차입금으로 대환할 경우는 위와 같이 증액된 공제 한도가 적용됩니다.

15년 이상, 고정금리 방식, 비거치식 분할상환 방식일 경우	1,800만원까지
15년 이상, 고정금리 방식, 거치식 분할상환 방식일 경우	1,500만원까지
15년 이상, 변동금리 방식, 비거치식 분할상환 방식일 경우	1,500만원까지
15년 이상, 변동금리 방식, 거치식 분할상환 방식일 경우	500만원까지
10년 이상 15년 미만, 고정금리 방식, 비거치식 분할상환 방식일 경우	300만원까지
10년 이상 15년 미만, 고정금리 방식, 거치식 분할상환 방식일 경우	300만원까지
10년 이상 15년 미만, 변동금리 방식, 비거치식 분할상환 방식일 경우	300만원까지
10년 이상 15년 미만, 변동금리 방식, 거치식 분할상환 방식일 경우	???만원까지

Q : 올해는 주택임차차입금 원리금상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택마련저축 납입액 등 주택자금공제 3종 세트 금액을 합하면 1,800만원이 넘습니다. 1,800만원 초과하는 금액에 대해서도 공제가 적용되지요?

A : 위 공제 한도(300만원 ~ 1,800만원)는 주택자금공제 3종 세트를 합한 금액입니다. 따라서 아무리 전세자금 원금을 많이 갚았어도, 주택담보대출 이자를 많이 냈어도, 청약저축을 많이 했어도 다 합쳐서 1,800만원을 넘을 수는 없습니다.

<공제 신청 시 제출 서류는 무엇이 있나요?>

Q : 연말정산 간소화 서비스에서 주택자금 기본내역이 “0원”으로 나옵니다. 어떻게 해야 할까요?

A : 보통 은행에서 국세청으로 해당 자료를 넘겨주나, 장기주택저당차입금 이자상환과 주택임차차입금 원리금 상환 소득공제는 해당 요건이 복잡하고 어려워 소득공제 대상임을 스스로 소명해야 하는 경우가 많습니다.

Q : 어떤 서류를 어디서 받을 수 있을까요?

A : 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

소명 사실	소명 자료	문의 기관
주택담보대출 이자 상환액	장기주택저당차입금이자상환증명서	해당 금융기관
세대주 여부	주민등록표등본	주민센터 또는 정부24
주택의 기준시가	개별주택가격 확인서 공동주택가격 확인서	정부24
주택의 분양가격	분양계약서 등	본인 보관
상환한 경우	대출계약서 사본	본인 보관

<기타 질문>

Q : 부부공동명의 주택입니다. 소득공제 받을 수 있나요?

A : 근로자가 세대주이고(세대원이라면 세대주가 주택자금공제를 받지 않은 경우), 차주라면 공제가능합니다. 공동 차주일 경우, 자신의 지분에 해당하는 만큼의 이자 상환액에 대해서만 인정가능합니다.

Q : 조금이라도 싼 이자를 찾아 다른 은행으로 2번째 대환 중입니다. 대환에 의한 차입은 소유권이전등기일 또는 보존등기일로부터 3개월이 훨씬 지났는데도 괜찮을까요?

A : 일정한 요건을 지켜 대환할 경우는 가능합니다. 다만, 대환은 회수 제한(3회)이 있는 것으로 알고 있습니다. 다음 번 대환 시에는 국세청에 질의를 하여서 소득 공제 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다(일정 요건 : 해당 금융회사로 또는 다른 금융회사가 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우)

Q : 올해 말에 차입금의 잔액을 일시에 상환하였습니다. 그래도 해당 과세기간에 지급한 해당 차입금은 공제되지요?

A : 공제되지 않습니다.

참고자료 : 2023년 원천징수의무자 연말정산 신고 안내 일부 (102면 ~ 113면)

[105동802호tttjjj]

대출일자가 2023년 11월 30일이고 12/30일이 첫회 이자납부일인데 공휴일이어서
2024년 1월2일 대출이자와 원금이 1회차 납부되었으면 2024년도에 공재받아야 하나요?